Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [P] [B]

Copie exécutoire délivrée 
le :

à : Maître Nathalie LAGREE 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/08773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IPZ

N° MINUTE : 8/2024







JUGEMENT 
rendu le 31 janvier 2024


DEMANDERESSE
S.A.S. HENEO
[Adresse 2]

représentée par Maître Nathalie LAGREE de la SELARL CENTAURE AVOCATS, avocats au barreau de PARIS

DÉFENDERESSE
Madame [P] [B]
[Adresse 1]

comparante


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024 par Julie TAUZIN, juge des contentieux de la protection assistée de Nicolas RANA, Greffier







Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/08773 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3IPZ


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 18 décembre 2017, la société HENEO a donné à bail à Madame [P] [B] un appartement meublé à usage d'habitation dans la résidence sociale située [Adresse 1], moyennant une redevance mensuelle charges comprises de 511,99 euros.

Le contrat stipule qu'il a été conclu pour une durée d'un mois, reconductible par tacite reconduction pour des périodes de même durée, à partir de la date d'entrée à la résidence, soit le 18 décembre 2017, à la volonté du seul résident, dans la limite des conditions d'accueil spécifiques de la résidence sociale selon les termes de la convention passée avec l’État et dans la mesure où ce dernier exécute toutes les conditions stipulées par le titre d'occupation et le règlement intérieur.

Par courriel du 30 août 2022, le CROUS a informé la société HENEO que Madame [P] [B] n'était plus boursière depuis l'année 2020-2021.

Des redevances étant demeurés impayées, la société HENEO a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 2739,75 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif, le 2 mai 2023.

Par acte de commissaire de justice du 07 novembre 2023, la société HENEO a fait assigner Madame [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de contrat de résidence liant les parties et subsidiairement prononcer la résiliation du contrat de résidence liant les parties,ordonner l'expulsion dans un délai de 48 heures à compter de la signification de la décision à intervenir de Madame [P] [B], des occupants de son chef et de tous biens, sous astreinte comminatoire de 80 euros par jour de retard,ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers,condamner Madame [P] [B] à payer la somme de 4836,81 euros au titre des redevances impayées avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu'à une indemnité d'occupation égale au montant de la redevance mensuelle actuelle augmentée des charges à compter de la date de la résiliation jusqu'à complète libération des lieux,rejeter tous délais de grâce et dans l'hypothèse où ils seraient accordés suspendre les effets de la clause résolutoire,condamner Madame [P] [B] à payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L'affaire a été appelée à l'audience du 30 novembre 2023.

La société HENEO, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d'instance et actualise sa créance à la somme de 5386,32 euros selon décompte arrêté au 23 novembre 2023. Elle indique ne pas être opposée à l'octroi de délais de paiement et de délais pour quitter les lieux.
Madame [P] [B] comparait en personne. Elle reconnaît le principe et le montant de la dette, et sollicite les plus larges délais de paiement et pouvoir rester dans les lieux jusqu'au mois d'avril 2024. Elle propose de verser 2500 euros le jour de l'audience, puis 100 euros par mois pour apurer la dette. Elle précise qu'elle n'a pas de compte bancaire et qu'elle ne peut payer qu'en espèce, et qu'elle quittera le pays pour se marier en avril 2024.

A l'issue des débats, décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la résiliation du contrat de résidence

Le contrat de résidence liant Madame [P] [B] et la société HENEO doit être considéré comme portant sur un logement-foyer au sens de l'article L.633-1 du code de la construction et de l'habitation qui le définit comme un établissement destiné au logement collectif à titre de résidence principale de personnes dans des immeubles comportant à la fois des locaux privatifs meublés ou non et des locaux communs affectés à la vie collective et qui accueille notamment des personnes âgées, des personnes handicapées, des jeunes travailleurs, des étudiants, des travailleurs migrants ou des personnes défavorisées.

Ainsi, en application de l'article R.633-3 du même code, le propriétaire peut résilier le contrat sous réserve d'un délai de préavis d'un mois notamment en cas d'impayé, lorsque trois termes mensuels consécutifs, correspondant au montant total à acquitter pour le logement, les charges et les prestations obligatoires et facultatives, sont impayés ou bien, en cas de paiement partiel, lorsqu'une somme au moins égale à deux fois le montant mensuel à acquitter pour le logement et les charges reste due au gestionnaire. En outre, la résiliation du contrat est signifiée par huissier de justice ou notifiée par courrier écrit remis contre décharge ou par lettre recommandée avec avis de réception.

En l'espèce, le contrat liant Madame [P] [B] et la société HENEO comprend une clause résolutoire qui prévoit la résiliation du contrat notamment en cas de non-paiement de la redevance, et ce un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Il a été délivré le 02 mai 2023 un commandement de payer à Madame [P] [B] portant en principal sur la somme de 2739,75 euros au titre des redevances et charges impayées au 31 mars 2023. 

Dans le mois de ce commandement de payer, aucun versement n'a été effectué par la locataire. Par conséquent, il y a lieu de constater la résiliation de plein droit du contrat de résidence à la date du 03 juin 2023.

Il sera en outre relevé que Madame [P] [B] ne conteste pas ne plus avoir la qualité d'étudiante, qui avait justifié la mise à disposition des lieux.

Sur l'expulsion

Madame [P] [B] étant occupante sans droit ni titre depuis le 03 juin 2023, il convient d'ordonner son expulsion des lieux, ainsi que l'expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

La société HENEO ne justifiant pas de la nécessité d'assortir cette expulsion d'une astreinte, elle sera déboutée de sa demande en ce sens.

Le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 à R.433-2 du code des procédures civiles d'exécution. Il n'y a donc pas lieu d'ordonner leur enlèvement, leur transport ni leur séquestration, qui demeurent de surcroît purement hypothétiques à ce stade. La société HENEO sera déboutée sur ce point.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Il résulte de l’article L. 412-7 du code des procédure civiles d'exécution que les dispositions des articles L.412-3 à L.412-6 du code des procédures civiles d'exécution « ne sont pas applicables aux occupants de locaux spécialement destinés aux logements d'étudiants lorsque les intéressés cessent de satisfaire aux conditions en raison desquelles le logement a été mis à leur disposition ».

Madame [P] [B] sera donc déboutée de sa demande de délais pour quitter les lieux.

En revanche, les articles L.412-1 et L.412-2 du même code demeurent applicables et en l’espèce, il n’apparaît pas justifié de supprimer le délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux afin de procéder à expulsion, afin de permettre à Madame [P] [B] de disposer d’un temps d’organisation nécessaire à son déménagement.

Sur l'indemnité d'occupation

Afin de dédommager le bailleur du préjudice subi du fait de l'occupation sans titre de son bien et sur le fondement de l'article 1240 du code civil, une indemnité d’occupation est allouée à celui-ci. En effet, l'indemnité d'occupation a un caractère mixte indemnitaire et compensatoire dans la mesure où elle est destinée, à la fois, à rémunérer le propriétaire de la perte de jouissance du local et à l'indemniser du trouble subi du fait de l'occupation illicite de son bien. Elle entre donc dans le champ d'application de l'article 1231-5 du code civil, qui permet au juge, même d'office, de modérer une clause pénale manifestement excessive.
 
En conséquence, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au vu des éléments de faits propres à l'affaire, l'indemnité d’occupation sera provisoirement fixée au montant du loyer et des charges qui aurait dû être payés en cas de poursuite dudit bail augmenté des accessoires.
 
L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 03 juin 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés la société HENEO ou à son mandataire.



Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif

Madame [P] [B] est redevable des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du contrat de résidence en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d'expiration du contrat de résidence constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, la société HENEO produit un décompte faisant apparaître que Madame [P] [B] reste lui devoir la somme de 5386,32 euros à la date du 31 octobre 2023, cette somme correspondant à l'arriéré des redevances impayées et aux indemnités d'occupation échues à octobre 2023 inclus.

Madame [P] [B] reconnaît le principe et le montant de la dette. Elle sera ainsi condamnée à payer cette somme à la société HENEO, avec intérêts au taux légal à compter de la délivrance du commandement de payer sur la somme y figurant, et à compter de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions de l'article 1231-6 du code civil.

Sur les délais de paiement

Comme indiqué ci-dessus, le contrat de résidence objet du présent litige est soumis aux dispositions du code de la construction et de l'habitation et du code civil, pas aux dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et en particulier à son article 24.

Aux termes des articles 1304 dernier alinéa et 1224 et suivants du code civil, la condition résolutoire est celle qui, lorsqu'elle s'accomplit, opère la révocation de l'obligation et qui remet les choses au même état que si l'obligation n'avait pas existé. Il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Les dispositions de l'article 1343-5 du code civil précisent que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues dans la limite de deux années.

En l'espèce, compte tenu de l'accord de la société HENEO pour l'octroi de délais de paiement, et vu les explications de Madame [P] [B] à l'audience sur sa situation financière, il convient de l'autoriser à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 100 euros par mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, selon les modalités prévues au dispositif de la décision.

Sur les demandes accessoires

Madame [P] [B], partie perdante, sera condamné aux dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l'assignation.
L'équité commande en revanche de ne pas condamner Madame [P] [B] au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au contrat de résidence conclu le 18 décembre 2017 entre la société HENEO et Madame [P] [B] concernant un appartement meublé à usage d'habitation dans la résidence sociale située [Adresse 1] sont réunies à la date du 03 juin 2023,

ORDONNE en conséquence à Madame [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés, la société HENEO pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande d'astreinte ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande relative au sort des meubles de la locataire ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

DEBOUTE Madame [P] [B] de sa demande de délai pour quitter les lieux ;

CONDAMNE Madame [P] [B] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail ;
 
DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue à la redevance dès 03 juin 2023, est payable dans les mêmes conditions que l'étaient la redevance et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés au bailleur ou à son mandataire ;

CONDAMNE Madame [P] [B] à verser à la société HENEO la somme de 5386,32 euros (décompte arrêté au 31 octobre 2023, incluant la mensualité d'octobre 2023), correspondant à l'arriéré des redevances, charges et indemnités d'occupation, avec intérêts au taux légal à compter du 2 mai 2023 sur la somme de 2739,75 euros et à compter du 31 janvier 2024 pour le surplus ;

RAPPELLE que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées ;

AUTORISE Madame [P] [B] à s'acquitter de l'arriéré locatif en 24 mensualités de 100 euros chacune, la dernière échéance soldant la dette ;

DEBOUTE la société HENEO de sa demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [P] [B] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.
 
Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 31 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier Le Juge des contentieux de la protection