Tribunal Judiciaire · PPP Contentieux général — 22 janvier 2024

Du 22 Janvier 2023


51H


SCI/DC



PPP Contentieux général

N° RG 22/01700 - N° Portalis DBX6-W-B7G-WXLD







[C] [I]
[G] [M] [D] épouse [I]

C/

Société PARTENAIRES EN GERANCE IMMOBILIERE [N] [S] épouse [X]-[F]







Expéditions délivrées à :
Me LACREU
Me LATAPIE-SAYO
Me BARTHELEMY-MAXWELL


FE délivrée à :
Me LACREU

Le 22/01/2024


 




TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 22 JANVIER 2023



JUGE : Mme Tamara MARIC-SANCHEZ

GREFFIER : M. Lionel GARNIER lors des débats
 Mme Dominique CHATTERJEE lors du délibéré


DEMANDEURS :

1°) Monsieur [C] [I] né le 13 Novembre 1983 à [Localité 5]) - [Adresse 1]

2°) Madame [G] [M] [D] épouse [I] née le 22 Janvier 1983 à [Localité 6]), demeurant [Adresse 1]

Représentés par Me Stéphanie LACREU, avocat au barreau de Bordeaux


DEFENDERESSES :

1°) Société PARTENAIRES EN GERANCE IMMOBILIERE - RCS Libourne n° 504 683 889 - [Adresse 4]

Représentée par Me Catherine LATAPIE-SAYO, avocat au barreau de Bordeaux

2°) Madame [N] [S] épouse [X]-[F], demeurant [Adresse 3]

Représentée par Me Delphine BARTHELEMY-MAXWELL, avocat au barreau de Bordeaux


DÉBATS :
Audience publique en date du 26 Octobre 2023. L’affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023 lequel délibéré a été prorogé au 22 janvier 2024.

PROCÉDURE :
Articles 480 et suivants du code de procédure civile. 





FAITS PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES :
Par acte sous seing privé en date du 15 mai 2018, Madame [N] [X]-[F] a donné à bail, à Monsieur [C] [I] et Madame [G] [M] [D] épouse [I] une maison à usage d’habitation située [Adresse 3]) moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1.050 €. 
Les époux [I] ont procédé au versement d’un dépôt de garantie de la somme de 1.050€. 
Madame [N] [X]-[F] a confié la gestion locative du bien loué à la société PGI, en vertu d’un mandat de gestion locative signé le 1er juin 2018.
Les époux [I] ont quitté le bien en date du 28 novembre 2018, date à laquelle un état des lieux de sortie a été dressé en présence d’un mandataire de Madame [X]-[F] [N].
Par courrier en date du 18 décembre 2018, Madame [N] [X]-[F] a résilié le mandat de gestion locative confié à la société PGI. 
Par courrier en date du 21 décembre 2018, la société PGI a indiquait aux époux [I] qu’elle n’était plus titulaire d’un mandat de gestion au profit de Madame [X]-[F] [N]. 
Par courrier du 18 janvier 2019, les époux [I] ont sollicité auprès de Madame [X]-[F] [N] la restitution de leur dépôt de garantie. 
Par courrier en date du 9 août 2019, réitéré en recommandé avec accusé de réception le 3 octobre 2019, les époux [I] ont sollicité, par l’intermédiaire de leur protection juridique, auprès de Madame [X]-[F] [N] la restitution de leur dépôt de garantie. 
La tentative de conciliation intentée à l’initiative des locataires n’a pas abouti, et un constat de carence a été dressé en date du 25 février 2021. 
Par acte de commissaire de justice en date du 20 avril 2021, Monsieur [C] [I] et Madame [G] [M] [D] épouse [I] ont fait assigner Madame [N] [X]-[F] par devant le juge des référés du Tribunal Judiciaire de BORDEAUX, Pôle Protection et Proximité, lequel a, par ordonnance du 10 décembre 2021, constaté l’existence d’une contestation sérieuse, dit n’y avoir lieu à référé et renvoyé les parties à se pourvoir au fond pour l’examen de leur demande tendant à constater la faute de la société PGI à ce qu’elle relève Madame [X] [F] [N] intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre. 
Par acte de commissaire de justice en date du 20 mai 2022, Monsieur [C] [I] et Madame [G] [M] [D] épouse [I] ont fait assigner Madame [N] [X]-[F] par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux, à l’audience du 26 juillet 2022, aux fins de voir, aux visas de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 : 
▸ Constater l’absence de restitution du dépôt de garantie par Madame [X]-[F] ; 
▸ Condamner Madame [X]-[F] à verser aux consorts [I] une somme de 5.250 € correspondant à 1.050 € de dépôt de garantie et 4.200 € de majoration pour le refus abusif de restituer cette somme dans le délai légal, à parfaire au jour de la décision ; 
▸ Condamner Madame [X]-[F] à verser une somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile outre les entiers dépens de l’instance. 
Le dossier a été enrôlé sous le numéro RG 22/01700 et a fait l’objet de neuf renvois à la demande des parties pour échanges de conclusions et de pièces entre elles, et pour permettre à Madame [X]-[F] de mettre en cause la société PARTENAIRES EN GERANCE IMMOBILIERE. 
Par acte de commissaire de justice en date du 11 janvier 2023, Madame [N] [S] épouse [X]-[F] a dénoncé et laissé copie à la société Partenaires en Gérance Immobilière (PGI) de l’assignation précitée et fait assigner la société PGI par devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux à l’audience du 14 février 2023, aux fins de voir : 
• Ordonner la fonction entre la présente instance et celle engagée à l’initiative de Monsieur [I] et Madame [M] [D] épouse [I] contre Madame [W] [N] [X]-[F] devant le juge des contentieux de la protection du Tribunal Judiciaire de Bordeaux sous le numéro RG 22/01700 ; 
• Condamner la société PGI à relever Madame [N] [X]-[F] intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; 

• Condamner la société PGI à payer à Madame [N] [X]-[F] la somme de 1.500 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’à supporter les entiers dépens de l’instance. 
Ce dossier a été enrôlé sous le RG n° 23/00589 et a fait l’objet d’une jonction avec celui enrôlé sous le numéro RG 22/01700, par mention au dossier en date du 15 février 2023. 
Puis, le dossier a été renvoyé pour plaider à l’audience du 26 octobre 2023. 
Dans leurs dernières écritures déposées à l’audience de plaidoiries, Monsieur [C] [I] et Madame [G] [M] [D] épouse [I], représentés par leur avocat, sollicitent le bénéfice de leur assignation, sauf à parfaire le montant de la condamnation sollicitée au titre de la non restitution du dépôt de garantie à la somme de 7.245 € correspondant à 1.050 € au titre de la restitution du dépôt de garantie et 6.195 € de majoration pour le refus abusif de restituer cette somme dans le délai légal, à parfaire au jour de la décision, et y ajoutant, de débouter Madame [X]-[F] [N] de l’intégralité de ses demandes présentées à l’encontre des époux [I]. 
Dans ses dernières écritures déposées à l’audience, Madame [N] [X]-[F], représentée par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection de voir : 
A titre principal, 
• Juger que Madame [N] [X]-[F] était fondée à percevoir une somme équivalente au dépôt de garantie ; 
• Condamner en tant que de besoin les époux [I] à payer à Madame 1.050 € de dommages et intérêts ; 
• Ordonner la compensation entre le montant de cette condamnation et le montant du dépôt de garantie de 1.050 € perçu par Madame [N] [X]-[F] ; 
• Rejeter l’intégralité des demandes de condamnation dirigées à l’encontre de Madame [N] [X]-[F] ; 



A titre subsidiaire, 
• Condamner la société PGI à relever Madame [N] [X]-[F] intégralement indemne des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre ; 
En tout état de cause, 
• Condamner toute partie succombante à verser à Madame [N] [X]-[F] la somme de 2.000 € au visa de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance ; 
• Rejeter toute autre demande plus ample ou contraire dirigée contre Madame [N] [X]-[F]. 
Dans ses dernières écritures déposées à l’audience, la société PARTENAIRES EN GERANCE IMMOBILIERE (PGI), représentée par son avocat, sollicite du juge des contentieux de la protection de voir, aux visas des articles 1991 et suivants du code civil, 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 4 du décret du 30 mars 2016 : 
• Débouter Madame [N] [X]-[F] de l’intégralité de ses demandes ; 
• Condamner Madame [N] [X]-[F] à verser à la SARL PGI la somme de 2.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ; 
• Condamner Madame [N] [X]-[F] aux dépens de l’instance. 
*
* *
Pour un plus ample exposé des moyens et prétentions des parties, le tribunal, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, renvoie aux conclusions déposées et soutenues à l'audience ainsi qu'aux prétentions orales telles qu'elles sont rappelées ci-dessus.
Les débats clos, l'affaire a été mise en délibéré au 22 décembre 2023, prorogé au 22 janvier 2024, par mise à disposition au greffe dans les conditions prévues à l'article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.
Les parties ayant comparu ou été régulièrement représentées et la décision étant susceptible d'appel, il sera statué par jugement contradictoire rendu en premier ressort en application des dispositions de l'article 467 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur la demande principale formée de restitution de dépôt de garantie :
En vertu de l’article 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est « restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l'adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d'un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées ».
« A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n'est pas due lorsque l'origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l'absence de transmission par le locataire de l'adresse de son nouveau domicile ».
L’objet du dépôt de garantie est ainsi de garantir l'exécution des obligations locatives par le locataire telle qu’elles résultent du contrat de bail, il porte par conséquent sur le non-paiement du loyer et des charges, mais également sur les dépenses qui pourraient résulter de la remise en état du logement à la fin du bail.
De plus, il appartient au bailleur de restituer le dépôt de garantie au locataire dans son intégralité, à moins qu’il ne justifie que des sommes lui resteraient dues par le locataire, étant précisé que c’est au bailleur et non au preneur d'apporter la preuve des justificatifs de la somme retenue.
Ainsi, la restitution du dépôt de garantie doit intervenir dans le délai d’un mois ou de deux mois, après déduction, le cas échéant, des sommes restants dues au bailleur, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées, sous peine d’une pénalité égale à 10% du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée au profit du locataire, passé ce délai. 
Il est contant que seul le bailleur est responsable de la restitution des sommes dues au titre du dépôt de garantie, à l’exclusion du mandataire à qui il aurait antérieurement confié la gestion de son bien (civ.,3è, 16 juin 1999). 
Sur les sommes susceptibles d’être retenues par le bailleur au titre des obligations locatives :
S’agissant des sommes que le bailleur peut retenir au titre du non-respect par les locataires de leurs obligations, aux termes de l'article 7 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs dans sa version applicable à l'espèce, “le locataire est obligé : 
a) De payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus ; le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande. Le paiement partiel du loyer par le locataire réalisé en application de l'article L. 843-1 du code de la construction et de l'habitation ne peut être considéré comme un défaut de paiement du locataire ;
c) De répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive, à moins qu'il ne prouve qu'elles ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement. 
d) De prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'Etat, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure”. 
Durant le bail, le locataire doit ainsi payer son loyer ce qui constitue son obligation principale, mais aussi entretenir la chose louée et effectuer les réparations locatives qui s'imposent.
Le décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 donne une définition de la vétusté et indique que les parties au contrat de location peuvent convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail afin de déterminer les éventuels frais de remise en état qui incombent au locataire. 
Ainsi, l’article 4 du décret susvisé dispose qu'en application de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989 la vétusté est définie comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement.

En outre, l'article 3-2 de la loi nº 89-462 du 6 juillet 1989 dispose qu'un état des lieux est établi lors de la remise et lors de la restitution des clés, selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.
Il ressort ainsi d’une application combinée de ces textes que sauf à prendre en compte ce qui a été détérioré par le simple usage normal du logement et la vétusté, le locataire est tenu de restituer les lieux en l'état constaté lors de l'entrée dans les lieux. 
En outre, en cas de dégradations, telles qu’elles ressortiraient d’une comparaison entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut pas facturer au locataire une valeur de remplacement de l’élément dégradé à neuf, puisqu’il doit appliquer un abattement pour tenir compte de l’état de vétusté, tenant compte de la durée du bail.
Enfin, il convient de relever que l'obligation d'indemniser le bailleur au titre des frais de remise en état n'est pas subordonnée à l'obligation pour lui de justifier de la dépense faite mais seulement de son coût, dont l'évaluation est laissée à l'appréciation souveraine du juge. Dès lors, la production d’un devis est suffisante, l’indemnisation du bailleur n’étant pas subordonnée à l’exécution des réparations locatives.
En l’espèce, il appartient au bailleur de justifier du montant des sommes retenues et mises à la charge des locataires, au titre de dégradations qu’ils auraient commis, tel que cela ressort d’une comparaison effectuée entre l’état des lieux d’entrée et l’état des lieux de sortie.
Il ressort des pièces transmises par les parties que les époux [I] ont pris a bail le logement à la date du 15 mai 2018, date à laquelle un état des lieux d’entrée a été établi de manière contradictoire, entre eux et un représentant du bailleur. Il n’est pas contesté par les parties tel que cela ressort des termes du contrat de bail que les époux [I] se sont acquittés du versement de la somme de 1.050 € au titre du dépôt de garantie. 
Il ressort de l’état des lieux d’entrée que les sols, le murs et les plafonds de l’entrée sont en bon état, avec la mention de la présence de quelques coulures et de débordements de peinture, les sols et plinthes de la cuisine en état moyen, avec la mention d’une saleté importante sous les meubles de la cuisine, des murs et plafond en bon état, avec quelques coulures, et deux trous rebouchés bien visibles, une porte d’accès et fenêtre en état moyen, avec traces et trous, des traces de peintures visibles et des joints grossiers sur les éléments d’équipement, ainsi qu’un état moyen voire vétuste pour le meuble sous évier. Dans le cellier, des sols et plafond en état moyen et des murs en mauvais état. Dans le séjour, des sols, murs, fenêtres est bon état, avec des débordements de peinture. Dans les chambres, des sols, murs et plafonds et fenêtres, neuf ou en bon état. Une salle de bain en état moyen, de même que les extérieurs. 
Ainsi, il ressort de cet état des lieux que la maison se trouvait dans un état moyen, avec des reprises de peinture, et des rafraichissement grossiers (joints notamment), voire dans un état de saleté pour la cuisine et le cellier, à l’exception des chambres refaites à neuf. 
Un état des lieux de sortie a été dressé le 28 novembre 2018, de manière contradictoire entre les locataires et la société DB IMMO, représentant le bailleur, soit après 6 mois d’occupation, duquel il ressort une description similaire des lieux, sans aucune mention de dégradations ni détériorations y compris pour les chambres qui sont décrites en bon état. 
Contrairement à ce qu’indique la bailleresse, l’état des lieux de sortie ne mentionne pas des dégradations qui n’existaient pas à l’entrée dans les lieux puisque les défauts, et les traces d’usage et de rouleaux étaient déjà présents. 
Dès lors, c’est à bon droit que la société PGI a indiqué dans son courrier adressé à Mme [X]-[F] [N] en date du 21 décembre 2018 qu’il lui appartenait de restituer la somme de 962,77€ aux locataires sortants, avant le 28 décembre 2018, soit dans le délai d’un mois, précisément car il n’existait aucune dégradation locative constatée lors de la sortie des lieux, et que la bailleresse ne s’est pas exécutée dans les délais légaux, retenant de manière injustifiée le dépôt de garantie, de sorte qu’il convient d’appliquer les 10 % de majoration pour chaque mois de retard entamé, étant précisé que c’est de mauvaise foi que Mme [X]-[F] fait valoir qu’elle n’entendait pas habiter dans les lieux précédemment loués, puisque cela ressort clairement du mail adressé à l’agence gestionnaire le 9 novembre 2018, et qui a justifié la dénonciation du mandat de gestion. 
Dès lors, Madame [N] [X]-[F] sera condamnée à rembourser à la somme de 7.245 € au titre de la caution majorée, arrêtée à la date de l’audience de plaidoirie (1050 + (105 x 59). 
Cette somme portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision, en application des articles 1231-6 et 1231-7 du code civil, la créance résultant d’une appréciation du juge à la suite des dégradations commises imputables aux preneurs.

Sur la demande de relevé indemne :
En vertu de l’article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d’accomplir le mandat tant qu’il demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution. 
En application de l’article 1992 du code civil : « Le mandataire répond non seulement du dol, mais encore des fautes qu'il commet dans sa gestion. Néanmoins la responsabilité relative aux fautes est appliquée moins rigoureusement à celui dont le mandat est gratuit qu'à celui qui reçoit un salaire ».
Il est constant qu’en application de cet article, le mandataire est, sauf cas fortuit, présumé en faute du seul fait de l'inexécution de son mandat, mais que cette présomption ne saurait être étendue à l'hypothèse d'une mauvaise exécution de ce dernier (Civ. 1re, 18 janv. 1989) et qu’il appartient donc en ce cas au mandant d'établir les fautes de gestion de son mandataire. 
En outre, la responsabilité relative aux fautes est appliquée plus rigoureusement envers celui dont le mandat est à titre onéreux. 
Mme [X]-[F] [N] fait valoir un défaut de conseil de la part de l’agence s’agissant des conséquences en cas de non restitution, alors qu’il résulte du courrier adressé par l’agence que celle-ci lui a expressément indiqué qu’il lui appartenait de restituer le dépôt de garantie aux locataires avant le 28 décembre 2018, soit dans le mois suivant le départ des lieux. 
Au surplus, il sera fait remarquer que les locataires ont pris le soin d’exposer à leur ancienne bailleresse dans leur courrier du 18 janvier 2019 les sanctions encourues, lui rappelant les termes de l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989, qu’il lui était loisible de consulter pour avoir confirmation.
S’agissant de l’omission des dégradations, il ne ressort d’aucun des éléments transmis l’existence de telle dégradation qui ne sont donc que des allégations de la bailleresse, alors qu’il est au contraire établi que le bien a été loué dans un état moyen aux locataires. 
Par conséquent, la demande formée par Mme [X]-[F] d’être relevée indemne par la société PGI sera rejetée. 



Sur les demandes accessoires :
Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [N] [X]-[F] qui succombe à la présente instance. 
Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il convient de condamner Madame [N] [X]-[F] à verser à une indemnité de 2.000 € à Monsieur [C] [I] et Madame [G] [M] [D] épouse [I], et à la société PGI une indemnité de 800 €. 
En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoire à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 
Néanmoins, en vertu de l’article 514-1 alinéa 1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, même d’office, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire et par décision spécialement motivée. 
En application des dispositions susvisées, la présente décision est de droit exécutoire par provision, l’exécution provisoire n’étant pas incompatible avec la nature de l’affaire. 
PAR CES MOTIFS,
Le juge des contentieux de la protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,
CONDAMNE Madame [N] [X]-[F] à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [G] [M] [D] épouse [I] la somme de 7.245 € au titre de la caution non restituée majorée avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 
REJETTE la demande de Madame [N] [X]-[F] de condamnation de la société PARTENAIRES EN GERANCE IMMOBILIERE (PGI) ; 
DÉBOUTE les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

CONDAMNE Madame [N] [X]-[F] aux dépens et à payer à Monsieur [C] [I] et Madame [G] [M] [D] épouse [I] la somme de 2.000 € et à la société PARTENAIRES EN GERANCE IMMOBILIERE (PGI) la somme de 800 €, au titre de l’article 700 du code de procédure civile ; 
CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision ; 
Ainsi jugé et mis à disposition, les jours, mois et an susdits.

 LA GREFFIERE LA JUGE