Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 30 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04877 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BVR

N° MINUTE : 5/2024







JUGEMENT 
rendu le 30 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.C.I. BENJAMIN, dont le siège social est sis [Adresse 2], représentée par Me Olivia ZAHEDI, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 3], Toque K0103

DÉFENDEURS
Monsieur [B] [H], demeurant [Adresse 1], non comparant, ni représenté
Monsieur [K] [I], demeurant [Adresse 4], non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Yasmine WALDMANN,juge des contentieux de la protection
assistée de Caroline CROUZIER, Greffière

DATE DES DÉBATS : 23 novembre 2023

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 janvier 2024 par Yasmine WALDMANN, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffière










Décision du 30 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04877 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2BVR


EXPOSE DU LITIGE 

Par acte du 22 mai 2017, la SCI BENJAMIN a donné à bail à [B] [H] un appartement à usage d'habitation, situé au [Adresse 1], pour un loyer initial de 1400 euros, outre provisions sur charges mensuelles de 80 euros.

[K] [I] se portait caution solidaire de [B] [H] par acte signé le même jour.

Les échéances de loyer n'étant pas régulièrement payées, un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré le 5 septembre 2022 à [B] [H] et le 8 septembre 2022 à [K] [I] pour avoir paiement d'un arriéré de 6286,77 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 12 avril 2023 délivré à étude et du 13 avril 2023 délivré selon les dispositions de l'article 659 du code de procédure civile, la SCI BENJAMIN a respectivement fait assigner [B] [H] et [K] [I] aux fins de :

-voir constater la résiliation du bail par acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;
-voir ordonner l'expulsion de [B] [H] ainsi que tous occupants de son chef avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier, et e sous astreinte de 100 euros par jour à compter de la décision et jusqu'à libération complète des lieux et remise des clefs ;
-voir autoriser la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls du défendeur ;
-voir condamner solidairement [B] [H] et [K] [I] au paiement d'une somme de 3138,58 euros, montant des loyers impayés au mois de mars 2023 inclus, somme à parfaire ;
-voir condamner solidairement les mêmes au paiement à titre d'indemnité d'occupation et ce jusqu'au départ effectif des lieux loués, une somme égale au double du montant des loyers, outre les charges et provisions, qui auraient été dus si le bail n'avait pas été résilié ;
-voir condamner solidairement [B] [H] et [K] [I] au paiement d'une somme de 3000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

L'assignation a été dénoncée au PREFET DE [Localité 5] le 13 avril 2023.

Après un premier renvoi, l'affaire était examinée à l'audience du 23 novembre 2023.

A l'audience, la bailleresse, représentée par son conseil, maintient sa demande au titre de l'arriéré locatif actualisé à la somme de 16019,02 euros au 23 novembre 2023, et maintient toutes ses autres demandes.

Elle s'oppose à l'octroi de délais de paiement. 

Bien que régulièrement avisés, [B] [H] et [K] [I] ne comparaissent pas et ne sont pas représentés.

Aucun diagnostic social n'a été reçu au greffe. 

La décision était mise en délibéré au 30 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

La demanderesse était autorisée à transmettre en cours de délibéré les justificatifs du caractère familial de la SCI.

MOTIFS 

Sur la recevabilité de l'action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés

En application de l'article 24 de la loi du 06/07/89 modifiée par la loi du 24/03/2014, à compter du 01/01/2015, les bailleurs personnes morales autres que les sociétés civiles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu'au 4ème degré inclus, ne peuvent faire délivrer , sous peine d'irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de la résiliation du bail avant expiration d'un délai de 2 mois suivant la saisine de la CCAPEX prévue à l'article 7-2 de la loi du 31/05/1990, mais cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d'impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d'assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l'article L821-1 du code de la construction et de l'habitation .

Le bailleur justifie par l'envoi du KBIS de la SCI le caractère familial lui permettant de déroger à l'obligation de la saisine de la CCAPEX. L'assignation ayant en outre été dénoncée au préfet de [Localité 5] deux mois avant l'audience le 13 avril 2023, l'action est recevable.

Sur la résiliation du bail

Les commandements de payer délivrés les 5 et 8 septembre 2022 reproduisaient la clause résolutoire insérée au bail et les dispositions exigées à l'article 7g et 24 de la loi du 6 juillet 1989.

[B] [H] n'ayant pas réglé la dette dans les deux mois suivants le commandement, le bail s'est trouvé résilié de plein droit le 5/11/2022 à minuit, soit à compter du 6/11/2022. 

Il convient donc d'ordonner l'expulsion de [B] [H] et de tout occupant de son chef à défaut de départ volontaire des lieux après commandement de quitter les lieux, et ce avec le concours de la force publique si besoin est et l'assistance d'un serrurier. 

Sur l'indemnité d'occupation

Compte tenu du bail antérieur et afin de préserver les intérêts du bailleur, il convient de fixer le montant de l'indemnité d'occupation mensuelle due, de la date de résiliation jusqu'au départ effectif de [B] [H] par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion, au montant du loyer et des charges, qui auraient été payés si le bail s'était poursuivi et de condamner [B] [H] au paiement de celle-ci. 

[K] [I], caution solidaire régulièrement avisé de la procédure, sera condamné au paiement solidaire de l'indemnité d'occupation. 

Il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, la condamnation au paiement de l'indemnité répondant suffisamment aux objectifs recherchés. 

S'agissant de la clause contractuelle prévoyant la fixation de l'indemnité d'occupation au double du montant des loyers et charges, cette clause doit s'analyser comme une clause pénale qu'il convient de moduler compte tenu de son caractère disproportionné. La fixation de l'indemnité au montant égal à celui du loyer et charge sera donc appliquée. 

Le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et périls de [B] [H] à défaut de local désigné, le sort des meubles étant régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution, le cas échéant. 

Sur la demande en paiement de l'arriéré

Il ressort du commandement, de l'assignation et du dernier décompte fourni arrêté au 29 mars 2023 (le décompte arrêté au 22 novembre 2023 n'ayant pas été produit) que [B] [H] reste devoir une somme de 3138,58 euros au titre des loyers et charges, indemnités dus à la date du 29 mars 2023, mars inclus, hors frais.

Il convient en conséquence de condamner solidairement [B] [H] et [K] [I] au paiement de cette somme sous réserve des indemnités d'occupation échues depuis cette date et éventuellement impayées, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation.

Sur les demandes accessoires

L'exécution provisoire est de droit.

Il convient de condamner solidairement [B] [H] et [K] [I] à payer à la SCI BENJAMIN la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, au titre des frais exposés non compris dans les dépens, que le bailleur a dû engager pour obtenir un titre exécutoire. 

Il y a lieu de condamner solidairement [B] [H] et [K] [I] aux dépens.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant par jugement réputé contradictoire en premier ressort, mis à disposition au greffe :

DIT que le bailleur est recevable en son action en acquisition de la clause résolutoire pour impayés ;

CONSTATE la résiliation du bail conclu entre les parties à compter du 06/11/2023 portant sur les lieux situés au [Adresse 1] pour défaut de paiement des loyers et charges ;

DIT que l'indemnité d'occupation due de la date de la résiliation jusqu'au départ effectif des lieux par remise des clés ou procès-verbal d'expulsion sera égale au montant des loyers et charges, qui auraient été payés si le bail avait continué ;

CONDAMNE solidairement [B] [H] et [K] [I] à payer à la SCI BENJAMIN la somme de 3138,58 euros au titre des loyers et charges, indemnités d'occupation dus au 29 mars 2023, mars 2023 inclus, outre les indemnités d'occupation impayées dues postérieurement le cas échéant, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation ;

DIT qu'à défaut de départ volontaire des lieux, la SCI BENJAMIN pourra faire procéder à l'expulsion de [B] [H], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d'un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l'article L412-1 du code des procédures civiles d'exécution ;

AUTORISE la SCI BENJAMIN à faire procéder à la séquestration des meubles se trouvant dans les lieux dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril de [B] [H] à défaut de local désigné ;

DIT que le sort des meubles sera régi par les articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d'exécution ; 

DEBOUTE les parties du surplus de leurs prétentions ;

ORDONNE la communication au PREFET DE [Localité 5] de la présente décision ;

CONDAMNE solidairement [B] [H] et [K] [I] aux dépens ;

CONDAMNE solidairement [B] [H] et [K] [I] à payer à la SCI BENJAMIN la somme de 300,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


LE GREFFIER LE PRESIDENT