Tribunal Judiciaire · 8ème chambre 3ème section — 26 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copies exécutoires
délivrées le: 
à Me GUEGAN-GELINET, 
Me FORESTIER et Me HAUPTMAN
Copies certifiées 
conformes délivrées le: 
à Me ELBAZ


■

8ème chambre 
3ème section
 
N° RG 20/09651
N° Portalis 352J-W-B7E-CS5HR

N° MINUTE : 

Assignation du :
07 septembre 2020











JUGEMENT

rendu le 26 janvier 2024 
DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] « le GARAGE », représenté par son syndic le cabinet [S]
[Adresse 3]
[Localité 7]

représenté par Maître Magda ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C0829


DÉFENDEURS

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par son syndic la S.A.S. [O] et [Z] [N], devenue [N] & CO
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Laurence GUEGAN-GELINET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B748



Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/09651 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS5HR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], représenté par son syndic la S.A.S. [O] et [Z] [N], devenue [N] & CO
[Adresse 2]
[Localité 6]

représenté par Maître Eric FORESTIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #R0197


S.C.I. DU [Adresse 16]
[Adresse 8]
[Localité 11]

représentée par Maître Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1651


COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, première vice-présidente adjointe
Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente
Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Léa GALLIEN, greffier,


DÉBATS

A l’audience du 20 octobre 2023 tenue en audience publique devant Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.


JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe
Contradictoire
Premier ressort

__________________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Au [Adresse 4] à [Localité 11] est situé un terrain (dit « [Adresse 16] »), sur lequel ont été édifiés cinq bâtiments (A, B, C, D et E) ainsi qu'un garage en sous-sol.

Le garage, exclusivement constitué d'emplacements de stationnement, est soumis au régime de la copropriété et est administré par un syndicat des copropriétaires et un syndic propres (ci-après « syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] - garage »). Son règlement de copropriété a été établi par acte notarié du 28 avril 1939.

Décision du 12 janvier 2024
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N° RG 20/09651 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS5HR

Le bâtiment A, dont l'entrée s'effectue par le [Adresse 9], appartenait initialement à une SCI [Adresse 15], puis a été mis en copropriété et demeure régi par un règlement de copropriété du 17 décembre 1937. Il est administré par son propre syndicat des copropriétaires (ci-après « syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] - immeuble A ») et son syndic.

Le bâtiment E, dont l'entrée s'effectue également par le [Adresse 9], appartenait initialement à une SCI [Adresse 14], puis a été mis en copropriété et demeure régi par un règlement de copropriété du 27 décembre 1943. Il est aussi administré par son propre syndicat des copropriétaires et son syndic (ci-après « syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] »).

Les bâtiments B, C et D sont quant à eux la propriété de la SCI du [Adresse 16], laquelle a en outre affecté une portion du terrain sur lequel les bâtiments sont construits « à destination de voie d'accès et de square pour l'usage des immeubles construits ou à construire », et ce « à perpétuité », par acte du 19 juillet 1926.

En 2014, les copropriétaires du garage ont dénoncé la survenance d'infiltrations d'eau en provenance du [Adresse 16], et ont fait assigner en référé le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« immeuble A »), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] et la SCI du [Adresse 16] devant le président du tribunal de grande instance de Paris.

Par ordonnance du 20 novembre 2014, ce dernier a ordonné la réalisation d'une mesure d'expertise sur désordres, et désigné M. [Y] en qualité d'expert judiciaire. Par ordonnance du 8 décembre 2014, il a été procédé au remplacement de cet expert par M. [X] [B]. Celui-ci a déposé son rapport définitif le 30 septembre 2016, dans lequel il conclut notamment à l'existence d'un défaut d'étanchéité de la dalle recouvrant le parking, et préconise divers travaux de réfection.

Par lettre recommandée avec avis de réception du 12 mars 2018, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») a mis en demeure le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« immeuble A »), le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] et la SCI du [Adresse 16] d'effectuer les travaux de réfection préconisés par l'expert judiciaire.

Par exploit d'huissier signifié le 7 septembre 2020, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») les a fait assigner devant le tribunal judiciaire de Paris.


PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 5 avril 2023, et au visa des articles 1200 et 1242 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (« garage ») demande au tribunal de :

- condamner solidairement les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1] et les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] :
 
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o à faire réaliser à leurs frais, les travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle qui recouvre le parking sur la base des devis retenus par l’expert des sociétés SIEREC, ILMG du 15 septembre 2016 et ALAZARD du 13 septembre 2016 d’un montant de 299.129,15 euros TTC (à parfaire), ou tout devis actualisé afférent aux frais de réfection de l’étanchéité reprenant les préconisations de l’expert MR [B], hors frais tels maîtrise d’œuvre, assurance DO, etc…

- sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir,
- enjoindre les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1] et les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] :
 
o la mise en place, d’une entité juridique en charge de la gestion et de l’entretien du [Adresse 16], conformément aux exigences requises notamment des actes de vente du 19 juillet 1926 et des dispositions du RCP de l’immeuble du [Adresse 1] du 27 décembre 1943 ;
o sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir
 
A titre subsidiaire :
 
- ordonner la prise en charge des frais de réfection de l’étanchéité par les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1], les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] et le SDC du [Adresse 5] dit le garage ;
- limiter à hauteur de 1/6eme la participation du SDC du [Adresse 5] dit le garage aux frais de réfection de l’étanchéité de la dalle sur la base des devis retenus par l’expert des sociétés SIEREC, ILMG du 15 septembre 2016 et ALAZARD du 13 septembre 2016 d’un montant de 299.129,15 euros TTC (à parfaire), ou 1/6eme de tout devis actualisé afférent aux frais de réfection de l’étanchéité reprenant les préconisations de l’expert MR [B], hors frais tels maîtrise d’œuvre, assurance DO, etc…
- condamner solidairement les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1] et les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] auxdits frais suscités afférents à la réfection de l’étanchéité de la dalle sur la base des devis retenus par l’expert des sociétés SIEREC, ILMG du 15 septembre 2016 et ALAZARD du 13 septembre 2016 d’un montant de 299.129,15 euros TTC (à parfaire), ou tout devis actualisé afférent aux frais de réfection de l’étanchéité reprenant les préconisations de l’expert MR [B], hors frais tels maîtrise d’œuvre, assurance DO, etc…après déduction de la contribution de 1/6eme de ces frais par le SDC du garage ;
 
En toute hypothèse :
- condamner solidairement les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1] et les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] au paiement de la somme de 12.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile au SDC du [Adresse 5] dit « le garage »
Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
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- condamner solidairement les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1] et les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] à payer au SDC du [Adresse 5] dit le « garage » au dépens dont :
- les frais d’expertise supportés par le SDC du [Adresse 5] dit le garage (à parfaire)
- Les frais d’huissiers supportés par le SDC du [Adresse 5] dit le garage tant dans le cadre de l’expertise que la présente instance au fond (à parfaire) ;
- débouter purement et simplement les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1] et les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] de toutes leurs demandes, fins et prétentions, conclusions, plus amples et contraires ;
- ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 1er février 2023 par voie électronique, et au visa de l'article 1199 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (« immeuble A ») demande au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (garage), représenté par son syndic le Cabinet [S], de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (garage) à payer au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (IMMEUBLE A) [Localité 11] la somme de 8000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (garage) aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Laurence GUEGAN-GELINET, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 13 février 2023 par voie électronique, et au visa de l'article 1199 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] demande au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par le cabinet [S], son syndic en exercice, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétention ;
- condamner, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par le cabinet [S], son syndic en exercice, à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 11], représenté par la société [N] & CO, son syndic en exercice, la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11], représenté par le cabinet [S], son syndic en exercice en tous les dépens dont distraction au profit de Maître Eric FORESTIER, Avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
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*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées le 31 mai 2023 par voie électronique, et au visa des articles 1103 et suivants et 1240 et suivants du code civil, la SCI du [Adresse 16] demande au tribunal de :

- débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] dit LE GARAGE de toutes ses demandes à l’encontre de la SCI DU [Adresse 16] ;
- Pour le cas où le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] dit LE GARAGE réaliserait les travaux de réfection de la dalle litigieuse, à ses frais exclusifs, juger qu’il devra nécessairement associer à ses travaux les immeubles de surface et en particulier la SCI DU [Adresse 16], notamment au regard du procédé réparatoire envisagé, des travaux de remise en état du square, des incidences des travaux de réfection de la dalle litigieuse sur les façades, seuils et trottoirs des bâtiments de surface ainsi que sur la grille fermant le square.
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] dit LE GARAGE à payer à la SCI DU [Adresse 16] la somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] dit LE GARAGE à payer à la SCI DU [Adresse 16] la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
- condamner le même aux entiers dépens.

* * *

L'affaire a été appelée à l'audience de plaidoiries (juge rapporteur à la collégialité) du 20 octobre 2023, et la clôture de l'instruction a été ordonnée avant l'ouverture des débats. A leur issue, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024, puis au 26 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande en exécution de travaux

Au soutien de sa demande principale, fondée sur les dispositions de l'article 1242 du code civil, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») fait principalement valoir qu'il a été victime d'infiltrations d'eau en provenance de la dalle du [Adresse 16], ce que l'expert judiciaire a confirmé dans son rapport ; qu'au regard des actes de vente intervenus et des règlements de copropriété applicables, les trois défendeurs sont tenus d'assurer l'entretien de cette partie de l'immeuble et doivent donc supporter le coût des travaux de réfection nécessaires ; que ces derniers, tout comme l'expert, entretiennent une confusion entre les notions de plafond et de dalle, qui sont clairement distinctes en jurisprudence ; qu'enfin, contrairement à ce qu'ils soutiennent, il peut valablement se prévaloir de cette situation juridique à laquelle il est pourtant tiers.

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En réplique, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« immeuble A ») soutient notamment que le demandeur a depuis longtemps connaissance de l'origine des désordres, à savoir un défaut d'étanchéité résultant d'un vice affectant son propre ouvrage, et n'a pourtant pas engagé les travaux réparatoires malgré la réalisation de trois expertises judiciaires aux conclusions concordantes ; qu'il n'est aucunement responsable des désordres survenus, n'étant pas propriétaire de la dalle non étanche ou tenu d'une obligation d'entretien, au regard de la date de construction du garage ; qu'une clause du règlement de copropriété du garage stipule au contraire de manière expresse que le sol de la cour du [Adresse 16] constitue l'une de ses parties communes.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] s'oppose également à la demande adverse pour des raisons identiques. Il fait principalement valoir qu'il n'est pas davantage propriétaire de la dalle affectée d'un défaut d'étanchéité, laquelle appartient au demandeur lui-même et constitue l'une de ses parties communes, ou du [Adresse 16], propriété de la SCI du [Adresse 16] ; qu'il ne peut donc ainsi être condamné à effectuer de tels travaux sur un ouvrage ou un terrain dont il n'est pas propriétaire.

La SCI du [Adresse 16] soutient quant à elle qu'il est manifeste que le garage a été construit après les cinq bâtiments de surface, et que les propriétaires de ces derniers ne peuvent donc logiquement être tenus d'aucune obligation contractuelle d'entretien d'une dalle qui ne leur appartient pas ; que le défaut d'étanchéité résulte d'un vice de construction, dont seul le garage doit supporter le coût des travaux réparatoires ; que l'expert judiciaire a par ailleurs expressément imputé ces travaux au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage »).

*

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») sollicite à titre principal la condamnation solidaire des trois défendeurs à « faire réaliser à leurs frais, les travaux de réfection de l’étanchéité de la dalle qui recouvre le parking sur la base des devis retenus par l’expert des sociétés SIEREC, ILMG du 15 septembre 2016 et ALAZARD du 13 septembre 2016 d’un montant de 299.129,15 euros TTC (à parfaire), ou tout devis actualisé afférent aux frais de réfection de l’étanchéité reprenant les préconisations de l’expert MR [B], hors frais tels maîtrise d’œuvre, assurance DO, etc., sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ».

A – Sur les désordres

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») dit subir des infiltrations d'eau en provenance de la dalle du [Adresse 16], et ce depuis plusieurs décennies.

Dans son rapport, l'expert [B] a relevé l'existence de traces d'infiltrations « nombreuses et anciennes » en sous-face de la dalle du parking, au niveau de l'édicule, des entrées d'eaux pluviales, et à « presque chaque puits de lumière ». La présence de stalactites et stalagmites atteste selon lui de l'ancienneté des infiltrations. Des photographies jointes au rapport corroborent ces constatations.

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L'expert [B] a en outre relevé que les infiltrations ont provoqué la rouille des aciers de structure et l'éclatement des talons des poutres ; que le mur en fond de parking côté [Adresse 12] est humide et que l'enduit se décolle ; qu'il n'existe pas de relevés d'étanchéité en périphérie de la dalle ni sur les jardinières, mais que l'on dénombre au contraire de nombreux points d'infiltration ; que l'eau pénètre également par des orifices d'aération. Il conclut au fait que les « infiltrations en sous-face de la dalle sont généralisées ».

Sur la cause des désordres, l'expert judiciaire indique notamment que « la dalle qui couvre le parking ne possède pas d'étanchéité. Il y a bien un dallage en asphalte qui pourrait assurer une protection de la surface courante, mais l'absence de relevés en périphérie et le défaut de traitement des points singuliers nombreux sur la dalle ne permettent pas s'assurer le hors-d'eau de la zone garage » ; ou encore que « le revêtement en asphalte assure de façon correcte le cheminement des habitants des différentes copropriétés mais sans en assurer l'étanchéité ».

Il précise que le défaut d'étanchéité constaté date « de l'origine de la construction des garages », et avait déjà été identifié dans une note du 2 septembre 1958, puis dans deux rapports d'expertise judiciaire réalisés les 17 mars 1978 et 24 février 1982 – ce dernier document indiquant expressément que « les infiltrations sont le fait de la conception d'origine des ouvrages ».

L'expert [J] [F], intervenu à la demande des copropriétaires du garage, a également estimé dans son rapport du 12 novembre 2003 que « ces passages d'eau au travers de l'étanchéité et de la dalle se font depuis de très nombreuses années. La note de M. [W] du 2 septembre 1958 (…) en parle depuis 1958. Il est très probable que les infiltrations soient rapidement apparues, peu après l'exécution de ses ouvrages, disons vers 1945-50 ».

Il apparaît ainsi que l'existence des désordres dénoncés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage »), outre qu'elle n'est pas réellement contestée par les défendeurs, est avérée.

B – Sur les responsabilités

L'article 1242 (anc. 1384) du code civil dispose notamment qu' « on est responsable non seulement du dommage que l'on cause par son propre fait, mais encore de celui qui est causé par le fait des personnes dont on doit répondre, ou des choses que l'on a sous sa garde ».

De jurisprudence constante (Cass., ch. réun., 13 févr. 1930, Jeand'heur), « la présomption de responsabilité établie par l'article 1384, alinéa 1er, du code civil, à l'encontre de celui qui a sous sa garde la chose inanimée qui a causé un dommage à autrui ne peut être détruite que par la preuve d'un cas fortuit ou de force majeure ou d'une cause étrangère qui ne lui soit pas imputable ; il ne suffit pas de prouver qu'il n'a commis aucune faute ou que la cause du fait dommageable est demeurée inconnue ».

Le principe de la responsabilité du fait des choses inanimées trouve ainsi son fondement dans la notion de garde, indépendamment du caractère intrinsèque de la chose et de toute faute personnelle du gardien.

En l'espèce, alors qu'il est établi que les infiltrations résultent d'un défaut d'étanchéité de la dalle couvrant le parking, les parties s'opposent quant à la propriété de cette dernière et quant à l'existence d'une obligation d'entretien à la charge des trois défendeurs.

* A l'examen des pièces produites aux débats, il est établi que le syndicat des copropriétaires du garage est propriétaire du sous-sol du [Adresse 16], qu'il a acquis de la SCI du [Adresse 16] par acte du 12 décembre 1928, ainsi que de la rampe d'accès au parking acquise le 22 janvier 1929 auprès de la SCI [Adresse 15]. La SCI du [Adresse 16] est quant à elle propriétaire des bâtiments B, C et D, ainsi que d'une partie du terrain autour duquel ces bâtiments sont construits (« [Adresse 16] »).

Alors qu'il est constant que les copropriétaires du 7 (« immeuble A ») et du [Adresse 1] ne peuvent en aucun cas être propriétaires de la dalle à l'origine des infiltrations, la SCI du [Adresse 16] et les copropriétaires du garage s'en attribuent mutuellement la propriété.

La SCI du [Adresse 16] est bien la propriétaire du terrain désigné comme « [Adresse 16] », dont elle a successivement cédé des portions le 9 juillet 1926 et le sous-sol le 12 décembre 1928, afin qu'y soient construits deux bâtiments (A et E) et un parking, et dont elle a affecté une autre partie à destination de « voie d'accès et de square pour l'usage des immeubles construits ou à construire, en façade sur ledit square ».

Toutefois, si la SCI du [Adresse 16] est certes la propriétaire du square sur lequel la dalle a été construite, il n'en demeure pas moins que le règlement de copropriété du garage établi le 28 avril 1939 qualifie expressément de partie commune « le plafond (sol de la cour du [Adresse 16]) ».

Sur ce point, le demandeur invoque une distinction jurisprudentielle entre les notions de dalle et plafond. Il s'agit cependant d'une simple réponse à une observation de l'expert, qui n'a pas d'incidence sur la solution du litige au regard du caractère clair et non équivoque de la clause susmentionnée. L'expression « sol de la cour du [Adresse 16] » ne peut à l'évidence désigner un autre ouvrage que la dalle-toiture recouvrant le parking, et la distinction entre dalle et plafond est par conséquent inopérante ici.

Au surplus, l'examen de l'acte de vente du sous-sol conclu le 12 décembre 1928 entre la SCI du [Adresse 16] et la société du Garage [Adresse 13] révèle que la construction du parking a nécessité le creusement du sol du square, puis sa couverture par un « plafond » pouvant comprendre des moyens d'éclairage et d'aération (« le plafond du sous-sol vendu devra être établi en béton armé (...). Dans ce plafond la société acquéreur aura le droit : 1) d’installer au milieu du Square (...) un lanterneau devant servir à l’éclairage et à l’aération du sous-sol vendu ; 2) de prendre un ou plusieurs jours par la disposition de dalles armées à tels emplacements que bon lui semblera et au maximum sur le tiers de la surface disponible du Square »).

Il apparaît ainsi que la société du Garage [Adresse 13], avant de placer le parking construit sous le régime de la copropriété, a fait construire la dalle-toiture litigieuse et que le syndicat des copropriétaires du garage en est devenu le propriétaire.
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La SCI du [Adresse 16] ne pouvant être condamnée à exécuter des travaux sur un ouvrage dont elle n'est pas propriétaire, le syndicat des copropriétaires du garage sera ainsi débouté de sa demande à son encontre.

* Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] (« garage ») soutient également que les syndicats des copropriétaires du 7 (« immeuble A ») et du [Adresse 1] seraient chacun tenus d'une obligation extensive d'entretien du square, qui inclurait l'entretien et les réparations de la dalle à l'origine des infiltrations.

Il se prévaut de l'existence de clauses figurant aux actes de vente du 9 juillet 1926 ainsi qu'aux règlements de copropriété des deux immeubles, qui stipulent que les sociétés acquéreuses puis les syndicats des copropriétaires devront « contribuer dans la proportion d'un cinquième à tous frais d'entretien, nettoyage et éclairage dudit square, aux frais de fermeture, s'il y avait lieu, ainsi qu'à toutes autres charges de quelque nature que ce soit ».

Toutefois, comme il a été précédemment jugé, la dalle est une partie commune du garage et ne fait donc pas partie du square au sens de l'acte de vente du 9 juillet 1926, conclu avant la vente du sous-sol à la société du Garage [Adresse 13] et a fortiori la construction du parking.

Sauf à méconnaître les termes clairs et précis du règlement de copropriété du garage, l'usage de l'expression « ainsi qu'à toutes autres charges de quelque nature que ce soit » s'entend à l'évidence uniquement à propos des biens sur lesquels les parties défenderesses disposent de droits (propriété ou droit d'accès), ce qui exclut donc la dalle-toiture qui appartient en propre aux copropriétaires du garage et non à la SCI du [Adresse 16].

Le fait que les bâtiments et le sous-sol forment un ensemble architectural cohérent, ou qu'il n'existe pas d'obligation réglementaire d'effectuer une étanchéité à la date de construction de la dalle est sans incidence sur la solution du litige.

Pour l'ensemble de ces motifs, et dès lors qu'aucune obligation d'entretien de la dalle-toiture du parking n'incombe aux syndicats des copropriétaires du 7 (« immeuble A ») et du [Adresse 1], le syndicat des copropriétaires du garage sera débouté de sa demande principale à leur encontre.

A titre subsidiaire, le syndicat des copropriétaires du garage demande au tribunal d'ordonner la réalisation des travaux, et de limiter sa participation aux frais à 1/6ème du coût total.

Bien que nécessaire selon l'expert judiciaire, la réalisation de travaux réparatoires ne peut cependant être ordonnée par la juridiction, dans la mesure où il appartient aux seuls copropriétaires du garage de les faire effectuer ou non. De même, la ventilation des charges sollicitée ne peut trouver application dès lors que la dalle-toiture appartient exclusivement aux copropriétaires du garage, et non à ceux des autres bâtiments.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») sera ainsi débouté de sa demande à titre subsidiaire.

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N° RG 20/09651 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS5HR

2 – Sur la création d'un syndicat de gestion

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») sollicite en outre la création d'une « entité juridique » en charge de la gestion du [Adresse 16], faisant valoir que les actes de vente conclus le 19 juillet 1926 et les règlements de copropriété des bâtiments A et E le prévoient expressément ; que bien que tiers aux contrats invoqués, il peut néanmoins s'en prévaloir dès lors qu'un manquement contractuel lui a causé un préjudice ; que l'existence d'une entité de gestion commune aurait en effet permis la réalisation des travaux nécessaires pour prévenir la survenance des désordres.

En réplique, les syndicats des copropriétaires du [Adresse 5] (« immeuble A ») et du [Adresse 1] ainsi que la SCI du [Adresse 16] soutiennent notamment que l'acte de vente du 9 juillet 1926 ne fait de la constitution d'une entité juridique qu'une simple faculté, et non une obligation ; qu'en outre, étant tiers au contrat, le demandeur ne peut en toute hypothèse en réclamer l'exécution.

*

Les articles 1199 et 1200 du code civil disposent notamment que le contrat ne crée d'obligations qu'entre les parties. Les tiers doivent respecter la situation juridique créée par le contrat. Ils peuvent s'en prévaloir notamment pour apporter la preuve d'un fait.

En l'espèce, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») demande au tribunal d' « enjoindre les bâtiments en façade, savoir le SDC du [Adresse 5] (dont l’entrée se fait par le [Adresse 9]), le SDC du [Adresse 1] et les bâtiments B, C et D de la SCI du [Adresse 16] à la mise en place d’une entité juridique en charge de la gestion et de l’entretien du [Adresse 16], conformément aux exigences requises notamment des actes de vente du 19 juillet 1926 et des dispositions du RCP de l’immeuble du [Adresse 1] du 27 décembre 1943, sous astreinte de 150 euros par jour de retard à l’expiration d’un délai de 1 mois à compter de la signification du jugement à intervenir ».

Il se prévaut d'une clause des actes de vente conclus le 19 juillet 1926 entre la SCI du [Adresse 16] (vendeuse) et les sociétés [Adresse 15] et [Adresse 14] (acquéreurs), reprise au règlement de copropriété de l'immeuble E, qui stipule : « tous lesdits propriétaires d'immeuble devront s'entendre entre eux au besoin en constituant un syndicat concernant l'administration du square, à cet effet chacun des cinq immeubles sera représenté par un délégué et la réunion des cinq délégués délibérera à la majorité. Les décisions ainsi prises seront exécutoires pour tous ».

Il n'est pas contesté par les défendeurs qu'un tel syndicat ou entité juridique destiné à l'administration du [Adresse 16] n'a jamais été créé.

Toutefois, il convient tout d'abord de relever qu'alors que le demandeur présente la création d'un syndicat de gestion comme une obligation que les défendeurs auraient méconnue, il est au contrairement expressément stipulé que cette création n'est qu'une possibilité (« au besoin »). Il n'existe donc aucune obligation de création d'un syndicat de gestion à la charge des trois défendeurs.
Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/09651 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS5HR


Au surplus, à supposer qu'une telle obligation résulte des actes de vente et des règlements de copropriété susvisés, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») serait mal fondé à en réclamer l'exécution, étant tiers à ces contrats.

Il effectue en effet une interprétation erronée des dispositions des articles 1199 et 1200 du code civil sur ce point. Si le tiers à un contrat peut se prévaloir d'une inexécution contractuelle dès lors que celle-ci lui a causé un préjudice, afin d'obtenir réparation sur le fondement de la responsabilité extra-contractuelle, il ne peut en aucun cas contraindre les cocontractants à l'exécution forcée de leur propre contrat.

Enfin, la demande était en toute hypothèse mal fondée au regard de l'absence d'inexécutions contractuelles de la part des trois défendeurs.

Pour l'ensemble de ces motifs, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») sera débouté de sa demande tendant à la création d'un syndicat de gestion du [Adresse 16].

3 - Sur les demandes reconventionnelles

A – Sur la demande relative aux travaux

A titre reconventionnel, « pour le cas où le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 11] dit LE GARAGE réaliserait les travaux de réfection de la dalle litigieuse, à ses frais exclusifs », la SCI du [Adresse 16] demande au tribunal de « juger qu’il devra nécessairement associer à ses travaux les immeubles de surface et en particulier la SCI DU [Adresse 16], notamment au regard du procédé réparatoire envisagé, des travaux de remise en état du square, des incidences des travaux de réfection de la dalle litigieuse sur les façades, seuils et trottoirs des bâtiments de surface ainsi que sur la grille fermant le square ».

Si les travaux préconisés par l'expert apparaissent nécessaires, au regard de la récurrence des infiltrations constatée, la juridiction ne peut condamner le demandeur à les effectuer en l'absence de demandes en ce sens, sauf à s'immiscer dans la gestion de la copropriété du garage et violer en outre le principe dispositif.

Alors qu'il n'est pas certain que les copropriétaires du garage voteront la réalisation des travaux, il ne peut ainsi être statué de manière préventive sur les modalités pratiques de leur exécution.

La SCI du [Adresse 16] sera ainsi déboutée de sa demande à ce titre.

B – Sur la demande indemnitaire

L'article 1240 du code civil, dans sa version applicable au présent litige, dispose que tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer. La mise en œuvre de la responsabilité civile délictuelle suppose de rapporter la preuve d'une faute, d'un préjudice et d'un lien de causalité entre les deux.

Décision du 12 janvier 2024
8ème chambre 3ème section
N° RG 20/09651 - N° Portalis 352J-W-B7E-CS5HR

A titre reconventionnel, la SCI du [Adresse 16] réclame paiement d'une indemnité au titre du préjudice qu'elle aurait subi par la faute du demandeur, à qui elle reproche de lui avoir fait supporter la charge de procédures et expertises judiciaires depuis plusieurs années, malgré les conclusions concordantes de trois experts judiciaires.

Toutefois, l'inexacte appréciation qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute. Il est en outre relevé qu'il ne peut être reproché au demandeur de n'avoir pas effectué de lui-même les travaux à la suite du dépôt des rapports d'expertise, dans la mesure où les différents techniciens intervenus n'avaient aucunement pour mission d'interpréter les titres de propriété et déterminer qui devait supporter le coût des travaux nécessaires, et où le demandeur pouvait ainsi valablement attendre que la juridiction statue sur cette question.

Par ailleurs, la SCI du [Adresse 16] ne rapporte pas la preuve d'avoir subi un préjudice distinct de celui destiné à être réparé par la perception d'une indemnité pour frais irrépétibles.

Elle sera en conséquence déboutée de sa demande indemnitaire.

4 - Sur les demandes accessoires

- Sur les dépens

Aux termes de l'article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.

En outre, en vertu de l'article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage »), partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.

- Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l'article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation.

Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») sera condamné à payer à chaque partie défenderesse la somme de 4 000,00 euros au titre des frais irrépétibles. Il sera en conséquence débouté de sa demande à ce titre.

- Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de la particulière ancienneté du litige, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») de l'ensemble de ses demandes ;

DÉBOUTE la SCI du [Adresse 16] de ses demandes reconventionnelles ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») au paiement des entiers dépens de l'instance, avec autorisation donnée à Me Laurence Guégan-Gélinet et Me Éric Forestier de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« garage ») à payer à la SCI du [Adresse 16], au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à [Localité 10] (« immeuble A ») et au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à [Localité 10] la somme de 4 000,00 euros chacun au titre des frais irrépétibles ;

DIT n'y avoir lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit.


Fait et jugé à Paris, le 26 janvier 2024.


Le greffierLa présidente