Tribunal Judiciaire · 1ère Chambre — 23 janvier 2024

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REPUBLIQUE FRANCAISE - AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE ST DENIS

MINUTE N°
1ERE CHAMBRE
AFFAIRE N° RG 21/00294 - N° Portalis DB3Z-W-B7F-FW45
NAC : 30B

JUGEMENT CIVIL
 DU 23 JANVIER 2024


DEMANDERESSE

SOCIETE ALBAY
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Rep/assistant : Me Laurent BENOITON, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION




DEFENDERESSE

S.E.L.A.R.L. PHARMACIE DU JARDIN DE L’ETAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Rep/assistant : Me Laura-eva LOMARI, avocat au barreau de SAINT-DENIS-DE-LA-REUNION





Copie exécutoire délivrée le :
Expédition délivrée le :
à Me Laurent BENOITON
Me Laura-eva LOMARI



COMPOSITION DU TRIBUNAL

LORS DES DEBATS : 

Le Tribunal était composé de :

Madame Brigitte LAGIERE, Vice-Présidente
Madame Patricia BERTRAND, Juge,
Madame Dominique BOERAEVE, Juge Honoraire, 
assistées de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier
 

 Les débats ont eu lieu à l’audience tenue le 24 Octobre 2023. 


MISE EN DELIBERE

A l’issue des débats, les parties présentes et leurs conseils ont été avisés que le
jugement serait mis à leur disposition le 23 Janvier 2024.

JUGEMENT :contradictoire, du 23 Janvier 2024, en premier ressort

Prononcé par mise à disposition par Madame Brigitte LAGIERE, Présidente assistée de Madame Isabelle SOUNDRON, Greffier


En vertu de quoi, le Tribunal a rendu le jugement dont la teneur suit : 


EXPOSE DU LITIGE
Suivant acte notarié du 1er juillet 2020, la SCI ALBAY a donné à bail commercial à la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT, au rez-de-chaussée d’un immeuble, un local d’une superficie de 200 m² situé [Adresse 1], pour une durée de neuf années et moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 4.500 euros.

Par acte introductif d’instance du 1er février 2021, la SCI ALBAY a fait assigner la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT en résiliation de bail pour avoir réaliser des travaux sans autorisation d’urbanisme, sans son accord et sans celui de la copropriété.

Par jugement rendu le 8 juin 2022 et à l’exposé duquel il convient de se référer, le Tribunal de céans a, révoquant l’ordonnance de clôture, ordonné la réouverture des débats pour obtenir la production de pièces par les deux parties.


Au soutien de sa demande, la SCI ALBAY expose que, peu de temps après la conclusion du bail commercial, la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT a méconnu ses obligations contractuelles ;
qu’elle a procédé au ravalement de la façade basse de l’immeuble et l’a repeinte en gris alors que celles de l’immeuble sont de couleur jaune, le tout sans autorisation ;
que, dans le cadre de ces travaux, elle a jeté une barrière et deux portes traditionnelles qui avaient une valeur sentimentale , leur père pharmacien les ayant posées dans les années 1980 ;
que, le 27 septembre 2020, elle lui a demandé son autorisation pour poser une enseigne sur la façade de l’immeuble, ce à quoi elle a consenti tant que cela respectait les normes ;
qu’or, le 15 décembre 2020, après avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France, elle s’est vu opposer un refus des services de la Commune de [Localité 2] à sa déclaration préalable ;
que, si depuis, l’architecte a changé d’avis, l’infraction est néanmoins consommée ;
que, de plus, elle a installé des pots de fleurs et une barrière métallique dans les parties communes de l’immeuble.

La SCI ALBAY fait valoir également qu’alors que des travaux de conformité devaient être réalisés par le bailleur, la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT a empêché l’entrepreneur et la SOCOTEC de venir exécuter leur mission le 16 décembre 2020, contrairement aux dispositions du bail ;
qu’un procès-verbal dressé par huissier le 21 juillet 2022 démontre que cette opposition perdurait à cette date ;
qu’en fait, la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT ne voulait pas que l’huissier constate la réalisation de nouveaux aménagements effectués sans autorisation.

Elle demande donc la résiliation du bail commercial aux torts exclusifs du preneur ainsi que la remise en état de la façade et des locaux dans leur état initial et la restitution des portes, le tout, sous peine d’astreinte.

Elle demande la condamnation de la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT à lui payer les sommes suivantes :
- 4.500 euros au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle,
- 5.000 euros à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi,
- 3.500 euros en application de l’article 700 du Code de Procédure civile.


La SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT réplique qu’en ce qui concerne la pose d’enseignes, la SCI ALBAY avait donné son accord et elle a obtenu le 8 février 2021 l’autorisation d’urbanisme délivrée par les services de la Mairie de [Localité 2] ;
que force est de constater que le ravalement de la façade commerciale améliore l’édifice global du local, ne remet pas en cause la structure du bien loué, de telle sorte qu’elle ne porte nullement atteinte à son intégrité et ne nuit à aucun tiers, locataire ou voisin ;
que la SCI ALBAY avait également donné son accord pour la mise en place de pots de fleurs ;
quant à la barrière métallique, elle a été installée devant la porte automatique pour des raisons de sécurité des personnes.

La SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT fait valoir qu’aucun des prétendus manquements soulevés de parfaite mauvaise foi par la SCI ALBAY, au prix d’un harcèlement constant, ne sort du cadre strict d’un usage raisonnable du local donné à bail, et ce d’autant plus qu’il a vocation à accueillir du public ;
que c’est d’ailleurs pourquoi, lassée par le comportement irrespectueux et déloyal de son bailleur, elle a interdit l’accès de l’officine à l’entreprise de travaux.

Elle conclut au débouté des demandes de la SCI ALBAY et, reconventionnellement, demande l’exécution sous astreinte par son bailleur des travaux de conformité qu’il s’est engagé à réaliser aux termes du contrat de bail.

Elle réclame la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure civile.







ET SUR QUOI
Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.
Sur la demande principale
En vertu de l’article 1728 du Code civil, le preneur est tenu de deux obligations principales :
- d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail,
- de payer le prix du bail aux termes convenus. 
L’article 1729 du dit code précise que, si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.
Le bailleur est, quant à lui, tenu de garantir à son locataire la jouissance paisible des lieux loués.
e juge du fond dispose d’un pouvoir souverain pour apprécier si la faute reprochée au preneur est suffisamment grave pour justifier la résiliation judiciaire, et ce, en considération des conséquences économiques irréversibles qu’entraînerait la perte du fonds de commerce exploité dans les lieux et au vu de la protection particulière et d’ordre public accordée à la propriété commerciale ( article L.145-1 et L.145-15 du Code de Commerce).
En l’espèce, la SCI ALBAY reproche à la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT les manquements suivants :
- pose d’une enseigne sur la façade de l’immeuble au sein duquel se situe le local objet du bail commercial, et ce, sans autorisation,
- ravalement de la partie basse de la façade de l’immeuble au sein duquel se situe le local objet du bail commercial, et ce, sans autorisation,
- destruction d’une barrière et de deux portes sans son consentement,
- installation de pots de fleurs et d’une barrière métallique dans les parties communes de l’immeuble, agrandissant illégalement la surface louée.
Elle lui fait également grief d’avoir empêché l’exécution de travaux de mise en conformité.
Il convient de procéder chronologiquement à l’analyse des échanges intervenus entre les parties pour déterminer si les travaux et modifications réalisés par le preneur l’ont été avec ou non l’accord du bailleur et avec ou sans autorisation administrative.
D’ores et déjà, il y a lieu de préciser que la SCI ALBAY ne peut invoquer les règles de la copropriété, dès lors que celle-ci n’existe pas, le bailleur étant propriétaire de l’ensemble de l’immeuble et pas davantage donc le trouble de jouissance des copropriétaires, en réalité ses locataires - dont au demeurant elle ne rapporte pas la preuve d’un quelconque mécontentement de leur part.
En ce qui concerne la pose d’enseignes et le ravalement de façades, il est constant que la SCI ALBAY avait expressément donné son accord pour ce faire à condition de respecter les normes ( échanges de courriels entre le 29 septembre et le 14 octobre 2020) ;
que ce projet déposé le 15 octobre 2020, a, une première fois, été rejeté par les services de la Mairie de [Localité 2] le 15 décembre 2020 au vu de l’avis défavorable de l’architecte des Bâtiments de France en date du 26 octobre 2020 ;
que, toutefois, ce dernier précisait, dans un courrier adressé à la Mairie le 23 décembre 2020, qu’il pouvait être remédié aux non conformités et, sous réserve de prescriptions, il donnait son accord au projet ; 
que l’architecte des Bâtiments de France a réitéré son accord le 26 janvier 2021, cette fois-ci sans prescription ;
qu’en définitive, même si la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT a imprudemment effectué les travaux de pose d’enseignes et de ravalement avant d’avoir obtenu l’autorisation d’y procéder, ceux-ci étaient conformes à la réglementation en vigueur ainsi que l’a confirmé la Mairie de [Localité 2] aux termes d’un certificat de non-opposition délivré le 9 février 2021 .
En ce qui concerne les autres griefs constatés par huissier le 16 décembre 2020, à savoir :
- la peinture en gris de la façade du local commercial alors que le reste du bâtiment est peint dans les tons beige-jaunâtre,
- l’installation de trois pots de fleurs posés de part et d’autre de l’accès à la pharmacie,
- la barrière implantée en limite d’accès aux locaux depuis la [Adresse 1],
ainsi que les griefs constatés par huissier en mars 2021, avril 2021 et juillet 2022 ( restes mobiliers entreposés temporairement dans l’attente de leur récupération, poussière, remplacement de l’ancienne climatisation, pose d’une plaque signalétique, changement du revêtement de sol, mise en place d’un dispositif de surveillance en façade…), il convient d’observer que ces changements constituent pour certains des améliorations et pour d’autres des impératifs de sécurité liés aux locaux recevant du public et d’accès de la clientèle.
Il en résulte que la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT n’a pas contrevenu aux dispositions des articles 1728 et 1729 précités du Code civil.
La SCI ALBAY sera déboutée de l’ensemble de ses demandes.
Sur la demande reconventionnelle
Aux termes du contrat de bail signé entre les parties, la SCI ALBAY s’était engagée à réaliser, dans les six mois, des travaux de mise en conformité des installations électriques préconisés par la SOCOTEC et des travaux de protection contre les risques d’incendie et de panique ainsi que l’accessibilité aux locaux des personnes handicapées.
Par lettre recommandée avec avis de réception du 10 novembre 2020, la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT a rappelé à la SCI ALBAY ses engagements.
A cet égard, ce n’est pas parce que le 16 décembre 2020 la locataire n’a pas laissé rentrer l’entrepreneur chargé de réaliser les travaux, qu’il faille en déduire qu’elle refuse toute intervention dans sa pharmacie, dès lors qu’il est établi qu’auparavant, le bailleur avait annulé plusieurs rendez-vous, ce qui ne peut que gêner l’organisation d’une activité recevant du public.
Il convient de faire droit à la demande de la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT.
L’équité commande en la cause de lui allouer la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile.


PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant publiquement, par jugement contradictoire et en premier ressort,
DEBOUTE la SCI ALBAY de l’ensemble de ses demandes,
FAISANT DROIT à la demande reconventionnelle,
ORDONNE à la SCI ALBAY d’exécuter les travaux de mise en conformité auxquels elle s’est engagée, en dehors des heures d’ouverture de l’officine, et ce, dans les trente jours suivant celui de la signification du présent jugement, sous peine d’une astreinte de 150 euros par jour de retard,
CONDAMNE la SCI ALBAY à payer à la SELARL PHARMACIE DU JARDIN DE L’ÉTAT la somme de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure civile,
LAISSE les dépens à sa charge.
EN FOI DE QUOI LA PRÉSIDENTE ET LA GREFFIÈRE ONT SIGNE LE PRÉSENT JUGEMENT.

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE