Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 1 février 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies
délivrées le :


■

18° chambre 
1ère section


N° RG 21/11313 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUYBN

N° MINUTE : 5

Assignation du :
12 juillet 2021

contradictoire











ORDONNANCE DU JUGE DE LA MISE EN ETAT
rendue le 01 Février 2024


DEMANDERESSES 

Madame [S] [X]
[Adresse 2]
[Localité 6]

Madame [T] [X]
[Adresse 1]
[Localité 5]

Toutes deux représentées par Me Mathieu COUËDO, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #E0775



DEFENDERESSE 

S.A.R.L. SERAIL FRANCE
[Adresse 3]
[Localité 4]

représentée par Me Afifa TEKARI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C2083








MAGISTRAT DE LA MISE EN ETAT

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,


DEBATS

A l’audience du 16 novembre 2023, avis a été donné aux avocats que l’ordonnance serait rendue par mise à disposition au greffe le 1er Février 2024.


ORDONNANCE

Rendue par mise à disposition au greffe 
Contradictoire
en premier ressort




Par acte sous seing privé du 2 juillet 2015, Mme [S] [H], épouse [X], et Mme [T] [X] (ci-après ensemble « les consorts [X] ») ont donné à bail à la SARL Chez Fanny de [Localité 7], devenue Sérail France, un local commercial situé [Adresse 3] à [Localité 4], pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2015, désigné comme suit : 
- Un local commercial d’une superficie de 18 m² environ se trouvant à droite de la porte cochère. 
- Deux caves au sous-sol reliées entre elles d’une superficie approximative de 30 m² et communiquant avec le local du rez-de-chaussée par un escalier intérieur.

Les lieux loués sont destinés à l’activité de « petite restauration rapide, vente de pizzas, paninis, crêpes, desserts, glaces, à consommer sur place ou à emporter ».

Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 14.400 euros payable par trimestre et d’avance, outre une provision sur charges.

Le 10 mai 2016, M. et Mme [N], associés de la société Chez Fanny de [Localité 7] ont cédé leurs parts sociales à trois personnes dont M. [M] [B], lequel est devenu seul détenteur du capital de la société par acte du 1er juillet 2020. La société a été renommée Sérail France.

Par acte d’huissier délivré le 23 octobre 2020, les bailleresses ont signifié à la locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à justifier de la garantie bancaire ou de la caution personnelle et solidaire de deux personnes physiques conformément aux termes du bail. 

Par acte d’huissier du 12 juillet 2021, les consorts [X] ont fait assigner la société Sérail France devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principales de constater l’acquisition de la clause résolutoire à la suite du commandement du 23 octobre 2020, ordonner son expulsion et la condamner aux paiements d’arriérés locatifs. 

Le 27 juillet 2022, les consorts [X] ont fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire du bail d’avoir à exercer son activité conformément aux dispositions contractuelles en supprimant les installations non-conformes et non autorisées et en se limitant à la destination autorisée par le bail. Il était également fait commandement d’avoir à payer le solde du loyer du premier trimestre 2022.

Par conclusions d’incident notifiées par voie électronique le 27 février 2023, la société Sérail France demande au juge de la mise en état de : 
« - ORDONNER aux Demanderesses de communiquer à la Défenderesse une copie des actes de caution remis par Madame et Monsieur [N] le 2 juillet 2015, lors de la signature du bail. 
- DIRE que cette communication doit avoir lieu avant l’expiration d’un bref délai et en fixer les termes 
- CONDAMNER les Demanderesses à une astreinte de 250€ par jour de retard, à compter de l’expiration du délai qui leur est accordé 
- ORDONNER aux Demanderesses, dans les mêmes conditions de délai et d’astreinte, à communiquer un relevé précis des sommes dues et celles payées portant au moins sur la période litigieuse de janvier 2020 à janvier 2023, ainsi que les comptes de régularisation des charges des trois dernières années précédant celle de l’assignation, soit 2018, 2019, 2020 et celles postérieures de 2021et 2022. 
- ORDONNER toute mesure d’instruction utile et adaptée, et désigner tel expert ou tiers, habilité en pareille matière pour l’accomplir 
- DEFINIR la mission à accomplir, dont notamment : 
• Se rendre sur place, au [Adresse 3] – [Localité 4], en présence des parties, où celles-ci dûment convoquées ; 
• Se faire remettre tous les documents utiles et, le cas échéant, entendre tous sachant; 
• Dire si l’obligation de fournir une garantie est remplie au vu des actes de caution solidaire établis le 2 juillet 2015 par les consorts [N], et celui établi par M. [B] le 16 avril 2016, et se faire communiquer copies des dits actes. 
• Vérifier les comptes entre les parties et la régularisation des charges, aux fins de déterminer l’existence ou non d’un arriéré locatif. 
• Examiner les désordres exposés dans les conclusions des Demanderesses du 4 janvier 2023, et objet du commandement du 27 juillet 2022, les décrire, donner son avis sur ceux-ci et le cas échéant, sur leur importance ; 
• Définir les travaux réalisés dans les locaux loués compte tenu de leur état antérieur et actuel;
• Compte tenu de l’autorisation déjà donnée par les Bailleresses pour effectuer les travaux de remise en état des locaux, déterminer les travaux qui sortent de ce cadre, et dire s’ils sont soumis à l’autorisation préalable du Bailleur ; 
• Caractériser d'éventuels manquements aux prescriptions législatives, réglementaires ou contractuelles et aux règles de l'art, pouvant avoir un lien avec les désordres exposés; 
• Donner son avis sur la nature des éventuels travaux ou actions nécessaires à la correction des désordres ; 
• De manière plus générale, fournir tout élément technique et de fait, de nature à permettre à la Juridiction saisie, de déterminer les responsabilités encourues et les préjudices exposés par les Parties. 
• Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du Code de procédure civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal judiciaire de PARIS. 
• Fixer la date à laquelle l’Expert ou tiers désigné devra déposer son rapport d’expertise 
- DETERMINER la provision à verser au titre des honoraires de l’Expert désigné et le délai pour la consigner 
- CONDANER les Demanderesses à l’avancer 
- CONDAMNER les demanderesses à payer à SERAIL France la somme de 1500€ sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile 
- RESERVER les dépens ».

Aux termes de conclusions en réponse sur incident notifiées par voie électronique le 27 septembre 2023, les consorts [X] demandent au juge de la mise en état de : 
« DIRE les concluantes fondées et recevables en leur demandes, fins et conclusions d’incident; 
En conséquence, 
DIRE la société SERAIL France infondée en sa demande d’incident, tendant à voir : 
- ORDONNER aux demanderesses de communiquer à la défenderesse une copie des actes de caution remis par Madame et Monsieur [N] le 2 juillet 2015 lors de la signature du bail ;
- DIRE que la communication doit avoir lieu avant l’expiration d’un bref délai et en fixer les termes ; 
- CONDAMNER les demanderesses à une astreinte de 250 € par jour de retard, à compter de l’expiration du délai qui leur est accordé ; 
- ORDONNER aux demanderesses dans les mêmes conditions de délai et d’astreinte, à communiquer un relevé précis des sommes dues et celles payées portant au moins sur la période litigieuse de janvier 2020 à janvier 2023, ainsi que les comptes de régularisation des charges des trois dernières années précédant celle de l’assignation soit 2018, 2019, 2020 et celle postérieures de 2021 et 2022 ; 
- ORDONNER toute mesure d’instruction utile et adaptée, et désigner tel expert ou tiers, habilité en pareille matière pour l’accomplir ; 
DIRE la société SERAIL France infondée en ses demandes, fins et conclusions ; 
RENVOYER l’affaire à une prochaine audience de mise en état pour conclusions récapitulatives des parties au fond ; 
CONDAMNER la société SERAIL FRANCE au paiement des entiers dépens de l’incident ; CONDAMNER la société SERAIL FRANCE au paiement 2.500 € au titre de l'article 700 du CPC ».

Pour un plus ample exposé des faits de la cause, des prétentions et des moyens, il est fait expressément référence aux conclusions des parties visées ci-dessus, conformément à l’article 455 du code procédure civile.

L’affaire a été appelée par le juge de la mise en état à l’audience sur incident du 16 novembre 2023 et mise en délibéré au 1er février 2024 par mise à disposition au greffe. 

*

MOTIFS

Sur la demande de communication de pièces

La société Sérail France soutient :
- qu’elle a rencontré des difficultés pour obtenir communication des pièces visées dans les conclusions des bailleresses,
- que les bailleresses refusent de communiquer un décompte précis des sommes dues et des paiements effectués alors qu’elles forment des demandes de paiement au titre d’arriérés locatifs,
- que les bailleresses refusent de communiquer les actes sous seing privé de cautions solidaires qui ont été remis à la signature du bail, auquel l’actuel associé de la société locataire n’était pas partie,
- que les actes de cautions solidaires établis pas les anciens locataires lors de la conclusion du bail du 2 juillet 2015 ont été portés à la connaissance de M. [B], cessionnaire de la société locataire, lors de la cession des parts sociales du 10 mai 2016 mais sans qu’il lui en soit remis copie, 
- que les bailleresses qui sont dépositaires des originaux des actes de caution établis lors de la conclusion du bail doivent être contraintes à les verser aux débats puisque ces actes représentent un élément déterminant pour la solution du litige en ce qu’ils établissent que l’obligation de l’article 12 du bail a été remplie,
- qu’au regard de la résistance abusive des bailleresses qui n’ont pas répondu aux demandes par courrier officiel et sommation, il convient de leur fixer un bref délai et de les condamner à une astreinte.

Les consorts [X] font valoir :
- qu’il n’y a pas eu de carence dans la communication des pièces par les demanderesses à l’instance au fond,



- que la communication des actes sous seing privé de cautions solidaires remis lors de la signature du bail du 2 juillet 2015 constitue précisément l’objet du litige au fond engagé sur la base du commandement du 23 octobre 2020 et que la défenderesse ne saurait inverser la charge de la preuve puisqu’il appartient au débiteur d’une obligation de prouver qu’il s’en est libéré,
- que l’absence d’exécution du locataire des injonctions du commandement du 23 octobre 2020 sera appréciée au fond,
- que s’agissant de la communication du relevé locatif et des comptes de régularisation de charges, qu’il appartient au locataire qui se prétend libéré de son obligation de le prouver et que cela fera l’objet d’une appréciation par le juge du fond, mais que les bailleresses ont néanmoins produit des relevés bancaires sur la période des impayés.

L'article 11 du code de procédure civile dispose que « les parties sont tenues d'apporter leur concours aux mesures d'instruction sauf au juge à tirer toute conséquence d'une abstention ou d'un refus. Si une partie détient un élément de preuve, le juge peut, à la requête de l'autre partie, lui enjoindre de le produire, au besoin à peine d'astreinte. Il peut, à la requête de l'une des parties, demander ou ordonner, au besoin sous la même peine, la production de tous documents détenus par des tiers s'il n'existe pas d'empêchement légitime ».

Il est constant qu'en matière de production forcée de pièces aux débats, le juge dispose d'une faculté dont l'exercice est laissé à son pouvoir discrétionnaire, et qu'il peut toujours inviter une partie à fournir des éléments de nature à éclairer la juridiction. Ces pouvoirs sont néanmoins limités par l'existence d'un empêchement légitime, tenant notamment au secret (médical, professionnel, de l'instruction).

Les articles 132 à 142 du même code, qui définissent les modalités de production et d’obtention des pièces détenues par un tiers ou par une partie au procès, disposent que si une partie entend faire état d'un acte authentique ou sous seing privé auquel elle n'a pas été partie ou d'une pièce détenue par une partie au procès ou par un tiers, elle peut demander au juge saisi de l'affaire d'ordonner la délivrance d'une expédition ou la production de l'acte ou de la pièce, au besoin sous astreinte.

Les demandes de production des éléments de preuve détenus par les parties sont faites, et leur production a lieu, conformément aux dispositions des articles 138 et 139.

Aux termes de l’article 788 du code de procédure civile, le juge de la mise en état exerce tous les pouvoirs nécessaires à la communication, à l'obtention et à la production des pièces. 

En l’espèce, il résulte de l’article 12 « Cautionnement » du bail du 2 juillet 2015 que « Le Preneur s’oblige à fournir au Bailleur soit une caution bancaire, soit la caution personnelle et solidaire de deux personnes physiques garantissant la bonne exécution de toutes les clauses, charges et conditions du présent bail et, notamment le paiement d’une année de loyer ou d’indemnité d’occupation.
A défaut le présent bail sera considéré comme caduc et le dépôt de garantie restera acquis au Bailleur à titre d’indemnité d’immobilisation ».

Il résulte de cette disposition qu’il incombait à la locataire du local commercial, la société Chez Fanny de [Localité 7], de fournir une caution aux bailleresses.

Si une cession de parts sociales est intervenue entre les anciens associés de la société locataire et de nouveaux associés, il n’en demeure pas moins que le débiteur de l’obligation de cautionnement est la personne morale immatriculée au RCS de Paris sous le n° 524 191 137, laquelle a changé de dénomination sociale pour devenir l’actuelle société Sérail France mais qui reste la même personne morale. 




L’exécution par la société Chez Fanny de [Localité 7], devenue Sérail France, de son obligation de fournir un acte de cautionnement constitue le fond du litige opposant les parties et il ne revient pas au créancier de l’obligation de rapporter la preuve de l’exécution par le débiteur de son obligation.

Il en va de même de la demande de communication de décompte précis des sommes dues et des paiements effectués par la locataire. L’appréciation de l’administration de la preuve au soutien des prétentions des bailleresses relève du fond de l’affaire. Il ne revient pas au juge de la mise en état de substituer la carence éventuelle des parties dans l’administration de la preuve.

En conséquence, la société Sérail France sera déboutée de sa demande de communication de pièces et de ses demandes subséquentes de fixation d’un délai et de condamnation des bailleresses à une astreinte.


Sur la demande d’expertise

La société Sérail France soutient :
- qu’elle a été autorisée à effectuer des travaux nécessaires à la remise en état des locaux loués lors de son entrée dans les locaux,
- que les bailleresses ne versent à l’appui de leurs prétentions aucun élément prouvant la réalisation de travaux en dehors de ce cadre, qui seraient soumis à une autorisation préalable, et encore moins leur non-conformité,
- que les accusations des bailleresses sont infondées et non établies et relèvent manifestement du harcèlement et de l’ingérence dans l’activité de Serail France,
- qu’en application de l’article 143 du code de procédure civile, une mesure d’instruction portant sur tous les aspects du litige entre les parties permettra au tribunal de statuer en connaissance de cause.

Les bailleresses exposent qu’elles ont dénoncé des travaux réalisés en toute illégalité et sans autorisation de leur part ou de la copropriété ; que la locataire reconnait sans ses écritures l’installation d’un four à pizza et la création d’un conduit ; que ces installations sont manifestement contraires aux dispositions du bail ; que le tribunal dispose de suffisamment d’élément pour se prononcer sur la violation du bail sans qu’une mesure d’expertise soit nécessaire.

Aux termes de l’article 143 du code de procédure civile, les faits dont dépend la solution du litige peuvent, à la demande des parties ou d'office, être l'objet de toute mesure d'instruction légalement admissible. 

Selon l’article 263 du même code, « L’expertise n’a lieu d’être ordonnée que dans le cas où des constatations ou une consultation ne pourraient suffire à éclairer le juge ».

En l’espèce, il a d’ores et déjà été indiqué que l’exécution des obligations de cautionnement et de paiement des loyers et charges relève de l’appréciation du juge du fond et qu’il revient aux parties d’administrer les preuves nécessaires au soutien de leurs prétentions.

Il convient de rappeler que la mesure d’expertise n’a pas vocation à suppléer la carence des parties dans l’administration de la preuve. 

La société Sérail France ne démontre pas qu’une mesure d’expertise technique ou toute autre mesure d’instruction est ici nécessaire pour apprécier le respect par la locataire de ses obligations contractuelles et que la solution du litige nécessite le recours à une telle mesure. 

En conséquence, la société Sérail France sera déboutée de sa demande d’expertise.


Sur les demandes accessoires

La société Sérail France qui succombe à l’incident sera condamnée aux dépens de l’incident et devra payer aux consorts [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

La société Sérail France sera déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’affaire sera renvoyée à la mise en état dans les termes du dispositif.

*

PAR CES MOTIFS

Le juge de la mise en état, statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et susceptible d’appel dans les conditions de l’article 795 du code de procédure civile,

Déboute la société Sérail France de sa demande de communication de pièces à bref délai et sous astreinte,

Déboute la société Sérail France de sa demande de mesure d’instruction,

Renvoie les parties à l’audience de mise en état du 16 mai 2024 à 11h30 pour clôture et fixation avec respect du calendrier de procédure suivant :
- conclusions récapitulatives Sérail France avant le 14 mars 2024,
- ultimes échanges avant le 1er mai 2024,

Rappelle que sauf convocation spécifique à l'initiative du juge de la mise en état ou d'entretien avec ce dernier sollicité par les conseils, les audiences de mise en état se tiennent sans présence des conseils, par échange de messages électroniques via le RPVA ; que les éventuelles demandes d'entretien avec le juge de la mise en état doivent être adressées, par voie électronique, au plus tard la veille de l'audience à 12h00 en précisant leur objet, l'entretien se tenant alors le jour de l'audience susvisée à 11h00,

Condamne la société Sérail France à payer aux consorts [X] la somme de 700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

La déboute de sa demande sur ce même fondement,

Condamne la société Sérail France aux dépens de l'incident,

Faite et rendue à Paris le 01 Février 2024.

Le Greffier Le Juge de la mise en état

Christian GUINAND Diana SANTOS CHAVES