Tribunal Judiciaire · PCP JCP référé — 31 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies conformes délivrées
le : 31/01/2024
à : - Me Ch. MOYSE
 - M. [P] [B]
 - M. [M] [K]

Copie exécutoire délivrée 
le : 31/01/2024
à : - Me Ch. MOYSE

La Greffière,

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP référé
 
N° RG 23/09697 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RP4

N° de MINUTE : 
2/2024






ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 31 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [X] [U] [F] [Z], demeurant [Adresse 2]
représenté par Me Chrystel MOYSE, Avocate au Barreau de PARIS, vestiaire : P 274


DÉFENDEURS
Monsieur [P] [B], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté
Monsieur [I] [K], demeurant [Adresse 1]
non comparant, ni représenté


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Clara SPITZ, Juge, Juge des contentieux de la protection
assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière


DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 18 décembre 2023


ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition au greffe le 31 janvier 2024 par Madame Clara SPITZ, Juge, assistée de Madame Nathalie BERTRAND, Greffière.

Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09697 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RP4




EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 30 mars 2011, Monsieur [D] [S] a donné à bail à Monsieur [P] [B], pour une durée de trois ans, un appartement sis [Adresse 1] pour un loyer mensuel de 610 euros. 

Monsieur [X] [Z] a acquis ce bien le 4 septembre 2013.

Par avenant du 6 mai 2014, Monsieur [I] [K] a été rajouté au contrat de bail. 

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2021, Monsieur [X] [Z] a fait délivrer, selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile, un congé pour vendre à effet au 29 mars 2023, valant offre de vente à Monsieur [P] [B]. 

Un congé similaire a également été signifié à étude, par commissaire de justice le 9 juillet 2021, à Monsieur [I] [K].

Une mise en demeure d'avoir à quitter les lieux avant le 30 juillet 2023 a été adressée à Monsieur [I] [K], par courrier avec accusé de réception, le 11 juillet 2023. 

Par actes de commissaire de justice en date des 20 et 21 novembre 2023, Monsieur [X] [Z] a assigné Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, aux fins de validation du congé pour vente, d'expulsion des occupants devenus sans droit ni titre avec le concours de la force publique s'il y a lieu, de condamnation en paiement d'une indemnité d'occupation provisionnelle d'un montant de 36,46 euros par jour à compter du 29 mars 2023 jusqu'à la libération des lieux et d'une somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, Monsieur [X] [Z] se fonde sur les articles 15 et suivants de la loi du 6 juillet 1989 et fait valoir que le congé pour vente qu'il leur a fait délivrer est valide, que, dès lors, il est bien fondé à solliciter l’expulsion de Monsieur [I] [K] et de Monsieur [P] [B] devenus occupants sans droit ni titre et, qu'en outre, il y a urgence à ce que l’appartement litigieux soit libre de tout occupant en raison de la réalisation de travaux prévus dans l'immeuble à compter du mois d’octobre 2024. 

À l'audience du 18 décembre 2023, Monsieur [X] [Z], représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude, Monsieur [I] [K] n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Monsieur [P] [B], assigné selon les modalités de l'article 659 du code 



de procédure civile, n'a pas non plus comparu et ne s'est pas fait représenter. 

Il sera, par conséquent, statué par décision réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 31 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la régularité du congé délivré par le bailleur et ses conséquences

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.

Le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Le trouble manifestement illicite est la perturbation résultant d'un fait matériel ou juridique qui, directement ou indirectement, constitue une violation évidente de la règle de droit. L'occupation sans droit ni titre du bien d'autrui constitue un trouble manifestement illicite auquel il appartient au juge des référés de mettre fin.

Par ailleurs, selon l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué (...). Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu'il émane du bailleur. 
À l'expiration du délai de préavis, le locataire est déchu de tout titre d'occupation des locaux loués.
Lorsqu'il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l'offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis. Les dispositions de l'article 46 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ne sont pas applicables au congé fondé sur la décision de vendre le logement.



À l'expiration du délai de préavis, le locataire qui n'a pas accepté l'offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d'occupation sur le local.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Le bailleur ne peut donner congé au locataire que par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signification par acte d’huissier ou remise en main propre contre récépissé ou émargement. 

En l'espèce, le bail consenti à Monsieur [P] [B] le 30 mars 2011 et, par avenant du 6 mai 2014, à Monsieur [I] [K], pour une durée de trois ans, a été tacitement reconduit par période de trois ans pour la dernière fois le 29 mars 2020 pour expirer le 28 mars 2023. 

Le bailleur justifie avoir fait délivrer un congé pour vente, à effet au 29 mars 2023, à chacun des locataires, respectivement les 9 et 19 juillet 2021, soit plus de six mois avant l'échéance précitée. 

Ces congés rappellent le motif du congé délivré pour vente et contiennent une offre de vente, dont il est précisé que celle-ci est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis et reproduisent les cinq premiers alinéas de l'article 15 II de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989.

Dès lors, les congés délivrés dans les formes et délais légaux requis, qui n'ont d'ailleurs fait l'objet d'aucune contestation, sont bien réguliers.

Les locataires ne se sont pas portés acquéreurs du bien pendant le délai imparti. Par conséquent, le bail s'est trouvé résilié de manière non sérieusement contestable par l'effet du congé le 29 mars 2023. 

Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B], qui se sont maintenus dans les lieux, se trouvent ainsi occupants sans droit ni titre du local litigieux depuis le 29 mars 2023 et il convient d'ordonner leur expulsion, ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, dans les conditions prévues par l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution et selon les modalités fixées au dispositif de la présente ordonnance. 

Sur la provision au titre de l'indemnité mensuelle d'occupation

En application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire privé de la jouissance de son bien. Il revient au juge de fixer le montant de cette réparation sous la forme d'une indemnité d'occupation, dont le montant dépend de son appréciation souveraine.



Aux termes du contrat de bail signé le 30 mars 2011, le loyer était initialement fixé à la somme de 610 euros par mois, charges comprises. En l'absence de production par le requérant d'éléments justifiant la fixation du montant de cette indemnité à une somme supérieure, Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] seront condamnés in solidum au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle de 610 euros, pour la période courant du 29 mars 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux.

Sur les demandes accessoires

Les défendeurs, parties perdantes, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. Il n'est toutefois aucunement justifié de faire porter le coût du congé pour vendre aux défendeurs qui ne relève pas d'un acte nécessaire de la procédure, mais d'un acte à la seule initiative du demandeur.

Il est inéquitable de laisser au demandeur la charge de ses frais irrépétibles. Il lui sera alloué une somme de 600 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.

L'exécution provisoire est de droit et sera rappelée.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions de délivrance à Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] par Monsieur [X] [Z] d'un congé pour vente relatif au bail conclu le 30 mars 2011, assorti d'un avenant signé le 06 mai 2014 et concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], sont réunies et que le bail a ainsi expiré le 28 mars 2023 à minuit ; 

ORDONNONS, en conséquence, à Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, 

DISONS qu’à défaut pour Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Monsieur [X] [Z] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;





CONDAMNONS Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] in solidum à verser à Monsieur [X] [Z] une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation d'un montant de 610 euros, à compter du 29 mars 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] à verser à Monsieur [X] [Z] la somme de 600 euros, au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Monsieur [I] [K] et Monsieur [P] [B] aux dépens ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits par la Juge et la Greffière susnommées.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,
Décision du 31 janvier 2024
PCP JCP référé - N° RG 23/09697 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3RP4