Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :
S.C.I. KADIMMO

Copie exécutoire délivrée 
le :
à :
Me Gilles GODIGNON SANTONI,

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05492 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UD5

N° MINUTE : 







JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDERESSE
Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], représenté par son syndic la société NEXITY LAMY sise [Adresse 2] - 
représentée par Me Gilles GODIGNON SANTONI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0074


DÉFENDERESSE
S.C.I. KADIMMO
dont le siège social est sis [Adresse 3]
non comparante, ni représentée


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Sandra MONTELS, Présidente, 
assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 10 novembre 2023

JUGEMENT
rendue par défaut, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Sandra MONTELS, Présidente, assistée de Coraline LEMARQUIS, Greffière


Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05492 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2UD5


EXPOSE DU LITIGE

La SCI KADIMMO est propriétaire du lot n°126 dans l'immeuble sis [Adresse 1] soumis au régime de la copropriété. 

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris la SCI KADIMMO, par acte de commissaire de justice du 24 juillet 2023, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
- 1275,15 euros au titre des arriérés de charges de copropriété selon décompte arrêté au 4 juillet 2023, 3ème trimestre 2023 inclus avec intérêts au taux légal à compter du 21 février 2023 date de la première mise en demeure, 
- 97,44 euros au titre des travaux votés par assemblées générales, 
- 827,24 euros au titre des frais nécessaires en ce compris le coût du commandement de payer du 21 avril 2023 d'un montant de 123,47 euros, 
- 1500 euros de dommages et intérêts,
- 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l'instance. 

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, qu'il a été obligé d'effectuer diverses diligences en vue du recouvrement des charges, que ce défaut de paiement récurrent, malgré les relances et les mises en demeure, démontre la mauvaise foi manifeste de la SCI KADIMMO et constitue une faute. 

A l'audience du 10 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance. 

Bien que régulièrement assigné à étude la SCI KADIMMO n'a pas comparu et ne s'est pas fait représenter. Conformément à l'article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement par défaut.

La décision a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe. 

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.


Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l'article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de l'utilité objective que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l'article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l'assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale. 

L'article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu'à l'établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l'approbation de l'assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l'assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d'exigibilité des provisions impayées. 

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l'article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l'objet d'un vote à l'assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d'exigibilité.

L'article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic. 

En application de l'article 42 de la même loi, les décisions d'une assemblée générale s'imposent aux copropriétaires tant que la nullité n'en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l'assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n'a pas contesté la décision de l'assemblée générale ayant approuvé les comptes, n'est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l'article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l'appui de sa demande : 
- le relevé de propriété établissant la qualité de copropriétaire de la SCI KADIMMO ,
- un relevé individuel de charges, travaux et avances pour la période du 01 janvier 2020 au 4 juillet 2023,
- les appels de provisions pour charges et fonds travaux pour les 2è et 3è trimestres 2023, un appel de fonds travaux du 31 mai 2023, 
- les procès-verbaux des assemblées générales des 28 septembre 2020, 21 octobre 2021, 4 juillet 2022 et 9 mai 2023 comportant : 
o approbation des comptes des exercices 2019, 2020, 2021 et 2022,
o vote des budgets prévisionnels 2021, 2022, 2023, 2024 et du fonds travaux
o vote des travaux ou opérations suivantes : frais d'architecte en vue du ravalement de façade et travaux de réfection de la barrière d'entrée de l'immeuble (assemblée générale du 28 septembre 2020), travaux de condamnation du vide-ordure (assemblée générale du 21 octobre 2021)
- les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des assemblées générales tenues de 2020 à 2022,
- une lettre de rappel adressée à la SCI KADIMMO le 25 janvier 2023 d'avoir à régler la somme de 1112,27 euros ; une mise en demeure de payer la somme de 1164,27 euros dans un délai de 8 jours adressée le 21 février 2023 (sans preuve d'envoi) ; une mise en demeure envoyée par lettre recommandée avec avis de réception le 16 mars 2023 par le conseil du syndicat des copropriétaires portant sur la somme de 1125,05 euros au titre des charges de copropriété (distribuée le 22 mars 2023); 
- une sommation de payer par acte de commissaire de justice du 24 avril 2023 remis à étude valant mise en demeure sur la somme en principal de 1539,50 euros, 
- le contrat de syndic, 
- les factures de frais de gestion.

Il ressort de la comparaison entre les décomptes individuels des sommes dues par la SCI KADIMMO tant au titre des charges que des travaux et les appels de fonds qui lui ont été adressés que des sommes portées au crédit au titre de régularisations n'apparaissent pas aux décomptes individuels. Ainsi, à titre d'exemple, figure sur l'appel du 2è trimestre 2023 une somme totale en crédit de 76,90 euros (répartition de charges) qui n'est pas reportée sur le décompte total individuel. Il en est de même concernant la somme sollicitée au titre des travaux (pour la somme de 5,29 euros). Par ailleurs, le syndicat des copropriétaires n'a pas versé aux débats l’intégralité des appels de provisions sur charges et fonds travaux et n'a produit aucune régularisation individuelle de charges de sorte qu'il s'avère impossible de procéder à un quelconque calcul. 

Il en résulte que la créance du syndicat des copropriétaires à l'égard de la SCI KADIMMO est incertaine. 

En conséquence, les demandes du syndicat des copropriétaires en paiement des arriérés de charges et travaux seront rejetées, ainsi que les demandes subséquentes : remboursement des frais nécessaires et demande indemnitaire. 


Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile et sera en conséquence débouté de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile. 

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile. 

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe par défaut et en dernier ressort,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY de l'ensemble de ses demandes ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 1] représenté par son syndic en exercice le cabinet NEXITY LAMY aux dépens ; 

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.
 
 
Le greffier, Le président.