Tribunal Judiciaire · Charges de copropriété — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]

[1] Expéditions 
exécutoires
délivrées le:


■



RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
 

Charges de copropriété

 
N° RG 21/12549
N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7L


N° MINUTE : 

Assignation du :
06 Octobre 2021





JUGEMENT
rendu le 25 Janvier 2024
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par Maître Hélène CAUCHEMEZ-LAUBEUF, Administrateur judiciaire
[Adresse 5]
[Localité 6]

représenté par Me Eric AUDINEAU de l’AARPI AUDINEAU GUITTON, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #D0502


DÉFENDEURS

Monsieur [D] [M]
[Adresse 1]
[Localité 7]

Monsieur [Z] [Y]
[Adresse 1]
[Localité 7]

représentés par Me Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, avocat plaidant, vestiaire #310


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Elyda MEY, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Line-Joyce GUY, Greffière.
Décision du 25 Janvier 2024
Charges de copropriété
N° RG 21/12549 - N° Portalis 352J-W-B7F-CVC7L


DÉBATS

A l’audience publique du 25 Janvier 2024

JUGEMENT

- Contradictoire
- En premier ressort
- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile 


EXPOSE DU LITIGE
 

M. [D] [M] et M. [Z] [Y] sont propriétaires du lot n°4 au sein de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis. La gestion de cette copropriété a été confiée à Maître [T] [E], en qualité d'administrateur judiciaire par décision du tribunal de grande instance de Paris du 6 mars 2017. Sa mission a été prorogée le 4 janvier 2018, le 4 janvier 2019 et le 9 janvier 2020.

Soutenant que M. [M] et M. [Y] ne réglaient pas leurs charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris par acte d’huissier du 6 octobre 2021 aux fins essentielles d’obtenir leur condamnation in solidum à lui payer la somme principale de 18.183,87 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées selon décompte arrêté au 1er juillet 2021, la somme de 120 euros au titre des frais de recouvrement outre la somme de 1.800 euros à titre de dommages et intérêts.


Aux termes de ses conclusions en réplique n°1 notifiées par voie électronique le 16 mars 2022, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

Vu les articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 
Vu l’article 36 du décret du 17 mars 1967, 
Vu l’article 9 de l’arrêté comptable du 14 mars 2005, 
Vu les articles 771, 772, 1134 et 1154 du Code civil : 
 
DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] à [Localité 7] recevable et bien-fondé dans l’ensemble de ses demandes fins et conclusions ; 
 
DEBOUTER Monsieur [M] [D] et Monsieur [Y] [Z] de l’ensemble de leurs demandes; 
 
DEBOUTER Monsieur [M] [D] et Monsieur [Y] [Z] de leurs demande de délais de paiement ; 
 
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [D] [M] et Monsieur [Z] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7] la somme en principal de 20.802,84 €, à titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1 er janvier 2022, et représentant : 

o 19.192,00 € au titre des charges courantes et exceptionnelles ; 
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Charges de copropriété
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o 1.610,84 € au titre des frais relevant de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965. 
 
ASSORTIR la condamnation prononcée à l’encontre de Monsieur [D] [M] et Monsieur [Z] [Y] d’une condamnation au paiement de l’intérêt au taux légal à compter de la présente assignation pour le surplus. 
 
ORDONNER la capitalisation des intérêts à compter de la délivrance de l’assignation. 
 
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [D] [M] et Monsieur [Z] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7] la somme de 2.800,00 € à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. 
 
CONDAMNER IN SOLIDUM Monsieur [D] [M] et Monsieur [Z] [Y] à payer au Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] et [Adresse 4] à [Localité 7] une indemnité de 2.500,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre les entiers dépens qui pourront être recouvrés par Maître Eric AUDINEAU, membre de l’AARPI AUDINEAU-GUITTON, sur le fondement de l’article 699 du Code de procédure civile. 

En réponse, M. [D] [M] et M. [Z] [Y], par conclusions n°2 notifiées par voie électronique le 14 septembre 2022  demandent au tribunal de :

DIRE et JUGER que les travaux n’ont jamais été effectués ;

DEBOUTER le Syndic de sa demande de règlement de la somme de 20 802,84 euros au titre des charges impayées ;

A défaut, et à titre subsidiaire,

ACCORDER les plus larges délais de paiement à Monsieur [Y] et Monsieur [M] pour pouvoir apurer leur dette locative ;

En tout état de cause,

DEBOUTER le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de sa demande de dommages-intérêts à hauteur de 2 800 euros ;

DEBOUTER le syndicat des Copropriétaires de l’immeuble de sa demande en paiement de 2.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il est expressément renvoyé à aux conclusions des parties pour l’exposé des moyens développés au soutien de leurs prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

L'affaire a été clôturée le 9 mars 2023, plaidée 15 novembre 2023 et mise en délibéré au 25 janvier 2024. 
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Charges de copropriété
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MOTIFS DE LA DÉCISION 

Sur l’arriéré de charges

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot” ainsi qu’ ”aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l'assemblée générale, ils n'ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires justifie par la production d’un extrait de matrice cadastrale que M. [M] et M. [Y] sont propriétaires du lot n°4 dans l'immeuble sis [Adresse 2] (pièce n°1).

Au soutien de sa demande en paiement de la somme de 19.192 euros au titre des charges de copropriété dues selon décompte arrêté au 1er janvier 2022 inclus, il produit :

-les procès-verbaux des assemblées générales des17 avril 2018, 5 juillet 2018, 17 février 2020 et 24 décembre 2020. L’assemblée des copropriétaires y a approuvé les comptes des années 2017 à 2019, fixé le budget prévisionnel des années 2019 à 2021 et voté un certain nombre de travaux (pièces n° 36 à 40). 

-les relevés du compte de M. [Y] et de [M] arrêtés au 1er septembre 2021 et au 4 mars 2022 ;

- les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots de la défenderesse. 

Il ressort de ces pièces que les charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2022, s’élèvent, hors frais de recouvrement, à la somme de 19.192 euros.
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Les défendeurs ne contestent pas le montant de cette somme mais considèrent que ces charges ne peuvent leur être réclamées puisque les travaux, objet des appels de fonds n'ont pas été effectués.

En réplique, le syndicat des copropriétaires fait valoir que sa créance est certaine, liquide et exigibles puisque les charges ont été régulièrement appelées. Il observe en outre que la trésorerie de la copropriété est en difficulté car de nombreux copropriétaires dont les défendeurs refusent de s'acquitter de leurs charges rendant ainsi impossible l'exécution des travaux votés.

Il convient de rappeler que l'obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai prévu par l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965, et, en vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible. La circonstance que les travaux n'aient pas été effectués est sans incidence sur l'obligation des copropriétaires de s'acquitter des charges appelées.

Par conséquent, M. [M] et M. [Y] seront condamnés in solidum à payer au syndicat la somme de 19.192 euros au titre des charges courantes et exceptionnelles, selon décompte arrêté au 1er janvier 2022 inclus. 

Sur la demande en paiement au titre des frais 

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. 

Toutefois, ne peuvent être retenus à ce titre les frais couverts par les dépens, les frais pris en charge au titre de l'article 700 du Code de procédure civile ainsi que les frais non accompagnés de pièces justificatives suffisantes.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 1610, 64 euros ventilée comme suit :

- des frais de mise en demeure d'un montant de 120 euros ;

- des frais d'avocat relatifs à l'assignation d'un montant de 780 euros ;

- des frais d'huissier relatifs à l'assignation d'un montant de 71,64 euros ;

- des frais d'hypothèque d'un montant de 39 euros ;

- des frais d'avocat relatifs à l'hypothèque d'un montant de 600 euros.
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Sur ce,

S'agissant des honoraires d'avocat liés à la mise en demeure, ces derniers ne constituent pas des frais nécessaires au sens de l’article 10-1 précité mais peuvent être indemnisés au titre de l'article 700 du code de procédure civile. Les honoraires d'avocat relatifs à l'assignation et à la prise d'hypothèque seront de la même manière appréciés au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Le coût de la délivrance de l’assignation introductive d’instance sera inclus dans les dépens.

Seule la somme de 39 euros correspondant au débours exposé par le conseil du syndicat des copropriétaires aux fins de prise d'hypothèque sera retenue au titre des frais nécessaires de recouvrement.

Par conséquent, M. [M] et M. [Y] seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 39 euros au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. Le syndicat des copropriétaires sera débouté pour le surplus.

Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produiront eux-mêmes intérêts en application de l'article 1343-2 du code civil. 

Sur la demande de paiement de dommages et intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Les manquements systématiques et répétés d'un copropriétaire à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute susceptible de causer un préjudice financier direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires, à la collectivité des copropriétaires, dès lors qu'il est établi qu'elle a été privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble (ex. Civ. 3ème, 12 juillet 2018, n° 17-21518). 

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires soutient que les manquements des défendeurs procèdent une résistance abusive. Il expose que le compte de ces derniers présente un solde débiteur depuis quatre ans et que leur dette représente un quart du budget prévisionnel. 

En réponse, les défendeurs considèrent que les travaux prévus par les appels de fonds n'ont pas été réalisés de sorte qu'il n'y a pas lieu au versement de dommages et intérêts.

Sur ce,

Cependant, compte tenu des difficultés avérées de gestion et de trésorerie de la copropriété, les travaux prévus n'ont pu être exécutés comme le relèvent les défendeurs eux-mêmes.

Ces manquements répétés des défendeurs à leur obligation, à l'égard du syndicat des copropriétaires, de régler leurs charges de copropriété, au prétexte que les travaux n'ont pas été exécutés, traduisent leur mauvaise foi et constituent une faute qui compromet la trésorerie de la copropriété et lui cause un préjudice certain. 



M. [M] et M. [Y] seront en conséquence condamnés in solidum à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 euros en réparation du préjudice financier causé. 

Sur la demande de délai de paiement

L'article 1343-5 du code civil prévoit que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

Toutefois, l'octroi de délais en matière de paiement des charges de copropriété revient à demander une participation aux autres copropriétaires supérieure à celle normalement prévue. Elle ne peut être accordée en matière de paiement des charges de copropriété qu'à titre exceptionnel, notamment lorsque le syndicat dispose d'une trésorerie importante lui permettant de faire face à cet échelonnement des paiements.

En l'espèce, les défendeurs sollicitent à titre subsidiaire les plus larges délais de paiement en soutenant opérer des versement réguliers. En réponse, le syndicat des copropriétaires demande le débouté en faisant valoir que les défendeurs ne justifient d'aucune difficulté et qu'ils se sont octroyés des délais depuis le 31 mai 2018. En outre, il soutient que l'octroi de tels délais ferait supporter aux autres copropriétaires le poids de leur dette.

Sur ce,

Les défendeurs se bornent à solliciter un délai de paiement sans alléguées ni justifier de difficultés particulières. Par conséquent, il y a lieu de rejeter cette demande. 

Sur les autres demandes

Succombant, M. [M] et M. [Y] seront condamnés in solidum aux dépens dont distraction au profit de Maître Eric Audineau, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile.

En outre, ils seront condamnés in solidum à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile. 

Aucun élément ne justifie en l'espèce que l'exécutoire provisoire qui est de droit en vertu de l’article 514 du code de procédure civile dans sa version applicable à la présente instance introduite après le 1er janvier 2020, soit écartée.

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort :

CONDAMNE in solidum M. [D] [M] et M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] les sommes de :

- 19.192 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er janvier 2022 ;


- 39 euros au titre des frais nécéssaires de recouvrement ;

avec intérêt au taux légal à compter de la date de l'assignation du 6 octobre 2021 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour une année entière ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [M] et M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 1.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE M. [D] [M] et M. [Z] [Y] de leur demande de délais de paiement ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [M] et M. [Z] [Y] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Eric Audineau, membre de l'AARPI AUDINEAU-GUITTON dans les conditions prévues à l'article 699 du code de procédure civile ;

CONDAMNE in solidum M. [D] [M] et M. [Z] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3] la somme de 2.500 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024


La Greffière La Présidente