Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Madame [R]
Monsieur [R]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître GENON-CATALOT

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/06684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TIF

N° MINUTE : 
6 JCP






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024

DEMANDERESSE
E.P.I.C. PARIS HABITAT - OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représenté par Maître GENON CATALOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #B096

DÉFENDEURS
Madame [G] [J] épouse [R], 
Monsieur [W] [R], 
demeurant [Adresse 3]
comparants en personne
Madame [K] [P], 
domiciliée : chez M. et Mme [R], 
[Adresse 1]
comparante en personne


COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/06684 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2TIF


EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous seing privé du 15 juillet 2010, PARIS HABITAT OPH a donné à bail à « Madame [V] [X] [E] » (en réalité Madame [G] [J] épouse [R]) un appartement à usage d'habitation de type T4 situé au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 391,74 euros, outre des provisions sur charges.

Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] se sont mariés le 23 juin 2018 à [Localité 4]. En recevant l'avis d'imposition du couple de 2019 sur les revenus de 2018, PARIS HABITAT OPH a appris que le couple résiderait à [Localité 4].

Une sommation interpellative a été effectuée par commissaire de justice le 6 octobre 2022 puis un constat d'huissier en date du 26 mai 2023 faisant suite à l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du 21 avril 2023.

Par acte de commissaire de justice en date du 28 juin 2023, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [G] [J] épouse [R], Monsieur [W] [R] et Madame [K] [P] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire :
prononcer la résiliation judiciaire du bail sur les fondements de l'impayé de loyers et de l'inoccupation,ordonner l'expulsion des défendeurs et de tout occupant de leur chef, avec le concours de la force publique s'il y a lieu, avec séquestration des effets mobiliers, sous astreinte de 50 euros par jour de retard pendant trois mois en réservant la compétence pour la liquider au juge de céans,supprimer le délai de deux mois de l'article L 412-1 du code des procédures civiles d'exécution,condamner solidairement Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à lui payer la somme de 17618,88 euros d'arriéré de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement, ainsi qu'une indemnité d'occupation égale au montant des loyers et charges, majoré de 30%, jusqu'à libération effective des lieux,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner in solidum les défendeurs à lui payer la somme de 1200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens comprenant le coût des procès-verbaux de constat.
L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023.

A l'audience, PARIS HABITAT OPH, représenté par son conseil, a réitéré les demandes de son assignation et a actualisé sa créance à la somme de 31964,42 euros, terme d'octobre 2023 inclus, incluant le supplément de loyer de solidarité (SLS) faut pour la locataire d'avoir produit ses justificatifs de revenus.

Madame [G] [J] épouse [R] a comparu en personne. Elle a réfuté avoir donné une fausse identité au moment de la prise à bail en expliquant qu'elle avait obtenu une décision de justice l'autorisant à se faire appeler sous une autre identité en sa qualité de réfugiée politique de son pays d'origine l'Angola. Elle a ajouté qu'elle occupe le logement au quotidien avec ses quatre enfants. Madame [G] [J] épouse [R] a en outre justifié avoir été absente au moment du constat d'huissier en raison d'un voyage en Afrique.

Monsieur [W] [R], comparant également en personne, a confirmé les dires de son épouse. Il a exposé être chauffeur routier à [Localité 4] mais vivre à Paris en dehors de ses périodes de travail, notamment les fins de semaine. Il a fait état de ressources du couple de 3000 euros et de charges de 1200 euros par mois, dont plus de 600 euros pour le loyer à [Localité 4] dans le parc social. Il a sollicité des délais de paiement à hauteur de 250 euros par mois.

Madame [K] [P], comparante à l'audience, a confirmé les propos précédemment tenus.

Madame [G] [J] épouse [R] a été autorisée à communiquer par note en délibéré au plus tard le 5 décembre 2023 copie de la décision de justice justifiant de son identité alléguée au moment de la prise à bail ainsi que des billets d'avion établissant de son voyage en Afrique au jour du constat.

L'affaire a été mise en délibéré au 25 janvier 2024 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il sera relevé que Madame [G] [J] épouse [R] a produit le 2 décembre 2023 un justificatif de trajet en avion depuis Brazzaville vers Paris en date du 14 septembre 2023.

Sur la recevabilité de l'action en résiliation pour impayés de loyers

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 13 juillet 2023, soit plus de deux mois avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, PARIS HABITAT OPH justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 6 octobre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et l'expulsion des lieux

Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l'article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l'exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Il sera rappelé que l'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En vertu des articles L.442-3-5, R.641-1 du code de la construction et de l'habitation et des articles 2 et 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit occuper personnellement les lieux, lesquels doivent constituer sa résidence principale. La résidence principale est entendue comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l'espèce, le décompte produit par le bailleur en date du 25 novembre 2023 fait état d'une dette de Madame [G] [J] épouse [R] de 31964,42 euros, échéance d'octobre 2023 incluse, qui a débuté au moins le 1er avril 2018.

En outre, l'avis d'imposition versé aux débats établit que la domiciliation du couple est en réalité à [Localité 4], l'adresse figurant sur l'avis constituant donc la résidence principale de Madame [G] [J] épouse [R]. Il ressort dans le même sens des échanges à l'audience, qu'il s'agit d'un logement dans le parc social. Le couple également marié sur la commune de [Localité 4]. Part suite, en toute en logique, le commissaire de justice a constaté le 26 mai 2023 que seule Madame [K] [P] est présente dans l'appartement et qu'elle a indiqué que la locataire « habite avec son époux et ses deux autres enfants » à « [Localité 4] ». En ce sens, le commissaire de justice ne relève dans la chambre parentale « aucun effet personnel, aucun vêtement apparent » et ajoute que « des affaires sont en cartons empilés contre le mur ». La chambre n°3 est quant à elle « une pièce inoccupée ». Dès lors, il ne saurait être soutenu en défense que Madame [G] [J] épouse [R] « partage son temps entre Paris et [Localité 4] » ce qu'avait indiqué Madame [K] [P] au commissaire de justice alors qu'elle est mère de deux autres enfants mineurs qui manifestement ne résident jamais à Paris. Le seul billet d’avion du 14 septembre 2023 communiqué est dans ce contexte insuffisant à établir de la résidence de la locataire à Paris. Il ressort de l'ensemble de ces éléments que le logement litigieux n'est pas sa résidence principale.


Au final, Madame [G] [J] épouse [R] a commis des fautes suffisamment graves pour entraîner le prononcé de la résiliation judiciaire du bail aux torts exclusifs du preneur.

Madame [G] [J] épouse [R] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d'ordonner son expulsion ainsi que l'expulsion de tous occupants de leur chef, en particulier Monsieur [W] [R] et Madame [K] [P], selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Aucune circonstance particulière de l’espèce ne justifiant que le délai de deux mois prévu par les dispositions des articles L. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution soit réduit ou supprimé, il convient d'indiquer que passé le délai de deux mois suivant la signification du commandement d'avoir à libérer les lieux, il pourra être procédé à cette expulsion, avec le concours de la force publique.

Il n'apparaît pas non plus nécessaire d'assortir l'obligation de quitter les lieux d'une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation (voir ci-après), de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l'objectif assigné à l'astreinte en cette matière par l'article L.421-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, dont l’application relève, en cas de difficulté -laquelle n'est à ce stade que purement hypothétique-, de la compétence du juge de l’exécution et non de la présente juridiction.


Sur la demande en paiement

Les preneurs sont redevables des loyers impayés jusqu'à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu'elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l'occupation indue de son bien l'a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l'indemnité d'occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l'espèce, il ressort du décompte du 25 novembre que Madame [G] [J] épouse [R] est redevable d'un arriéré de loyers et charges à hauteur de 31964,42 euros, ceci incluant un SLS pour défaut de production de l'avis d'imposition ce qui n'est pas contesté en défense. La somme de 117,62 euros, correspondant à des frais de poursuite, sera retirée car non justifiée. En conséquence, Madame [G] [J] épouse [R] sera condamnée à verser 31846,80 euros (31964,42-117,62) d'arriéré de loyers et charges. Monsieur [W] [R] y sera tenu solidairement compte tenu de la solidarité des dettes ménagères dans le cadre du mariage de l'article 220 du code civil. La somme portera intérêt à compter du jugement.

Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] seront aussi condamnés solidairement au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux d'un montant égal à celui des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué. Madame [K] [P] en sera dispensée car elle n'a pas été incluse dans la demande de PARIS HABITAT OPH sur cet aspect.

La capitalisation des intérêts ayant été sollicitée elle sera ordonnée conformément aux dispositions de l'article 1343-2 du code civil, sous réserve du respect des conditions d'annualité et étant précisé que le point de départ des intérêts capitalisés ne peut être antérieur à la demande de capitalisation du créancier, soit la date de l'assignation.

Sur la demande de délais de paiement

En vertu de l'article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues.

En l'espèce, si Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] ont sollicité à l'audience utile l'octroi de délais de paiement, il ne produisent aucun justificatif du niveau de leurs ressources et de leurs charges si bien qu'il n'est pas possible de définir s'ils seraient en capacité de respecter l'échéancier proposé. En outre, un doute sérieux existe quant à la bonne foi de Madame [G] [J] épouse [R] puisqu'elle paraît avoir exprimé des contre-vérités lors de l'audience du 30 novembre 2023. En effet, si elle a expliqué que son identité « [V] [X] [E] » avait été validée par une décision de justice et résultait de son statut de réfugiée politique de son pays d'origine l'Angola, il résulte de l'avis de la commission du titre de séjour du 22 juin 2017 qu'elle avait alors fait état être originaire du Congo et avoir « changé de nom en Angola pour que (ses) parents ne puissent (la) retrouver ». Elle avait aussi fait mention d'être « célibataire et mère de 4 enfants » alors qu'elle a déclaré au bailleur en 2019 « 3 personnes à charge soit 4 parts » selon courrier de PARIS HABITAT OPH du 14 juin 2021, dans le sens des déclarations de sa fille Madame [K] [P] au commissaire de justice en date du 26 mai 2023 (« elle me confirme l'adresse de sa mère à [Localité 4], où celle-ci habite avec son époux et ses deux autres enfants »). Au final, Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] ne démontrent pas être en capacité de respecter un échéancier pour apurer la dette et de vouloir le respecter. 

Leur demande sera en conséquence rejetée.

Sur les demandes accessoires

Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R], qui succombent, supporteront in solidum dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, en ce compris les coûts du commandement de payer du 6 octobre 2022, de la sommation interpellative du 6 octobre 2022 et du constat du 26 mai 2023.

Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] seront condamnés in solidum à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 1000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.


PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 15 juillet 2010 entre PARIS HABITAT OPH et Madame [G] [J] épouse [R] portant sur un appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 1], aux torts de la locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [J] épouse [R] de restituer les clés du logement à PARIS HABITAT OPH dans un délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;
 
DIT qu’à défaut pour Madame [G] [J] épouse [R] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, PARIS HABITAT OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, en particulier Monsieur [W] [R] et Madame [K] [P], conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n'y avoir lieu à ordonner l'enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 31846,80 euros au titre de l'arriéré locatif (échéance d'octobre 2023 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 25 janvier 2023 ;

CONDAMNE solidairement Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à verser à PARIS HABITAT OPH une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi (3375,10 euros en octobre 2023 en ce inclus le supplément de loyer de solidarité), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts à compter du 28 juin 2023 ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] à verser à PARIS HABITAT OPH la somme de 1000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE in solidum Madame [G] [J] épouse [R] et Monsieur [W] [R] aux dépens en ce compris les coûts du commandement de payer du 6 octobre 2022, de la sommation interpellative du 6 octobre 2022 et du constat du 26 mai 2023 ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.


Le greffier Le juge des contentieux de la protection