Tribunal Judiciaire · 7ème CHAMBRE CIVILE — 30 janvier 2024

N° RG 22/07559 - N° Portalis DBX6-W-B7G-XAJ7

7EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND



TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
7EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 30 Janvier 2024 
50G

N° RG 22/07559 
N° Portalis DBX6-W-B7G-XAJ7

Minute n° 2024/





AFFAIRE :

S.C.I. LA VIGNE VIERGE, 
[I] [C]
C/
[S] [V], 
[O] [Y]




 





Grosse Délivrée 
le :
à 
Avocats :
la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES
Me Thierry RACINAIS



COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré :

Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, Vice-Présidente,
statuant en Juge Unique.

Lors des débats et du prononcé : Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier 

DEBATS :

à l’audience publique du 28 Novembre 2023

JUGEMENT :

Contradictoire
En premier ressort
Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe

DEMANDEURS

S.C.I. LA VIGNE VIERGE
[Adresse 10]
[Localité 5]


représentée par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Monsieur [I] [C]
né le 21 Décembre 1952 à [Localité 11] (SENEGAL)
de nationalité Française
[Adresse 1]
[Localité 5]


représenté par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE - MAILLOT - BLATT ASSOCIES, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

DEFENDEURS

Monsieur [S] [V]
né le 11 Février 1957 à [Localité 9] (GIRONDE)
de nationalité Française
[Adresse 3]
[Localité 6]

représenté par Me Thierry RACINAIS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

Madame [O] [Y]
née le 17 Août 1985 à [Localité 8] (TURQUIE)
de nationalité Française
[Adresse 2]
[Localité 4]

représentée par Me Thierry RACINAIS, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant
******************************

Le 22 juin 2021, Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] ont signé un compromis de vente de deux biens voisins situés [Adresse 7] à [Localité 5], l'un appartenant à la SCI LA VIGNE VIERGE gérée par Monsieur [F] [C] et l'autre à Monsieur [I] [C]. Il a été convenu d’un prix de vente global de 125.000 € divisé comme suit:

- 65.000 € pour le bien appartenant a la SCI La Vigne Vierge
- 60.000 € pour le bien appartenant a Monsieur [I] [C]

Une clause pénale a été insérée au compromis de vente. L'acte était assorti de conditions suspensives et il était prévue qu'en cas de réalisation des conditions suspensives, l'acte authentique de vente devait être signé au plus tard le 31 janvier 2022. 

L’acte réitératif de vente n'a pas été signé dans le délai imparti.

Suivant acte signifié le 7 octobre 2022, la SCI La Vigne Vierge et Monsieur [I] [C] ont fait assigner Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] aux fins de voir mise en œuvre la clause pénale prévue au compromis outre de se voir indemnisés d'un préjudice.

Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 3 juillet 2023, la SCI La Vigne Vierge et Monsieur [I] [C] demandent au Tribunal de : 

Vu l’article 1231-1 du Code Civil,
Vu l’article 1231-5 du Code Civil,
DEBOUTER Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions.
En conséquence,
DIRE ET ]UGER la SCI La Vigne Vierge et Monsieur [I] [C] recevables et bien fondes en toutes leurs demandes,
CONSTATER la négligence fautive de Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y],
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] à verser à la SCI La Vigne Vierge et Monsieur [I] [C] la somme de 11.8000 euros en application de la clause pénale prévue au compromis de vente,
PRONONCER l'engagement de la responsabilité contractuelle de Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y],
En conséquence,
CONDAMNER Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] a verser a la SCI La Vigne Vierge la somme de 80.146,03 € en réparation du préjudice subi,
REJETER comme étant infondée la demande de restitution du dépôt de garantie formée par Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y],
CONDAMNER solidairement Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] au paiement d'une indemnité de 3.000 € sur la base des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
CONDAMNER sous la même solidarité Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] aux entiers dépens dont distraction au profit de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats a la Cour, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.
PRONONCER l'exécution provisoire du jugement a intervenir.


Suivant dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 juin 2023, Monsieur [V] et Madame [Y] demandent au Tribunal de :

Vu les articles 1137, 1231-5 al 2 et 1641 du Cde civil, 
Vu les articles 514-1 et suivants,
 
Débouter la SCI LA VIGNE VIERGE et Monsieur [C] de l’ensemble de leurs demandes ; 
Ordonner la levée du séquestre convenue dans le compromis du 22 juin 2021 et la restitution de la somme de 1.000 euros à Monsieur [V] et Madame [Y].
Très subsidiairement, Dire et juger que la clause pénale est excessive, en conséquence, la minorer ; 
Condamner in solidum la SCI LA VIGNE VIERGE et monsieur [C] à verser à Monsieur [V] et Madame [Y] chacun la somme de 2.000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;
Condamner les mêmes aux entiers dépens, en vertu de l’article 696 du Code de procédure civile;
Dire et juger que l’exécution provisoire du jugement à intervenir sera écartée au visa des dispositions de l’article 514-1 nouveau du CPC.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions, il sera renvoyé aux écriture visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L'ordonnance de clôture a été rendue le 20 octobre 2023.


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MOTIFS :

L’article 1103 du Code civil dispose : « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits ».
L’article 1231-5 du même code dispose : « Lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Lorsque l'engagement a été exécuté en partie, la pénalité convenue peut être diminuée par le juge, même d'office, à proportion de l'intérêt que l'exécution partielle a procuré au créancier, sans préjudice de l'application de l'alinéa précédent. Toute stipulation contraire aux deux alinéas précédents est réputée non écrite. Sauf inexécution définitive, la pénalité n'est encourue que lorsque le débiteur est mis en demeure ».
En application de l'article 1304-3 du code civil , la condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y avait intérêt en a empêché l'accomplissement.
Il s'en induit un principe général de coopération loyale à la dissipation de l'incertitude.
L'article 1231-1 du code civil dispose que « le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, s'il ne justifie pas que l'exécution a été empêchée par la force majeure » ; étant rappelé que ce recours de nature contractuelle impose de rapporter l’existence d’un manquement, d'un préjudice et d'un lien causal. 
Sur la demande tendant à la mise en œuvre de la clause pénale :
Le compromis de vente prévoit à titre de clause pénale qu'au cas où l'une quelconque des parties, après avoir été mise en demeure, ne régulariserait pas l'acte authentique et ne satisferait pas ainsi aux obligations alors exigibles, elle devra verser à l'autre partie à titre de pénalité (… ) une somme de (… ) 11 800 euros. 
Le compromis de vente prévoyait plusieurs conditions suspensives au profit des acquéreurs et notamment la délivrance d'un permis de construire avec dépôt d'une demande au plus tard le 22 juillet 2021 et délivrance d'un arrêté de permis de construire ou d'un certificat attestant de son acquisition au plus tard le 22 octobre 2021 et qu'à défaut, la condition serait réputée réalisée, et une condition suspensive d'obtention d'un prêt au plus tard le 22 octobre 2021 avec justification des offres de prêt auprès du Notaire au plus tard le 27 octobre 2021. 
Malgré plusieurs relances de l'agent immobilier, Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] n'ont pas justifié de la réalisation des conditions suspensives.

Il ressort d'un mail de l'agent immobilier du 6 janvier 2022 que celui-ci a eu un contact téléphonique avec les acheteurs selon lequel ils n'avaient pas obtenu de permis de construire. Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] produisent un mail en date du 20 janvier 2022 dans lequel ils indiquent au Notaire qu'ils en sont encore à l'étude de leur dossier de financement et demandent un délai supplémentaire d'un mois pour finaliser la vente. Il ressort d'un mail de l'agent immobilier du 31 janvier 2021 que le Notaire a alors « édité un avenant » mais que les vendeurs ont refusé de régulariser l’avenant en l'absence de justificatif de la réalisation des conditions suspensives.

Par acte en date du 9 février 2022, les vendeurs leur ont fait sommation de comparaitre devant le Notaire aux fins de procéder à la signature de l'acte de vente le 18 février 2022. Les acquéreurs ne se sont pas présentés à cette date et un procès-verbal de carence a été dressé par le Notaire.
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La simple mention d'un appel téléphonique dans un mail et un simple mail faisant état d'un dossier de financement en cours, qui plus est hors délai pour en justifier, ne suffisent pas à établir que Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] ont fait de réelles démarches en vue de la réalisation des conditions suspensives ni que celles-ci n'ont pas été réalisées par un fait autre que le leur, en l'absence de tout justificatif d'un refus de prêt et/ou d'un refus de permis de construire. 

En conséquence, les conditions suspensives auxquelles ils avaient intérêts sont réputées accomplies et il doit être considéré qu'ils se sont refusés à exécuter leur engagement ainsi que constaté par procès verbal de difficultés du 18 février 2022 et ils sont donc de plein droit débiteurs du montant de la clause pénale sans qu'il y ait à rechercher s'il a commis d'autres fautes que ce manquement contractuel avéré.

Ils allèguent l'existence d'un vice caché en sa basant sur les affirmations des demandeurs et l'avis de valeur produit par ceux-ci selon lesquels l'immeuble était très dégradé. Cependant, ils ne fondent cette allégation sur aucun autre élément et en outre cet élément est sans rapport avec le manque de diligences dont ils ont fait preuve durant le délai pour la réalisation des conditions suspensives. 
 
Ainsi, la clause ne paraît pas excessive relativement au montant de la vente et aux circonstances et ils seront condamnés in solidum à payer 11 800 euros à la SCI LA VIGNE VIERGE et à Monsieur [I] [C].

Sur la demande de dommages et intérêts formulée par la SCI LA VIGNE VIERGE : 

La SCI LA VIGNE VIERGE fait valoir que l'immeuble qu'elle vendait faisant l'objet du compromis s'est effondré en mars 2022. Il convient en premier lieu de souligner que cet élément ne repose que sur ses affirmations et qu'elle ne produit aucune pièce à l'appui de celles-ci ( constat d'huissier, photographie, déclaration de sinistre … ) permettant d'établir que l'immeuble se serait effectivement effondré et à quelle date.

En outre, l'acte de vente n' a pas été signé, la condition suspensive dans son intérêt de versement du prix non réalisée et l'immeuble est resté sa propriété alors que la promesse de vente stipulait qu'entre la date de sa signature et l'entrée en jouissance de l'acquéreur, le vendeur s'engageait à maintenir l'immeuble et ses abords dans leur état actuel et à les entretenir raisonnablement, à faire réparer les dégâts éventuels survenus depuis la visite de l'immeuble et à conserver en parfait état de fonctionnement les différents éléments d'équipement.

Enfin, quand bien même les acquéreurs auraient connu l'état de l'immeuble, ce qui ne ressort d'aucun élément, rien n'établissant que l'avis de valeur produit qui fait état du mauvais état de la toiture et de la charpente ne leur ait été communiqué et aucun élément dans l'acte de vente et ses annexes ne le mentionnant, aucun manquement contractuel ne peut être retenu à leur encontre dans la survenue invoquée de cet effondrement et la SCI LA VIGNE VIERGE sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts dirigée à leur encontre sur ce fondement. 

Sur la demande de restitution du dépôt de garantie formulée par Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] :

La promesse de vente prévoyait que l'acquéreur s'obligeait à verser la somme de 1000 euros à titre de dépôt de garantie. Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] se sont acquittés de cette somme. La promesse prévoyait également qu'en cas de réalisation de la vente, la somme s'imputerait sur le prix et les frais mais qu'à l'inverse, l'acquéreur ne pourrait recouvrer la somme que s'il justifiait de la non-réalisation de l'une ou l'autre des condition suspensives et que cette non réalisation ne provenait ni de son fait ni de sa négligence .

Or, comme exposé ci-dessus, Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] n'ont pas justifié de la non réalisation de l'une ou l'autre des conditions suspensives pour des causes extérieures à leur fait ou à leur négligence et ils seront en conséquence déboutés de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

Sur les demandes annexes :

Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y], parties perdantes, seront condamnés aux dépens, dont distraction au profit de Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats au Barreau de Bordeaux, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

Au titre de l'équité, ils seront condamnés à payer la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de droit aux termes de l'article 514 du code de procédure civile, celle-ci n'étant pas incompatible avec la nature de l'affaire.

PAR CES MOTIFS :

Le Tribunal , statuant en premier ressort, par décision contradictoire, par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] à payer à à la SCI LA VIGNE VIERGE et à Monsieur [I] [C] la somme de 11 800 euros en exécution de la clause pénale.

DEBOUTE la SCI LA VIGNE VIERGE de sa demande de dommages et intérêts.

DEBOUTE Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] de leur demande de restitution du dépôt de garantie.

CONDAMNE in solidum Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] à payer à à la SCI LA VIGNE VIERGE et à Monsieur [I] [C] la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

CONDAMNE Monsieur [S] [V] et Madame [O] [Y] aux dépens, qui seront recouvrés par Maître Olivier MAILLOT de la SELARL CABINET CAPORALE MAILLOT BLATT, Avocats au Barreau de Bordeaux, en application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile. 

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit et DIT n'y avoir lieu à l'écarter.

La présente décision est signée par Madame Marie-Elisabeth BOULNOIS, la Présidente, et Monsieur Eric ROUCHEYROLLES, Greffier.

 LE GREFFIER, LE PRESIDENT,