Tribunal Judiciaire · 18° chambre 1ère section — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] 
C. exécutoires
délivrées le:


■


18° chambre 
1ère section

 
 N° RG 22/07228 
N° Portalis 352J-W-B7G-CXEBS

N° MINUTE : 2

réputé contradictoire

Assignation du :
08 Juin 2022









JUGEMENT 
rendu le 25 Janvier 2024 


DEMANDERESSE

S.A.R.L. CAMELIA
[Adresse 1]
[Adresse 1]

représentée par Maître Nicolas MONNOT de la SELARL GASTAUD - LELLOUCHE - HANOUNE - MONNOT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #G0430




DÉFENDERESSE

S.A.R.L. VENEZIA DIFFUSION
[Adresse 2]
[Adresse 2]

défaillante






Décision du 25 Janvier 2024
18° chambre 1ère section
 N° RG 22/07228 - N° Portalis 352J-W-B7G-CXEBS




COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Mme Pauline LESTERLIN, Juge, statuant en juge unique,

assistée de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,



DÉBATS

A l’audience du 11 Septembre 2023, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats des parties que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 6 novembre 2023.
Puis, le délibéré a été prorogé au 25 janvier 2024.



JUGEMENT

Rendu par mise à disposition au greffe 
Réputé contradictoire
en premier ressort



FAITS 

Par acte du 13 septembre 1984, la SCI SORIMA a donné à bail à la société CAMELIA, représentée par son gérant, M. [C] [O], des locaux dépendant d'un immeuble situés à [Adresse 1]. Ledit contrat s'est renouvelé par tacite reconduction.

Par acte du 1er septembre 2016, la société CAMELIA a conclu un contrat de sous-location avec la société VENEZIA DIFFUSION sous les mêmes charges et conditions que celles du bail du13 septembre 1984. 

Monsieur [N] [O] était seul associé et gérant de la société CAMELIA (SARL), immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 552 047 375, dont le siège social se situe à [Adresse 1] et qui exploite l'activité de confection et de commerce de prêt à porter. Il est décédé à [Localité 3] le 5 février 2019 laissant pour lui succéder une légataire universelle, Madame [D] [P] aux termes d'un testament olographe en date du 15 février 2018.

Des contestations sont apparues entre la légataire et une héritière de Monsieur [N] [O], Madame [Z] [E], cette dernière contestant la validité du testament olographe. 




Par ordonnance de référé de Madame le Président du Tribunal de Grande Instance de Grasse, la SCP EZAVIN-THOMAS, administrateur judiciaire, a été désignée es-qualité de mandataire successoral, à l'effet d'administrer provisoirement la succession de Monsieur [N] [O] décédé à Cannes le 5 février 2019 ; la mission a été prorogé par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond le 16 décembre 2021 ; la mission a été à nouveau prorogé par jugement rendu selon la procédure accélérée au fond du 27 octobre 2022 du Président du tribunal judiciaire de Grasse, pour une durée de 18 mois à compter du 22 octobre 2022. 

Maître [M] [Y] a également été désignée administrateur provisoire de la société CAMELIA suivant ordonnance en date du 6 juin 2019 rendue par le Président du tribunal de commerce de Paris. 

Par acte extrajudiciaire du 2 mai 2022, la société CAMELIA, représentée par la SCP EZAVIN-THOMAS, administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [M] [Y] désigné ès qualité d'administrateur provisoire par ordonnance du 6 juin 2019, a fait délivrer à la société VENEZIA DIFFUSION un commandement de payer la somme de 150.393,88 euros, visant la clause résolutoire, en application de l'article L.145-41 du code de commerce. L'acte a été délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile à l'adresse du [Adresse 2]. 

Par acte du 8 juin 2022, délivré selon les modalités de l'article 659 du code de procédure civile à l'adresse du [Adresse 2], la société CAMELIA, représentée par la SCP EZAVIN-THOMAS, administrateur judiciaire, prise en la personne de Maître [M] [Y] désigné ès qualité d'administrateur provisoire par ordonnance du 6 juin 2019 a assigné, devant le tribunal judiciaire de Paris, la société VENEZIA DIFFUSION aux fins de : 
« Vu l'article 1227 du Code Civil
Vu le contrat de sous-location du 1er septembre 2016
- voir constater la résolution judiciaire du contrat de sous-location en date du 1er septembre 2016 signé entre la SARL CAMELIA et la SARL VENEZIA DIFFUSION avec toutes ses conséquences de droit ;
- voir ordonner l'expulsion de la SARL VENEZIA DIFFUSION ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1] ainsi que des meubles et objets lui appartenant au besoin avec le concours de la force publique sous astreinte de 150 euros par jour de retard à compter de la signification du présent jugement ;
- voir autoriser la SARL CAMELIA représentée par Maître [Y], dans le cas où la SARL VENEZIA DIFFUSION ne s'exécute pas dans le délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir, à prendre possession des lieux et à faire débarrasser tous les meubles et autres objets mobiliers s'y trouvant ;
- voir condamner la SARL VENEZIA DIFFUSION au paiement des loyers suivants :
* de mars, avril, mai 2019 pour un montant de 18 000 euros ;
* de mars 2020 à décembre 2021 pour un montant de 132 000 euros ;
* de janvier 2022 à mai 2022 pour un montant de 30.000 euros ;
- voir fixer le montant de 1'indemnité d'occupation due par la SARL VENEZIA DIFFUSION à une somme mensuelle de 6.000 euros jusqu’à la libération effective des lieux et remise des clés et condamner la SARL VENEZIA au paiement de ces sommes;
- voir assortir les condamnations à intervenir des intérêts au taux légal à compte de la date de la mise en demeure du 21 septembre 2020 ;
- voir condamner la SARL VENEZIA DIFFUSIQN au paiement de la somme de 5000 euros au titre de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens en ceux compris les frais des constats d'huissier et commandements de payer ; ». 

La société VENEZIA DIFFUSION n'a pas constitué avocat. 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 24 novembre 2022 et l'affaire a été renvoyée à l'audience du 11 septembre 2023 pour être plaidée. 


MOTIFS 

Sur la demande de résiliation judiciaire 

Aux termes de l'assignation délivré, la société CAMELIA sollicite la résiliation judiciaire du contrat de sous-location du 1er septembre 2016 liant la société CAMELIA et la société VENEZIA DIFFUSION, sur les fondements du défaut de paiement des loyers et du défaut d'exploitation du fonds de commerce. 

En l'espèce, le tribunal constate que le contrat du 1er septembre 2016 liant les parties vise la sous-location des locaux situés [Adresse 1]. La clause « DUREE » stipule que la sous-location est consentie pour une durée de 23 mois du 1er septembre 2016 pour se terminer le 1er août 2018, sans qu'il soit nécessaire de donner de congé. Par ailleurs, « de convention express, la présente sous-location ne confère à la société VENEZIA DIFFUSION aucun droit à la propriété commerciale », les parties entendant déroger aux dispositions du chapitre V du titre IV du nouveau code de commerce. 

Le tribunal observe donc que le contrat de sous-location du 1er septembre 2016 liant les parties a pris fin. 

 Cependant, en application de l'article L.145-5 du code de commerce, les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à trois ans. A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux. Si, à l'expiration de cette durée, et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre.

En l'espèce, la société VENEZIA DIFFUSION s'est maintenue dans les locaux de nature commerciale au regard de la destination initiale du local stipulée au bail du 13 septembre 1984 (« 4°/ De n'employer les lieux loués que pour le commerce de [...] ») , au delà du 1er août 2018, sans opposition du bailleur, pour une durée supérieure à trois ans. Par conséquent, la société VENEZIA DIFFUSION bénéficie d'un bail commercial par l'effet d'un nouveau bail qui s'est opéré à compter du 19 août 2018, régi par les dispositions du code de commerce. Par conséquent, il y a lieu d'examiner la demande de résiliation judiciaire formulée par la société CAMELIA à l'aune de ce bail commercial et d'appliquer les dispositions applicables aux baux commerciaux. 

Selon les articles 1134, devenu 1103, et 1728 du code civil, le preneur est tenu de respecter les obligations mises à sa charge par le bail, des manquements à ces obligations pouvant justifier, en vertu des articles 1224 et suivants du même code, le prononcé de la résiliation du contrat s'ils sont suffisamment graves pour interdire la poursuite des relations contractuelles.

En application de l'article 1728 du code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales : 
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ; 
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.
En l'espèce, le premier moyen invoqué par la société CAMELIA au soutien de sa demande de résiliation judiciaire est le défaut de paiement des loyers et charges à hauteur de 180.000 euros arrêté au mois de mai 2022 inclus, et ce malgré les mises en demeure successives adressées le 21 septembre 2020 et le 4 novembre 2020. 

Au soutien de sa demande, la société CAMELIA produit le contrat de sous-location du 1er septembre 2016, les deux courriers de mise en demeure des 21 septembre et 4 novembre 2020 ainsi qu'un décompte actualisé faisant apparaître une dette de 192.000 euros, soit un loyer mensuel charges comprises de 6.000 euros TTC tel que stipulé au contrat, terme de mai 2022 inclus et l'absence de tout règlement depuis le mois de mars 2019. 

La société CAMELIA produit également aux débats un courrier de la société VENEZIA DIFFUSION du 20 octobre 2020, mentionnant une adresse au [Adresse 2], reconnaissant l'existence d'une dette de loyers mais faisant valoir le contexte sanitaire lié à la COVID-19 pour justifier l'absence de règlement immédiat. 

Dès lors que la jurisprudence en vigueur a fermement rappelé l'exigibilité des loyers et charges échus pendant la période de crise sanitaire liée à la COVID-19, le courrier de la société VENEZIA DIFFUSION du 20 octobre 2020, reconnaissant ne pas avoir réglé certains loyers et charges, confirme le non-respect par le sous-locataire de son obligation de règlement des loyers et charges échus. 

Par conséquent, le tribunal constate l'existence d'un manquement de la société VENEZIA DIFFUSION à son obligation de payer les loyers et les charges au sens de l'article 1728 du code civil et du contrat de sous-location. Ce manquement apparaît d'une gravité certaine dès lors qu'au regard des pièces produites l'arriéré de loyers et charges s'élève à la somme de 192.000 euros, terme de mai 2022 inclus, soit 32 mois d'arriérés de loyers et charges. 

Par conséquent, sans qu'il soit nécessaire d'examiner le second moyen, fondé sur le défaut d'exploitation du local commercial, le tribunal prononce la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société CAMELIA et la société VENEZIA DIFFUSION à compter de la présente décision et ordonne, en conséquence, l'expulsion de la société VENEZIA DIFFUSION et de tout occupant de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d'un serrurier. 

La présente condamnation étant assortie du concours de la force publique, il n'y a pas lieu de faire droit à la demande d'astreinte, formulée par la société CAMELIA. 

Il est rappelé que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l'article L.143-2 du code des procédures civiles d'exécution.

Postérieurement à la résiliation judiciaire du bail, la société CAMELIA demande la condamnation de la société VENEZIA DIFFUSION au paiement d'une indemnité d'occupation égale à 6.000 euros à la libération effective des lieux et remise des clés. 





En application de l'article 1240 du code civil, celui qui se maintient dans les lieux sans droit ni titre doit payer au propriétaire une indemnité d'occupation de nature mixte, indemnitaire et compensatoire, qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assurer, en outre, la réparation du préjudice résultant d'une occupation sans bail.

En l'espèce, la société CAMELIA demande que l'indemnité d'occupation soit fixée à hauteur du montant du loyer contractuel en cours aux termes du décompte produit, soit la somme de 6.000 euros, incluant le loyer et la provision sur charges. 

Par conséquent, l'indemnité d'occupation mensuelle due à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération complète des lieux est fixée à la somme de 6.000 euros TTC. 

La société VENEZIA DIFFUSION est condamnée à payer à la société CAMELIA la somme mensuelle de 6.000 euros TTC, avec intérêts au taux légal à chaque échéance, à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à la libération complète du local et la remise des clefs. 

Sur la demande en paiement

La société CAMELIA demande en paiement la somme de 180.000 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 31 mai 2022. 

L'article 1353 du code civil issu de l'ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016, dispose: «Celui qui réclame l'exécution d'une obligation doit la prouver. Réciproquement celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui produit l'extinction de son obligation.»

Il ressort du décompte produit, arrêté au 25 juillet 2022 que les loyers TTC n’ont pas été réglés concernant les périodes suivantes : 
* de mars, avril et mai 2019 pour un montant de 18 000 euros, 
* de mars 2020 à décembre 2021 pour un montant de 132 000 euros, 
* de janvier 2022 à mai 2022 pour un montant de 30.000 euros, 
Soit une somme totale due de 180.000 euros. 
Par conséquent, il est fait droit à la demande en paiement de la société CAMELIA. 

La société VENZIA DIFFUSION est condamnée à verser à la société CAMELIA la somme de 180.000 euros au titre des arriérés de loyers et charges restant dus, avec intérêts au taux légal à compte de la date de la mise en demeure du 21 septembre 2020 à hauteur de la somme de 18.000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus. 


Sur les autres demandes

La société VENEZIA DIFFUSION, partie succombante, sera condamnée aux entiers dépens, en ceux compris les frais des constats d'huissier et commandements de payer, et à payer à la société CAMELIA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile. 









PAR CES MOTIFS 

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

Prononce la résiliation judiciaire du bail commercial liant la société CAMELIA et la société VENEZIA DIFFUSION concernant les locaux dépendant d'un immeuble situés à [Adresse 1], 

Ordonne l'expulsion de la société VENEZIA DIFFUSION ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués [Adresse 1] ainsi que des meubles et objets lui appartenant au besoin avec le concours de la force publique à compter de la signification du présent jugement,

Déboute la société CAMELIA de sa demande d'astreinte, 

Rappelle que le sort des meubles sera régi par les dispositions de l'article L.143-2 du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamne la société VENEZIA DIFFUSION à payer à la société CAMELIA la somme mensuelle de 6.000 euros TTC, avec intérêts au taux légal à chaque échéance, à titre d'indemnité d'occupation, jusqu'à la libération complète du local et la remise des clefs, 

Condamne la société VENZIA DIFFUSION à payer à la société CAMELIA la somme de 180.000 euros au titre des arriérés de loyers et charges restant, avec intérêts au taux légal à compte de la mise en demeure du 21 septembre 2020 à hauteur de la somme de 18.000 euros et à compter de la présente décision pour le surplus, 

Condamne la société VENEZIA DIFFUSION à payer à la société CAMELIA la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du CPC, 

Condamne la société VENEZIA DIFFUSION aux entiers dépens, en ceux compris les frais des constats d'huissier et commandements de payer. 


Fait et jugé à Paris le 25 Janvier 2024.

Le Greffierle Président

Christian GUINANDPauline LESTERLIN