Tribunal Judiciaire · Service des référés — 26 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/58256 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3C2R

N° : 6-CH

Assignations du :
06 Novembre 2023
10 Novembre 2023
[1]

[1] 1 Copie exécutoire
délivrée le:


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 26 janvier 2024



par Cristina APETROAIE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Célia HADBOUN, Greffière. 
DEMANDERESSE

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 4], représenté par son syndic en exercice, le Cabinet FONCIA [Localité 6] RIVE DROITE, SAS
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Me Eléonore DANIAULT, avocat au barreau de PARIS - #B282





DEFENDERESSES

AVL GESTION
Service Gestion
[Adresse 1]
[Localité 4]


S.C.I. [Localité 6] [Adresse 5]
[Adresse 5]
[Localité 4]

non représentée 






DÉBATS

A l’audience du 01 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Cristina APETROAIE, Juge, assistée de Célia HADBOUN, Greffière, 

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties,

Vu les assignations en référé introductive d’instance, délivrées le 06 novembre 2023 et le 10 novembre 2023 et les motifs y énoncés,


EXPOSE DU LITIGE
La Sci [Localité 6] [Adresse 5] est propriétaire au sein de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 4], soumis au statut de la copropriété, du lot n° 52 situé au 4ème étage, qu’elle loue à M. [O] [N].
Au mois de juin 2023, des fuites sont apparues dans le logement mitoyen à celui de la Sci [Localité 6] [Adresse 5], ainsi que dans celui-ci situé au-dessous. 
Par exploit en date du 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 4], a fait assigner, sur le fondement des articles 145, 834 et 835 du code de procédure civile, la Sci [Localité 6] [Adresse 5] devant le président du tribunal judiciaire statuant en référé, aux fins de voir :
« - Condamner la SCI [Localité 6] [Adresse 5] à procéder aux travaux de réfection de la salle de bains de l’appartement du 4ème étage dépendant de l’immeuble sis [Adresse 5] [Localité 4] (lot n°52), selon devis de la société PLOMBIER REGIS du 6 août 2023 et ce, sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance à intervenir ;
Subsidiairement,
- Commettre tel expert qu’il plaira à Madame, Monsieur le Juge, avec mission de : 
- se rendre sur place, 
- se faire communiquer tous documents et pièces qu’il estimera utiles à l’accomplissement de sa mission, 
- visiter les lieux,
- Examiner les désordres allégués par le demandeur,
- Fournir tous éléments techniques et de fait, de nature à permettre le cas échéant à la juridiction compétente de déterminer les responsabilités éventuellement encourues et d’évaluer s’il y a lieu tous les préjudices subis,
 - Indiquer et évaluer les travaux éventuellement nécessaires à la réfection des lieux, ouvrages et installations dont s’agit,
En cas d’urgence reconnue par l’expert,
Dire que celui-ci pourra déposer un pré-rapport précisant la nature, l’importance et le coût des travaux,Dire que l’expert sera mis en œuvre et accomplira sa mission conformément aux dispositions de l’article 263 et suivants du Code de Procédure Civile et que, sauf conciliation des parties, il déposera son rapport au Greffe du Tribunal Judiciaire de PARIS.En tout état de cause,
- Condamner la SCI [Localité 6] [Adresse 5] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3.000 € en application des dispositions de l’article 700 du CPC,
- Condamner la SCI [Localité 6] [Adresse 5] en tous les dépens,
- Rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. »

Par acte de commissaire de justice du 10 novembre 2023, l’assignation a été dénoncée à la société AVL Gestion.

L’affaire a été appelée à l’audience du 1er décembre 2023, lors de laquelle le syndicat des copropriétaires a maintenu les termes et prétentions contenus dans son assignation.

La Sci [Localité 6] [Adresse 5] n’a pas comparu.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens, il est renvoyé à l'acte introductif d’instance et aux notes d’audience.
MOTIFS DE LA DECISION
Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.
A titre liminaire, il est relevé par la présente juridiction que si la partie demanderesse se fonde sur les dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, elle ne justifie toutefois pas de la condition d’urgence requise par ce texte. En conséquence, les demandes formées sur ce fondement ne peuvent prospérer.
Sur le trouble manifestement illicite
Aux termes de l’article 835, alinéa 1er, du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.
Le dommage imminent s'entend du dommage qui n'est pas encore réalisé, mais qui se produira sûrement si la situation présente doit se perpétuer et le trouble manifestement illicite résulte de toute perturbation résultant d'un fait qui directement ou indirectement constitue une violation évidente de la règle de droit.
La seule méconnaissance d’une réglementation n’est pas suffisante pour caractériser l’illicéité d’un trouble.
Le juge des référés doit se placer, pour ordonner ou refuser des mesures conservatoires ou de remise en état, à la date à laquelle il prononce sa décision.
Il dispose d’un pouvoir souverain pour juger non seulement de l'imminence d'un dommage, mais aussi de la nécessité d'en prévenir la réalisation ; il en va de même s’agissant d’apprécier l'existence d'un trouble manifestement illicite et d’ordonner la mesure de remise en état qui lui paraît s'imposer pour le faire cesser.
L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que : « La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.
Le syndicat peut revêtir la forme d'un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi. 
Il établit, s'il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.
Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.
Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires.»

L’article 15 de cette même loi dispose : « Le syndicat a qualité pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant, même contre certains des copropriétaires; il peut notamment agir, conjointement ou non avec un ou plusieurs de ces derniers, en vue de la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions concernant la propriété ou la jouissance de son lot, à charge d'en informer le syndic.
En cas de carence ou d'inaction du syndic, le président du conseil syndical peut également, sur délégation expresse de l'assemblée générale, exercer une action contre le syndic, en réparation du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires. Lorsque la copropriété n'a pas de conseil syndical, cette action peut être exercée par un ou plusieurs copropriétaires représentant au moins un quart des voix de tous les copropriétaires. 
En cas de condamnation, les dommages et intérêts sont alloués au syndicat des copropriétaires.
Si, à l'issue de l'instance judiciaire, l'action exercée dans l'intérêt du syndicat est déclarée bien fondée par le juge, la charge des frais de procédure non supportés par le syndic est répartie entre tous les copropriétaires proportionnellement aux quotes-parts de parties communes afférentes à leur lot.».

Il résulte de ces dispositions que la mission essentielle du syndicat des copropriétaires est de faire respecter le règlement de copropriété. Il en résulte qu’il aura qualité pour agir pour assurer la sauvegarde des droits afférents à la totalité de l'immeuble, tandis que son action en vue d’obtenir la réparation d'un préjudice personnel, comme celui résultant d'une atteinte aux seules parties privatives, sera déclarée irrecevable. Ainsi, l'action du syndicat des copropriétaires ne peut prospérer que pour autant que les nuisances affectent par leur nature et leur intensité, d'une manière indivisible, les parties communes et les parties privatives de l'immeuble et présentent un caractère collectif. Il s’ensuit que le syndicat ne saurait agir en lieu et place de chacun des copropriétaires.
En l’espèce, il ressort des pièces produites au débat que les dommages causés par les fuites présentes dans l’appartement de la défenderesse sont apparus dans le logement mitoyen occupé par Mme [M] et dans celui situé au-dessous, occupé par Mme [L].
Or aucun de ces éléments ne fait apparaitre que les fuites ont pour origine les parties communes ou ont affecté ces dernières, de sorte que l’action engagée par le syndicat des copropriétaires a vocation à faire cesser un dommage subi par seulement une partie des copropriétaires et non par l’ensemble d’entre eux.
Par conséquent, les demandes formées à l’encontre de la Sci [Localité 6] [Adresse 5] sont irrecevables.
Sur les mesures accessoires 
Compte tenu des circonstances de l’espèce, il n’y a pas lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile.
Le syndicat des copropriétaires, qui succombe en ses prétentions, supportera la charge des dépens.
PAR CES MOTIFS
Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevables les demandes formées par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 4] ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;
Condamnons le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] [Localité 4] aux dépens ;
Rappelons que la présente décision est exécutoire de droit à titre provisoire.

Fait à Paris le 26 janvier 2024

La Greffière,La Présidente,





Célia HADBOUNCristina APETROAIE

 








Décision préparée avec le concours de [P] [K], juriste-assistante