Tribunal Judiciaire · Chambre 04 — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LILLE
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Chambre 04
N° RG 22/00576 - N° Portalis DBZS-W-B7G-V37A


JUGEMENT DU 23 JANVIER 2024



DEMANDEUR :

La S.A. FRENCH REAL ESTATE JB, prise en la personne de ses représentants légaux 
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Me Thierry LORTHIOIS, avocat au barreau de LILLE

DEFENDEUR :

La S.A. AXA FRANCE IARD, prise en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Me Pierre VANDENBUSSCHE, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président: Ghislaine CAVAILLES, Vice-Présidente
Assesseur: Leslie JODEAU, Vice-présidente
Assesseur: Sophie DUGOUJON, Juge

GREFFIER: Yacine BAHEDDI, Greffier


DEBATS :

Vu la clôture différée de l’affaire au 28 Avril 2023.

A l’audience publique du 10 Novembre 2023, date à laquelle l’affaire a été mise en délibéré,les avocats ont été avisés que le jugement serait rendu le 23 Janvier 2024.

Ghislaine CAVAILLES, Juge rapporteur qui a entendu la plaidoirie en a rendu compte au tribunal dans son délibéré

JUGEMENT : contradictoire, en premier ressort, mis à disposition au Greffe le 23 Janvier 2024 par Ghislaine CAVAILLES, Président, assistée de Yacine BAHEDDI, greffier.















La SA French Real Estate JB a souscrit auprès de la SA AXA France IARD, un contrat d’assurance multirisque non occupant tendant à garantir à effet du 8 août 2015 un important parc immobilier à usage commercial, dont un immeuble situé [Adresse 5] à [Localité 6]. 
Cet immeuble est divisé en six cellules commerciales, qui étaient libres d'occupation à la souscription du contrat d'assurance.
Le 3 septembre 2015 la société French Real Estate JB a déclaré un sinistre vol/vandalisme pour cet immeuble de [Localité 6].
L’assureur a refusé de l’indemniser malgré les réclamations de la société French Real Estate JB.

Cette dernière a donc fait désigner eun expert en référé suivant ordonnance du 31 janvier 2017.
L’expert [K] a achevé son rapport le 31 mai 2021.


Par acte d’huissier du 25 janvier 2022, la société French Real Estate JB a fait assigner la société AXA devant le tribunal judiciaire de Lille afin principalement d’obtenir l’indemnisation de ce sinistre.

Par ordonnance du 22 novemnre 2022, le juge de la mise en état a condamné la société AXA a payer à la société French Real Estate JB la somme provisionnelle de 132 379 euros à valoir sur l’indemnisation du sinistre.


Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 13 mars 2023, la société French Real Estate JB demande au tribunal de :

Vu les dispositions de l'article L.113-5 du code des assurances, 
Vu les dispositions des articles 1134 et 1147 du code civil, en leur rédaction antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016, compte tenu de la date de conclusion du contrat litigieux, 
 
- Condamner la société AXA à garantir le sinistre vandalisme subi par cinq des six cellules constituant l’ensemble immobilier situé [Adresse 5] à [Localité 6] ;
- Condamner la société AXA à lui payer la somme de 376 674,16 euros HT et subsidiairement celle de 147 096,51 euros HT en réparation de son préjudice matériel, avec revalorisation suivant l'évolution du coût de la construction BT01 entre le dépôt du rapport d'expertise (mai 2021) et le jour du jugement à intervenir, outre les intérêts au taux légal à compter du sinistre ou à tout le moins de l'assignation, valant sommation d'avoir à payer, au besoin à titre de complément de dommages et intérêts, et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
- Majorer de 25 % l’indemnité qui lui sera allouée au titre de son préjudice matériel, à l’effet de compenser l’augmentation considérable du coût des matériaux ;

- Evaluer les pertes de loyers subies : 
- jusqu'au 31 mars 2023 à la somme de 2 589 664 euros HT, 
- à compter du 1er avril 2023 et jusqu’à l’expiration d'un délai de trois ans à compter du paiement de l'indemnité correspondant au coût des travaux de remise en état, à la somme mensuelle de 29 428 euros HT ; 
- Condamner la société AXA au paiement de l'indemnité correspondant à ces pertes de loyers, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière pour les sommes échues à cette date ; 

- Condamner la société AXA à lui payer la somme de 145 309 euros au titre de la taxe foncière et des primes d'assurance réglées, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à intervenir ;
 
- Condamner la société AXA à lui payer :
- une somme de 50 000 euros à titre de dommages et intérêts pour manquement à l'obligation d'exécuter le contrat de bonne foi,
- une somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, avec intérêts au taux légal à compter de la décision à  intervenir et capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;
 
- Condamner la société AXA aux entiers dépens de l'instance, en ce compris les frais de référé et d'expertise, et autoriser Maître Thierry Lorthiois, membre de l'association Montesquieu avocats, à recouvrer directement ceux des dépens dont il a fait l'avance sans avoir reçu de provision, conformément aux dispositions des articles 196 et 699 du code de procédure civile. 


Dans ses dernières conclusions notifiées, par voie électronique le 9 mars 2023, la société AXA demande au tribunal de :

- Limiter à 132 379 euros les sommes susceptibles d’être mises à sa charge autitre de la mobilisation de la garantie vol - vandalisme ;
- Constater que cette somme a d'ores et déjà été versée ;
- Débouter en conséquence la société French Real Estate de ses demandes, fins et conclusions
- Dépens comme de droit.


Il est expressément renvoyé aux conclusions des parties pour l’exposé de leurs moyens.


MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les dégradations causées à l’immeuble :

La demande repose sur le contrat d’assurance.

La société AXA ne conteste plus devoir les indemniser en exécution du contrat d’assurance, les parties ne débattant que du montant dû.

L’expert a examiné les lieux les 10 mai 2017, 21 juin 2018, 16 octobre 2018 et 25 avril 2019.

Il est constant que l’immeuble avait subi des dégradations importantes antérieurement à la prise d’effet de la police et à la lecture des photographies reproduites par l’expert, l’état de la totalité des cellules était déjà relativement sinistre en juin 2015 avant d’être sinistré à nouveau en août 2015.

L’expert s’est donc attaché à idendifier l’aggravation des dommages imputable un sinistre d’août 2015. C’est ainsi qu’il a conclu que :

“ Les menuiseries extérieures étaient restées relativement intègres, elles ont toutes été saccagées. 
 
Les sols et peintures étaient déjà endommagées en juin 2015.

Il y a eu des dégradations supplémentaires au niveau des cloisons, notamment au niveau de leur ossature en partie basse. 
 


Il n'y a pas eu de dégradations apparentes de la structure du bâtiment et du bac acier support de couverture. 
 
Les faux plafonds étaient déjà dégradés en juin 2015. 
 
Il reste le sujet de l'installation électrique et de celui de la sécurité incendie, qui paraissaient déjà endommagés en juin 2015. 
 
En toiture terrasse il manque deux lanterneaux, deux dômes de lanterneaux ont été endommagés, il manque 6 ml de couvertine, une pompe à chaleur de puissance 47,5 kW a été désossée (PAC non réversible, chauffage seul).
 
Pour mémoire en 2013 deux cellules sur les six concernées ont été identifiées comme vandalisées. Mais les photographies du rapport [S] de juin 2015 montrent que toutes les cellules sont impactées. Le constat d'huissier du 20 août 2015 montre une aggravation des dégradations depuis juin 2015 qui est synthétisée ci-dessous : 
 
- dommages aux menuiseries extérieures des 5 cellules 
- dommages à l'ossature des cloisons en pied sur 1 cellule 
- surcroît de frais de nettoyage par accroissement du nombre de détritus 
- 2 lanterneaux absents en toiture terrasse 
- 2 dômes de lanterneaux endommagés (par arme à feu visiblement) 
- une pompe à chaleur de 47,5kW désossée 
- absence d'un linéaire de couvertines en toiture terrasse." 

Il a ensuite, sur la base de devis ou d’une évaluation faite par lui-même, estimé la totalité des travaux nécessaires pour faire face à ce surcroît de dégradations à la somme de 147 379 euros HT.

Alors que l’assuré se prévalait, dans un dire, d’un rapport d’un cabinet Roux pour avoir “une vision plus nette de l’état des cellules après les événements de janvier, mars et mai 2013”, l’expert a écarté cette évaluation au motif que l’immeuble avait aussi fait l’objet d’une occupation non autorisée postérieurement à l’établissement de ce rapport, les 15 septembre 2014, 20 novembre 2014, 9 janvier 2015 et 2 février 2015.

L’expert en a logiquement déduit que ces occuptations illicites avaient été l’occasion de dégradations supplémentaires et qu’il s’est donc fié à la différence constatée par lui-même entre l’état des lieux en juin 2015 tel que ressortant du rapport [S] et celui constaté au cours de l’expertise.

S’il ne peut être affirmé que l’occupation illicite d’un immeuble s’accompagne nécessairement de dégradations, non seulement il est fréquent que tel soit le cas mais en outre, il était logique de se fier, compte tenu de la date de la souscription du contrat et d’occupations multiples de l’immeuble, aux derniers éléments disponibles datant de juin 2015.

Le tribunal adopte en conséquence, le raisonnement de l’expert et son évaluation des dommages imputables au sinistre à 147 379 euros HT.

La police prévoit également que sont indemnisés au “montant réel” les frais de clôture et gardiennage.
L’expert a validé le montant de 14 717,51 euros HT au titre de frais de nettoyage et de sécurisation du site et notamment de bardage, après examen des pièces 42 et 43 produites par la société French Real Estate JB en cours d’expertise.
Cette évaluation n’est pas contestée et la garantie est due pour ce type de dommage.


Il n’est pas contesté qu’il doit être ôté de ces sommes le montant de la franchise contractuelle, soit 15 000 euros.

En conséquence, la société AXA doit être condamnée à payer à la société French Real Estate JB la somme de :
147 379 + 14 717,51 - 15 000 = 147 096,51. 
De cette somme devra être déduite la provision payée en exécution de l’ordonnance d’incident du 22 novembre 2022.

S’agissant de réparations immobilières la société French Real Estate JB est fondée à obtenir que cette somme soit indexée sur l’indice BT 01entre mai 2021, date du rapport de l’expert et le présent jugement.

S’agissant d’une somme contractuellement due au sens de l’ancien article 1153 du code civil (actuellement codifié à droit constant comme article 1231-6 du même code) :

“Dans les obligations qui se bornent au paiement d'une certaine somme, les dommages-intérêts résultant du retard dans l'exécution ne consistent jamais que dans la condamnation aux intérêts au taux légal, sauf les règles particulières au commerce et au cautionnement.
Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d'aucune perte.
Ils ne sont dus que du jour de la sommation de payer, ou d'un autre acte équivalent telle une lettre missive s'il en ressort une interpellation suffisante, excepté dans le cas où la loi les fait courir de plein droit.”

La somme due ne peut donc pas produire intérêt à compter du sinistre mais comme soutenu à titre subsidiaire à compter de l’assignation valant mise en demeure, donc du 25 janvier 2022.

Concernant l’application d’une majoration de 25 % destinée à couvrir l’augmentation du coût des matériaux de la date d’élaboration des devis à fin 2022, il doit être relevé que le devis de la société Bowindo du 23 septembre 2022 ne peut pas être comparé à celui qui n’est pas produit et que l’expert avait retenu, émanant de la société Restaure alu “de 2013”.
De plus, l’expert n’a pas préconisé de rajouter une majoration lorsqu’il a élaboré son rapport en 2021 au vu d’un devis de 2013.

Pour les autres postes, ils ont été évalués par les soins de l’expert etil y a lieu de considérer qu’il a fait une évaluation à la date de son expertise. Dès lors, l’indexation retenue plus haut suffit à conserver la valeur de cette évaluation.

Dans ces conditions, la demande de majoration sera rejetée.


Sur les pertes supplémentaires :

La demande de la société French Real Estate JB reposent sur l’ancien article 1147 (devenu 1231-1 nouveau) du code civil :

“Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part.”





Concernant la perte des loyers commerciaux augmentés de la taxe foncière et de l’assurance, la société AXA note à juste titre que les six cellules n’étaient pas louées antérieurement au sinistre, et pour certaines depuis plusieurs années. En effet, les états des lieux de sortie des derniers locataires dataient des 31 mai 2012, 31 août 2012, 18 septembre 2012, 27 mars 2013, 3 avril 2013.

D’autre part, alors que la société French Real Estate JB soutient n’avoir attendu que l’indemnisation par la société AXA pour réparer les locaux, il n’est pas contesté qu’elle n’a pas fait réparer les précédents dégâts causés par les diverses occupations des lieux antérieurement au sinistre litigieux malgré les indemnités versés par son ancien assureur en janvier, mars et mai 2013.

Dans ces conditions, la perte de loyers alléguée n’est pas caractérisée mais la société French Real Estate JB a perdu une chance de conclure des baux commerciaux et d’encaisser effectivement des loyers commerciaux alors que de tels baux sont susceptibles de prévoir, ou pas, que le preneur supportera tout ou partie du coût de la taxe foncière et de l’assurance du bailleur.

La société French Real Estate JB verse au débat un bail commercial conclu le 10 mars 2016 sous condition suspensive d’une remise en état préalable pour une remise des clés au plus tard le 16 janvier 2017 moyennant un loyer annuel de 353 400 euros HT, qui n’a pas pu prendre effet à défaut de réparation de l’immeuble à la date butoir.
Ce bail n’a pas été conclu par elle-même mais par une société tierce dénommée Marti La Madeleine, deux mois après que l’ordonnance de référé décidant de l’expertise ait été rendue et bien avant que l’expert n’ait organisé la première réunion d’expertise, donc à une date à laquelle il n’était pas particulièrement probable que la société AXA décide de revenir sur son refus de garantie et de payer rapidement des sommes importantes.
Sa valeur probante du montant du loyer augmenté des charges susceptible d’être obtenu par la location de l’immeuble litigieux est donc limitée.

Enfin, la société French Real Estate JB fait débuter sa demande indemnitaire au 1er décembre 2015 pour un sinistre déclaré le 3 septembre 2015, soit un délai de trois mois à compter du sinistre, mais demande une indemnisation allant jusqu’à 3 ans à compter du paiement pour tenir compte du délai nécessaire à l’obtention des autorisations administratives et l’exécution des travaux. Ce qui n’est pas cohérent.

Compte tenu de la consistance de l’immeuble telle qu’elle peut être appréhendée à la lecture du rapport de l’expert à défaut de plus ample description de l’immeuble, de sa localisation a proximité de l’autoroute mais pas d’une sortie de l’autoroute ni des centres commerciaux qui le longent, de son attractivité telle qu’elle peut être déduite du départ des précédents locataires, de la vacance locative constatée depuis plusieurs années, du défaut de production des baux antérieurs, d’un délai plus raisonnable que celui annoncé par la société French Real Estate JB pour réaliser les réparations mais également de la très longue durée de la période au cours de laquelle l’assureur a refusé sa garantie, la perte de cette chance peut être évaluée à la somme de 140 000 euros.

Cette somme à caractère indemnitaire produira intérêt à compter de ce jour.


Sur la demande indemnitaire pour manquement à la bonne foi :

Selon l’ancien article 1134 du code civil (devenu les nouveaux articles 1103 et 1104) invoqué en demande :

 “Les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.
Elles ne peuvent être révoquées que de leur consentement mutuel, ou pour les causes que la loi autorise.
Elles doivent être exécutées de bonne foi.”

Les sanctions du manquement du débiteur figurent aux anciens articles 1147 déjà rappelé plus haut et aux articles suivants (devenus les nouveaux articles 1231-2 et suivants) :

“Les dommages et intérêts dus au créancier sont, en général, de la perte qu'il a faite et du gain dont il a été privé, sauf les exceptions et modifications ci-après.”

“Dans le cas même où l'inexécution de la convention résulte du dol du débiteur, les dommages et intérêts ne doivent comprendre à l'égard de la perte éprouvée par le créancier et du gain dont il a été privé, que ce qui est une suite immédiate et directe de l'inexécution de la convention.”

La société AXA a opposé, des années durant et même après les conclusions définitives de l’expertise, une trop longue résistance à la réclamation de la société French Real Estate JB.

Toutefois, la société French Real Estate JB ne rapporte pas la preuve de l’existence ni de la consistance du préjudice allégué qui serait la suite directe et immédiate du manquement de l’assureur.

En conséquence, cette demande doit être rejetée.


Sur la capitalisation annuelle des intérêts :

Selon l’article 1343-2 du code civil :

“ Les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l'a prévu ou si une décision de justice le précise.”

La capitalisation demandée sera ordonnée dans les conditions de cette disposition.


Sur les dépens et les frais de l’article 700 du code de procédure civile :
 
Les articles 696, 699 et 700 du code de procédure civile prévoient que :

“La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie.” 

“Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.[...]”

“Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 
1° A l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; [...]
Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. [...]”

La société AXA, qui succombe, sera condamnée à supporter les dépens de l’instance au fond et ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise exécutée par M. [K], avec distraction au profit de l’avocat du demandeur.

L’équité commande de la condamner également à payer à la société French Real Estate JB, la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS


Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire, rendu par mise à disposition au greffe et susceptible d’appel,


Condamne la société AXA France IARD à payer à la société French Real Estate JB les sommes de :
- 147 096,51 euros HT au titre de la garantie vol - vandalisme pour le sinistre déclaré le 3 septembre 2015 avec indexation sur l’indice BT 01 entre mai 2021 et le présent jugement, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2022,
- 140 000 euros au titre de la perte d’une chance de conclure un bail commercial et de percevoir des loyers commerciaux augmenté des charges, outre les intérêts au taux légal à compter de ce jour ;

Rejette la demande indemnitaire au titre du manquement à l’obligation d’exécution de bonne foi du contrat d’assurance ;

Dit que la provision d’un montant de 132 379 euros payée en exécution de l’ordonnance d’incident du 22 novembre 2022 devra être déduite des sommes dues ;

Dit que les intérêts échus de ces sommes, lorsqu’il seront dus au moins pour une année entière, produiront intérêt ;

Condamne la société AXA France IARD à supporter les dépens de l’instance de l’instance au fond et ceux de l’instance en référé en ce compris le coût de l’expertise exécutée par M. [K] et autorise Maître Thierry Lorthiois, membre de l'association Montesquieu avocats à recouvrer directement les dépens dont il aurait fait l'avance sans en avoir reçu provision ; 

Condamne la société AXA France IARD à payer à la société French Real Estate JB, la somme de 7 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Le Greffier,La Présidente,