Cour d'Appel · Chambre commerciale 3-1 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 30C



Chambre commerciale 3-1

(ex-12e chambre)



ARRET N°



CONTRADICTOIRE



DU 25 JANVIER 2024



N° RG 22/01883 - N° Portalis DBV3-V-B7G-VCW3







AFFAIRE :



S.A. KOEDO FRANCE



C/



S.C.I. TOCQUEVILLE INVESTISSEMENT









Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 24 Janvier 2022 par le TJ de NANTERRE

N° Chambre : 8

N° RG : 20/02470



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 

à : 



Me Catherine DAUMAS 



Me Isabelle ULMANN 



TJ NANTERRE











RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



S.A. KOEDO FRANCE

RCS Nanterre n° 800 938 748

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Me Catherine DAUMAS de la SCP BOUYEURE BAUDOUIN DAUMAS CHAMARD BENSAHEL GOMEZ-REY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : P56





APPELANTE

****************





S.C.I. TOCQUEVILLE INVESTISSEMENT

RCS Paris n° 328 253 786

[Adresse 3]

[Localité 4]



Représentant : Me Isabelle ULMANN de la SELARL ULMANN EDERY, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A449 





INTIMEE

****************







Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 12 Octobre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur François THOMAS, Président,

Madame Nathalie GAUTRON-AUDIC, Conseiller,

Madame Bérangère MEURANT, Conseiller,



Greffier, lors des débats : M. Hugo BELLANCOURT,

















EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte sous seing privé du 3 mars 2014, la SCI Tocqueville Investissement a donné à bail commercial à la SARL Ze Gato, pour une durée de neuf ans à compter rétroactivement du 1er mars 2014, des locaux dépendant d'un immeuble situé [Adresse 2] (92). 



Le loyer annuel, payable trimestriellement et d'avance, a été fixé à la somme de 52.000 € HT/HC. Afin de tenir compte des travaux réalisés par le preneur, une franchise de loyer de trois mois en principal lui a été accordée du 1er mars au 31 mai 2014. De plus, une diminution annuelle de loyer de 8.000 € HT/HC au titre de la première année et de 6.000 € HT/HC au titre de la deuxième année, lui a été consentie. 



Suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2016, auquel est intervenue la bailleresse, la société Ze Gato Lelab, venant aux droits de la société Ze Gato, a cédé son droit au bail à la SARL Koedo France (ci-après Koedo). 



Un différend est né entre les parties concernant les régularisations de charges locatives de 2016 et 2017 opérées par la bailleresse. 



C'est dans ce contexte que par acte du 16 avril 2020, la société Koedo a fait assigner la société Tocqueville Investissement devant le tribunal judiciaire de Nanterre afin de la voir condamner à rectifier le décompte de régularisation de charges des années 2016 et 2017, ainsi que la TVA facturée, sous astreinte de 300 € par jour de retard, et voir ajuster la provision pour charges.



Par jugement contradictoire du 24 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Nanterre a : 

- Condamné la SCI Tocqueville Investissement à rectifier les régularisations de charges opérées au titre des années 2016 en supprimant les consommations d'eau (98,26 € HT), et 2017 en supprimant les travaux de ravalement (41.550,15 € HT), et la TVA afférente ; 

- Débouté la société Koedo France de sa demande de rectification du montant de la provision pour charges ; 

- Condamné la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 55.037,82 € TTC au titre de l'arriéré locatif au 31 mars 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- Condamné la société Koedo France payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné la société Koedo France aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Isabelle Ulmann de la Selarl Ulmann Edery, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

- Rappelé que l'exécution de provisoire est de droit. 



Par déclaration du 25 mars 2022, la société Koedo a interjeté appel du jugement. 







PRÉTENTIONS DES PARTIES



Par dernières conclusions notifiées le 3 octobre 2023, la société Koedo demande à la cour de :

- Confirmer le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a condamné la SCI Tocqueville Investissement à rectifier les régularisations de charges opérées au titre des années 2016 en supprimant les consommations d'eau (98,26 € HT), et 2017 en supprimant les travaux de ravalement (41.550,15 € HT), et la TVA afférente ;

Pour le surplus, 

- Déclarer la société Koedo France recevable et bien fondée en son appel partiel du jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre ;

Y faisant droit, 

- Infirmer le jugement rendu le 24 janvier 2022 en ce qu'il a : 

- Débouté la société Koedo France de sa demande de rectification du montant de la provision pour charges ; 

- Condamné la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 55.037,82 € TTC au titre de l'arriéré locatif au 31 mars 2021, augmentée des intérêts au taux légal à compter du jugement ;

- Condamné la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamné la société Koedo France aux entiers dépens dont distraction au profit de Me Isabelle Ulmann de la Selarl Ulmann Edery, avocat, en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ; 

Et, statuant à nouveau, 

- Recevoir la société Koedo France et la déclarer bien fondée en ses demandes ;

En conséquence, 

- Condamner sous astreinte de 300 € par jour de retard la SCI Tocqueville Investissement à procéder à la rectification de la régularisation des charges de l'année 2016, et la TVA afférente, en supprimant les sommes suivantes : 

- 445,62 € au titre des travaux de débarras des couloirs de la cave ; 

- 1.175,32 € au titre des travaux d'urgence et de défaillance ; 

- Condamner sous astreinte de 300 € par jour de retard la SCI Tocqueville Investissement à procéder à la rectification de la régularisation des charges de l'année 2017, et la TVA afférente, en supprimant les sommes suivantes : 

- 243,98 € au titre des travaux futurs ; 

- 813,25 € au titre des travaux d'électricité de la façade ; 

- 1.084,34 € au titre des travaux d'électricité des parties communes ; 

- 1.355,42 € au titre des travaux digicode ; 

- 352,41 € au titre des travaux de porte d'accès aux caves ; 

- 2.168,67 € au titre du débarras des couloirs des caves ;

- Condamner sous astreinte de 300 € par jour de retard la SCI Tocqueville Investissement à procéder à la rectification des appels de fonds afin qu'ils mentionnent une provision pour charges d'un montant de 350 € et non de 900 € ;

- Condamner la SCI Tocqueville Investissement à restituer toutes sommes indues de quelque nature qu'elles soient au titre des loyers et charges qu'elle a perçus indûment et notamment pour les loyers en principal une somme de 2.514,54 € HT, sauf à parfaire ; 

- Condamner la SCI Tocqueville Investissement sous astreinte de 300 € par jour de retard à prendre toute mesure nécessaire pour faire réaliser les travaux de ravalement dans leur intégralité ; 

- Débouter la SCI Tocqueville Investissement de son appel incident et de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions ; 

- Condamner la SCI Tocqueville Investissement à payer à la société Koedo une indemnité de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- Condamner la SCI Tocqueville Investissement aux dépens de première instance et d'appel que Me Catherine Daumas de la SCP Bouyeure, Baudoin, Daumas, Chamard, Bensahel, Gomez-Rey, avocat, pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



Par dernières conclusions notifiées le 26 septembre 2023, la société Tocqueville Investissement demande à la cour de : 

- Débouter la société Koedo France de l'ensemble de ses demandes, fins et prétentions ; 

- Confirmer le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre qui a condamné la société Koedo France à payer au titre de la régularisation des charges des exercices 2016 et 2017 des postes suivants : 

- « Travaux de débarras des couloirs de caves » de 445,62 €,

- « Travaux d'urgence et de défaillance » de 1.175,32 €,

- « Travaux futurs » de 243,98 €,

- « Travaux Elec Façade » de 813,25 €,

- « Travaux Elec Parties Communes 50% » de 1.084,34 €,

- « Travaux Digicode 50% » de 1.355,42 €,

- « Travaux Porte Accès Caves 50% » de 352,41 €,

- « Débarras Couloir Caves » de 2.168,67 € ;

- Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné la SCI Tocqueville Investissement à rectifier les régularisation de charges opérées au titre des années 2016 et 2017 en supprimant les consommations d'eau (98,26 € HT) et les travaux de ravalement (41.550,15 € HT) et la TVA afférente ; 

Et, statuant à nouveau,

- Condamner la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement ces sommes de 98,26 € HT (117,91 € TTC) (poste consommation eau Veolia de régularisation des charges 2017) et de 41.550,15 € HT (49.860,18 € TTC) (postes travaux ravalement 1/3, 2/3, 3/3 de la régularisation des charges 2017) ;

- Confirmer le jugement entrepris qui a débouté la société Koedo France de sa demande de rectification du montant de la provision pour charges ; 

- Confirmer le jugement entrepris sur le principe de la condamnation du preneur au paiment de l'arriéré des loyers et charges ;

- Réformer ledit jugement sur le montant de la condamnation ; 

Et statuant à nouveau,

- Condamner la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 170.040,73 € TTC correspondant à l'arriéré des loyers et charges dus selon décompte du 16 août 2023 avec intérêts au taux légal augmenté de cinq points à compter de leurs dates d'exigibilité ; 

- Débouter l'intimée de sa demande de condamnation de la SCI Tocqueville Investissement sous astreinte de 300 € par jour de retard à prendre toute mesure nécessaire pour faire réaliser les travaux de ravalement dans leur intégralité ; 

- Confirmer le jugement entrepris qui a condamné la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

Et y ajoutant,

- Condamner la société Koedo France à verser à la concluante la somme de 6.000 € au titre des frais irrépétibles outre les dépens de première instance et d'appel ;

- Condamner la société Koedo France aux entiers dépens de première instance et d'appel que Me Ulmann de la Selarl Ulmann Edery, avocat, pourra recouvrer directement conformément à l'article 699 du code de procédure civile. 



L'ordonnance de clôture a été rendue le 5 octobre 2023. 



Pour un exposé complet des faits et de la procédure, la cour renvoie expressément au jugement déféré et aux écritures des parties ainsi que cela est prescrit à l'article 455 du code de procédure civile.





MOTIFS



1/ Sur la demande de rectification des régularisations de charges pour les exercices 2016 et 2017



La société Koedo prétend qu'une partie des charges réclamées par le bailleur n'est pas due. Si elle admet être débitrice des sommes demandées au titre des charges réelles du lot et de l'assurance de l'immeuble pour les années 2016 et 2017 ainsi que de la somme demandée au titre de la taxe foncière pour l'année 2017, elle conteste devoir les autres charges réclamées par le bailleur. Pour l'exercice 2016, elle soutient qu'elle n'est pas redevable des charges relatives à la consommation d'eau, aux travaux de débarras des couloirs de caves et aux travaux d'urgence et de défaillance. Elle fait tout d'abord valoir que les justificatifs fournis par le bailleur au titre de l'eau portent sur une période antérieure à la reprise du bail commercial et que cette demande n'est donc pas justifiée. Elle indique ensuite qu'elle ne dispose d'aucune cave, que d'ailleurs elle ne peut accéder aux caves et qu'elle n'est donc pas concernée par les travaux de débarras des couloirs de caves. Elle explique enfin que le bailleur ne communique aucun justificatif permettant de savoir à quoi correspondent les travaux d'urgence et de défaillance et estime que la simple production du procès-verbal de l'assemblée générale du 21 novembre 2016 et de ses annexes n'est pas suffisante. Pour l'année 2017, elle soutient ne pas devoir les charges relatives aux divers travaux en ce que seules les charges correspondant à un service rendu relatif à des équipements communs et à des parties communes de l'immeuble dont elle profite directement peuvent lui être imputées. Elle fait valoir que les travaux relatifs à l'accès à l'immeuble et au débarras des couloirs de caves ne peuvent donc lui être imputés vu qu'elle n'utilise pas ces parties communes. Concernant les travaux de réfection de l'électricité dans les parties communes, elle estime qu'ils sont imputables au bailleur au titre de son obligation de délivrance et d'entretien de l'article 1719 du code civil. Concernant les travaux de ravalement, elle soutient qu'il s'agit de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et qu'elles sont donc imputables au bailleur conformément aux termes du contrat de bail. Elle ajoute que ces travaux ont nécessité la souscription d'une assurance dommages-ouvrage et qu'ils ont donc touché au gros oeuvre. 



La SCI Tocqueville Investissement répond que les charges contestées par la société Koedo pour les années 2016 et 2017 sont dues par cette dernière. Pour l'année 2016, elle fait valoir que les charges sur les travaux de débarras de couloirs de caves sont dues par la locataire en ce que ces travaux ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2016, que le compte de ces travaux a été approuvé par l'assemblée du 15 avril 2021 et que les travaux portent sur les parties communes. Elle estime que les charges relatives aux travaux d'urgence et de défaillance sont également dus en application du bail commercial. Concernant les charges d'eau, elle précise que la somme réclamée a été calculée au prorata temporis à compter de la reprise du droit au bail par la locataire et que cette somme est donc due par cette dernière. Pour l'année 2017, elle expose que les charges relatives aux travaux sont dues par la société Koedo en ce que ces travaux ont été votés par l'assemblée générale des copropriétaires et qu'il s'agit de charges se rapportant à l'immeuble et à sa gestion. Concernant les travaux de ravalement, elle indique qu'il s'agit également de charges se rapportant à l'immeuble et à sa gestion et résultant du règlement de copropriété. Elle soutient que les frais de ravalement sont expressément visés dans le règlement de copropriété parmi les charges générales et que les travaux votés ne touchaient pas la structure de l'immeuble, ne pouvant être qualifiés de gros oeuvre. Elle précise que l'assurance dommages-ouvrage n'a été souscrite que pour les travaux de réfection de la toiture et non pour le ravalement. 



*****



La société Koedo reconnaît être débitrice des charges réelles du lot d'un montant de 660,58 € et des sommes réclamées au titre de l'assurance à hauteur de 203,55 € pour l'année 2016. Elle admet également devoir, pour l'année 2017, la somme de 4.047,12 € au titre des charges réelles du lot, la somme de 1.670 € au titre de la taxe foncière et la somme de 833,51 € au titre de l'assurance de l'immeuble. Elle conteste en revanche toutes les autres sommes réclamées par la SCI Tocqueville Investissement au titre des charges des exercices 2016 et 2017.



Il est rappelé que dans les baux commerciaux conclus antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi n°2014-626 du 18 juin 2014 dite loi Pinel, les parties étaient libres de fixer les charges locatives incombant au preneur. 



Pour autant, en l'absence de clause contractuelle claire, aucune charge ne peut de plein droit être supportée par le preneur ou être remboursée par lui au bailleur, quelle que soit sa qualification.



L'article 6 du contrat de bail commercial conclu antérieurement à l'entrée en vigueur de la loi Pinel stipule que 'le preneur acquittera, en sus du loyer proprement dit, les charges afférentes aux prestations et fournitures diverses fournies par le bailleur ; toutes charges se rapportant à l'immeuble et à sa gestion et résultant du règlement de copropriété ; l'impôt foncier ; les assurances précisées ci-après'.



L'article 8.3 précise que 'le preneur entretiendra les locaux loués en bon état de réparation locative et prendra en charge toutes réparations des locaux loués, autres que les grosses réparations telles que précisées à l'article 606 du code civil qui seront prises en charge par le bailleur'.



Il résulte de ces stipulations claires et précises que la société Koedo s'est engagée à s'acquitter de toutes les charges se rapportant à l'immeuble, à l'exception des grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil.



* Sur les charges relatives aux travaux dans les parties communes (travaux de débarras des couloirs des caves, travaux d'accès aux caves, travaux de digicode, réfection de l'électricité de la façade et des parties communes) 



La société Koedo s'étant expressément engagée, dans le contrat de bail commercial, à supporter toutes les charges se rapportant à l'immeuble et à sa gestion et résultant du règlement de copropriété, elle est redevable de ces sommes, et ce même si elle n'utilise pas personnellement les parties communes objets des travaux.



La SCI Tocqueville Investissement justifiant les sommes réclamées par la communication des appels de fonds du syndic, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré que la société Koedo devait s'acquitter de :

- la somme de 445,62 € au titre des travaux de débarras des couloirs de caves pour 2016 ;

- la somme de 2.168,67 € au titre des travaux de débarras des couloirs de caves pour 2017 ;

- la somme de 813,25 € au titre des travaux d'électricité de la façade pour 2017 ;

- la somme de 1.084,34 € au titre des travaux d'électricité des parties communes pour 2017 ;

- la somme de 1.355,42 € au titre des travaux de digicode pour 2017 ;

- la somme de 352,41 € au titre des travaux de porte d'accès aux caves pour 2017.



* Sur les charges relatives aux travaux d'urgence et de défaillance ainsi qu'aux travaux futurs



Ces charges se rapportant à l'immeuble et à sa gestion, elles sont imputables au preneur conformément aux stipulations du bail commercial. 



Si le détail des travaux n'est pas précisé, le bailleur justifie de l'existence de ces charges par la communication des appels de fonds du syndic sur lesquels il est indiqué 'travaux d'urgence suite injonction', 'défaillance de paiement' et 'appel futurs travaux'. 



Il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la société Koedo était débitrice des sommes suivantes :

- la somme de 1.175,32 € au titre des travaux d'urgence et de défaillance pour 2016 ;

- la somme de 243,98 € au titre des travaux futurs pour 2017.



* Sur les charges relatives à la consommation d'eau pour l'année 2016



Le bailleur réclame le paiement de la somme de 98,26 € au titre de la consommation d'eau pour l'année 2016 mais ne communique à l'appui de sa demande que trois factures qui ne permettent pas de déterminer la consommation d'eau pour l'année 2016.



En effet, la SCI Tocqueville Investissement produit une facture correspondant à la période du 27 octobre 2015 au 28 janvier 2016, une seconde facture pour la période du 28 janvier 2016 au 27 avril 2016 et une dernière facture pour la période du 27 avril 2016 au 9 juin 2016. 







En l'absence de factures portant sur la période du 10 juin au 31 décembre 2016, il n'est pas possible de déterminer les charges dues pour l'année 2016 et de calculer le montant de la régularisation imputable à la société Koedo au prorata temporis, cette dernière n'ayant repris le droit au bail qu'à compter du 18 octobre 2016.



Il appartenait au bailleur, qui en réclame le remboursement, de justifier des sommes réellement versées sur l'année 2016, ce qu'il ne fait pas. Il convient donc de confirmer le jugement en ce qu'il a dit que la somme de 98,26 € n'était pas due par la société Koedo au titre des charges de l'année 2016.



* Sur les travaux de ravalement



Les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur.



Si le contrat de bail commercial prévoit que les charges se rapportant à l'immeuble et à sa gestion et résultant du règlement de copropriété sont imputables au locataire, il n'est pas expressément indiqué que les travaux de ravalement seront pris en charge par le locataire.



A défaut de stipulation expresse dans le contrat de bail commercial, ces charges ne peuvent être imputées à la société Koedo. 



Deplus, il est précisé qu'au sens de l'article 606 du code de procédure civile, les réparations d'entretien sont celles qui sont utiles au maintien permanent en bon état de l'immeuble tandis que les grosses réparations intéressent l'immeuble dans sa structure et sa solidité générale. 



Or, il ressort du procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 21 novembre 2016 que le budget voté pour les travaux de ravalement comprenait 'le choix de l'entreprise pour réaliser les travaux, la dommage ouvrage et les honoraires d'architecte si le CS décide d'en nommer un'.



L'assurance dommages-ouvrage n'étant nécessaire qu'en cas de travaux susceptibles d'affecter la solidité et la destination de l'ouvrage, les travaux de ravalement réalisés doivent être qualifiés de grosses réparations au sens de l'article 606 du code civil et être pris en charge par le bailleur. 



Par conséquent, il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a écarté les travaux de ravalement et les charges d'eau dans les charges imputables à la société Koedo et en ce qu'il a condamné la SCI Tocqueville Investissement à rectifier les régularisations de charges de 2016 et 2017 en supprimant ces deux postes de charges.



Par ailleurs, la société Koedo sera déboutée de ses demandes de condamnation sous astreinte qu'elle ne justifie pas. 







2/ Sur le décompte des sommes dues par les parties



La société Koedo soutient qu'elle avait bien réglé les loyers des mois de février et mars 2017 contrairement à ce qu'a retenu le tribunal judiciaire. Elle souligne qu'au 24 janvier 2022, elle n'était débitrice que de la somme de 26.588,84 € et non de 55.037,82 € comme l'a arrêté le tribunal. Elle précise être à jour de ses loyers et prétend que le bailleur a trop-perçu la somme de 2.515,54 € HT qu'il doit lui restituer. Elle s'oppose, par ailleurs, à la demande de paiement de la somme de 9.894,80 € au titre des régularisations de charges pour les années 2018 à 2021 dans la mesure où le bailleur ne communique que des décomptes manuscrits établis par lui-même. 



La SCI Tocqueville Investissement répond que la société Koedo est bien débitrice d'un arriéré de loyer et de charges mais que le montant dû doit être corrigé. Elle fait valoir que l'extrait de compte établi en exécution du jugement entrepris fait apparaître un solde débiteur de 125.766,56 €. Elle précise que les sommes perçues par les huissiers de justice après les saisies-attribution ont bien été comptabilisées au crédit et qu'elle a corrigé une erreur d'indexation du loyer en déduisant un trop-perçu de 3.354,91 €. En ajoutant les charges supprimées par le tribunal judiciaire (eau et travaux ravalement) et en déduisant les condamnations de l'article 700 et les dépens, elle affirme que la société Koedo est redevable de la somme de 170.040,73 € TTC. Concernant la régularisation des charges pour les années 2018 à 2021, elle explique qu'elle a corrigé l'erreur sur la régularisation des charges de 2019 et 2021 et qu'elle a établi un avoir d'un montant de 831,44 € à ce titre. 



*****



Il appartient à la société Koedo, qui se prétend libérée de son obligation, de justifier des paiements qu'elles auraient effectués et qui n'auraient pas été pris en compte par le bailleur. Or, elle affirme avoir réglé les loyers de février et mars 2017 et d'octobre et novembre 2020 mais ne communique aucune pièce à l'appui de cette affirmation. Elle se contente de produire un tableau avec des extraits de son compte bancaire sur lequel n'apparaissent pas les périodes litigieuses.



De son côté, la SCI Tocqueville Investissement communique un extrait de compte arrêté au 31 août 2023 qui reprend en détail toutes les sommes versées par la société Koedo depuis la reprise du bail, soit le 18 octobre 2016 et l'analyse comparative des deux pièces montre que la SCI Tocqueville Investissement a pris en compte toutes les sommes versées par la société Koedo.



Il ressort de l'extrait de compte communiqué par le bailleur que celui-ci a déjà déduit les charges au titre des travaux de ravalement et d'eau et a pris en compte les sommes perçues dans le cadre de l'exécution du jugement de première instance.



Concernant les régularisations de charges de 2018 à 2021, la SCI Tocqueville Investissement facture les charges réelles, la taxe foncière et l'assurance et la société Koedo a reconnu que ces charges étaient imputables au locataire concernant les régularisations de 2016 et 2017. Elle ne peut donc contester qu'elles lui sont imputables en 2018, 2019 et 2021.



En revanche, si le bailleur produit l'avis de taxe foncière et la facture d'assurance à l'appui de la régularisation des charges 2018, 2019 et 2021, il ne communique pas au locataire l'appel de fonds du syndic permettant de constater le montant des charges réelles réclamées. Les charges réelles non justifiées seront donc écartées.



Par conséquent, il convient de déduire du décompte de la SCI Tocqueville Investissement d'un montant de 125.766,56€ les sommes suivantes :

- 5.492,36 € au titre des charges réelles du lot de 2018 ;

- 4.728,85 € au titre des charges réelles du lot de 2019 ;

- 6.963,53 € au titre des charges réelles du lot de 2021 ;

- 831,44 € au titre de l'avoir sur les charges de 2019 et 2021 ;

- 4.000 € au titre des indemnités de l'article 700 ;

- 800 € au titre de la TVA sur les indemnités de l'article 700 ;

- 72,48 € au titre des dépens.



Soit un total de 102.877,90 € TTC.



Aussi convient-il d'infirmer le jugement en ce qu'il a condamné la société Koedo à verser à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 55.037,82 € TTC et, statuant à nouveau de la condamner à lui verser la somme de 102.877,90 € TTC.



3 / Sur la demande de modification du montant de la provision pour charges



La société Koedo prétend que le bailleur fait varier de manière injustifiée le montant des provisions sur charges alors que la provision doit être calculée par rapport aux charges de l'exercice précédent. Elle ajoute que les régularisations de charges sur lesquelles sont fondées les provisions sont erronées et que par conséquent, le bailleur doit être condamné sous astreinte à procéder à la rectification des appels de fonds afin qu'ils mentionnent une provision sur charges de 350 €.



La SCI Tocqueville Investissement soutient que la demande de la société Koedo visant à modifier sous astreinte le montant des provisions sur charges reviendrait à réviser le contrat de bail, ce que ne peut pas faire le juge. Elle précise que le bail commercial prévoit que les provisions sur charges seront calculées trimestriellement par rapport aux charges de l'exercice précédent et qu'il est donc normal que le montant varie en fonction du budget prévisionnel voté par les copropriétaires. Elle ajoute que le montant des provisions est resté stable depuis 2020 malgré l'augmentation des budgets prévisionnels. 



*****



L'article 6 du contrat de bail commercial stipule que les charges locatives 'seront calculées et devront être payées selon les règles suivantes :

6.1 Contributions du locataire calculées conformément au règlement de copropriété ou au règlement intérieur de l'immeuble.

6.2 Ces charges, taxes et prestations feront l'objet d'une provision trimestrielle payée en même temps que le loyer, l'apurement des comptes se faisant annuellement.

6.3 Paiement des charges à répartir moyennant le versement en même temps que chaque loyer trimestriel d'une provision calculée trimestriellement par rapport aux charges de l'exercice antérieur.

6.4 A ce jour, il est convenu que la provision trimestrielle pour ces charges est fixée à la somme de 630 € HT.'



Il en résulte que les parties ont convenu contractuellement que la provision sur charges sera calculée par rapport aux charges de l'exercice antérieur. 



La société Koedo demande à la cour de modifier, de manière générale, le montant des provisions sur charges et de fixer un montant forfaitaire alors qu'il n'appartient pas au juge de modifier la volonté des parties en application des dispositions de l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction applicable au litige. 



En tout état de cause, la société Koedo n'explique pas en quoi la provision devrait s'élever à la somme de 350 €.



Par conséquent, il convient de confirmer le jugement sur ce point et de débouter la société Koedo de sa demande. 



4/ Sur la demande de condamnation à faire les travaux de ravalement 



La société Koedo soutient que les travaux de ravalement n'ont pas été entièrement réalisés, notamment sur la zone de l'immeuble en périphérie du local qu'elle exploite et que c'est au bailleur de s'assurer que les travaux ont été effectués dans leur intégralité. Elle sollicite de la cour qu'elle condamne le bailleur sous astreinte à prendre les mesures nécessaires pour faire réaliser les travaux de ravalement. 



La SCI Tocqueville Investissement répond que les travaux de ravalement ont été votés par le syndicat des copropriétaires et suivis par le syndic, ce dernier ayant affirmé que les travaux étaient terminés. Elle relève qu'il n'est pas démontré par la société Koedo que les travaux votés n'ont pas été intégralement réalisés.

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Les travaux de ravalement ayant été votés par l'assemblée générale des copropriétaires, c'est au syndicat de copropriété, représenté par son syndic, de veiller au bon déroulement des travaux votés en assemblée générale et de les faire exécuter. 



Il n'appartient pas à la SCI Tocqueville Investissement, copropriétaire, de faire exécuter des travaux de ravalement votés par l'assemblée générale des copropriétaires. 



Par conséquent, la demande de la société Koedo, en ce qu'elle est mal dirigée, sera rejetée. 



5/ Sur les frais irrépétibles et les dépens



Compte tenu de la solution du litige, le jugement entrepris sera confirmé du chef des dépens et des frais irrépétibles.



En application des articles 696 et 699 du code de procédure civile, la société Koedo sera condamnée aux dépens d'appel dont distraction au bénéfice de Me Ulmann.



Elle sera en outre condamnée à verser à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.





PAR CES MOTIFS 



La cour, statuant publiquement, par arrêt contradictoire,



Confirme le jugement rendu le 24 janvier 2022 par le tribunal judiciaire de Nanterre en ce qu'il a :

- Condamné la SCI Tocqueville Investissement à rectifier les régularisations de charges opérées au titre de l'année 2016 en supprimant les consommations d'eau (98,26 € HT) et de l'année 2017 en supprimant les travaux de ravalement (41.550,15 € HT) et la TVA afférente ;

- Débouté la société Koedo France de sa demande de rectification du montant de la provision pour charges ;

- Condamné la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 4.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

- Condamné la société Koedo France aux entiers dépens ;



Infirme, pour le surplus, le jugement entrepris ;



Statuant à nouveau,



Condamne la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 102.877,90 € TTC au titre de l'arriéré locatif arrêté au 31 août 2023, augmenté des intérêts au taux légal à compter du jugement du 24 janvier 2022 ;



Déboute les parties du surplus de leurs demandes ;



Y ajoutant,



Condamne la société Koedo France aux dépens d'appel, dont distraction au bénéfice de Me Ulmann de la SELARL Ulmann Edery ;



Condamne la société Koedo France à payer à la SCI Tocqueville Investissement la somme de 2.000 € au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par Madame Bérangère MEURANT, Conseiller pour le Président empêché et par M. BELLANCOURT, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



Le greffier, Le conseiller,