Tribunal Judiciaire · JEX — 2 février 2024

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES
LE JUGE DE L'EXÉCUTION

JUGEMENT DU 02 FEVRIER 2024


DOSSIER : N° RG 23/07071 - N° Portalis DB22-W-B7H-RYZP
Code NAC : 78F 
MINUTE N° : 23/

DEMANDERESSE

S.C.I. F&B, immatriculée au RCS sous le n° 488150533, dont le siège social est sis [Adresse 3], agissant poursuites et diligences de son représentant légal y domicilié en cette qualité

Représentée par Me Sandrine BEZARD, avocat postulant au Barreau de VERSAILLES, Vestiaire : 394 et Me Faouzi Achraf EL MOUNTASSIR, avocat au Barreau de PARIS


DÉFENDERESSE

S.D.C. GRAND OUEST, ayant pour Syndic en exercice la SAS QUADRAL PROPERTY, immatriculée au RCS n°539 607 952, dont le siège social est sis [Adresse 2]

Non comparante, ni représentée

ACTE INITIAL DU 24 Octobre 2023
reçu au greffe le 22 Décembre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Madame Mélanie MILLOCHAU, Juge placée, déléguée aux fonctions de Juge de l’Exécution par ordonnance du Premier Président de la Cour d’Appel de VERSAILLES, assistée de Madame Emine URER, Greffier 





jugement réputé contradictoire
premier ressort 

Copie exécutoire à : Me BEZARD
Copie certifiée conforme à : Parties + Dossier + Commissaire de Justice 
Délivrées le : 2 février 2024




DÉBATS

À l’audience publique tenue le17 janvier 2024 en conformité avec le Décret n°2012-783 du 30 mai 2012 et des articles L213-5 et L213-6 du code de l’organisation judiciaire, les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2024.


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EXPOSÉ DU LITIGE

Par jugement en date du 13 novembre 2018, la troisième chambre civile du tribunal de grande instance de Versailles a notamment condamné la SCI F&B à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 4] située [Adresse 1], les sommes suivantes :
 32.585,97 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 3 avril 2018, appel provisionnel d’avril 2018 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 19 août 2016 sur la somme de 28.808,05 euros, et à compter de l’assignation pour le surplus ;336,77 euros au titre des frais de recouvrement ;1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. 
Ce jugement a été revêtu de la formule exécutoire le 13 novembre 2018. Sa signification n’est pas contestée. 

Par acte de commissaire de justice en date du 25 juillet 2023, une opposition au paiement du prix de vente des lots de copropriété 358 et 359 a été dressé à la demande du syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Grand Ouest sis [Adresse 3]), ayant pour syndic en exercice, la SAS Quadral Property, entre les mains de la SELARL GENET & THIBAULT, notaires associés en vertu du jugement du 13 novembre 2018 portant sur la somme totale de 32.728,37 euros en principal, intérêts et frais. 

C’est dans ces conditions que par acte de commissaire de justice en date du 24 octobre 2023, la SCI F&B a assigné le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Grand Ouest sis [Adresse 3]), ayant pour syndic en exercice, la SAS Quadral Property, (ci-après le syndicat des copropriétaires) devant le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Versailles aux fins de : 
à titre principal, prononcer la nullité de l’opposition pratiquée le 25 juillet 2023 par le syndicat des copropriétaires SDC GRAND OUEST à l’encontre de la SCI F&B, entre les mains du notaire, la SARL GENET & THIBAULT, à hauteur de 32.728,37 euros ;ordonner sa mainlevée totale ; à titre subsidiaire, limiter l’opposition au montant de la créance soit 14.160 euros pratiquée le 25 juillet 2023 par le syndicat des copropriétaires SDC GRAND OUEST à l’encontre de la SCI F&B, entre les mains du notaire, la SARL GENET & THIBAUKT, à hauteur de 32.728,37 euros ;ordonner sa mainlevée pour le surplus soit 18.568,37 euros ;
en tout état de cause, condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 janvier 2024. Seule la SCI F&B a comparu, et elle a maintenu à l’audience les demandes contenues dans son assignation.

Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions de la demanderesse, il est renvoyé, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, aux conclusions déposées, soutenues oralement à l'audience, ainsi qu'aux prétentions orales.

L’affaire a été mise en délibéré au 2 février 2024, par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION
À titre liminaire, il convient de rappeler qu'il n'y a pas lieu de statuer sur les demandes de constatations, même lorsqu'elles sont libellées sous la forme d'une demande tendant à voir " dire que " ou " juger que " formées dans les écritures des parties, dans la mesure où elles ne constituent pas des prétentions au sens de l'article 4 du code de procédure civile mais recèlent en réalité les moyens des parties.

Sur la recevabilité de la demande

Il est rappelé qu'en application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Selon l’article L213-6 du code des procédures civiles d’exécution, le juge de l'exécution connaît, de manière exclusive, des difficultés relatives aux titres exécutoires et des contestations qui s'élèvent à l'occasion de l'exécution forcée, même si elles portent sur le fond du droit à moins qu'elles n'échappent à la compétence des juridictions de l'ordre judiciaire.

En l’espèce, l’assignation a bien été délivrée à personne morale auprès de Madame [F] [G], personne habilitée à recevoir copie de l’acte. 

En outre, il s’agit d’une opposition au paiement du prix de vente, soit une mesure conservatoire pour laquelle le juge de l’exécution est compétent.

Par conséquent, la demande est bien recevable.

Sur la nullité de l’opposition

Aux termes de l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « lors de la mutation à titre onéreux d’un lot, et si le vendeur n’a pas présenté au notaire un certificat du syndic ayant moins d’un mois de date, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat, avis de la mutation doit être donné par le notaire au syndic de l’immeuble par lettre recommandée avec avis de réception dans un délai de quinze jours à compter de la date du transfert de propriété. Avant l’expiration d’un délai de quinze jours à compter de la réception de cet avis, le syndic peut former au domicile élu, par acte extrajudiciaire, opposition au versement des fonds dans la limite ci-après pour obtenir le paiement des sommes restant dues par l’ancien propriétaire. Cette opposition contient élection de domicile dans le ressort du tribunal judiciaire de la situation de l’immeuble et, à peine de nullité, énonce le montant et les causes de la créance ».

Selon l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis « pour l’application des dispositions de l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965 modifiée, il n’est tenu compte que des créances du syndicat effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation.
L’opposition éventuellement formée par le syndic doit énoncer d’une manière précise : 
1° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat de l’année courante et des deux dernières années échues ;
2° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat des deux années antérieures aux deux dernières années échues ;
3° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat garanties par une hypothèque légale et non comprises dans les créances privilégiées, visées aux 1° et 2° ci-dessus ;
4° Le montant et les causes des créances de toute nature du syndicat non comprises dans les créances visées aux 1°, 2° et 3° ci-dessus ». 

Il est constant que l'opposition doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes. En effet, les oppositions portant sur plusieurs lots appartenant à un même copropriétaire doivent comporter non seulement la répartition des charges et des travaux selon le privilège ou le super privilège que le syndicat invoque, mais aussi le détail des sommes réclamées selon leur nature, et le lot auquel elles sont afférentes.

En l’espèce, l’opposition a été pratiquée le 25 juillet 2023 pour avoir paiement d’une somme de 32.389,86 euros en principal, outre 279,83 de coût d’acte et 58,68 euros de provision sur frais de mainlevée, dans le cadre de la vente des lots 358 et 359. 

Il ressort du « compte copropriétaire » annexé au procès-verbal d’opposition que la créance principale correspond aux charges impayées entre le 1er janvier 2018 et le 7 juin 2023. Cependant, aucune indication ne permet d’identifier à quel lot se réfèrent les créances listées.

Dès lors, il y a lieu de considérer que les exigences de l’article 20 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 prescrivant la mention du montant et des causes de la créance à peine de nullité ne sont pas remplies.

Par conséquent, il y a lieu de prononcer la nullité de l’opposition pratiquée le 25 juillet 2023 par le syndicat des copropriétaires à l’encontre de la SCI F&B, entre les mains du notaire, la SARL GENET & THIBAULT, à hauteur de 32.728,37 euros et d’ordonner sa mainlevée totale.

Sur la demande de condamnation pour saisie abusive

Selon le quatrième alinéa de l’article L.213-6 du code de l’organisation judiciaire, le juge de l'exécution est compétent concernant les demandes relatives à des dommages et intérêts fondées sur l’exécution ou l’inexécution dommageables des mesures d’exécution forcée.

Selon l’article L.121-2 du code des procédures civiles d'exécution, il peut également condamner le créancier à des dommages et intérêts en cas d’abus de saisie.

L’article L. 111-7 du code des procédures civiles d’exécution dispose que « le créancier a le choix des mesures propres à assurer l'exécution ou la conservation de sa créance. L'exécution de ces mesures ne peut excéder ce qui se révèle nécessaire pour obtenir le paiement de l'obligation ».
Il est constant que l'article 20 de la loi du 10 juillet 1965 n'exige nullement, pour que l'opposition soit valablement pratiquée, que la créance du syndicat des copropriétaires soit en péril.
En l’espèce, la SCI F&B sollicite la condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 10.000 euros en réparation de son préjudice causé par l’opposition. Elle argue que le syndicat des copropriétaires a abusé d’une voie de droit, qu’aucune circonstance ne menaçait le recouvrement de sa créance et qu’elle a été privée de la possibilité de disposer librement d’une grande partie du prix de vente indispensable au remboursement de ses prêts en cours. 

Cependant, elle n’apporte aucun élément de preuve pour démontrer l’existence d’un préjudice causé par l’opposition. 

Par conséquent, sa demande à ce titre sera rejetée.

Sur la demande d’article 700 du code de procédure civile et sur les dépens
Aux termes de l’article 10-1 in fine de la Loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, « le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.
Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l'équité ou de la situation économique des parties au litige ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires, partie perdante, a succombé à l’instance, elle sera condamnée aux dépens conformément à l'article 696 du code de procédure civile. Aucun élément ne permettant de déroger aux dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il sera dit que la SCI F&B sera dispensée de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965. 

La SCI F&B ayant exposé des frais non compris dans les dépens, il y a lieu de faire droit à sa demande et de condamner la partie défenderesse à lui verser la somme de 1.500 euros, en application de l'article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’exécution statuant par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire, en premier ressort, 

Vu les articles L. 211-1 à L. 211-15, R. 211-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Vu l’article 20 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et l’article 5-1 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis ;

DECLARE recevable en la forme la contestation de la SCI F&B ;

PRONONCE la nullité de l’opposition au paiement du prix de vente pratiquée le 25 juillet 2023 par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Grand Ouest sis [Adresse 3]), ayant pour syndic en exercice, la SAS Quadral Property à l’encontre de la SCI F&B, entre les mains du notaire, la SARL GENET & THIBAULT, à hauteur de 32.728,37 euros ;

ORDONNE la mainlevée de l’opposition au paiement du prix de vente pratiquée le 25 juillet 2023 par le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Grand Ouest sis [Adresse 3]), ayant pour syndic en exercice, la SAS Quadral Property à l’encontre de la SCI F&B, entre les mains du notaire, la SARL GENET & THIBAULT, à hauteur de 32.728,37 euros ;

REJETTE la demande de condamnation à des dommages et intérêts pour saisie abusive;

REJETTE toute autre demande plus ample ou contraire des parties ; 

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Grand Ouest sis [Adresse 3]), ayant pour syndic en exercice, la SAS Quadral Property à payer à la SCI F&B la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier Grand Ouest sis [Adresse 3]), ayant pour syndic en exercice, la SAS Quadral Property aux entiers dépens de l'instance et dit que la SCI F&B sera dispensée de toute participation à ces frais au titre des charges communes en application des dispositions de l'article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

RAPPELLE que les décisions du juge de l’exécution sont exécutoires de plein droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe, le 2 Février 2024. Le présent jugement a été signé par le Juge et le Greffier.

LE GREFFIERLE JUGE DE L’EXECUTION 




Emine URER Mélanie MILLOCHAU