Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 18 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Benoît ATTAL 

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me [Z] [N]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 22/07434 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX64H

N° MINUTE : 1/2024


JUGEMENT 
rendu le jeudi 18 janvier 2024

DEMANDEURS
Madame [Z] [N]
demeurant [Adresse 1]
comparante en personne

Monsieur [R], [I], [W] [D]
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Anne-Constance COLL, avocate au barreau de Paris


DÉFENDERESSE
SCI DES [Adresse 1]
Réprésenté par son gérant, la SAS CDC GPI - Gestions des Placements Immobiliers
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Benoît ATTAL de la SELASU CABINET ATTAL, avocats au barreau de Paris


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Juge des contentieux de la protection : Christine FOLTZER
Greffière : Jihane MOUFIDI

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 31 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition au greffe le 18 janvier 2024 par Christine FOLTZER, Juge des contentieux de la protection, assistée de Jihane MOUFIDI, Greffière.
Décision du 18 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 22/07434 - N° Portalis 352J-W-B7G-CX64H

Par exploit d’huissier, Madame [N] [Z] et Monsieur [D] [R] ont fait assigner la SCI des [Adresse 1] aux fins d’obtenir :
Recevoir Madame [N] et Monsieur [D] en leurs demandes,Constater l’irrecevabilité de la demande d’expulsion,Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire que la SCI a fait délivrer est erroné,Prononcer la nullité du commandement de payer,Juger que le loyer a été fixé illégalement à 4410,00 euros mensuels,Juger que le loyer doit être fixé rétroactivement à 2620,66 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à rembourser le différentiel de loyer de 1789,34 euros par mois depuis le 01/06/2016, soit la somme de 127 043,14 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à rembourser le montant des charges depuis 2016, soit la somme de 41 769,93 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à payer la somme de 55 777,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,Condamner la SCI des [Adresse 1] à payer la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,Condamner le défendeur à payer la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le défendeur aux dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
A l’audience de plaidoirie, les parties demanderesses exposent par l’intermédiaire de leur conseil, que ses demandes sont maintenues :
Recevoir Madame [N] et Monsieur [D] en leurs demandes,Constater l’irrecevabilité de la demande d’expulsion,Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire que la SCI a fait délivrer est erroné,Prononcer la nullité du commandement de payer,Juger que le loyer a été fixé illégalement à 4410,00 euros mensuels,Juger que le loyer doit être fixé rétroactivement à 2620,66 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à rembourser le différentiel de loyer de 1789,34 euros par mois depuis le 01/06/2016, soit la somme de 127 043,14 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à rembourser le montant des charges depuis 2016, soit la somme de 41 769,93 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à payer la somme de 55 777,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,Condamner la SCI des [Adresse 1] à payer la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,Condamner le défendeur à payer la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le défendeur aux dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
La SCI des [Adresse 1], citée régulièrement devant la juridiction, est représentée à l’audience de plaidoirie.

Par conclusions, elle sollicite de la juridiction :
Dire la SCI des [Adresse 1] bien fondée dans toutes ces demandes,Dire Madame [N] et Monsieur [D] irrecevables et mal fondées dans toutes leurs demandes,En conséquence,
Dire Monsieur [D] et Madame [N] prescrits et irrecevables dans leurs demandes, Débouter Monsieur [D] et Madame [N] de toutes leurs demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,A défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et de Madame [N] et de tous occupants de leur chef,Autorise la SCI à expulser ses locataires et tous occupants de leur chef,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] à régler une somme égale au loyer actuel majoré des charges au titre de l’indemnité d’occupation,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] à payer la somme de 18 951,43 euros suivant décompte établi,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] au payement de la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] au payement de la somme de 4000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] au payement des dépens.
A l’audience de plaidoirie du 31 octobre 2023, après réouverture des débats, le bailleur indique qu’il se désiste de sa demande d’expulsion.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Attendu que Monsieur [D] et Madame [N] sollicitent de la juridiction de :
Recevoir Madame [N] et Monsieur [D] en leurs demandes,Constater l’irrecevabilité de la demande d’expulsion,Constater que le commandement de payer visant la clause résolutoire que la SCI a fait délivrer est erroné,Prononcer la nullité du commandement de payer,Juger que le loyer a été fixé illégalement à 4410,00 euros mensuels,Juger que le loyer doit être fixé rétroactivement à 2620,66 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à rembourser le différentiel de loyer de 1789,34 euros par mois depuis le 01/06/2016, soit la somme de 127 043,14 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à rembourser le montant des charges depuis 2016, soit la somme de 41 769,93 euros,Condamner la SCI des [Adresse 1] à payer la somme de 55 777,68 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance,Condamner la SCI des [Adresse 1] à payer la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral,Condamner le défendeur à payer la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner le défendeur aux dépens,Dire n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire.
Attendu que la SCI des [Adresse 1] sollicite de la juridiction :
Dire la SCI des [Adresse 1] bien fondée dans toutes ces demandes,Dire Madame [N] et Monsieur [D] irrecevables et mal fondées dans toutes leurs demandes,En conséquence,
Dire Monsieur [D] et Madame [N] prescrits et irrecevables dans leurs demandes, Débouter Monsieur [D] et Madame [N] de toutes leurs demandes, Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail,A défaut prononcer la résiliation judiciaire du bail,
Ordonner l’expulsion de Monsieur [D] et de Madame [N] et de tous occupants de leur chef,Autorise la SCI à expulser ses locataires et tous occupants de leur chef,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] à régler une somme égale au loyer actuel majoré des charges au titre de l’indemnité d’occupation,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] à payer la somme de 18 951,43 euros suivant décompte établi,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] au payement de la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] au payement de la somme de 4000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,Condamner solidairement Monsieur [D] et Madame [N] au payement des dépens.
Attendu que Monsieur [D] et Madame [N] versent aux débats les pièces suivantes :
bail,conditions générales, courriels,dossiers diagnostics technique, courriels relatifs aux dégâts des eaux. 
Attendu que la SCI verse aux débats les pièces suivantes :
bail,décompte,commandement de payer,exploc commandement, révision de l’année 2017 à 2021,relevé de dépenses de 2018 à 2021,mail officiel,congé de Monsieur [K] du 31/08/2014,état des lieux de sortie du 01/12/2014.
Sur la demande d’irrecevabilité de l’expulsion
 
Attendu qu’à l’audience du 31 octobre 2023, le bailleur, c’est-à-dire la SCI des [Adresse 1], indique qu’elle s’est désistée de sa demande d’expulsion.
 
Attendu qu’il convient d’en prendre note et de dire que leur demande de constat de résiliation de bail ou leur demande de prononcé de résiliation de bail est irrecevable en l’absence de dénonciation au Préfet.

Sur la demande de nullité du commandement de payer 

Attendu que les demandeurs locataires soulèvent la nullité du commandement de payer délivré en date du 21 avril 2022.
 
Attendu qu’ils invoquent le fait que le commandement de payer ne détaille pas suffisamment les sommes réclamées ce qui leur a porté grief.
 
Attendu que les demandeurs locataires justifient suffisamment du grief qu’ils ont subi en l’absence de sommes détaillées ; qu’il convient de prononcer la nullité du commandement de payer en date du 21 avril 2022.


Sur les loyers et charges impayés 

Attendu que le bailleur sollicitait par conclusions à la date de mars 2023 inclus la somme de 18 951,43 euros.

Attendu que dans le dossier remis à la juridiction figure un décompte mentionnant la somme de 34 160,80 euros octobre 2023 inclus.

Mais attendu que la juridiction ne peut prendre en compte ce montant qui n’a pas été actualisé contradictoirement à l’audience.
 
Attendu que le décompte initial versé aux débats indique des reprises d’impayés en 2022 correspondant à des années antérieures.

Attendu que les locataires contestent totalement les sommes prétendument dues par le bailleur ou tout au moins une partie des sommes sollicitées. 
 
Attendu qu’en conséquence le décompte ne permet pas à la juridiction d’effectuer un contrôle précis des sommes réellement dues par les locataires ; qu’il convient de rejeter la demande à ce titre.

Sur l’illégalité du montant du loyer fixé à 4410,00 euros 

Attendu que le contrat fait la loi entre les parties. 

Attendu que les parties ont convenu contractuellement d’un loyer pour un montant de 4410,00 euros hors charge.
 
Attendu que les locataires invoquent le fait que le bailleur n’avait pas le droit d’augmenter son loyer par rapport au contrat de bail précédent, pour lequel le loyer était d’un montant de 2260,00 euros.
 
Mais attendu que le bailleur justifie par des pièces versées aux débats, c’est-à-dire la demande de congé et l’état des lieux de sortie, que le locataire précédent avait quitté les lieux depuis plus de 18 mois.
 
Qu’il convient de rejeter la demande correspondant à l’illégalité du montant du loyer.

Sur la révision annuelle du loyer

Attendu que les locataires estiment ne pas avoir été informés de la révision annuelle du loyer.
 
Attendu que le bailleur verse aux débats des appels de loyers avec indication de la révision du loyer. 


Sur le montant des charges

Attendu que Monsieur [D] et Madame [N] invoquent le fait que les décomptes de charges ne leur ont pas été communiqués depuis 2016.

Attendu que, d’une part, le bailleur soulève la prescription quinquennale notamment pour l’année 2016, et d’autre part, verse aux débats les relevés de dépenses pour les années 2018 à 2021
Attendu que l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 énonce « toutes les actions dérivant d’un contrat de bail sont prescrites par trois ans à compter du jour où le titulaire d’un droit a connu ou aurait dû connaitre les faits lui permettant d’exercer ce droit. 
Toutefois l’action en révision de loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties dans le contrat de bail pour réviser ledit loyer ».

Attendu que les demandeurs ne justifient pas suffisamment de l’absence de communication des décomptes de charges au vu des pièces versées aux débats. 

Attendu qu’il convient de rejeter la demande à ce titre. 

Sur les charges de chauffage

Attendu que les locataires souhaiteraient connaitre leur consommation de chauffage.
 
Attendu que le bailleur estime que les locataires sont suffisamment informés et qu’ils règlent selon leur tantième leur charge de chauffage et verse aux débats les relevés individuels indiquant les charges de chauffage.
 
Attendu qu’il convient de rejeter la demande à ce titre. 

Sur le préjudice de jouissance

Attendu que Monsieur [D] et Madame [N] estiment avoir subi un préjudice de jouissance suite à un dégât des eaux qui est intervenu en 2018 et qui n’a été réglé que plusieurs mois plus tard.
 
Attendu que la SCI des [Adresse 1] ne conteste pas le dégât des seaux mais conteste le délai d’attente. 

Mais attendu que la SCI des [Adresse 1] ne justifie pas pour sa part avoir solutionné le problème rapidement. 

Attendu qu’au vu des mails adressés par Monsieur [D] et Madame [N] qui justifient de la durée d’attente, il convient d’accorder la somme de 10 000,00 euros en réparation du préjudice de jouissance.

Sur le préjudice moral 

Attendu que les demandeurs ne justifient pas suffisamment du préjudice moral sollicité. 

Attendu qu’il est inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les sommes non comprises dans les dépens. La SCI des [Adresse 1] sera ainsi condamnée à payer à Monsieur [D] et à Madame [N] la somme de 3000,00 euros en vertu de l’article 700 du code de procédure civile.

Attendu que l’exécution provisoire de droit est justifiée par l’ancienneté du litige. 

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement par décision en premier ressort et contradictoire :

Constate le désistement de la SCI des [Adresse 1] quant à sa demande d’expulsion à l’encontre de Monsieur [D] [R] et de Madame [N] [Z] ;

Dit que la demande de constat de résiliation du bail sollicitée par la SCI des [Adresse 1] est irrecevable ;

Dit que la demande de prononcé de résiliation de bail sollicitée par la SCI des [Adresse 1] est irrecevable ;
 
Prononce la nullité du commandement de payer délivré le 21 avril 2022 ; 

Rejette la demande tendant à juger que le loyer a été fixé illégalement à 4410,00 euros mensuels ;
 
Rejette la demande de diminution de loyer ;

Rejette la demande au titre des loyers et charges impayés ;

Rejette la demande sollicitée au titre des charges ;
 
Condamne la SCI des [Adresse 1] à payer à Monsieur [D] et à Madame [N] la somme de 10 000,00 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance ;
 
Rejette la demande sollicitée au titre du préjudice moral ;

Condamne le défendeur à payer la somme de 3000,00 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamne le défendeur aux dépens ;
 
Dit que l’exécution provisoire est de droit.

La Greffière, La Juge des contentieux de la protection,