Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 1 février 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Philippe REZEAU
Me Denis THEILLAC

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/03066 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZBF

N° MINUTE : 1/JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 01 février 2024


DEMANDERESSE

Madame [M] [C], demeurant [Adresse 1]

représentée par Me Philippe REZEAU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #L0158

DÉFENDEUR

Monsieur [O] [V], demeurant [Adresse 1]

représenté par Me Denis THEILLAC, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #A0550

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 24 novembre 2023

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 février 2024 par Sandra MONTELS, Juge assistée de Laura DEMMER, Greffier


Décision du 01 février 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/03066 - N° Portalis 352J-W-B7G-CWZBF

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 22 décembre 1967, Mme [Y] [J] veuve [D] et Mme [R] [D] ép. [J] ont consenti à M. [F] [T] un bail commercial sur des locaux situés au rez-de-chaussée de l’immeuble du [Adresse 1]), depuis lors renouvelé. 

Par acte sous seing privé enregistré le 27 décembre 1967 Mme [Y] [J] veuve [D] et Mme [R] [D] ép. [J] ont consenti à M. [F] [T] un bail d’habitation soumis à l’article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948 d’une durée de six années, à effet au 1er janvier 1968 et prenant fin le 1er janvier 1974, sur des locaux situés au premier étage dudit immeuble. 

Par acte sous seing privé du 26 février 1974 le contrat de bail d’habitation a été renouvelé pour une période de six années à compter du 1er janvier 1974. 

Par acte du 25 août 1978 M. [O] [V] a signifié à Mme [R] [D] épouse [J] l’acte du 19 mars 1973 par lequel M. [F] [T] lui a cédé la moitié de son cabinet de conseil juridique ainsi que le droit au bail commercial et le droit au bail d’habitation et l’acte du 2 mai 1978 par lequel les héritières de M. [F] [T] lui ont cédé tous les droits corporels et incorporels relatifs au cabinet de leur père. 

Par acte de commissaire de justice du 15 avril 2022 Mme [M] [C], venant aux droits de la précédente bailleresse, a assigné M. [O] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, voir prononcer la résiliation du bail, être autorisée à faire procéder à son expulsion et obtenir sa condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ainsi qu’à la somme de 3000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Elle fait valoir au visa des articles 1217 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989 que la bail d’habitation est désormais soumis aux dispositions de la loi de 6 juillet 1989, que M. [O] [V] a manqué à ses obligations contractuelles puisque l’appartement du premier étage lui sert d’annexe à l’exercice de son activité professionnelle dans les locaux commerciaux du rez-de-chaussée, qu’il n’a pas son domicile dans cet appartement ce qui ressort du procès-verbal de constat de commissaire de justice du 19 novembre 2021. 

Appelée à l’affaire du 13 septembre 2022, l’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois pour être retenue à l’audience du 24 novembre 2023. 

A l’audience, Mme [M] [C], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions écrites, maintient ses demandes initiales et sollicite en outre que les conclusions de M. [O] [V] soient déclarées irrecevables et qu’il en soit débouté. 

Elle fait valoir au visa de l’article 59 du code de procédure civile que M. [O] [V] n’a pas communiqué son domicile réel. Elle soutient par ailleurs que les travaux effectués avec l’accord des précédents propriétaires, à savoir l’installation en 1967 d’un ascenseur reliant les deux locaux, ne modifient par leurs affectations, que les renouvellements des baux ont laissé chaque local soumis à son statut, que l’acte de cession intervenue entre M. [O] [V] et Monsieur [G] n’engage pas le bailleur et ne saurait créer pour le cessionnaire plus de droits que n’en disposait le cédant, que l’acte de cession mentionne les deux affectations des locaux, que le jugement du juge des loyers commerciaux du 1 juillet 1987 établit le caractère d’habitation du local du premier étage, que la mention « Bureaux « sur les avis d’échéance et les quittances est sans incidence, que le propriétaire n’a jamais autorisé la suppression de la salle de bains de sorte que M. [O] [V] ne peut se prévaloir du défaut de décence du logement pour soutenir qu’il ne s’agit pas d’un local d’habitation, qu’il a rempli son obligation de délivrance s’agissant du local du rez-de-chaussée, que les bailleurs n’ont jamais autorisé l’exercice professionnel dans les locaux du premier étage, que les locaux du premier étage ne sont pas indispensables à l’exercice de l’activité au rez-de-chaussée, que la requalification du bail d’habitation en bail commercial ne relève pas de la compétence du juge des contentieux de la protection. 

M. [O] [V], représenté par son conseil qui a déposé des conclusions écrites demande :
Le rejet des demandes de Mme [M] [C] ; Qu’il soit jugé que le local du premier étage ne répond pas aux normes de l’article 3 du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002 et ne peut constituer un local d’habitationDe juger que le local du rez-de-chaussée ne répond pas aux normes de l’article R232-2 du code du travail et ne peut être loué indépendamment du local du premier étage, Que le local du premier étage est l’accessoire du local du rez-de-chaussée soumis au statut des baux commerciaux et non à la loi du 6 juillet 1989Qu’il soit sursis à statuer sur la qualification des locaux du premier étageCondamner Mme [M] [C] au paiement de la somme de 2500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile outre aux entiers dépens. 
A l’appui de ses prétentions il fait valoir qu’il n’a jamais dissimulé son adresse réelle et que ses conclusions sont recevables. Il soutient que depuis l’origine le local du premier étage a toujours été considéré comme une annexe du rez-de-chaussée, que Mme [M] [C] fait preuve de mauvaise foi, que le local n’est pas soumis au régime des baux d’habitation faute de respect des textes applicables - le bail du 26 février 1974 ne faisant aucunement référence à l’article 3 sexies de la loi de 1948, qu’après l’entrée en vigueur de la loi n°82-526 du 22 juin 1982 le bail de 6 ans du 26 février 1974 qui avait pris fin le 31 décembre 1979 était devenu à durée indéterminée et qu’un nouveau contrat aurait dû être conclu au plus tard le 23 juin 1983, que faute de ce nouveau contrat la location du premier étage se proroge par tacite reconduction par période de trois ans, que les avis d’échéance et de quittance portent la mention « BUREAUX », que les bailleresses ne peuvent se prévaloir de leur propre turpitude et carence pour n’avoir pas mis le local en conformité avec les dispositions de l’article L631-7 du code de la construction et de l’habitation et son usage réel auquel elles avaient implicitement consenti du fait de leur accord sur les travaux d’aménagement. Il fait valoir par ailleurs que les locaux sont interdépendants et ne peuvent être loués séparément, que le rez-de-chaussée n’a aucun point d’eau en contradiction avec l’article R4228.1 du code du travail sauf à être relié au premier étage, qu’ainsi s’agissant de ce local la bailleresse ne satisfait pas à son obligation de délivrance, que sur le local du premier étage elle a autorisé la suppression de la salle de bains de sorte que le logement n’est pas décent aux termes de l’article 6 de la loi de 1989 et ne peut être qualifié de local à usage d’habitation, qu’en application de l’article 1719 elle ne peut solliciter l’expulsion faute d’avoir délivré un logement décent, qu’en application de l’article L145-2 7° le local affecté à un usage exclusivement profession est assimilé à un fonds de commerce et est donc soumis au statut des baux commerciaux en application de l’article L145-1 I 1° du statut des baux commerciaux. 


MOTIFS DE la décision

Sur la fin de non-recevoir tirée du défaut de mention du domicile de M. [O] [V] 

Aux termes de l’article 59 du code de procédure civile Le défendeur personne physique doit, à peine d'être déclaré, même d'office, irrecevable en sa défense, faire connaître ses nom, prénoms, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance. 
En l’espèce, Mme [M] [C] soutient que les demandes de M. [O] [V] sont irrecevables faute pour lui d’avoir communiqué son domicile réel. 
M. [O] [V] a communiqué l’adresse de son domicile dans ses écritures. 
La fin de non-recevoir sera en conséquence écartée. 

Sur la loi applicable

En l’espèce, M. [O] [V] occupe d’une part un local commercial au rez-de-chaussée et d’autre part un local au premier étage - objet du présent litige - de l’immeuble situé au [Adresse 1]), locaux reliés par un ascenseur installé par le précédent locataire, M. [F] [T], avec l’accord des bailleresses, lequel a cédé son cabinet juridique et les deux baux à M. [O] [V] (cf. actes de cession du 19 mars 1973 et du 2 mai 1978). 
Il est établi que les parties contractantes ont toujours entendu distinguer les locaux du rez-de chaussée de ceux du premier étage et leur appliquer un régime juridique distinct - bail commercial et bail d’habitation, y compris à la suite de l’installation de l’ascenseur. 
Ainsi, le contrat de bail du 22 décembre 1967, soumis expressément aux dispositions de l’article 3 quinquies de la loi n°48-1360 du 1er septembre 1948 relative aux baux d’habitation stipule que « le preneur s’engage à employer les lieux uniquement à son habitation personnelle et que l’exercice de tout commerce ou industrie de n’importe quelle profession même libérale est formellement interdit. ». Par ailleurs, cette volonté ressort des échanges entre les bailleresses et M. [F] [T] au sujet des travaux que celui-ci souhaitait faire réaliser (courrier d’accord de Mme veuve [D] et de Mme [R] [J] du 26 décembre 1967, courrier de M. [F] [T] du 10 octobre 1968) : « les travaux n’apportent aucune novation aux charges clauses et conditions des deux baux ». Le maintien de deux baux distincts apparait également à l’acte de cession du cabinet juridique intervenue entre M. [F] [T] et M. [O] [V]. En outre, le jugement du 1er juillet 1989 du tribunal de commerce de Paris énonce que « le locataire dispose de son appartement au premier étage ». Les bailleresses, par le congé délivré en 1979 à M. [O] [V], ont manifesté leur opposition à l’utilisation du local autrement qu’à titre d’habitation. La mention « Bureau » sur les quittances délivrées par le gestionnaire est sans portée juridique. Enfin, contrairement à ce que soutient M. [O] [V] et au vu des pièces versées aux débats il n’est pas établi que les bailleresses aient donné leur accord à la suppression de la salle de bains de l’appartement réalisée par M. [F] [T] et dont les conséquences en termes de décence du logement ne peuvent être imputées à la bailleresse de sorte que M. [O] [V] sera débouté de ses demandes faites sur ce fondement. 
Le contrat de bail d’habitation initial du 22 décembre 1967 était soumis aux dispositions de l’article 3 quinquies de la loi du 1er septembre 1948 et de son décret d’application n°64-1355 du 30 décembre 1964. Il ressort de l’article 2 a) dudit décret que les baux de l’article 3 quinquies étaient juridiquement renouvelables puisqu’il dispose que la durée des baux renouvelés ne pouvait être inférieure à trois ans. Les parties pouvaient donc renouveler sous ce régime le contrat de bail initial sans être tenues de conclure un contrat relevant de l’article 3 sexies de ladite loi, contrairement à ce que soutient M. [O] [V]. 
Cependant le contrat de bail renouvelé devait satisfaire aux conditions posées par l’article 2b du décret susvisé à savoir que devait lui être annexé un exemplaire du constat de l'état du local et de l'immeuble dressé par huissier moins de trois mois avant la date de la conclusion du contrat. 
Or ce constat n’a pas été annexé au contrat de renouvellement du bail. 
Il importe peu que les parties aient expressément renvoyé aux dispositions du précédent contrat puisqu’un nouveau constat devait permettre de vérifier que les conditions de confort du local et de l’état du logement étaient réunies à la date de conclusion du nouveau bail afin de justifier de la dérogation à la loi du 1er septembre 1948. 
Il ne peut pas être davantage considéré que les parties aient entendu renoncer à cette disposition, d’ordre public aux termes de l’article 87 de la loi du 1er septembre 1948, les conditions d’une telle renonciation n’étant pas réunies en l’espèce puisqu’il n’est pas acquis qu’elle ait été faite en connaissance de cause, qu’elle soit certaine et non équivoque, et enfin postérieure à l’acquisition du droit. 
Il en résulte que le contrat de bail du 26 février 1974 à effet au 01 janvier 1974 n’est pas valable, l'établissement du constat d'huissier étant une formalité nécessaire à la validité du bail. 
En conséquence, le contrat de bail du 22 décembre 1967 a pris fin le 1er janvier 1974 et en application des dispositions de l’article 3 sexies al. 1 de la loi du 1er septembre 1948 le local n’était plus soumis aux dispositions de cette loi. 
Le congé délivré le 30 mars 1979 à M. [O] [V] est irrégulier pour être fondé sur ce contrat. 
M. [O] [V] s’étant maintenu dans les lieux et la bailleresse ne justifiant d’aucune procédure aux fins d’expulsion avant la présente procédure – une simple assignation dont les suites sont inconnues étant insuffisante- il doit être considéré que les parties ont depuis conclu un bail verbal, tacitement reconduit en application de l’article 1738 du code civil. 
Le bail est en conséquence un bail d’habitation soumis aux dispositions générales du code civil ainsi qu’aux dispositions des lois successives applicables en matière de bail d’habitation et à ce jour de la loi du 6 juillet 1989. M. [O] [V] sera en conséquence débouté de l’ensemble de ses demandes relatives à la requalification du contrat. 

Sur la résolution du contrat de bail d’habitation
Aux termes des articles 1224, 1227, 1228 et 1229 du code civil la résolution d’un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. La résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat. Lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie ; dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.
Aux termes des articles 1728 1° et 1729 du code civil le preneur est tenu d'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention. Si le preneur n'use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Aux termes de l’article 7 b) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 le locataire est obligé d'user paisiblement des locaux loués suivant la destination qui leur a été donnée par le contrat de location. 
En application de l’article 1104 du code civil les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.
En l’espèce, il est établi et non contesté que le local du premier étage sert de bureaux à M. [O] [V] et qu’il n’y réside pas de sorte que ce dernier n’a pas respecté son obligation de jouissance conformément à la destination prévue d’habitation. 

Néanmoins, la bailleresse, informée de la situation depuis le constat d’huissier de justice effectué en 1978, apparait de mauvaise foi en sollicitant 45 ans plus tard, de manière brutale et déloyale, sans tentative préalable de règlement à l’amiable du litige, la résolution du contrat et l’expulsion de M. [O] [V]. Elle sera en conséquence déboutée de sa demande en résiliation du contrat de bail d’habitation. 

Sur les autres demandes

Mme [M] [C] qui succombe à la cause sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile. 

L’équité commande de débouter les parties de leurs demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 

L’exécution provisoire est de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. 


PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

ECARTE la fin de non-recevoir tirée du défaut de mention du domicile de M. [O] [V] ;

DEBOUTE les parties de l’ensemble de leurs demandes ; 

CONDAMNE Mme [M] [C] aux dépens ; 

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de plein droit. 

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 1er février 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge