Tribunal Judiciaire · Référés civils — 9 janvier 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU :09 Janvier 2024
DOSSIER N° :N° RG 23/01505 - N° Portalis DB2H-W-B7H-YIAC
AFFAIRE :S.A.S. LA BRUYERE C/ Syndic. de copro. [Adresse 3] représenté par son syndic, la société KEY SOLUTIONS (enseigne ORPI), [Z] [X]




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT :Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER :Madame Catherine COMBY


PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S. LA BRUYERE, 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Maître Elisa GEYMONAT, avocat au barreau de LYON


DEFENDEURS

Syndic. de copro. [Adresse 3] 
représenté par son syndic, la société KEY SOLUTIONS (enseigne ORPI), 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Maître Sophie JUGE de la SELARL JUGE FIALAIRE AVOCATS, avocats au barreau de LYON

Monsieur [Z] [X], 
demeurant [Adresse 1]
représenté par Maître Caroline GELLY de la SELARL CAROLINE GELLY, avocats au barreau de LYON


Débats tenus à l'audience du 14 Novembre 2023
Délibéré prorogé au 9 janvier 2024 

Notification le
à :
Maître Caroline GELLY - 1879, Expédition
Maître Elisa GEYMONAT - 2690, Expédition et grosse
Maître Sophie JUGE - 359, Expédition et grosse



EXPOSE DU LITIGE 

Par acte en date du 18 novembre 2018, la SAS LA BRUYERE a repris les baux commerciaux portant sur des locaux à destination de boulangerie, situés dans l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et soumis au statut de la copropriété.

Ces locaux appartiennent à Monsieur [Z] [X] pour celui abritant le local de cuisson et l'entrepôt de stockage et à Madame [G] [T] pour celui à usage de commerce.

Au mois de décembre 2018, la SAS LA BRUYERE a constaté l'apparition d'infiltrations d'eau dans le local appartenant à Monsieur [Z] [X].

Des expertises amiables ont été diligentées à l'initiative des assureurs, lesquelles ont mis en exergue la défaillance de l'étanchéité de la toiture du local de Monsieur [Z] [X].

Au mois de mai 2019, la société MONTCHAT PERCHE a été dépêchée par Monsieur [Z] [X] pour procéder à des travaux de reprise sur la toiture fuyarde.

De nouvelles infiltrations se sont produites et les expertises amiables consécutives ont retenu qu'elles avaient pour causes un défaut d'étanchéité des toitures, parties communes ou privatives, et un défaut d'étanchéité de la façade de l'immeuble.

La société SAPITEC s'est vu confier différents travaux de reprise par le Syndicat des copropriétaires.

Les infiltrations se sont poursuivies.

Par ordonnance en date du 05 avril 2022, le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande de la SAS LA BRUYERE, une expertise judiciaire au contradictoire de 
le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;
Monsieur [Z] [X] ;
Madame [G] [T] ;
s'agissant des infiltrations d'eau, et en a confié la réalisation à Monsieur [R] [V], expert.

Monsieur [R] [V] a déposé son rapport le 13 février 2023.

 Par actes de commissaire de justice en date du 09 aout 2023, la SAS LA BRUYERE a fait assigner en référé
le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] ;
Monsieur [Z] [X] ;
aux fins de condamnation à lui verser des provisions à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices.

A l'audience du 14 novembre 2023, la SAS LA BRUYERE, représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions n° 2 notifiées par RPVA le 10 novembre 2023 et demandé de :
condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 39 023,95 euros, au titre de la perte de jouissance et des travaux de reprise intérieure, outre intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la mise en demeure ;
condamner Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 1 245,51 euros au titre de la perte de jouissance pour la période de juillet à novembre 2023, outre intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la mise en demeure ;
condamner Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme provisionnelle mensuelle de 311,38 euros par mois débuté durant toute la durée des infiltrations ;
condamner Monsieur [Z] [X] à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert dans un délai de 6 semaines à compter de la notification de l'ordonnance à intervenir, sous astreinte de 100 euros par jour de retard ;
suspendre le paiement des loyers le temps de l'achèvement des travaux ;
condamner Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme provisionnelle de 5 000,00 euros pour résistance abusive ;
 condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X] à lui payer la somme de 5 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, en ce compris les frais d'expertise.
 
Le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 24 octobre 2023 et demandé de : 
à titre principal, se déclarer incompétent pour statuer sur les demandes formulées par la SAS LA BRUYERE ;
subsidiairement, rejeter les demandes de la SAS LA BRUYERE ;
à titre plus subsidiaire, condamner Monsieur [Z] [X] à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée à son encontre ;
en tout état de cause, condamner la SAS LA BRUYERE à lui payer la somme de 3 000,00 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Monsieur [Z] [X], représenté par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 09 novembre 2023 et demandé de : 
à titre principal, prendre acte qu'il s'engage à faire procéder à la réalisation des travaux réparatoires de la toiture ;
débouter la SAS LA BRUYERE de l'ensemble de ses demande de condamnations indemnitaires ;
à titre subsidiaire, limiter la part de l'indemnité provisionnelle qui serait mise à sa charge à 30%, correspondant à la part de responsabilité retenue par l'expert ;
réduire le montant de l'indemnité provisionnelle à de plus justes proportions ;
en toute hypothèse, débouter la SAS LA BRUYERE de sa demande pour résistance abusive à son encontre ;
débouter la SAS LA BRUYERE de sa demande de suspension des loyers ;
statuer ce que de droit sur les dépens.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 19 décembre 2023, par mise à disposition au greffe. Le délibéré a été prorogé au 09 janvier 2024.

MOTIFS DE LA DÉCISION


Sur les demandes indemnitaires provisionnelles

 Aux termes de l'article 14, dernier alinéa, de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, dans ses rédactions successivement applicables, le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.

Par ailleurs, selon l'article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; [...] »

L'article 1720 du code civil ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

Il résulte de ces articles du code civil que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur la chose louée, d'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée et d'y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations nécessaires, autres que locatives (Civ. 3, 20 janvier 2009, 07-20.854 ; Civ. 3, 31 octobre 2012, 11-12.970 ; Civ. 3, 22 mai 2013, 12-16.021).

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »

 Il appartient au Demandeur d'une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379), le juge des référés pouvant se fonder sur le rapport d'expertise contradictoire pour retenir l'existence d'une obligation à indemnisation non sérieusement contestable permettant l'allocation d'une provision. ( Civ. 2, 18 octobre 2007, 06-20.938)

Sur la demande au titre du préjudice de jouissance et des travaux de reprise intérieure

En l'espèce, la SAS LA BRUYERE sollicite la somme de 39 023,95 euros, se décomposant en réalité en plusieurs chefs : 

9 070,12 euros TTC au titre des travaux de remise en état intérieur, ces derniers comprenant les travaux de remise en état déjà effectués, à hauteur de 5 843,75 euros déduction faite de l'indemnité de 3 548,59 euros versée par son assureur, et les travaux de remise en état intérieur à venir, pour un montant de 6 774,96 euros ;
17 436,83 euros, au titre du préjudice de perte de jouissance, correspondant à 20% du montant du loyer pour une période de 56 mois, de décembre 2018 à juillet 2023 ;

12 517,00 euros au titre des pertes d'exploitation le temps des travaux de remise en état intérieur.

Elle fait valoir que les infiltrations d'eau trouvent leur origine tant en parties communes qu'en parties privatives, dont elle déduit la responsabilité du Syndicat des copropriétaires et un manquement du bailleur à son obligation de délivrance.

Sur l'origine et la cause des désordres d'infiltration d'eau

L'expert, après avoir constaté la réalité des dommages causés par les infiltrations d'eau dans le local commercial pris à bail par la SAS LA BRUYERE, a indiqué, aux termes de son rapport, que la couverture est constituée :

d'une petite toiture à faible pente en bacs métalliques nervurés, partie privative appartenant à Monsieur [Z] [X] ;

d'une toiture en partie haute, constituée de plusieurs rampants imbriqués, couverts en tuiles et abritant également des locaux d'habitation, partie commune.

Il a relevé que la toiture en tuile présente plusieurs points singuliers et mauvais état et que la toiture en bacs métalliques est encrassée, encombrée et présente plusieurs éléments en mauvais état.

Il en a conclu que les défauts d'étanchéité à l'origine des infiltrations d'eau sont liés :

au raccord non étanche de la toiture en tuiles avec le mur adjacent. Sur ce point, il a précisé qu'étant donné la vétusté de la toiture, le courant zinc aurait dû faire l'objet d'un remplacement pur et simple au lieu de reprises ponctuelles par résine et feuilles auto-adhésives, témoignant d'une négligence dans l'entretien de la toiture.

 à la configuration et aux nombreux points non conformes de la toiture en bacs métalliques. Il a noté la vétusté de l'ouvrage et sa configuration peu propice à la bonne évacuation des eaux de pluie (pente très faible, mauve reprise des eaux en bas de pente, pénétrations de canalisation et de câbles non conformes, relevés d'étanchéité contre la façade non protégés en tête).

Sur les responsabilités

En premier lieu, le Syndicat des copropriétaires affirme que la SAS LA BRUYERE se fonderait sur l'article 1240 du code civil et ne démontrerait pas de faute qui lui serait imputable.

Or, d'une part, la Demanderesse fonde sa demande tant sur l'article précité que sur l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965, lequel n'appelle pas la démonstration d'une faute à l'origine du dommage mais requiert seulement que le dommage trouve son origine dans les parties communes, ce qui a été confirmé par l'expert.

D'autre part, l'expert a souligné la négligence du Syndicat des copropriétaires dans l'entretien de la toiture constituant une partie commune de l'immeuble, de nature à caractériser sa faute.

Sa responsabilité apparaît donc engagée sans que les contestations élevées par le Défendeur ne revêtent de caractère sérieux.

En second lieu, Monsieur [Z] [X] ne conteste pas que les infiltrations d'eau dans le local commercial donné à bail à la SAS LA BRUYERE constituent un manquement à son obligation de réparation et de délivrance, au vu notamment de l'atteinte à la sécurité du four et de l'installation électrique générale de la boulangerie.

Sa responsabilité apparaît donc engagée, sans qu'une contestation sérieuse ne fasse obstacle à la prétention dans son principe.

En troisième lieu, tant le Syndicat des copropriétaires que Monsieur [Z] [X] considèrent que leurs contestations quant à leur part de responsabilité respective constituerait une contestation sérieuse.

Pour autant, cette contestation ne remet pas en cause le principe manifeste de leur responsabilité dans les dommages subis par la Demanderesse et n'intéresse que leur contribution à la dette qui pourrait résulter d'une condamnation in solidum à indemniser la SAS LA BRUYERE à titre provisionnel.

Elle n'est donc pas de nature à priver le juge des référés de son pouvoir de statuer sur la demande.

Sur le montant des préjudices

Tout d'abord, s'agissant du préjudice allégué au titre des travaux de remise en état intérieur, il importe de souligner que le montant de la prétention correspond au chiffrage retenu par l'expert en considération des factures de la société CELLE en date du 16 septembre 2020, de la société ESTRABONCHE du 31 aout 2021 et de la société CASTORAMA en date des 24 juin 2022 et 06 septembre 2022.

Le Syndicat des copropriétaires s'oppose à cette prétention aux motifs que l'existence et l'ampleur des désordres ayant donné lieu aux travaux déjà exécutés n'aurait pas été constatée contradictoirement, qu'il est surprenant que l'assureur de la SAS LA BRUYERE n'ait pas intégralement indemnisé son assurée et que la pose de carrelage sur un mur constituerait une amélioration du local, outre le fait que rien ne démontrerait le lien entre certaines fournitures et le présent litige.

Monsieur [Z] [X] s'étonne également de l'absence d'indemnisation intégrale de la SAS LA BRUYERE par son assureur et affirme que rien ne permet de connaître l'état de l'existant avant l'exécution des travaux déjà réalisés. Il soutient que l'expert n'aurait pas discuté la consistance des travaux, ce dont il déduit qu'il s'agirait d'une contestation sérieuse de la prétention.

Ce nonobstant, le rapport d'intervention de la société MONTCHAT PERCHE en date du 23 mai 2019, le rapport de recherche de fuite de société SAPITEC en date du 17 mai 2021, le rapport de la société LIKO, en particulier ses pages 7 et suivantes, en date du 18 novembre 2021, ainsi que les photographies des désordres produites en pièce n° 10 par la SAS LA BRUYERE, témoignent de la dégradation des locaux par les infiltrations d'eau, de l'installation de tôles sur le four pour dévier l'eau et de la nécessité de procéder à des travaux de remise en état du plafond et des faïences en 2020 et 2021.

Les factures de la société CELLE en date du 16 septembre 2020 et de la société ESTRABONCHE du 31 aout 2021, portant sur la réfection des faux plafonds, la pose de faïence et la réfection du carrelage, ne sont pas sérieusement contestables, la pose de carrelage sur un mur régulièrement sujet à des infiltrations d'eau ne constituant pas une amélioration, mais une réparation nécessaire à sa préservation en l'absence de remédiation aux causes des infiltrations d'eau.

Pour ce qui est des factures CASTORAMA, elles portent principalement sur des sacs anti-inondation, des tôles en aciers, deux pelles et de la colle à séchage rapide, fournitures manifestement en lien avec des mesures conservatoires induites par les infiltrations d'eau.

En outre, les courriers que l'assureur de la SAS LA BRUYERE lui a adressés les 19 février 2020, 12 octobre 2021 et 25 octobre 2021 permettent de retenir qu'elle lui a versé une indemnisation d'un montant de 3 548,59 euros et que la somme de 174,43 euros devait lui être versée à titre d'indemnités différées. Les travaux ayant été exécutés en 2020 et 2021, soit dans le délai utile, la Demanderesse ne justifie pas ne pas avoir perçu ces indemnités différées.

Partant, il sera retenu que le montant de ce chef de préjudice n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 8 895,69 euros.

Ensuite, s'agissant du préjudice de jouissance, l'expert a retenu qu'il correspondait à 20% du montant du loyer, d'un montant de 1 556,89 euros, depuis le mois de décembre 2018, lors duquel sont survenues les premières infiltrations d'eau.

Le Syndicat des copropriétaires conteste cette prétention en ce que la SAS LA BRUYERE n'aurait pas été privée de 20% de la surface de son local, n'a jamais fermé son établissement en raison des infiltrations d'eau et qu'un débat au fond serait nécessaire, dès lors que le rapport de l'expert serait insuffisant pour justifier une condamnation en référé.

Monsieur [Z] [X] avance également que le montant du préjudice de jouissance retenu par l'expert serait excessif et ne reposerait sur aucune justification précise quant à son taux. Il ajoute qu'il ne saurait s'être prolongé sur toute la période allégués.

Or, un préjudice de jouissance peut être subi sans fermeture des locaux, ni indisponibilité à hauteur du taux retenu, l'utilité du local de stockage et de cuisson n'étant pas proportionnelle, dans une boulangerie, à la proportion de la surface du local commercial qu'ils représentent.
L'expert a relevé que les infiltrations d'eau affectaient en particulier le plafond du local de préparation et celui au dessus du four, ainsi l'installation électrique qui a été dégradée et le plafond de la surface de vente. L'importance de ces équipements et du local de production d'une boulangerie est indéniable dans la mesure où ils conditionnent la possibilité de produire et de vendre des produits de boulangerie.

En outre, le caractère discontinu des infiltrations d'eau se produisant lors d'intempéries ne remet pas en cause la persistance de l'atteinte à la jouissance du local causée par la dégradation des embellissements, des équipements, notamment électriques, et de la surface de vente, bien que celle-ci soit moindre en l'absence d'infiltration active.
Il résulte de ce qui précède que le taux du préjudice de jouissance retenu par l'expert n'est pas sérieusement contestable et que ses conclusions sur ce point, entérinées par la juridiction, ne requièrent aucun autre élément de preuve pour être retenue.

La durée pendant laquelle la SAS LA BRUYERE a subi le préjudice qu'elle invoque est retenu par l'expert sur toute la période séparant le mois de décembre 2018 et le dépôt de son rapport, les infiltrations d'eau n'ayant jamais cessé en dépit des réparations provisoires ponctuellement mises en œuvre.

La période de décembre 2018 au 17 juillet 2023, date de réalisation des travaux sur la toiture en tuile par le Syndicat des propriétaires, sera donc retenue, soit un préjudice de 17 281,48 euros (1 556,89 * 55,5 * 0,2).

Enfin, s'agissant du préjudice de perte d'exploitation au cours des travaux de remise en état intérieur, l'expert indique qu'ils seraient d'une durée d'une semaine et que les éléments comptables produits permettent de retenir une estimation de perte d'exploitation de 12 517,00 euros pour cette période. Ces éléments comptables consistent en une attestation de la SAS SOGECOM, expert comptable de la SAS LA BRUYERE, en date du 03 février 2023, et du détail des soldes intermédiaires arrêté au 30 septembre 2022.

Le Syndicat des copropriétaires avance qu'il est possible de procéder aux travaux de réfection lors d'une semaine de congés, ce qui exclurait le préjudice de perte d'exploitation avancé, lequel souffrirait donc d'une contestation sérieuse.

Monsieur [Z] [X] tire argument du fait que les travaux de remise en état de la toiture à sa charge ne seraient pas de nature à impliquer la fermeture du commerce. Ces considérations sont inopérantes, la perte d'exploitation alléguée et retenue par l'expert résultant des travaux de remise en état de l'intérieur du local et non de sa couverture.

Le préjudice allégué n'en demeure pas moins futur et hypothétique, dès lors que les modalités d'organisation des travaux à l'intérieur du local ne relèvent que de la SAS LA BRUYERE et qu'elle est libre d'y faire procéder en période d'activité ou de congés.

La contestation du Syndicat des copropriétaires est donc sérieuse.

Les infiltrations d'eau subies jusqu'à l'exécution des travaux de réfection de la toiture en tuiles par le Syndicat des copropriétaires trouvant leur origine de manière indistincte dans la défaillance de l'étanchéité des deux toitures et ayant concouru à la réalisation de l'entier dommage, les Défendeurs seront condamnés in solidum.

 Par conséquent, il conviendra de condamner in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X] à payer à la SAS LA BRUYERE une provision à valoir sur l'indemnisation définitive de ses préjudices de perte de jouissance pour la période du 1er décembre 2018 au 17 juillet 2023 et des travaux intérieurs de reprise, d'un montant de 26 177,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la mise en demeure postérieure au dépôt du rapport d'expertise.

Il sera dit n'y avoir lieu à référé pour le surplus de cette prétention.


Sur la demande en garantie

Un codébiteur tenu in solidum, qui a exécuté l’entière obligation, ne peut, comme le codébiteur solidaire, même s’il agit par subrogation, répéter contre les autres débiteurs que les parts et portions de chacun d’eux.

Une telle action est de nature contractuelle si les codébiteurs solidaires sont contractuellement liés et de nature quasi-délictuelle s'ils ne le sont pas (Civ. 3, 08 février 2012, 11-11.417 ; Civ. 3, 16 janvier 2020, 18-25.915).

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires, après avoir critiqué l'imputabilité des dommages retenue par l'expert, dont il résulterait une contribution à la dette in solidum restant à sa charge à hauteur de 70%, sollicite d'être intégralement garanti de toute condamnation prononcée à son encontre par Monsieur [Z] [X]. Il invoque à ce titre le fait que les infiltrations seraient principalement due à la défaillance de la toiture de ce dernier et que la position de l'expert judiciaire se heurterait à celle des experts amiables.

Celui-ci réplique que l'expert a relevé que la toiture en tuiles, partie commune, avait une part prépondérante dans les infiltrations et que la contestation élevée par le Syndicat des copropriétaires n'est que de pure circonstance. Il conclut cependant que la prétention du Syndicat des copropriétaires impose une analyse détaillée de l'imputabilité des désordres, qui ne relèverait pas de l'office du juge des référés.

Le rapport d'expertise judiciaire ne détaille pas expressément les raisons techniques pour lesquelles ces taux d'imputabilité ont été retenus et indique, en réponse à un dire de Monsieur [Z] [X], qu'il a été tenu compte de la configuration des lieux.

En parallèle, les rapports des expertises amiables pointent tantôt une responsabilité exclusive de Monsieur [Z] [X] dans la survenance des désordres, tant une responsabilité partagée, sans préciser, contrairement à ce que soutient le Syndicat des copropriétaires, que leur origine principale se trouverait dans la toiture du bailleur. A contrario, la société LIKO n'a fait que constater le caractère infiltrant des relevés d'étanchéité de cette toiture, sans constater d'infiltration dans le local commercial, le Syndicat en faisant une présentation manifestement parcellaire et orientée.

En outre, le rapport d'expertise mentionne que les toitures parties communes couvrent tant le commerce que le fournil alors que la toiture en bacs métalliques ne couvre que le laboratoire de préparation. Il a également précisé que les principaux désordres concernaient le plafond au droit du four électrique.

Il en résulte, avec l'évidence nécessaire en référé, que l'imputabilité des désordres retenue par l'expert découle de ses constatations antérieures, bien qu'il ne les ait par articulées de manière spécifique au soutien des taux retenus, et qu'elles n'entrent pas en contradiction avec les expertises amiables.

Au demeurant, le Syndicat des copropriétaires n'a pas formulé d'observation par voie de dire à ce sujet.

Eu égard à ces éléments et aux responsabilités respectives des parties, le partage de responsabilités doit être provisoirement fixé comme suit : 
70% pour le Syndicat des copropriétaires ;
30% pour Monsieur [X].

Seul le Syndicat des copropriétaires forme une demande en garantie, Monsieur [Z] [X] se contentant de demander la limitation de la garantie sollicitée.

 Par conséquent, il conviendra de condamner provisoirement Monsieur [Z] [X] à garantir le Syndicat des copropriétaires à hauteur de 30% des condamnations prononcées à son encontre, correspondant à la proportion du partage de responsabilité ainsi fixé, la demande en garantie étant rejetée pour le surplus.


Sur la demande au titre du préjudice de jouissance de juillet à novembre 2023

En l'espèce, la SAS LA BRUYERE sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [X] au titre de son préjudice de jouissance postérieur à la réalisation des travaux sur la toiture en tuiles par le Syndicat des copropriétaires.

L'origine des dommages qui sont la cause de ce préjudice et le principe de la responsabilité de Monsieur [Z] [X] ont déjà été examinés et retenus.

Celui-ci ne conteste pas n'avoir pas fait procéder aux travaux déterminés par l'expert et nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d'eau. Il ne développe aucun moyen ni argument au sujet de cette période, ni n'établit que les infiltrations auraient cessé alors que l'expert a souligné que sa toiture ne peut pas être étanche.

La reprise des désordres intérieurs du local commercial ne peut donc avoir lieu, si bien que le préjudice de jouissance subi par la SAS LA BRUYERE persiste.

Elle sollicite la somme de 1 245,51 euros pour les mois d'aout à novembre 2023 inclus, conformément au calcul retenu par l'expert et déjà adopté par la juridiction (1 556,89 * 4 * 0,2).

Le principe et le quantum de l'obligation indemnitaire de la SAS LA BRUYERE ne sont pas sérieusement contestables.

 Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur [Z] [X], à payer à la SAS LA BRUYERE une provision à valoir sur l'indemnisation définitive de ses préjudices de perte de jouissance pour la période du 1er aout au 30 novembre 2023 d'un montant de 1 245,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision.
 

Sur la demande portant sur toute la durée des infiltrations

En l'espèce, la SAS LA BRUYERE sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [X] au titre de son préjudice de jouissance postérieur à la période couverte par ses demandes précédentes, soit à compter du mois de décembre 2023 et jusqu'à la cessation des infiltrations.

L'origine des dommages qui sont la cause de ce préjudice et le principe de la responsabilité de Monsieur [Z] [X] ont déjà été examinés et retenus.

Celui-ci ne conteste pas n'avoir pas fait procéder aux travaux déterminés par l'expert et nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d'eau, de sorte que les infiltrations d'eau et le préjudice de jouissance en résultant et consécutif aux dégradations qu'elles engendrent vont perdurer jusqu'à leur réalisation.

La SAS LA BRUYERE sollicite une indemnité provisionnelle d'un montant correspondant à 20% du loyer, soit 311,38 euros (1 556,89 * 0,2) par mois débuté et jusqu'à la cessation des infiltrations.

Il y a toutefois lieu de retenir que sa demande n'est pas sérieusement contestable que jusqu'à la réalisation des travaux préconisés par l'expert, des infiltrations pouvant avoir lieu pour d'autres causes, étrangères à l'état de la toiture appartenant à Monsieur [Z] [X], malgré leur exécution.

Par ailleurs, au vu de la durée des travaux de remise en état de l'intérieur du local et des contraintes liées à leur réalisation, il sera retenu que la somme précitée sera due par mois entier, pour tenir compte de la persistance de l'état dégradé des locaux le temps de leur réalisation, quand bien même les travaux auront été exécutés.

 Par conséquent, il conviendra de condamner Monsieur [Z] [X] à payer à la SAS LA BRUYERE une indemnité provisionnelle mensuelle, à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice de jouissance à compter du 1er décembre 2023, d'un montant de 311,38 euros, due par mois entier jusqu'à la réalisation par le Défendeur des travaux déterminés par l'expert.


Sur la demande pour résistance abusive

Aux termes de l'article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l'homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

L'article 30, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que : « Pour [le Défendeur], l'action est le droit de discuter le bien-fondé de cette prétention. »

Il convient de rappeler, concernant la résistance abusive, qu'il s'agit de l'abus du droit d'agir en justice commis par un défendeur et que celle-ci doit résulter d'une résistance fautive de sa part aux prétentions de son adversaire, contraignant ce dernier à intenter une action. Cette faute peut notamment résulter du fait que le défendeur ait agi de mauvaise foi ou ait commis une erreur grossière équivalente au dol, témoignant d'une intention de nuire au demandeur. En tout état de cause, la faute peut résulter tant dans la manière dont la défense est exercée que dans le refus injustifié d'exécuter une obligation.

 En outre, il appartient à toute juridiction, y compris celle des référés, de statuer su r le dommage causé par le comportement abusif de l'une des parties dans le développement procédural dont elle a eu à connaître (Civ. 1, 16 décembre 1986, 85-13.716 ; Com., 02 mai 1989, 87-11.149 ; Civ. 2, 08 février 2018, 17-10.456).

En l'espèce, la SAS LA BRUYERE établit que Monsieur [Z] [X] a tardé à mettre en œuvre les travaux nécessaires pour mettre fin aux infiltrations d'eau et aux préjudices qui en résultent mais ne démontre ni subir un préjudice distinct de ceux déjà examinés, ni la faute que celui-ci aurait commise dans son refus de se conformer à ses prétentions, une partie d'entre elles ne relevant pas de la juridiction des référés eu égard aux contestations sérieuses s'y opposant.

 Par conséquent, il conviendra de débouter la SAS LA BRUYERE de sa demande.

Sur la demande d'exécution des travaux de réfection de la toiture de Monsieur [Z] [X]

Selon l'article 1719 du code civil : « Le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière :
1° De délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant ;
2° D'entretenir cette chose en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée ;
3° D'en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ; [...] »

L'article 1720 du code civil ajoute : « Le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.
Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives. »

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire. »

L'article L. 131-1, alinéa 1, du code des procédures civiles d'exécution ajoute : « Tout juge peut, même d'office, ordonner une astreinte pour assurer l'exécution de sa décision. » 

 En l'espèce, la SAS LA BRUYERE sollicite la condamnation de Monsieur [Z] [X] à exécuter sous astreinte les travaux préconisés par l'expert, qui découlent de son obligation de délivrance et de réparation du local commercial donné à bail.

Le Défendeur prétend que la nécessité d'effectuer les travaux de reprise de sa toiture n'aurait jamais été discutée dans son principe, tant en phase amiable qu'au cours de l'expertise judiciaire.

Les rapports d'expertise amiable et de l'expertise judiciaire témoignent manifestement du contraire, ces travaux ayant été évoqués dans les notes de l'expert et ayant fait l'objet d'un dire de la part de Monsieur [Z] [X], auquel l'expert a répondu. 

Il poursuit en indiquant que l'établissement d'un nouveau devis serait en cours, ce dont il ne justifie pas.

Le délai de six semaines proposé par la Demanderesse n'apparait pas trop court au regard de l'ancienneté du rapport d'expertise, de la date de l'assignation et du délai de délibéré.

Une astreinte est d'évidence nécessaire pour contraindre Monsieur [Z] [X] à exécuter l'obligation de faire procéder aux travaux préconisés par l'expert, son inertie étant patente depuis de nombreuses années.
 Par conséquent, Monsieur [Z] [X] sera provisoirement condamné à faire réaliser les travaux préconisés par l'expert, ceci dans un délai de six semaines à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois.


Sur la demande de suspension des loyers

En l'espèce, la SAS LA BRUYERE ne développe aucun moyen pouvant justifier la suspension de son obligation de paiement des loyers alors, d'une part, qu'elle n'allègue pas que les locaux seraient totalement impropres à leur usage malgré l'atteinte à sa jouissance, puisqu'ils lui permettent d'y exercer une activité dont le chiffre d'affaire ne cesse de se développer et, d'autre part, que le préjudice de jouissance né des infiltrations d'eau fait déjà l'objet d'une indemnisation provisionnelle telle que retenue par l'expert et ne saurait donner lieu, en sus, à la suspension du paiement des loyers.

Par conséquent , la demande sera rejetée.


Sur les autres dispositions de la décision

Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi (Civ. 3, 17 mars 2004, 00-22.522). Ainsi, le juge des référés, tenu de statuer sur les dépens, peut y inclure les frais d'expertise qui ont permis de préparer la procédure dont il est saisi (Civ. 2, 22 octobre 2015, 14-24.848)

 En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X], succombant à l'instance, seront condamnés, in solidum, aux entiers dépens, qui comprendront ceux de l'expertise judiciaire.

Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile: « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X], condamnés aux dépens, devront verser à la SAS LA BRUYERE, in solidum, une somme qu’il est équitable de fixer à 4 000,00 euros et seront déboutés de leurs demandes fondées sur les dispositions de l'article précité.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »


PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe, 

CONDAMNONS in solidum le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X] à payer à la SAS LA BRUYERE une provision à valoir sur l'indemnisation définitive de ses préjudices de perte de jouissance pour la période du 1er décembre 2018 au 17 juillet 2023 et des travaux intérieurs de reprise, d'un montant de 26 177,17 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 23 mai 2023, date de la mise en demeure postérieure au dépôt du rapport d'expertise ;

DISONS n'y avoir lieu à référé pour le surplus de cette prétention ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] à payer à la SAS LA BRUYERE une provision à valoir sur l'indemnisation définitive de ses préjudices de perte de jouissance pour la période du 1er aout au 30 novembre 2023, d'un montant de 1 245,51 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] à payer à la SAS LA BRUYERE une indemnité provisionnelle mensuelle, à valoir sur l'indemnisation définitive de son préjudice de jouissance à compter du 1er décembre 2023, d'un montant de 311,38 euros, due par mois entier jusqu'à la réalisation par le Défendeur des travaux déterminés par l'expert ;

REJETONS la demande indemnitaire provisionnelle pour résistance abusive de la SAS LA BRUYERE à l'encontre de Monsieur [Z] [X] ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] à faire réaliser sur sa toiture les travaux préconisés par l'expert, ceci dans un délai de six semaines à compter de la signification de la présente décision, sous astreinte provisoire, passé ce délai, d'un montant de 100,00 euros par jour de retard, pendant une durée de six mois ;

NOUS RESERVONS la liquidation de ladite astreinte ;

REJETONS la demande de suspension du versement des loyers de la SAS LA BRUYERE ;

CONDAMNONS Monsieur [Z] [X] à garantir le Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] à hauteur de 30% des condamnations prononcées in solidum à leur encontre dans le cadre de la présente instance ;

REJETONS, pour le surplus, la demande en garantie ;

CONDAMNONS in solidum Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X] aux dépens de la présente instance, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire ;

CONDAMNONS in solidumSyndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et Monsieur [Z] [X] à payer à la SAS LA BRUYERE la somme de 4 000,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETONS les demandes duSyndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 4] et de Monsieur [Z] [X] le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 09 janvier 2024. 

Le Greffier Le Président