Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 2ème section — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■

8ème chambre 
2ème section

N° RG 21/08862 
N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBW

N° MINUTE : 




Assignation du :
29 Juin 2021




JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 
DEMANDEUR

Monsieur [C] [E]
[Adresse 2]
[Adresse 2]

représenté par Maître Leopold LEMIALE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0653


DÉFENDEUR

Monsieur [D] [F]
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représenté par Maître Armelle MAUGER, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #A0883


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président
Anita ANTON, Vice-Présidente
Olivier PERRIN, Vice-Président

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière,
Décision du 25 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08862 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBW


DÉBATS

A l’audience du 09 Novembre 2023 tenue en audience publique devant Frédéric LEMER GRANADOS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.


JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe
Contradictoire
en premier ressort

***


Exposé du litige :

Monsieur [C] [E] est propriétaire, depuis le 27 juillet 2015, d’un lot n° 20, correspondant une chambre de service d’une superficie de 6.15 m² situé au 7ème étage de l'immeuble sis [Adresse 2].

Monsieur [D] [F] est propriétaire d’un lot n°19, correspondant à une chambre d’une superficie de 10.5 m² située au même étage du même immeuble.

L’immeuble sis [Adresse 2] est soumis au statut de la copropriété.

Le 29 mars 2013, un protocole a été passé entre les anciennes propriétaires du lot n° 20 appartenant aujourd’hui à Monsieur [C] [E] et Monsieur [A], ancien propriétaire du lot n° 19 appartenant aujourd'hui à Monsieur [D] [F], autorisant ce dernier à faire passer au sein du lot n° 20, appartenant désormais à Monsieur [E], une canalisation d’eaux usées nécessaire au raccordement des toilettes du lot n° 19.

Se plaignant d'une emprise irrégulière sur ses parties privatives ainsi que d’un préjudice financier occasionné par l’installation litigieuse, Monsieur [C] [E] a fait assigner par acte d’huissier en date du 29 juin 2021 Monsieur [D] [F] devant le Tribunal judiciaire de Paris, afin de solliciter, à titre principal, la suppression sous astreinte de la canalisation installée au sein de son lot en vertu du protocole amiable du 29 mars 2013 ainsi que la condamnation de Monsieur [D] [F] à lui payer la somme de 11.000 € au titre de son préjudice de jouissance et de ses frais de remise en état. 

Aux termes de ladite assignation, il demande au tribunal de : 
Vu les article 544, 545, 686, 691 et 1199 du Code civil,
Vu le jurisprudence précitée, 
Vu les pièces versées au débat,

Décision du 25 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08862 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBW

CONDAMNER Monsieur [F] à supprimer la canalisation installée au sein du lot n° 20 de Monsieur [E] en vertu du protocole amiable du 29 mars 2013, sous astreinte de 100 Euros par jour de retard à compter de la notification du Jugement à intervenir ;
 
CONDAMNER Monsieur [F] à verser à Monsieur [E] la somme de 11.000 Euros au titre de son préjudice de jouissance et de ses frais de remise en état ;
 
CONDAMNER Monsieur [F] à verser à Monsieur [E] la somme 3.000 Euros au titre de l’article 700 du code de Procédure Civile ainsi qu’aux entiers dépens.
 
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 20 septembre 2022, Monsieur [D] [F] demande au tribunal de :

Vu le protocole du 29 mars 2013, 
Vu l’assemblée générale du 27 juin 2013, 

DEBOUTER Monsieur [C] [E] de toutes ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [C] [E] à régler à Monsieur [D] [F] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile,
 
CONDAMNER Monsieur [C] [E] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Armelle MAUGER, Avocat à la Cour.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 14 mars 2023.

L’affaire, plaidée à l’audience du 9 novembre 2023 a été mise en délibéré au 25 janvier 2024. 

 MOTIFS DE LA DECISION :

I - Sur la demande de suppression sous astreinte de la canalisation installée au sein du lot n° 20 :
 
Monsieur [C] [E] soutient en substance que :
- l’autorisation donnée à Monsieur [F] a été accordée par les précédents propriétaires du lot n° 20 en vertu d'un protocole conclu le 29 mars 2013,
- ledit protocole n’a pas été publié au Service de la Publicité Foncière comme l’exige pourtant le décret du 4 janvier 1955 (violation des articles 28 et 30.1 du décret n° 55-22 du 4 janvier 1955)
- la présence de cette canalisation est constitutive d’un préjudice car Monsieur [E] voit la surface de son bien réduite et ses capacités d’aménagement de son studio amoindries,
- en vertu du principe de l’effet relatif des contrats, ce protocole d’accord ne saurait lui être opposé (article 1199 du Code civil),
- la simple mention dans l’acte de vente ne signifie pas qu'il aurait consenti à reprendre à son propre compte les obligations contenues dans le protocole, cette mention n’étant présente que pour satisfaire au devoir d’information du vendeur et le défendeur n’étant pas une partie à l’acte de vente,
- il est donc demandé à la juridiction de constater l’inopposabilité du protocole d’accord intervenu le 29 mars 2013 à Monsieur [E].

 Monsieur [C] [E] demande à la juridiction de condamner Monsieur [F] de remettre en état des lieux, en démolissant l’installation litigieuse, sur le fondement des articles 544 et 545 du Code Civil.

Monsieur [D] [F] répond que :
- Monsieur [E] ne pouvait ignorer lors de l’acquisition du lot n° 20 que ses propres installations étaient elles-mêmes raccordées à la canalisation installée par Monsieur [A],
- il a été parfaitement informé du passage de la canalisation installée par le précédent propriétaire de son lot, lors de l'acquisition de son bien, 
- pour s’en convaincre, il suffit de lire attentivement l’acte de vente du 7 juillet 2015,
- Monsieur [E] tire lui-même bénéfice de l’installation et de l'autorisation donnée à son propre vendeur par l'assemblée générale du 27 juin 2013 de la réaliser, selon les préconisations de l'architecte de la copropriété, 
- nul n’est besoin de soutenir qu'il serait nécessaire de publier le protocole du 23 mars 2013 aux service de la publicité foncière ni qu'une servitude de passage sur le lot puisque Monsieur [E] aurait été acquise en toute connaissance de cause.

*** 
Aux termes de l'article 544 du code civil, la propriété est le droit de jouir et disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par les lois ou par les règlement. 

L'article 545 dudit code dispose par ailleurs que : « Nul ne peut être contraint de céder sa propriété, si ce n'est pour cause d'utilité publique, et moyennant une juste et préalable indemnité ». 

Selon l’article 1200 du code civil : « Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. Ils peuvent s’en prévaloir notamment pour apporter la preuve d’un fait. »

Si, en principe, les conventions n'ont d'effet qu'à l'égard des parties, elles constituent des faits juridiques dont peuvent être déduites des conséquences en droit à l'égard des tiers,

En l'espèce, il est constant que le protocole d’accord en date du 29 mars 2013 conclu entre Madame [B], propriétaire du lot n° 20, et Monsieur [A], propriétaire de la chambre n° 19, et qui autorisait ce dernier à « raccorder sur la chute située dans les WC de l’appartement de Monsieur et Madame [I], propriétaires de l’appartement situé sous les 2 chambres, en traversant en totalité la chambre de Madame [B] (numéro 20», n’a pas été publié (pièce n° 2 produite en défense par Monsieur [F]). 

Ledit protocole prévoyait par ailleurs que Monsieur [A] s'engageait à fournir « à Madame [B] la possibilité de raccorder la totalité des appareils sanitaires 5 WC, douche, lavabo, évier) occupant sa chambre (numéro 20) lui permettant ainsi de se conformer aux prescriptions édictées par l'architecte de la copropriété ». 

Par ailleurs, l’acte notarié du 27 juillet 2015 comporte un chapitre « servitudes » au terme duquel il est stipulé que : 
« Le VENDEUR déclare :
* n'avoir créé ni laissé créer de servitude, 
* qu'à sa connaissance, il n’en existe par d’autre que celles résultant le cas échéant de l’acte, de la situation naturelle des lieux, de la loi, de l’urbanisme et du règlement de copropriété et de ses modificatif ». 

L’accord du 29 mars 2013 n’avait donc pas pour objet de créer une servitude entre les lots n°19 et 20.

Cependant, le même acte notarié du 27 juillet 2015 prévoit, conformément aux dispositions de l'article L. 721-1, II, 1°, b) et c) du code de la construction et de l'habitation, que : 
« L’ACQUEREUR reconnaît avoir reçu dès avant ce jour copie des documents suivants, savoir :
- Règlement de copropriété en date du 13 décembre 1950
- Modificatif au règlement de copropriété en date des 15 décembre 1955, 28 février 1962 et 1er octobre 1969,
-  Procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des trois dernières années, en date des 16 avril 2015, 15 mai 2014, 27 juin 2013, 27 juin 2012. »

Or, lors de l'assemblée générale ordinaire du 27 juin 2013, a été adoptée une résolution n° 10 intitulée « Demande particulière de M. [A] » et rédigée comme suit : 
« L’assemblée donne l’autorisation à M. [A] pour faire procéder, à ses frais, au passage d’une canalisation d’un diamètre de 100mm entre le lot N°19 et les Lots N°20/21, et de procéder à l’isolation du plafond (dans les combles au-dessus du lot N°19) avec avis et sous contrôle de l’architecte, M.[G] ; ces travaux seront effectués sous la responsabilité de M. [A], de ce fait, les éventuelles conséquences dommageables qui pourraient survenir ultérieurement demeureront de sa responsabilité.

Tous les frais et honoraires entraînés par cette autorisation seront à sa charge exclusive, et notamment les honoraires de l’architecte de l’immeuble, lequel sera missionné au nom de la Copropriété sur avis du Syndic » (pièce n° 3 produite par Monsieur [F]). 
 
De plus, l’acte authentique de vente du 27 juillet 2015 (pièce n° 1 produite en demande) conclu entre Madame [H] et Mademoiselle [B], d'une part, et Monsieur [E], d'autre part, comporte la déclaration suivante, parfaitement explicite, des parties venderesses : 
« Un appartement comprenant séjour / cuisine, salle d’eau / WC,
- Que les WC ne constituent pas des sanibroyeurs,
- Que les WC sont régulièrement raccordés, conformément au protocole d’accord en date du 29 mars 2013 dont une copie est demeurée ci-jointe, et ainsi qu’il résulte d’une facture établie par l’Entreprise GERY PLOMBERIE, [Adresse 3], en date du 12 août 2013, également ci-jointe et annexée après mention. » (Chapitre intitulé : « Identification du bien »). 

Bien que cet accord n’ait pas fait l’objet d’une publication, Monsieur [E] ne peut donc valablement soutenir qu'il n'aurait pas eu pleinement connaissance de la portée et du contenu du protocole conclu le 29 mars 2013, alors même que l'acte authentique de vente qu'il produit stipule explicitement qu'une copie dudit protocole était jointe, de même qu'une copie de la facture faisant suite aux travaux réalisés, « annexée après mention ».

Par ailleurs, Monsieur [E] a reçu communication, préalablement à la vente, des procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires des trois années, et en particulier de celle du 27 juin 2013, qui avait autorisé expressément Monsieur [A] à faire procéder, à ses frais, au passage d’une canalisation d’un diamètre de 100 mm entre le lot N° 19 et les lots N° 20/21.

Or, dès lors que les auteurs de Monsieur [E] avaient expressément autorisé le passage litigieux d'une canalisation dans leurs lots, en pleine connaissance de cause, Monsieur [E], qui ne saurait avoir plus de droits que ceux dont disposaient les propriétaires initiaux, ne peut se plaindre d'une emprise irrégulière sur lesdits lots (ex. : Civ. 3ème, 6 juillet 2022, n° 21-12.763), en remettant en cause les droits qui avaient régulièrement été octroyés par ses auteurs, avant son acquisition. 

Le protocole du 29 mars 2013 ayant été porté pleinement à la connaissance de Monsieur [E], il n’est pas nécessaire de démontrer l’acquisition d’une servitude de passage sur le lot n°20 ni de justifier d'une publication aux services compétents de la publicité foncière, pour que ce dernier lui soit rendu opposable. 

Madame [H] et Mademoiselle [B], propriétaires au moment de la conclusion du protocole d'accord du 29 mars 2013, ont admis en toute connaissance de cause l’installation de la canalisation litigieuse, de sorte que l’accord du 29 mars 2013 s’impose donc à Monsieur [E], devenu propriétaire en juillet 2015, lequel : 
- se doit de respecter ce qui avait été établi par les précédents propriétaires, s'agissant d'une canalisation dont il avait été pleinement informé de l'origine lors de la vente et dont il avait donc clairement, en l'espèce, connaissance tant de l'existence que de ses conséquences sur le lot acquis (ex. : Civ. 3ème, 24 septembre 2014, n° 13-18.460, troisième moyen), 
- et ne peut avoir plus de droits que ses auteurs (ex. : Civ. 3ème, 27 janvier 1976, n° 74-14.310 ; Cour d'appel de Versailles, 4ème chambre, 22 avril 2013, n° RG 12/01227, s'agissant de l’opposabilité d'un protocole d'accord).

En conséquence, la demande de Monsieur [C] [E] tendant à voir supprimer la canalisation installée au sein du lot n° 20 en vertu du protocole amiable du 29 mars 2013, sous astreinte, sera rejetée.
Décision du 25 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08862 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBW

II - Sur la demande de dommages et intérêts formée par Monsieur [C] [E] :
 
Monsieur [C] [E] soutient que la canalisation installée au sein de ses parties privatives, l’est sur le fondement d’un protocole qui n’a pas d’effet juridique à son égard, de sorte que la canalisation litigieuse est constitutive d’une emprise irrégulière sur son lot.

Il expose que les travaux de remise en état sollicités vont lui causer un préjudice financier important, et ajoute que pendant toute la durée des travaux il ne sera pas en mesure d’occuper son bien, ni de le mettre en location à usage de remise ou d’annexe d’habitation.

Il précise que le logement n’est pas occupé dans l’attente de la résolution du présent litige et il fait valoir que les coûts de remise en état des lieux vont être importants, ce qui, cumulé au préjudice de jouissance (depuis le 9 septembre 2019), justifie sa demande en dommages et intérêts à hauteur de la somme de 11.000 €.

Monsieur [D] [F] répond que Monsieur [E] ne rapporte pas la preuve du préjudice financier que la dépose serait de nature à générer. Il ajoute que, le bien de Monsieur [E] n’étant pas occupé, l’issue de la présente procédure ne saurait constituer un frein à toute occupation du bien. Il conclut que la date du 9 septembre 2019 ne constitue nullement un point de départ pour un quelconque préjudice de jouissance et que l’attribution de dommages et intérêts d’un montant de 11.000 € sollicités est sans fondement.

Sur ce, 

Le protocole d’accord lui étant opposable, car en plus d’avoir acquis en connaissance de cause, Monsieur [E] est tenu par les engagements pris par ses prédécesseurs, celui-ci n’est donc pas fondé à demander la réparation d’un préjudice financier, dès lors qu'il n'y a pas lieu, en l'espèce, à prévoir une quelconque destruction de la canalisation litigieuse qui serait de nature à occasionner au demandeur à l’instance un préjudice locatif et/ou de jouissance.

Au surplus, la sommes réclamée forfaitairement par le demandeur au titre de son « préjudice financier » n'est justifiée dans son quantum par aucun élément de preuve (devis, factures ou autres...).

En conséquence, Monsieur [C] [E] devra être débouté de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 11.000 € au titre d’un préjudice de jouissance et de ses frais de remise en état.

III – Sur les autres demandes :

S'agissant d'une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l'article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l'exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n'en dispose autrement, en application des dispositions de l'article 514-1 du Code de procédure civile auquel renvoie l'article 481-1 6° du Code de procédure civile. 

Décision du 25 Janvier 2024
8ème chambre 2ème section
N° RG 21/08862 - N° Portalis 352J-W-B7F-CUXBW

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécution provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l'article 514-1 du Code de procédure civile. 

Monsieur [C] [E], qui succombe à l'instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 3.000,00 € à Monsieur [D] [F] au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera par ailleurs intégralement débouté de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile. 

Le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile sera accordé à Maître Armelle MAUGER, Avocat à la Cour. 

Les parties seront déboutées de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

 PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,
 
Déboute Monsieur [C] [E] de sa demande de condamnation sous astreinte de Monsieur [D] [F] à supprimer la canalisation installée au sein du lot n° 20 de Monsieur [E] en vertu du protocole amiable du 29 mars 2013, 

Déboute Monsieur [C] [E] de sa demande de condamnation de Monsieur [D] [F] à lui verser la somme de 11.000,00 € au titre de son préjudice de jouissance et de ses frais de remise en état, 

Condamne Monsieur [C] [E] aux entiers dépens, 

Accorde à Maître Armelle MAUGER, Avocat à la Cour, le bénéfice des dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile, 

Condamne Monsieur [C] [E] à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 3.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Déboute Monsieur [C] [E] de l'intégralité de sa demande formée au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, 

Rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement est de droit, 

Déboute les parties de leurs autres demandes. 


Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière Le Président