Cour d'Appel · 3ème chambre — 25 janvier 2024

25/01/2024



ARRÊT N°57/2024



N° RG 23/00673 - N° Portalis DBVI-V-B7H-PIYR

EV/MB



Décision déférée du 31 Janvier 2023 - Juge des contentieux de la protection de TOULOUSE ( 22/03435)

Giovanna GRAFFEO

















[H] [S]





C/



[B] [E]

[P] [W] épouse [E]





























































CONFIRMATION







Grosse délivrée



le



à

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

***

COUR D'APPEL DE TOULOUSE

3ème chambre

***

ARRÊT DU VINGT CINQ JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE

***



APPELANT



Monsieur [H] [S]

[Adresse 2]

[Localité 4]

Représenté par Me Lyse FESCOURT, avocat au barreau de TOULOUSE







INTIMÉES



Monsieur [B] [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représenté par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



Madame [P] [W] épouse [E]

[Adresse 1]

[Localité 3]

Représentée par Me Valérie REDON-REY de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE



















COMPOSITION DE LA COUR



En application des dispositions des articles 805 et 907 du Code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant E.VET, Conseiller chargé du rapport. Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :

C. BENEIX-BACHER, président

O. STIENNE, conseiller

E.VET, conseiller



Greffier, lors des débats : I. ANGER



 



ARRET : 



- CONTRADICTOIRE

- prononcé publiquement par mise à disposition au greffe après avis aux parties 

- signé par C. BENEIX-BACHER, président, et par I. ANGER, greffier de chambre

FAITS ET PROCEDURE



Par contrat du 28 avril 2021, M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] ont donné à bail à M. [H] [S] un appartement à usage d'habitation et un parking situés [Adresse 2] à [Localité 4].



Le 29 juillet 2022, les bailleurs ont fait signifier au locataire un commandement de payer la somme de 4138,11 € visant la clause résolutoire.



Par acte en date du 6 octobre 2022, M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] ont fait assigner M. [H] [S] devant le juge des contentieux de la protection de Toulouse statuant en référé afin d'obtenir :

- la constatation de la résiliation du bail par application de le clause résolutoire,

- l'expulsion du défendeur ainsi que celle de tout occupant de son chef, au besoin avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,

- la condamnation provisionnelle de M. [H] [S] au paiement d'une somme de 6208.11€ au titre des loyers et charges impayés, quittancement du mois d'octobre 2022 inclus, avec intérêts calculés conformément au contrat de bail et, pour le surplus à compter du commandement de payer,

- sa condamnation provisionnelle au paiement d'une indemnité d'occupation au moins égale au montant du loyer et des charges, soit à la somme de 690€, et ce jusqu'à la libération effective des lieux et de dire qu'elle sera révisée annuellement en fonction de la clause insérée au bail tant que les occupants n'auront pas quitté les lieux litigieux,

- sa condamnation au paiement d'une somme de 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer.



Par ordonnance réputée contradictoire du 31 janvier 2023, le juge a : 

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 28 avril 2021 entre M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] et M. [H] [S] concernant l'appartement à usage d'habitation et le parking n°53 situés au [Adresse 2], à [Localité 4], sont réunies à la date du 30 septembre 2022,

- ordonné en conséquence à M. [H] [S] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification de la présente ordonnance, 

- dit qu'à défaut pour M. [H] [S] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai,M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] pourront, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

- condamné M. [H] [S] à verser à M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] à titre provisionnel la somme de 7609,77 € (décompte arrêté au 8 décembre 2022, mensualité de décembre 2022 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 4138, 11€ et, à compter de la présente décision pour le surplus,

- condamné M. [H] [S] à payer à M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] à titre provisionnel une indemnité mensuelle d'occupation à compter du 30 septembre 2022 dont l'arriéré est déjà liquidé au titre de la condamnation provisionnelle prononcée. Pour le futur, l'indemnité courra du 1er janvier 2023 et jusqu'à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés,

- fixé cette indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s'était poursuivi, 

- condamné M. [H] [S] à verser à M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] une somme de 300 € au titre de l'article700 du Code de procédure civile,

- condamné M. [H] [S] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation en référé et de sa notification à la préfecture,

- rappelé que l'ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration en date du 23 février 2023 M. [H] [S] a relevé appel de la décision, critiquant l'ensemble des dispositions.



MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES



M. [H] [S], dans ses dernières conclusions du 9 mai 2023, demande à la cour de :

' réformer et infirmer l'ordonnance de référé rendue le 31 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

' suspendre le jeu de la clause résolutoire, 

' octroyer à M. [H] [S] 36 mois afin d'apurer sa dette,

' juger qu'il serait inéquitable de faire application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

' statuer ce que de droit sur les dépens.



M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E], dans leurs dernières conclusions du 23 novembre 2023, demandent à la cour de:

' débouter M. [H] [S] de l'ensemble de ses demandes, 

' confirmer l'ordonnance de référé du juge des contentieux de la protection près le tribunal judiciaire de Toulouse du 31 janvier 2023 en toutes ses dispositions,

Y ajoutant en cause d'appel,

' condamner M. [H] [S] au paiement de la somme de 1.000,00 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,

' condamner M. [H] [S] au paiement des entiers dépens d'appel.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 4 décembre 2023.



La cour, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des demandes et moyens des parties, fera expressément référence au jugement entrepris ainsi qu'aux dernières conclusions déposées.



MOTIFS



M. [S] explique avoir dû adresser des fonds en Angola pour financer les soins nécessaires à un membre de sa famille gravement malade qui est finalement décédé et que ce décès l'a obligé à se rendre dans ce pays de juin à décembre 2022. Il précise avoir tout ignoré de l'engagement de la procédure d'expulsion.



Il fait valoir qu'il est embauché comme intérimaire en qualité de bancheur dans le bâtiment et avoir repris le paiement du loyer depuis décembre 2022.



Les époux [E] opposent qu'en cause d'appel, la dette s'est aggravée puisque M. [S] est désormais débiteur à hauteur de 10'404,03 €. 



Ils considèrent qu'il ne peut être fait droit à la demande de délais de paiement du locataire alors qu'il ne justifie pas des motifs l'ayant conduit à ne plus respecter ses obligations et s'est octroyé de très larges délais de paiement puisque son compte locatif est débiteur depuis février 2022 et que seulement trois versements ont été effectués pour toute l'année 2022 et 6 sur 11 pour l'année 2023, ne couvrant pas l'arriéré. Ils relèvent enfin que le locataire ne justifie pas de ses revenus et ne permet donc pas à la cour d'apprécier sa situation financière.



L'article 835 alinéa 1 du code de procédure civile dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 le bail qui contient une clause résolutoire est résilié de plein droit en cas d'impayé locatif deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



La régularisation de l'infraction doit être accomplie dans le délai du commandement.



En l'espèce, le bail d'habitation du 28 avril 2021comprend une clause résolutoire en son article 2-11 conforme à l'article 24 sus-visé.



Les bailleurs ont fait délivrer le 29 juillet 2022 à M. [S] un commandement de payer la somme principale de 4138,11€ au titre de l'arriéré locatif au 1er juillet 2022 et visant la clause résolutoire.



Si le locataire indique ne pas avoir été informé des poursuites engagées contre lui, celles-ci ont été valablement engagées à son adresse et il ne pouvait ignorer qu'il ne réglait pas son loyer.



En tout état de cause, la preuve du paiement des loyers dans les deux mois de l'acte incombe au locataire débiteur des obligations du bail.



A défaut pour M. [S] de rapporter la preuve de la justification du paiement dans le délai prescrit expirant le 29 septembre 2022 l'arriéré locatif est réputé être dû et dès lors la clause résolutoire contractuelle produit ses effets.



Le juge des référés, juge de l'évidence, ne peut que constater la résiliation du bail acquise à la date du 29 septembre 2022 dès lors que la dette n'est pas régularisée dans le délai du commandement de payer, sans possibilité pour lui d'apprécier la gravité des manquements reprochés.



En effet, la clause résolutoire insérée au bail a un caractère automatique ; elle est acquise au profit du bailleur par l'expiration du délai du commandement, le juge n'ayant plus le pouvoir d'accorder des délais pour régulariser.



En cet état, M. [S] est occupant sans droit des locaux appartenant aux époux [E] depuis la résiliation du bail ; une telle occupation caractérise un trouble manifestement illicite que le juge des référés doit faire cesser en ordonnant l'expulsion requise, qui n'apparaît pas une sanction disproportionnée aux droits protégés.



L'ordonnance du juge des référés doit être confirmée sur ce point.



L'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile dispose que dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Considérant l'occupation sans droit des lieux depuis la résiliation du 29 septembre 2022, les bailleurs sont en droit d'obtenir paiement d'une indemnité d'occupation au-delà de cette date dont le montant peut être fixé à celui du loyer courant provision pour charges comprise ainsi qu'il a été décidé par le premier juge.



Une fois la résiliation du bail acquise, en vertu de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut accorder des délais de paiement et dès lors suspendre les effets du jeu de la clause résolutoire durant ce délai ainsi accordé. Et la demande de suspension de la clause résolutoire est recevable même après l'expiration du délai de deux mois du commandement, voire après l'assignation, la demande devant seulement être antérieure à toute décision judiciaire passée en force de chose jugée.



Le juge accorde des délais dans la limite de trois années au locataire en mesure de régler sa dette locative; il tient compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier.



À l'appui de sa demande, M. [E] produit exclusivement une fiche de paye établie par une société d'intérim pour le mois de février 2023 indiquant un net à payer de 1250,15 €, une somme de 1000 € ayant été retirée du montant initial de son salaire et correspondant à deux acomptes dont il avait bénéficié. Il ne produit pas d'autres fiches de paye ou attestation de la société d'intérim par l'intermédiaire de laquelle il travaille confirmant la stabilité de cette activité professionnelle et le montant de son salaire habituel, alors qu'il indique lui-même être rentré en France depuis décembre 2022.



Cette seule fiche de paye ne constitue pas la démonstration par le locataire de la possibilité pour lui de respecter un échéancier qui, même s'il était établi pour une durée maximale de 36 mois l'obligerait à régler une somme totale de 986 € dont il ne démontre pas qu'il pourrait en assumer la charge alors qu'il résulte du relevé de compte qu'en 2023, alors qu'il était rentré en France, il n'a effectué que six versements de 720 € (c'est-à-dire un montant supérieur au loyer de 8,34 €), soit, sur 10 mois un versement total de 4320€, alors qu'il était redevable pour cette seule période d'une somme totale de 

10 X 711,66 soit 7116,60 € .



Ainsi, et contrairement à ses affirmations, il ne justifie pas de la reprise du paiement des loyers dans leur intégralité.







M. [S] n'apparaît donc pas manifestement en mesure de s'acquitter des échéances sollicitées dans la limite de trois ans de l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 pour couvrir une partie de l'arriéré en plus du loyer courant.



Dans ces conditions, sa proposition de rééchelonnement de la dette de 7609,77 € arrêtée au 31 décembre 2022 par le premier juge dont les bailleurs ne sollicitent pas la réactualisation, pendant 36 mois n'apparaît pas réaliste.



Sa demande de suspension de la clause résolutoire sera donc rejetée.



L'équité commande de faire droit à la demande présentée par les bailleurs au titre de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur de 600 €.



PAR CES MOTIFS



La cour



Confirme l'ordonnance du juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse en date du 31 janvier 2023,



Y ajoutant :



Déboute M. [H] [S] de sa demande de suspension de la clause résolutoire,



Vu l'article 700 du code de procédure civile, condamne M. [H] [S] à verser à M. [B] [E] et Mme [P] [W] épouse [E] la somme de 600 €,



Condamne M. [H] [S] aux dépens d'appel. 







LE GREFFIER LE PRESIDENT







I. ANGER C. BENEIX-BACHER