Tribunal Judiciaire · Référés civils — 30 janvier 2024

MINUTE N° :
ORDONNANCE DU :30 Janvier 2024
DOSSIER N° :N° RG 23/01232 - N° Portalis DB2H-W-B7H-X6BD
AFFAIRE :[U] [W] épouse [Z] C/ [T] [O] veuve [P], [A] [P], [N] [P], [K] [P], [L] [P] Personne sous curatelle représentée par ses co- curatrices mesdames [O] VEUVE [P] et madame [N] [P], S.A.R.L. ORPI agence de la tour




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE LYON


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ



PRÉSIDENT :Monsieur Victor BOULVERT, Juge

GREFFIER :Madame Patricia BRUNON


PARTIES :

DEMANDERESSE

Madame [U] [W] épouse [Z]
née le 24 Mars 1974 à [Localité 8], 
demeurant [Adresse 4]

représentée par Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES, avocat au barreau de LYON



DEFENDEURS

Madame [T] [O] veuve [P]
née le 22 Octobre 1958 à [Localité 10], 
demeurant [Adresse 7]

représentée par Maître Martine VELLY, avocat au barreau de LYON

Monsieur [A] [P]
né le 13 Août 1977 à [Localité 11], 
demeurant [Adresse 2] (CANADA)

représenté par Maître Martine VELLY, avocat au barreau de LYON 




Madame [N] [P]
née le 02 Septembre 1986 à [Localité 13], 
demeurant [Adresse 6]

représentée par Maître Martine VELLY, avocat au barreau de LYON

Madame [K] [P]
née le 10 Mars 1992 à [Localité 13], 
demeurant [Adresse 3]

représentée par Maître Martine VELLY 

Madame [L] [P] Personne sous curatelle représentée par ses co- curatrices mesdames [T] [O] Veuve [P] et [N] [P]
née le 19 Avril 1997 à [Localité 12], 
demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Martine VELLY, avocat au barreau de LYON 

S.A.R.L. ORPI agence de la tour, 
prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat au barreau de LYON




Débats tenus à l'audience du 28 Novembre 2023

Notification le

GROSSE ET COPIE A : 
Maître Bertrand BALAS de la SELARL BALAS METRAL & ASSOCIES - 773, Maître Valérie BERTHOZ de la SELARL VALERIE BERTHOZ - 1113, Me Martine VELLY - 626




















EXPOSE DU LITIGE

Par acte authentique en date du 18 juillet 2019, Madame [U] [W], épouse [Z], a acquis de Madame [T] [O] veuve [P], Monsieur [A] [P], Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [L] [P], assistée de Madame [T] [O] veuve [P] et Madame [N] [P], ses curatrices (les consorts [P]) une maison d'habitation sise [Adresse 4] à [Localité 9].

Aux termes de l'acte de vente, il avait été déclaré par les vendeurs que le bien était raccordé au réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques conformément aux dispositions de l'article 1331-1 du code de la santé publique.

Après son emménagement, Madame [U] [W], épouse [Z], a constaté que le bien n'était pas raccordé au réseau d'assainissement collectif.

Par ordonnance en date du 30 aout 2021 (RG 21/00305), le juge des référés près le Tribunal judiciaire de LYON a ordonné, à la demande de Madame [U] [W], épouse [Z], une expertise judiciaire au contradictoire de :
-Madame [T] [O] veuve [P] ;
-Monsieur [A] [P] ;
-Madame [N] [P] ;
-Madame [K] [P] ;
-Madame [L] [P], assistée de Madame [T] [O] veuve [P] et Madame [N] [P], ses curatrices ;
-la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE, exerçant sous le nom commercial ORPI ;
-la SCP Aurélien BLANC et Aristide BLANC - OFFICE NOTARIAL OULLINS ;
s'agissant de la non-conformité dénoncée, et en a confié la réalisation à Monsieur [M] [R], expert.

Monsieur [M] [R] a déposé son rapport le 26 avril 2022.

Par actes de commissaire de justice en date des 05, 11 juillet et 1er septembre 2023 (RG 23/01232), Madame [U] [W], épouse [Z], a fait assigner en référé :
-Madame [T] [O] veuve [P] ;
-Monsieur [A] [P] ;
-Madame [N] [P] ;
-Madame [K] [P] ;
-Madame [L] [P], assistée de Madame [T] [O] veuve [P] et Madame [N] [P], ses curatrices ;
aux fins de condamnation à lui verser une provision.







Par acte de commissaire de justice en date du 14 septembre 2023 (RG 23/01738), les consorts [P] ont fait assigner en référé :
la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE, exerçant sous le nom commercial ORPI ;aux fins de condamnation à lui verser des provisions à valoir sur l'indemnisation de ses préjudices.

Par décision prise à l'audience du 03 octobre 2023, l'instance inscrite au rôle sous le numéro RG 23/01738, a été jointe à celle inscrite sous le numéro RG 23/01232, l'affaire étant désormais appelée sous ce dernier numéro.

A l'audience du 28 novembre 2023, Madame [U] [W], épouse [Z], représentée par son avocat, a soutenu oralement ses conclusions notifiées par RPVA le 13 novembre 2023 et demandé de :
condamner in solidum les consorts [P] à lui payer les sommes provisionnelles suivantes :
72 558,49 euros, au titre des travaux de réparation ;711,47 euros, au titre du remboursement de la facture de la société SUEZ en date du 22 novembre 2019 ;4 000,00 euros en réparation de son préjudice de jouissance et de son préjudice moral depuis 2019 ;condamner in solidum les consorts [P] à lui payer la somme de 6 000,00 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens des deux procédures de référé, en ce compris les frais d'expertise. 

Les consorts [P], représentés par leur avocat, ont soutenu oralement leurs conclusions notifiées par RPVA le 09 novembre 2023 et demandé de :
débouter la Demanderesse de ses prétentions ;condamner la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE à les garantir de toute condamnation qui interviendrait à leur égard ;condamner la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE à leur payer la somme provisionnelle de 5 000,00 euros, soit la somme de 1 000,00 euros chacun ;condamner la Demanderesse à leur payer une somme de 2 500,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;condamner la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE à leur payer la somme de 3 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
La SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE, exerçant sous le nom commercial ORPI, représentée par son avocat, a soutenu ses conclusions notifiées le 19 octobre 2023 et demandé de :
débouter les consorts [P] de leurs prétentions à son encontre ;condamner solidairement les consorts [P] à lui payer la somme de 2 000,00 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, distraits au profit de la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat.


Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour le détail des moyens des parties, à leurs écritures précitées.

A l'issue de l'audience, les parties ont été informées de la mise en délibéré de la décision à la date du 09 janvier 2024, par mise à disposition au greffe.

Le délibéré a été prorogé au 30 janvier 2024.


MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur les demandes provisionnelles
L'article 1603 du code civil énonce : « [Le vendeur] a deux obligations principales, celle de délivrer et celle de garantir la chose qu'il vend. »

Le fait, pour un immeuble vendu comme étant raccordé au réseau public d'assainissement, de ne pas disposer d'un raccordement conforme aux stipulations contractuelles, constitue un manquement du vendeur à son obligation de délivrance conforme (Civ 3, 28 janvier 2015, 13-19945 et 13-27050 ; Civ. 3, 19 septembre 2019, 18-18.394).

L'article 1231-1 du code civil prévoit : « Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure. »

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »

Il appartient au Demandeur d'une provision d'établir l'existence de la créance qu'il invoque et au Défendeur de prouver que cette créance est sérieusement contestable (Civ. 1, 04 novembre 1987, 86-14.379), le juge des référés pouvant se fonder sur le rapport d'expertise contradictoire pour retenir l'existence d'une obligation à indemnisation non sérieusement contestable permettant l'allocation d'une provision. (Civ. 2, 18 octobre. 2007, 06-20.938).

En l'espèce, les consorts [P] ont déclaré, aux termes de l'acte authentique de vente, que la maison vendue à Madame [U] [W], épouse [Z], était raccordé à un réseau d'assainissement collectif des eaux usées domestiques.

Le rapport d'expertise judiciaire fait état de ce que Madame [T] [O] veuve [P], ne conteste pas l'absence de raccordement au réseau d'assainissement et confirme que les eaux usées se rejettent soit dans une fosse sceptique, soit dans une cuve, soit encore se mélangent aux eaux pluviales.



Il rappelle que le réseau d'assainissement collectif est en place depuis plusieurs dizaines d'années et que le raccordement à celui-ci est obligatoire dès lors que le réseau est en place, même si le zonage n'impose pas le raccordement de l'immeuble au réseau collectif.

Il ajoute que le règlement du SPANC du GRAND LYON précise que le rejet de tous effluents dans un puisard ou un puits perdu est interdit, alors que les eaux de l'évier de l'étage de la maison sont rejetées dans un puits perdu.

Les consorts [P] ont ainsi manifestement manqué à leur obligation de délivrance conforme et doivent indemniser Madame [U] [W], épouse [Z], des conséquences dommageables de ce manquement.

Pour s'opposer aux prétentions provisionnelles, ils font tout d'abord valoir que la Demanderesse a attendu seize mois pour saisir la juridiction depuis le dépôt du rapport d'expertise et qu'en l'absence d'urgence le juge des référés serait incompétent.

Ce moyen de défense est grossièrement inopérant, l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile ne restreignant pas les pouvoirs du juge des référés en matière de provision aux cas urgents, ainsi que le rappelle la Cour de cassation depuis plus de quarante ans, dans une jurisprudence constante (Civ. 1, 4 novembre 1976, 75-14.617 ; Civ. 3, 31 mai 1978, 77-12.485).

Ils avancent ensuite que l'acquéreur a l'obligation de se renseigner, de sorte que l'ignorance de la Demanderesse ne serait pas légitime au cas présent.
Or, celle-ci, qui ignorait cette information et n'avait aucune raison de douter des déclarations qui lui étaient faites devant notaire, a pu légitimement faire confiance à ses vendeurs, qui avaient habité et connaissaient le bien et étaient assistés d'un professionnel de l'immobilier, qui avait lui aussi indiqué qu'il était raccordé au réseau d'assainissement collectif.

La contestation est donc dépourvue de caractère sérieux.

Il en va de même de l'allégation selon laquelle la Demanderesse aurait connu la situation du bien et l'aurait acheté en connaissance de cause avant de solliciter indemnisation.

L'absence d'exécution des travaux de raccordement à ce jour ne saurait constituer une contestation sérieuse de l'obligation indemnitaire dont se prévaut Madame [U] [W], épouse [Z], laquelle est liée au manquement des vendeurs qui est incontestablement démontrée.

Enfin, sa demande n'étant dirigée qu'à l'encontre des consorts [P], le moyen de ces derniers pris de la contestation par l'agent immobilier de sa responsabilité est sans emport sur le caractère non sérieusement contestable de leur propre obligation indemnitaire.



Concernant la somme demandée au titre des travaux nécessaires pour remédier à la non-conformité, Madame [U] [W], épouse [Z], sollicite celle retenue par l'expert au vu des contraintes techniques et des devis produits.

Les consorts [P] conteste l'existence de son préjudice au motif que la Demanderesse ne justifierait pas avoir fait exécuter les travaux.

Pour autant, l'absence de réalisation des travaux est indifférente et ne remet pas en cause le principe du préjudice, ni le chiffrage qui en a été retenu par l'expert.

S'agissant de la facture de la société SUEZ en date du 22 novembre 2019, elle porte sur le pompage et le lavage de la fosse sceptique de la maison, pour un montant de 711,47 euros, dont le remboursement est sollicité à titre provisionnel.

Cette dépense constitue l'une des conséquences de l'absence de raccordement de la maison au réseau d'assainissement collectif et n'aurait pas été exposée par Madame [U] [W], épouse [Z], si le bien lui avait été délivré conformément à l'acte de vente. Elle constitue donc un préjudice découlant du manquement des consorts [P] à leur obligation.

La Demanderesse sollicite encore l'octroi d'une indemnité provisionnelle de 4 000,00 euros au titre de ses préjudices de jouissance et moral. Elle explique qu'elle subit depuis quatre ans des nuisances olfactives en lien avec l'absence de raccordement de la maison au réseau d'assainissement collectif et va subir les désagréments liés à la réalisation des travaux, d'une durée estimée à un mois par l'expert.

L'expert n'a cependant pas mentionné l'existence de nuisances olfactives et aucun élément ne corrobore les allégations de Madame [U] [W], épouse [Z], à ce sujet, si bien qu'elle ne démontre pas subir un préjudice de ce fait.

Le rapport d'expertise confirme cependant la durée des travaux et il n'est pas sérieusement contestable qu'elle a subi un préjudice moral en découvrant que le bien qu'elle venait d'acquérir pour y emménager avec sa famille était dépourvu de raccordement au réseau d'assainissement collectif. Son préjudice moral n'est pas sérieusement contestable dans la limite de 1 000,00 euros.

Par conséquent, il conviendra de condamner in solidum Madame [T] [O] veuve [P], Monsieur [A] [P], Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [L] [P] à payer à Madame [U] [W], épouse [Z] les provisions suivantes :
72 558,49 euros, à valoir sur le cout des travaux de mise en conformité ;711,47 euros, à valoir sur le remboursement de la facture de la société SUEZ en date du 22 novembre 2019 ;


1 000,00 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice moral.

Sur la demande en garantie à l'encontre de l'agent immobilier
L'article 1992, alinéa 1, du code civil dispose : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. »

En application de l'article 835, alinéa 2, du code de procédure civile : « Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, [le président du tribunal judiciaire peut] accorder une provision au créancier [...] »

En l'espèce, si l'agent immobilier a l'obligation de procéder aux recherches et diligences nécessaires pour vérifier la consistance matérielle et juridique, l'état et la situation des biens vendus par son entremise, il n'a en principe pas, lorsque les vendeurs ne lui ont pas signalé l'existence d'un dispositif individuel d'assainissement, à vérifier le mode d'évacuation des eaux usées (Civ 3, 28 janvier 2015, 13-19945 et 13-27050).

Les consorts [P] invoquent cependant à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE un manquement à ses obligations contractuelles, le mandat qu'ils lui ont confié prévoyant notamment l'analyse du bien à vendre et leur information sur les obligations réglementaires, ce dont ils déduisent qu'elle aurait dû s'assurer du raccordement de la maison au réseau d'assainissement collectif. Ils ajoutent qu'elle ne rapporte pas la preuve de les avoir interrogés à ce sujet, ni ne démontre avoir procédé à une quelconque vérification.

Pour sa part, elle affirme avoir satisfait à l'ensemble de ses obligations, s'être enquis de la nature du système d'assainissement de la maison et avoir fait établir les diagnostics utiles au vu de sa description. Elle considère que les vendeurs sont intégralement et exclusivement responsables de leurs fausses déclarations. Elle en conclut que sa responsabilité ne saurait être engagée.

Il en résulte que des contestations sérieuses, de nature à anéantir ou à restreindre l'obligation de garantie dont se prévalent les consorts [P] à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE, font obstacle à la demande.

Par conséquent, il sera dit n'y avoir lieu à référé.


Sur les autres dispositions de la décision
Sur les dépens

Aux termes de l'article 696, alinéa 1, du code de procédure civile : « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. »

En outre, en application de l'article 699 du code de procédure civile : « Les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l'avance sans avoir reçu provision.
La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens. »

Le juge qui statue sur un litige peut condamner les parties aux dépens d'une autre instance, s'il s'agit de frais relatifs à une instance ayant préparé celle dont le juge est saisi. (Civ. 3, 17 mars 2004, 00-22.522) et peut y inclure les frais d'expertise qui ont permis de préparer la procédure dont il est saisi (Civ. 2, 22 octobre 2015, 14-24.848)

En l'espèce, les consorts [P], succombant à l'instance, seront condamnés in solidum aux entiers dépens des instances initialement introduites sous les numéros RG 23/01232 et RG 23/01738, ainsi qu'aux dépens de l'instance ayant donné lieu à l'expertise judiciaire et aux frais de l'expertise judiciaire, avec possibilité pour la SELARL VALERIE BERTHOZ, avocat, de recouvrer directement ceux dont il aurait été fait l’avance sans avoir reçu provision conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.


Sur les frais irrépétibles

 En vertu de l'article 700 du code de procédure civile : « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. [...] Dans tous les cas, le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a pas lieu à ces condamnations. »

En l'espèce, les consorts [P], condamnés aux dépens, devront verser, in solidum, à Madame [U] [W], épouse [Z] une somme qu’il est équitable de fixer à 3 000,00 euros et seront déboutés de leur demande sur le fondement de cet article, de même que la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE, dont la responsabilité est susceptible d'être retenue au fond.

Sur l'exécution provisoire

Aux termes de l'article 514 du code de procédure civile : « Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement. »










PAR CES MOTIFS

Nous, juge des référés, statuant publiquement, par ordonnance provisoire rendue en premier ressort, contradictoirement et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [O] veuve [P], Monsieur [A] [P], Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [L] [P] à payer à Madame [U] [W], épouse [Z] les provisions suivantes :

-72 558,49 euros, à valoir sur le coût des travaux de mise en conformité ;

-711,47 euros, à valoir sur le remboursement de la facture de la société SUEZ en date du 22 novembre 2019 ;

-1 000,00 euros, à valoir sur l'indemnisation de son préjudice moral ;

avec intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision, en application de l'article 1231-7 du code civil ;


DEBOUTONS Madame [U] [W], épouse [Z] du surplus de sa demande de provision au titre du préjudice moral et de jouissance ;

DISONS n'y avoir lieu à référé sur la demande en garantie des consorts [P] à l'encontre de la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE, en égard aux contestations sérieuses élevées par cette dernière ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [O] veuve [P], Monsieur [A] [P], Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [L] [P] aux dépens de l'instance initiale de référé ayant donné lieu à l'expertise judiciaire, aux frais de l'expertise judiciaire, ainsi qu'aux dépens des instances initialement introduites sous les numéros RG 23/01232 et RG 23/01738 ;

AUTORISONS, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile, la SELARL VALERIE BERTHOZ à recouvrer directement contre Madame [T] [O] veuve [P], Monsieur [A] [P], Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [L] [P] ceux des dépens dont il a été fait l’avance sans avoir reçu provision ;

CONDAMNONS in solidum Madame [T] [O] veuve [P], Monsieur [A] [P], Madame [N] [P], Madame [K] [P] et Madame [L] [P] à payer à Madame [U] [W], épouse [Z], la somme de 3000,00 euros, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;






REJETONS les demandes des consorts [P] et de la SARL L'IMMOBILIERE DU MARCHE sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente décision est, de droit, exécutoire à titre provisoire.

Fait à LYON, le 30 janvier 2024.

Le Greffier Le Président
Patricia BRUNONVictor BOULVERT