Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Mme [M] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/06449 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R5L

N° MINUTE : 
4






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 3] HABITAT OPH,
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Pierre-Bruno GENON-CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : B 0096

DÉFENDERESSE
Madame [M] [B], 
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Anne TOULEMONT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 15 novembre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Anne TOULEMONT, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/06449 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2R5L

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 1er avril 2014, [Localité 3] HABITAT-OPH a donné à bail à Madame [M] [B] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1]. 

Des loyers étant demeurés impayés, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait signifier par acte d'huissier un commandement de payer la somme de 7856, 46 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, et visant la clause résolutoire contractuelle, le 2 mai 2023.

Par acte d'huissier en date du 20 juillet 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH a fait assigner Madame [M] [B] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris statuant en référé aux fins de, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, 
- ordonner l'expulsion du preneur et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d'un serrurier si besoin est, 
- ordonner le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu'il lui plaira, aux frais et aux risques du défendeur,
- condamner Madame [M] [B] à lui payer à titre provisionnel les loyers et charges impayés soit la somme de 9000 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter de l'assignation ainsi qu'une indemnité d'occupation jusqu'à libération effective des lieux d'un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s'était poursuivi,
- condamner le défendeur à lui payer la somme de 400 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens. 

Au soutien de ses prétentions, [Localité 3] HABITAT-OPH expose que plusieurs échéances de loyers sont demeurées impayées malgré un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au contrat de bail délivré le 2 mai 2023, et ce pendant plus de deux mois.

A l'audience du 15 novembre 2023, [Localité 3] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, a actualisé sa créance à la somme de 12856, 64 euros, selon décompte en date du 2 novembre 2023, frais inclus. La société bailleresse précise que le paiement partiel du loyer courant a repris, la locataire ayant payé 400 euros en septembre et 300 euros en octobre pour un loyer de 863, 25 euros. Pour autant, elle accepte la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire. 

Madame [M] [B] comparaît en personne et reconnaît le montant de la dette locative, mais demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant, outre la somme de 100 euros par mois en règlement de l'arriéré. Elle explique travailler pour la CPAM, pour un salaire de 1300 euros, et être séparée du père de ses trois enfants qui ne lui verse pas de pension alimentaire. Elle précise qu'un dossier FSL va être déposé. 

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024. 

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 3] par la voie électronique le 24 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience du 15 novembre 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, [Localité 3] HABITAT-OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 3 mai 2023, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 20 juillet 2023, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 1er avril 2014 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 2 mai 2023, pour la somme en principal de 7856, 46 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 2 juillet 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [M] [B] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

[Localité 3] HABITAT-OPH produit un décompte démontrant que Madame [M] [B] reste lui devoir la somme de 12856, 64 euros à la date du 2 novembre 2023 (en ce inclus 255, 98 euros de frais de poursuite). 

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [M] [B] sera donc condamnée au paiement de la provision de 12 600, 46 euros, avec les intérêts au taux légal à compter de l'assignation. 

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative et ayant repris le versement intégral du loyer courant. Par ailleurs, pendant le cours des délais ainsi accordés, le juge peut, à la demande d'une des parties, sous la condition de la reprise du loyer courant, suspendre les effets de la clause résolutoire. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, le décompte locatif produit aux débats par [Localité 3] HABITAT-OPH démontre que Madame [M] [B] n'a repris le paiement des loyers que partiellement. Toutefois, la société bailleresse a accepté la proposition de la défenderesse et la suspension des effets de la clause résolutoire. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l’audience, Madame [M] [B] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d’une part, des délais de paiement d’autre part, justifiera la condamnation de Madame [M] [B] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi. 

Sur les demandes accessoires

Madame [M] [B], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

L’équité justifie de ne pas faire droit à la demande formée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 1er avril 2014 entre [Localité 3] HABITAT-OPH et Madame [M] [B] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] sont réunies à la date du 2 juillet 2023 ;

CONDAMNONS Madame [M] [B] à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH à titre provisionnel la somme de 12 600, 46 euros, à la date du 2 novembre 2023, octobre 2023 compris au titre des arriérés de loyers et charges, avec les intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023. 

AUTORISONS Madame [M] [B] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 100 euros chacune et une 36éme mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts ;

PRECISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision 

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DISONS qu’en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet ;
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible ;
* qu'à défaut pour Madame [M] [B] d’avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, [Localité 3] HABITAT-OPH puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d’un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Madame [M] [B] soit condamnée à verser à [Localité 3] HABITAT-OPH une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l’absence de résiliation du bail, jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés à [Localité 3] HABITAT-OPH ou à son mandataire ;

DISONS n'y avoir lieu à paiement d'une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [M] [B] aux dépens. 

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

 Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le président.