Tribunal Judiciaire · PCP JCP fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :Me Léopold LEMIALE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à :Me François KLEIN

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP fond
 
N° RG 23/08598 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HFD

N° MINUTE : 12 JCP







JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [N] [Z], demeurant [Adresse 3] (BELGIQUE) 

représenté par Me François KLEIN, avocat au barreau de Paris, vestiaire : K110


DÉFENDEUR
Monsieur [R] [U], demeurant [Adresse 2]

représenté par Me Léopold LEMIALE, avocat au barreau de Paris, vestiaire : D653



COMPOSITION DU TRIBUNAL
Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection
assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 30 novembre 2023

JUGEMENT
contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Romain BRIEC, Juge, assisté de Laura JOBERT, Greffier




Décision du 25 janvier 2024
PCP JCP fond - N° RG 23/08598 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3HFD

EXPOSE DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 6 mai 2010, Monsieur [R] [U] a donné à bail à Monsieur [N] [Z] une cabine meublée à usage d'habitation dans la péniche [4] amarrée au [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel de 1123 euros et 77 euros de provisions sur charges.

Un dépôt de garantie de 2246 euros a été versé.

Par suite d'un congé pour vendre, Monsieur [R] [U] a obtenu une décision d'expulsion de Monsieur [N] [Z] par jugement du 28 mars 2022. Dans ces circonstances, un état des lieux de sortie a été effectué par commissaire de justice le 27 juillet 2022.

Se plaignant de ne pas se voir retourner le dépôt de garantie, Monsieur [N] [Z] a assigné Monsieur [R] [U] à cette fin devant le juge des référés le 17 janvier 2023. Par ordonnance du 30 mars 2023, il a été renvoyé au juge du fond pour apprécier du bien-fondé éventuel de la demande.

Par acte de commissaire de justice en date du 19 juillet 2023, Monsieur [N] [Z] a fait assigner Monsieur [R] [U] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de condamnation au fond à lui restituer 2246 euros correspondant au dépôt de garantie, outre une majoration de 10% du loyer mensuel en principal à compter du 27 juillet 2022 jusqu'au parfait paiement, à lui verser 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa des articles L 213-4-4 du code de l'organisation judiciaire, des articles 7 et 22 de la loi du 6 juillet 1989, de l'article 4 du décret du 30 mars 2016 et de l'article 1353 du code civil, Monsieur [N] [Z] fait valoir qu'il n'a causé aucune dégradation locative, outre l'usure et la vétusté de certains appareils après 12 années de location, aggravées par l'humidité dans un environnement fluvial. Il ajoute que dans son constat du 27 juillet 2022, le commissaire de justice a simplement relevé un « bruit assez fort » du réfrigérateur et non une panne, de même qu'il n'a fait état d'aucune dégradation de la paroi de la salle de bain, ni aucune panne du boîtier d'alimentation électrique qui est simplement « défixé ».

L'affaire a été appelée et retenue à l'audience du 30 novembre 2023.

Monsieur [N] [Z] a été représenté par son conseil à l'audience et a renvoyé aux termes de son assignation au fond repris oralement.

Monsieur [R] [U] a été représenté par son conseil à l'audience utile et a fait viser des conclusions soutenues oralement, par lesquelles il a a sollicité le rejet des prétentions de Monsieur [N] [Z] et sa condamnation à lui payer 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens.

Au soutien de ses prétentions, au visa de l'article 1731 du code civil, de la loi du 6 juillet 1989 et du décret du 26 août 1987, Monsieur [R] [U] fait valoir que le boîtier électrique dont il est question dans le constat d'huissier se situe en aval du coffret de distribution si bien qu'il rentre dans la liste des réparations locatives. Il ajoute être contraint de jeter et remplacer le réfrigérateur. Il estime enfin que le constat relève que le bloc-douche est « à l'état d'usage » ce qui renvoie à un état usagé et non entretenu.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 25 janvier 2024. 


MOTIFS DE LA DECISION


Sur les dégradations locatives

En application des dispositions de l'article 7 c et d, le preneur est tenu d'une part, de répondre des dégradations et des pertes qui surviennent pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive à moins qu'il ne prouve qu'elles n'ont eu lieu par cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d'un tiers qu'il n'a pas introduit dans le logement et, d'autre part, de prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives définies par décret en Conseil d'État, sauf si elles sont occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure. 

La preuve de la vétusté incombe au locataire mais c’est au bailleur de rapporter la preuve de l’existence de dégradations locatives. Les dégradations sont notamment établies par comparaison entre l'état des lieux d'entrée et l'état des lieux de sortie lorsqu'ils sont établis contradictoirement. La vétusté, c'est à dire l'usure et l'obsolescence dues au simple écoulement du temps, s'apprécie notamment par la prise en compte de la durée d'occupation du logement.

Enfin, en application des dispositions de l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque l'état des lieux ne peut être établi contradictoirement et amiablement entre les parties, il est établi par huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire. 

En l'espèce, il est constant qu'aucun état des lieux d'entrée n'est produit aux débats ni qu'aucune pièce n'est versée par Monsieur [R] [U] qui serait relative à l'état de la péniche avant le bail du 6 mai 2010, soit 12 ans avant le départ des lieux. Il est également constant que la péniche était occupée tant par Monsieur [N] [Z] que par Monsieur [R] [U] lui-même, la partie privative à l'usage exclusif de Monsieur [N] [Z] étant une cabine de la péniche. Dans ces conditions s'agissant du boîtier électrique défectueux, les photographies jointes au constat de commissaire de justice du 27 juillet 2022 montrent que ledit boîtier est extérieur et donc sur une partie accessible par tout autre occupant ou même des tiers. Rien n'indique dès lors qu'il ait été défixé par Monsieur [N] [Z]. En ce qui concerne le réfrigérateur, le contrat de bail versé en demande ne comporte pas d'inventaire des meubles de la cabine et Monsieur [R] [U] n'apporte non plus aucun élément pour attester que ledit réfrigérateur a bien été fourni par le bailleur. Il sera en outre renvoyé à la durée du bail et à l'environnement humide pour considérer que l'état du réfrigérateur au moment de l'état des lieux de sortie ne peut être imputé à Monsieur [N] [Z]. Enfin, sur le bloc-douche litigieux, le commissaire de justice fait référence à un « état d'usage », ce qui renvoie là encore à la vétusté inhérente à la durée du bail et non à une quelconque dégradation. Au final, Monsieur [N] [Z] n'est responsable d'aucune dégradation locative.


Sur la restitution du dépôt de garantie et le compte entre les parties

Selon l'article 22 alinéa 3 de la loi n° 89-642 du 6 juillet 1989, le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu'elles soient dûment justifiées. Ce délai est d'un mois lorsque l'état des lieux de sortie est conforme à l'état des lieux d'entrée. Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d'une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. 

En l'espèce, il est constant que Monsieur [N] [Z] a versé la somme de 2246 euros au moment de la prise à bail à titre de dépôt de garantie.

En conséquence, Monsieur [R] [U] sera condamné à restituer à Monsieur [N] [Z] la somme de 2246 euros.

Il sera par ailleurs tenu d'une pénalité de 112,30 euros (10% du dépôt de garantie légal, soit 1123 euros équivalent à un mois de loyer, au visa de l'article 22 de la loi du 6 juillet 1989) par mois de retard à compter du 27 septembre 2022, date d'expiration du délai légal de deux mois de restitution du dépôt de garantie. Cette pénalité ne sera appliquée que jusqu'à la première assignation, soit le 17 janvier 2023, pour ne pas faire supporter au bailleur la durée de la procédure judiciaire, et pour éviter un enrichissement sans cause du locataire alors même que le montant de la pénalité risque de se retrouver d'une importance sans commune mesure avec le montant de l'impayé et le préjudice réel subi.


Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supporteront les dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile. 

Il serait inéquitable de laisser à la charge du demandeur à l'instance les frais exposés par elle dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 700 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 

Il sera rappelé que l'exécution provisoire est de droit, en application de l'article 514 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en dernier ressort,

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à payer à Monsieur [N] [Z] la somme de 2246 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie ;

RAPPELLE que le dépôt de garantie de 2246 euros restant dû Monsieur [R] [U] est majoré d'une somme de 112,30 euros pour chaque période mensuelle commencée en retard à compter du 27 septembre 2022 et jusqu'au 17 janvier 2023 ;

CONDAMNE en tant que de besoin Monsieur [R] [U] au paiement de cette majoration à Monsieur [R] [U] ;

CONDAMNE Monsieur [R] [U] à verser à Monsieur [N] [Z] la somme de 700 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Monsieur [N] [Z] in solidum aux dépens de l'instance ;

RAPPELLE que l'exécution provisoire est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés. 

Le greffier,Le président.