Cour d'Appel · 4ème Chambre — 25 janvier 2024

4ème Chambre





ARRÊT N° 18



N° RG 22/04494 

N°Portalis DBVL-V-B7G-S6KG























Copie exécutoire délivrée 



le :



à :







RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE RENNES

ARRÊT DU 25 JANVIER 2024





COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



Président : Madame Brigitte DELAPIERREGROSSE, Présidente de chambre,

Assesseur : Madame Nathalie MALARDEL, Conseillère,

Assesseur : Monsieur Guillaume FRANCOIS, Conseiller, désigné par ordonnance de Monsieur le Premier Président de la Cour d'Appel de Rennes en date du 11 septembre 2023



GREFFIER :



Madame Françoise BERNARD, lors des débats et lors du prononcé





DÉBATS :



A l'audience publique du 07 Novembre 2023

devant Madame Nathalie MALARDEL, magistrat rapporteur, tenant seule l'audience, sans opposition des représentants des parties et qui a rendu compte au délibéré collégial



ARRÊT : 



Contradictoire, prononcé publiquement le 25 Janvier 2024 par mise à disposition au greffe, date indiquée à l'issue des débats : 11 Janvier 2024 prorogée au 25 Janvier 2024





****



APPELANTE :



IBIS ROUGE SCI 

Prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 10]



Représentée par Me Benoît DE CADENET de la SELARL LE CAB'AVOCATS, Plaidant, avocat au barreau de BREST

Représentée par Me Christophe LHERMITTE de la SELEURL GAUVAIN, DEMIDOFF & LHERMITTE, Postulant, avocat au barreau de RENNES







INTIMÉS :



Monsieur [V] [P] [U] 

agent d'assurance immatriculé sous forme D'EIRL au RCS de BREST sous le n°798 787 958

né le 27 Juillet 1962 à [Localité 11] (29)

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représenté par Me Olivier BOULOUARD de la SELARL MAGELLAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST



Monsieur [E] [R] 

agent d'assurance immatriculé sous forme d'EIRL au RCS de BREST sous le n°812 174 688

né le 07 Novembre 1965 à [Localité 12] (29)

[Adresse 4]

[Localité 6]



Représenté par Me Olivier BOULOUARD de la SELARL MAGELLAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





Monsieur [K] [M] 

agent d'assurance immatriculé sous forme d'EIRL au RCS de BREST sous le n°879 332 971

né le 07 Décembre 1975 à [Localité 10] (29)

[Adresse 2]

[Localité 6]



Représenté par Me Olivier BOULOUARD de la SELARL MAGELLAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





S.C.I. COLIBRIS

[Adresse 13]

[Adresse 13]

[Localité 10]



Représentée par Me Olivier BOULOUARD de la SELARL MAGELLAN, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





S.D.C. IMMEUBLE LES BALISES DU PORT

[Adresse 8]

[Localité 10] 



Représentée par Me Basile CRENN de la SELARL SIAM CONSEIL, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST





CAISSE DE CREDIT MUTUEL DE [Localité 10] CENTRE SIAM 

société de crédit à capital variable, immatriculée au Registre du Commerce et des Sociétés de [Localité 10], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 10] 



Représentée par Me Cyril LAURENT de la SELARL BRITANNIA, Plaidant/Postulant, avocat au barreau de BREST

















FAITS ET PROCÉDURE





La SCI Colibris est propriétaire de locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée du [Adresse 8] à [Localité 10], dans un immeuble soumis au régime de la copropriété. Par acte du 22 juin 2016, elle a donné à bail ces bureaux à la société en participation [J]-[U]-[R], qui y exerce une activité d'agent d'assurance sous l'enseigne Axa.



Les locaux situés aux premier et deuxième étages, propriétés de la SCI Ibis Rouge, ont quant à eux été donnés en location à la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM.



Par une délibération en date du 8 janvier 2019, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires a validé rétroactivement la signalétique commerciale apposée par l'agence Crédit Mutuel de Bretagne.



Se plaignant de désagréments occasionnés par cette signalétique, la SCI Colibris et ses locataires ont, par acte d'huissier du 29 mars 2019, fait assigner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble, la SCI Ibis Rouge et la société Crédit Mutuel Arkea, aux fins de voir ordonner l'annulation de la résolution contestée.



Le 24 septembre 2020, l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires, a validé rétroactivement la signalétique commerciale de l'agence Axa, représentée par la SCI Colibris en sa qualité de propriétaire occupant.



Invoquant sa non-conformité au règlement de copropriété, la SCI Ibis Rouge a, par acte d'huissier du 12 novembre 2020, fait assigner le syndicat des copropriétaires pour voir annulée cette résolution.



Les deux procédures ont été jointes par ordonnance du juge de la mise en état en date du 19 janvier 2021.



Par un jugement en date du 30 juin 2022, le tribunal judiciaire de Brest a :



- dit n'y avoir lieu à constater le désistement des demandeurs à l'égard de M. [G] [J] ;

- ordonné la mise hors de cause de M. [J] et de la société Crédit Mutuel Arkéa ;

- déclaré recevables les interventions volontaires de M. [K] [M] et de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM ;

- annulé la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble « Les Balises du Port », situé [Adresse 9] à [Localité 10] ;

- en conséquence, condamné la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à déposer la signalétique commerciale visée par cette même résolution, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d'astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée qui ne saurait excéder dix mois, à l'issue de laquelle les parties pourront saisir le juge de l'exécution en vue de la liquidation de l'astreinte ou du prononcé d'une nouvelle astreinte ;

- rejeté les demandes tendant à l'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 24 septembre 2020 ;



- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à MM. [U], [R] et [M] la somme globale de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM aux dépens ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

- débouté la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM des demandes formées sur le même fondement ;

- dispensé la SCI Ibis Rouge de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- écarté l'exécution provisoire de la présente décision.



La SCI Ibis Rouge a interjeté appel de cette décision le 13 juillet 2023, intimant la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M], ainsi que le syndicat des copropriétaires et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM.

                                                          

La société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM a également formé appel de ce jugement le 29 juillet 2022, intimant la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M], ainsi que la SCI Ibis Rouge et le syndicat des copropriétaires.



Les procédures ont été jointes.



L'instruction a été clôturée le 3 octobre 2023.





PRÉTENTIONS DES PARTIES





Dans ses dernières conclusions en date du 28 septembre 2023, au visa des articles 10-1 et 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, la SCI Ibis Rouge demande à la cour de :



- la recevoir en son appel et le déclarer recevable et bien fondé ;

- réformer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- annulé la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble « Les Balises du Port », situé [Adresse 9] à [Localité 10] ;

- en conséquence, condamné la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à déposer la signalétique commerciale visée par cette même résolution, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d'astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée qui ne saurait excéder dix mois, à l'issue de laquelle les parties pourront saisir le juge de l'exécution en vue de la liquidation de l'astreinte ou du prononcé d'une nouvelle astreinte ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à MM. [U], [R] et [M] la somme globale de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM aux dépens ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

- débouté la SCI Ibis Rouge de ses demandes tendant à : 

- débouter la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] de leurs demandes ;

- condamner in solidum MM. [J], [U] et [R] à procéder à l'enlèvement de la signalétique « Axa » apposée sur les façades, vitrines et pignons de l'immeuble « Les Balises du Port » et ce à leurs frais exclusifs et dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- annuler la résolution n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires adoptée le 24 septembre 2020 relative à la « validation rétroactive de la signalétique commerciale de l'agence Axa, représentée par la SCI Colibris en sa qualité de propriétaire occupant ;

- dispenser la SCI Ibis Rouge de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

- écarter l'exécution provisoire de la présente décision ;

- condamner in solidum la société SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] et le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3 000 euros à la SCI Ibis Rouge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les mêmes aux entiers dépens ;

Et statuant à nouveau,

- débouter la société SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] et Monsieur [M] de l'ensemble de leurs demandes, fins et écritures ;

- condamner in solidum MM. [U], [R] et [M] à procéder à l'enlèvement de la signalétique « Axa » apposée sur les façades, vitrines et pignons de l'immeuble et ce à leurs frais exclusifs et dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous une astreinte de 100 euros par jour de retard ;

- annuler la résolution n°3 de l'assemblée générale des copropriétaires adoptée le 24 septembre 2020 relative à la « validation rétroactive de la signalétique commerciale de l'agence Axa, représentée par la SCI Colibris en sa qualité de propriétaire occupant » ; 

- dispenser la SCI Ibis Rouge de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat de copropriété dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires, 

- condamner in solidum la société SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] et le syndicat des copropriétaires au paiement d'une somme de 3 000 euros à la SCI Ibis Rouge sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner les mêmes aux entiers dépens. 



Elle fait valoir que son enseigne respecte le règlement de la copropriété en ce qu'elle est conforme aux lois, règlements et usages et qu'il n'est pas démontré de troubles dans la jouissance des autres lots.



Elle considère que l'absence de nuisance aux droits des autres copropriétaires découle de l'autorisation qui lui a été donné par l'architecte des bâtiments de France. Elle ajoute que les enseignes du CMB sont à plus d'un mètre au-dessus des logos Axa, qu'il n'est pas démontré de trouble de jouissance même s'il a pu arriver lors de l'ouverture que quelques clients viennent dans l'agence Axa, ce qui ne constitue qu'une gêne mineure.



Elle estime qu'il n'y aucune rupture d'égalité, qu'il est de l'intérêt collectif de la copropriété que les occupants puissent apposer de la signalétique. Elle souligne que la SCI Colibris est la seule à avoir contesté la validation rétroactive de la pose de son enseigne ce qui démontre que les autres copropriétaires estiment qu'il n'y a aucun manquement au règlement de copropriété.



Elle soutient par ailleurs que la vitrophanie de la société Axa ne respecte pas le règlement de copropriété en ce qu'elle n'est pas d'un seul tenant, des bandes rouges étant apposées sur chacune des vitrines de leur lot, ce qui justifie l'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 24 septembre 2020 validant rétroactivement la vitrophanie.





Dans leurs dernières conclusions en date du 18 août 2023, la SCI Colibris ainsi que MM. [U], [R] et [M] demandent à la cour de :



- débouter la SCI Ibis Rouge de son appel et de l'intégralité de ses demandes ;

- débouter la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM de son appel et de l'intégralité de ses demandes ;

- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest en ce qu'il a :

- dit n'y avoir lieu à constater le désistement des demandeurs à l'égard de M. [G] [J] ;

- ordonné la mise hors de cause de M. [J] et de la société Crédit Mutuel Arkéa ;

- déclaré recevables les interventions volontaires de M. [M] et de la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM ;

- annulé la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble « Les Balises du Port », situé [Adresse 9] à [Localité 10] ;

- en conséquence, condamné la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à déposer la signalétique commerciale visée par cette même résolution, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d'astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée qui ne saurait excéder dix mois, à l'issue de laquelle les parties pourront saisir le juge de l'exécution en vue de la liquidation de l'astreinte ou du prononcé d'une nouvelle astreinte ;

- rejeté les demandes tendant à l'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 24 septembre 2020 ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM aux dépens ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

- débouté la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM des demandes formées sur le même fondement ;

- le réformer en ce qu'il a :

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à MM. [U], [R] et [M] la somme globale de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- dispensé la SCI Ibis Rouge de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;

Statuant à nouveau de ces chefs,

- condamner in solidum la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM et la SCI Ibis Rouge au paiement d'une somme de 5 000 euros au profit de Messieurs [U], [R] et [M] à titre de dommages-intérêts ;

- dispenser la SCI Colibris de toute participation aux frais de procédure exposés par le syndicat de copropriété dont la charge devra être répartie entre les autres copropriétaires ;

Subsidiairement,

- allouer à la SCI Colibris et à Messieurs [R], [U] et [M] un délai de six mois pour procéder à l'enlèvement des enseignes des vitres de l'agence Axa.



Ils demandent la confirmation de l'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale du 8 janvier 2019 qui a validé rétroactivement la signalétique de la caisse de crédit Mutuel de [Localité 10] arguant, d'une part, que l'apposition de l'enseigne viole le règlement de copropriété qui interdit toute enseigne dans les parties communes et lui occasionne un trouble de jouissance, les clients de la banque étant nombreux à se rendre par erreur dans ses bureaux. Ils exposent d'autre part que cette résolution constitue un abus de majorité en ce qu'elle crée une rupture d'égalité entre les copropriétaires dans la jouissance des parties communes, arguant que la voie de fait dont s'est rendu coupable le Crédit Mutuel impacte négativement la situation de l'agence Axa et in fine la valorisation de l'actif immobilier de la SCI Colibris.



Ils observent que la résolution litigieuse a été votée par deux sociétés gérées par Mme [C] outre la SCI Ibis Rouge, que la gérante disposait également d'un mandat pour voter pour la SCI [Localité 10], que sans le vote de cette dernière la résolution n'aurait pu être adoptée, que la SCI avait lors de l'assemblée du 4 juin 2019 fait savoir qu'elle trouvait la position de l'enseigne du CMB indélicate, déloyale et abusive de sorte que son gérant ne semble pas avoir donné pouvoir à Mme [C] de voter la résolution dans un sens favorable à sa locataire la CMB. Ils en déduisent qu'à défaut pour Mme [C] d'avoir respecté le mandat donné par la SCI [Localité 10], la délibération ne pourra qu'être annulée. Ils concluent que Mme [C] disposant à elle seule de la majorité requise pour adopter une résolution, a sciemment privilégié son propre locataire au détriment des autres occupants de l'immeuble et notamment des locaux de la SCI Colibris.



Ils assurent avoir subi un préjudice du fait du trouble de jouissance et de la concurrence déloyale de la caisse qui propose les mêmes produits d'assurance qu'Axa et réclament la somme de 5 000 euros au lieu des 1 000 euros accordés.



Ils soutiennent que la vitrophanie apposée respecte le règlement de copropriété.





Dans ses dernières conclusions en date du 10 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble 'Les Balises du Port', représenté par son syndic la société Cabinet Pégase, demande à la cour de :



- confirmer le jugement du tribunal judiciaire de Brest du 30 juin 2022 en ce qu'il a condamné la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

Statuant à nouveau, 

- condamner la SCI Ibis Rouge à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner toute partie succombant aux entiers dépens d'appel.



Le syndicat des copropriétaires s'en rapporte à la justice sur les demandes d'annulation des résolutions litigieuses.

                                                                                                                                             

Dans ses dernières conclusions en date du 26 septembre 2023, la société Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM demande à la cour de :



- infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :

- annulé la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire des copropriétaires de l'immeuble « Les Balises du Port », situé [Adresse 9] à [Localité 10] ;

- en conséquence, condamné la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à déposer la signalétique commerciale visée par cette même résolution, dans le délai de trois mois à compter de la signification du présent jugement, sous peine d'astreinte provisoire de 100 euros par jour de retard passé ce délai, pendant une durée qui ne saurait excéder dix mois, à l'issue de laquelle les parties pourront saisir le juge de l'exécution en vue de la liquidation de l'astreinte ou du prononcé d'une nouvelle astreinte ;

- rejeté les demandes tendant à l'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 24 septembre 2020 ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à MM. [U], [R] et [M] la somme globale de 1 000 euros au titre du préjudice de jouissance ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM aux dépens ;

- condamné in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer à la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] la somme de 2 500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros sur le même fondement ;

- débouté la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM des demandes formées sur le même fondement ;

Et, statuant à nouveau,

- débouter la SCI Colibris, Messieurs [M], [U] et [R] de toutes leurs demandes, fins et conclusions ;

- si la cour retient l'interprétation que les demandeurs font du règlement de copropriété notamment au sujet de l'autorisation du syndic et de celle du syndicat des copropriétaires, constater que la signalétique commerciale « Axa » installée par la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] ne respecte pas les stipulations du règlement de copropriété ;

- en tout état de cause, constater que la signalétique commerciale « Axa » installée par la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] ne respecte pas les stipulations du règlement de copropriété relative à la signalétique réservée aux occupants du rez-de-chaussée :

- par conséquent, condamner in solidum la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] à procéder à l'enlèvement de la signalétique commerciale « Axa » apposée sur les façades, vitrines et pignons de l'immeuble et ce à leurs frais exclusifs et dans un délai de 15 jours à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai, sous une astreinte de 200 euros par jour de retard ;

- condamner in solidum la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] à payer à la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner in solidum la SCI Colibris, MM. [U], [R] et [M] aux entiers dépens.



Elle considère que les enseignes sont expressément autorisées par le règlement de copropriété au paragraphe enseigne-plaques qui figure page 25 du règlement.



Elle réfute tout trouble de jouissance des autres lots et tout préjudice commercial de la société Axa et fait valoir que l'abus de majorité n'est pas caractérisé.



Elle estime, au contraire, que la signalétique Axa apposée sur les vitrines ne respecte pas le règlement de copropriété puisqu'elle n'est pas d'un seul tenant et que sa surface est largement supérieure à 3m².







MOTIFS



Le règlement de copropriété en date du 17 décembre 2008 stipule page 27 au paragraphe C relatif à l'usage des parties communes s'agissant de l'harmonie de l'immeuble que toute enseigne « de caractère professionnelle ou commerciale est interdite dans les parties communes, sous réserve de ce qui est ci-dessus au paragraphe « enseignes-plaques » ».



Le paragraphe Enseigne-Plaque-Totem est situé page 25 au titre B des conditions de jouissance des parties privatives puisque les enseignes appartiennent à ceux qui les installent.



Il prévoit que les copropriétaires ou occupants pourront apposer une enseigne à la condition expresse de se conformer aux lois, règlement, usages et de ne pas apporter de troubles dans la jouissance des autres lots et ni de porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble avec l'accord préalable du syndic quant au modèle et à l'endroit.



Il est précisé que dans tous les cas, qu'il s'agisse de plaques ou enseignes, leurs modèle et installation seront soumis à l'accord préalable du syndic, et en tant que de besoin de l'approbation des autorités compétentes.



Il est encore mentionné qu'une signalétique sera réservée aux occupants du rez-de-chaussée de chacun des bâtiments : il est autorisé d'apposer une signalétique sur les vitrines en retrait des lots sis au rez-de-chaussée numéros 84, 85, 92 et 93 d'une surface maximale de 3 m² d'un seul tenant, sous réserve de l'approbation de l'assemblée générale des copropriétaires, et de l'obtention des autorisations administratives devenues définitives nécessaires émanant notamment de la [Localité 10] métropole Océane, de BMA ou de la ville de [Localité 10].



Il est stipulé qu'au jour de la rédaction du règlement, le plan local d'urbanisme de [Localité 10] Métropole Océane prévoyait que les enseignes devaient être parfaitement intégrées et composées avec le plan de façade, aucun débordement d'enseigne en acrotère ou faîtage n'étant admis.



Alors que les bureaux du crédit Mutuel de Bretagne sont situés aux premier et deuxième étages, l'enseigne de la banque a été apposée sous le niveau des fenêtres du premier étage au-dessus de l'agence Axa, l'architecte des bâtiments de France ayant refusé qu'elle soit installée au-dessus des fenêtres sur cet immeuble implanté en secteur protégé.





I.Sur la demande d'annulation de la résolution n°2 de l'assemblée générale du 8 janvier 2019



L'assemblée générale a validé rétroactivement la signalétique commerciale du CMB, locataire de la SCI Ibis Rouge occupant les premier et deuxième étages du bâtiment B.



A. Sur la violation du règlement de copropriété



1. Sur l'apposition en façade partie commune



Il s'évince de la combinaison des dispositions du règlement rappelées plus haut, la possibilité pour un copropriétaire d'apposer une enseigne sur la façade avec l'accord préalable du syndic quant au modèle et à l'endroit à la condition expresse :

- de se conformer aux lois, règlement, usages,

-de ne pas apporter de troubles dans la jouissance des autres lots, 

- de ne pas porter atteinte à l'harmonie de l'immeuble. 



Il n'existe donc pas d'interdiction totale de fixer une enseigne en façade, partie commune, contrairement à ce que soutiennent la SCI Colibris et MM. [U], [R] et [M]. 



Par ailleurs, en validant l'apposition de l'enseigne a posteriori, le syndicat des copropriétaires a levé l'irrégularité prise de l'absence d'autorisation du syndic. Il n'a pas été invoqué par les intimés le non-respect de lois ou usages ni d'atteinte à l'harmonie de l'immeuble. L'allégation du trouble de jouissance sera examinée ci-dessous. 

2. Sur les troubles de jouissance



Le tribunal a retenu que la juxtaposition des signalétiques Axa et Crédit Mutuel de Bretagne entrainait nécessairement une confusion pour les nouveaux clients de la banque qui entrent pas erreur dans les locaux de l'agence Axa, ce qui est justifié par la production d'un registre et des attestations d'employés.



Il est démontré et n'est pas discutable que la société Axa subit des troubles de jouissance en raison des perturbations générées par l'entrée de personnes qui s'enquièrent de l'emplacement de la banque ainsi qu'elle le démontre pas les listes actualisées de clients qui se sont trompés de bureaux.



Toutefois il n'est pas prouvé de lien de causalité entre le lieu d'apposition de l'enseigne de la banque et ce préjudice. En effet le retrait du nom de la banque sur la façade perturbera également les clients du Crédit Mutuel qui solliciteront toujours les employés d'Axa pour demander des renseignements pour y accéder.



La proposition de la SCI Colibris (photomontage sa pièce 5) qui consiste à mettre l'enseigne de la banque à la même hauteur que celle d'Axa ne mettra pas un terme à la confusion.



C'est davantage la disposition des lieux, tant il est rare qu'un établissement bancaire soit installé en étage, et pour partie l'impossibilité de fixer l'enseigne au-dessus des fenêtres qui génère des erreurs.



C'est donc par la mise en place d'une signalétique suffisante autour du bâtiment que les parties pourront renseigner sur le chemin d'accès à chacune des sociétés.



Il suit de là que la violation du règlement de la copropriété n'est pas démontrée.



B. Sur l'abus de majorité



Contrairement à ce qu'affirme la SCI Colibris, c'est à celui qui l'invoque de démontrer l'abus de majorité.



En l'absence de non-respect du règlement, il n'est pas caractérisé une rupture d'égalité entre les copropriétaires.



La SCI Colibris procède par hypothèse lorsqu'elle affirme que Mme [C] n'a pas voté conformément au mandat de la SCI [Localité 10]. Or, la SCI [Localité 10] n'a jamais contesté les résultats et il n'est pas rapporté qu'elle se soit plainte du sens de son vote. La SCI Colibris ne rapporte pas la preuve de l'abus de majorité.



En l'absence de violation du règlement de copropriété et d'abus de majorité, le jugement sera infirmé en ce qu'il a annulé la résolution n°2 de l'assemblée générale extraordinaire du 8 janvier 2019 et condamné la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] à déposer sa signalétique sous astreinte.





II. Sur la demande d'annulation de la résolution n°3 de l'assemblée générale du 24 septembre 2020



Ainsi que l'a retenu le tribunal, le règlement de copropriété prévoit la possibilité d'apposer une signalétique sur chaque vitrine et non une seule par lot, ce qu'il ne précise pas. 



Le constat d'huissier du 14 octobre 2022 démontre que le format des vitrophanies Axa est conforme aux superficies maximales imposées par le règlement de copropriété.



Il résulte des nombreuses photographies produites par les parties que le logo Axa est d'un seul tenant. 



Selon le règlement de copropriété, une vitrophanie peut être lue par transparence. Les conditions définies par ce document ne s'appliquent donc pas pour les bandeaux rouges qui ne comportent pas d'écriture et ont pour fonction de procurer de l'intimité aux personnes qui travaillent.



Il n'est ainsi relevé aucune irrégularité de la vitrophanie de l'agence Axa. Le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°3 du 24 septembre 2020.





III. Sur la demande de dommages et intérêts



MM. [U], [R] et [M] demandent que l'indemnité de 1 000 euros qui leur a été octroyée au titre de leur préjudice de jouissance soit portée à 5 000 euros.



Le sens de l'arrêt conduit à les débouter de leur demande en l'absence de préjudice en lien avec l'apposition de l'enseigne en façade de l'immeuble.





IV. Sur les autres demandes



Les dispositions prononcées par le tribunal au titre des frais irrépétibles et des dépens sont infirmées sauf en ce qu'il a condamné la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros.



Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile à hauteur d'appel.



La SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM, in solidum, d'une part, la SCI Colibris et MM. [U], [R] et [M], d'autre part, se partageront les dépens de première instance et d'appel par moitié.







PAR CES MOTIFS



La cour,



CONFIRME le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté la demande d'annulation de la résolution n°3 et condamné la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1 000 euros,



L'INFIRME pour le surplus,



Statuant à nouveau



Déboute les parties de l'ensemble de leurs demandes,



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile en appel,



Condamne, d'une part, in solidum la SCI Ibis Rouge et la Caisse de Crédit Mutuel de [Localité 10] centre SIAM, et d'autre part la SCI Colibris et MM. [U], [R] et [M] au partage des dépens de première instance et d'appel à hauteur de 50%.







Le Greffier, Le Président,