Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 25 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/09055 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUX4



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 24 Mars 2023 -Juge des contentieux de la protection de BOBIGNY - RG n° 22/00075





APPELANTS 



M. [O] [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/019612 du 18/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



Mme [G] [J] épouse [F]

[Adresse 2]

[Localité 4]



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2023/019626 du 18/07/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)



Représentés par Me Madjemba DJASSAH, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, toque : 179





INTIMEE 



E.P.I.C. EST ENSEMBLE HABITAT, venant aux droits de l'OPH de la ville de [Localité 4], RCS de bobigny sous le n°488 777 160



[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Paul-gabriel CHAUMANET de l'ASSOCIATION CHAUMANET, CALANDRE - EHANNO, CAYLA - DESTREM, avocat au barreau de PARIS, toque : R101





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.















Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL



ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition 



*****

EXPOSÉ DU LITIGE 



Aux termes d'un acte sous seing privé signé le 2 mai 2018, pour une durée initiale de trois ans renouvelable par tacite reconduction, l'Office public de l'Habitat de [Localité 4] (ci-après l'OPH de [Localité 4]) a consenti à M. et Mme [F] un contrat de bail portant sur un local à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 4], moyennant le paiement d'un loyer mensuel en principal de 674,76 euros, outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d'un dépôt de garantie équivalent à un mois de loyer en principal.



Le 26 janvier 2022, le bailleur a fait délivrer à M. et Mme [F] un commandement de payer la somme en principal de 9.647,36 euros arrêtée au terme au 19 janvier 2022 inclus au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au contrat de location.



Par acte du 20 septembre 2022, l'OPH de Bobigny a assigné M. et Mme [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Bobigny, statuant en matière de référés, aux fins de voir :


constater l'acquisition de la clause résolutoire,

ordonner l'expulsion des défendeurs et celle de tous occupants de leur chef des lieux, avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin est,

ordonner à leurs frais, risques et périls le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux dans un garde meuble qu'ils désigneront ou dans tel autre lieu au choix du bailleur et ce, en garantie de toutes sommes qui pourront être dues,

condamner solidairement M. et Mme [F] au paiement :

de la somme provisionnelle de 12.151,61 euros selon décompte arrêté au 23 juin 2022, à valoir sur les loyers, chargés et indemnités d'occupation dus et ce sans intérêt au taux légal du commandement de payer sur la somme de 9.647,36 euros et sur le solde compter de l'assignation,

d'une indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle correspondant au loyer qui aurait été dû si le bail n'avait pas été résilié, charges en sus, jusqu'à parfaite libération des locaux par remise des clés,

de la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens. 


 



Par ordonnance contradictoire du 24 mars 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a :



Au principal,

- renvoyé les parties à se pourvoir ainsi qu'il leur appartiendra et dès à présent, vu l'urgence ;

- admis M. et Mme [F] au bénéfice de l'aide juridictionnelle provisoire ;

- constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 mai 2018 entre l'OPH de [Localité 4] et M. et Mme [F] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 4] sont réunies à la date du 26 mars 2022 ;

- ordonné en conséquence à M. et Mme [F] de libérer et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance ;

- dit qu'à défaut pour M. et Mme [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique ;

- rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433- 1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné solidairement M. et Mme [F] à payer à l'OPH de [Localité 4] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables dûment justifiés au stade de l'exécution, et ce, à compter du 27 mars 2022 jusqu'à la libération effective des lieux ;

- condamné solidairement M. et Mme [F] à verser à l'OPH de [Localité 4] la somme provisionnelle de 17.708,01 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 9 février 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.876,77 euros à compter du 26 janvier 2022, sur la somme de 10.273,75 euros à compter du 20 septembre 2022, et sur le surplus à compter de la présente décision ;

- condamné in solidum M. et Mme [F] à verser à l'OPH de [Localité 4] une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum M. et Mme [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

- rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire. 



Par déclaration du 18 mai 2023, M. et Mme [F] ont interjeté appel de la décision. 



Dans leurs dernières conclusions remises et notifiées le 25 juillet 2023, M. et Mme [F] demandent à la cour, au visa de la loi du 6 juillet 1989 et de la loi du 10 juillet 1991, de : 



- accorder le bénéfice de l'aide juridictionnelle à ceux-ci ;

- infirmer la décision du juge des contentieux de la protection de Bobigny ;

- accorder un délai de paiement à ceux-ci reprenant les termes de l'accord entre les parties ;

- suspendre les effets de la clause résolutoire au paiement de la dette ;

- rejeter toutes les autres demandes de l'OPHLM. 



M. et Mme [F] font valoir que si la clause résolutoire est acquise, ils entendent solliciter la suspension de ses effets. 



A l'appui de leurs demandes de délais, ils détaillent leur revenu et leur situation familiale. Ils précisent que les parties se sont rapprochées et ont trouvé un accord de paiement de 20 euros par mois. Ils rappellent que la suspension des effets des clauses empêche leur expulsion. Ils indiquent avoir saisi le FSL pour permettre l'apurement de la somme restante de 10.000 euros. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 24 août 2023, Est Ensemble Habitat venant aux droits de l'OPH de [Localité 4] demande à cour, au visa des articles 7 et 24 de la loi du 6 juillet 1989 et de l'article 700 du code de procédure civile, de :

- déclarer Est Ensemble Habitat recevable et bien fondé en ses demandes, fins et conclusions ;

- confirmer l'ordonnance de référé du 24 mars 2023 rendue par le juge des contentieux de la protection de Bobigny en ce qu'elle a :


constaté que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 2 mai 2018 entre l'OPH de [Localité 4] et M. et Mme [F] concernant le local à usage d'habitation situé [Adresse 2], à [Localité 4] sont réunies à la date du 26 mars 2022,

ordonné en conséquence à M. et Mme [F] de libérer et de restituer les clés dès la signification de la présente ordonnance,

dit qu'à défaut pour M. et Mme [F] d'avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l'OPH de [Localité 4] pourra, deux mois après la signification d'un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu'à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d'un serrurier et de la force publique,

rappelé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,

condamné solidairement M. et Mme [F] à payer à l'OPH de [Localité 4] une indemnité d'occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables d ment justifiés au stade de l'exécution, et ce, compter du 27 mars 2022 jusqu'à la libération effective des lieux,

condamné solidairement M. et Mme [F] à verser à l'OPH de [Localité 4] la somme provisionnelle de 17.708,01 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 9 février 2023, échéance du mois de janvier 2023 incluse, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 5.876,77 euros à compter du 26 janvier 2022, sur la somme de 10.273,75 euros à compter du 20 septembre 2022, et sur le surplus à compter de la présente décision,

condamné in solidum M. et Mme [F] à verser à l'OPH de [Localité 4] une somme de 50 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

condamné in solidum M. et Mme [F] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer,

rappelé que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire, 


En conséquence,

- débouter M. et Mme [F] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de toute demande de délai ;

En tout état de cause,

- condamner solidairement M. et Mme [F] à verser à Est Ensemble Habitat la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens. 



Il soutient que compte tenu de l'importance de la dette, la suspension des APL a été maintenue. Il fait valoir que les appelants sont de mauvaise foi en ce qu'ils n'ont pas respecté leurs obligations depuis l'origine ; que les conditions d'acquisition de clause résolutoire sont réunies ; que l'expulsion doit être prononcée.



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2023. 



Pour un plus ample exposé des moyens des parties, il est renvoyé à leurs conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



SUR CE, LA COUR



L'établissement public Est Ensemble Habitat justifie de ce qu'il vient aux droits de l'OPH de [Localité 4] par une fusion-absorption, suivant arrêté en date du 3 octobre 2022. 



La demande des époux [F] au titre de l'aide juridictionnelle est sans objet, celle-ci leur a été accordée par décision du 18 juillet 2023.



L'appel porte uniquement sur la question des délais de paiement, avec la suspension des effets de la clause résolutoire qui en résulterait. 



Sur la demande de délais 



Aux termes de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version applicable au litige : « Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l'article 1343-5 s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l'existence d'une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.»



La critique de la première décision par les époux [F] porte sur le fait que des délais, avec suspension des effets de la clause résolutoire, leur ont été refusés. La validité du commandement de payer visant la clause résolutoire délivré le 26 janvier 2022 n'est pas discutée. 



Contrairement à ce qu'ils soutiennent, l'existence d'un accord avec le bailleur pour des délais ne résulte nullement des conclusions de l'intimée. En effet, cette dernière sollicite la confirmation de la décision en ce qu'elle a notamment rejeté la demande de délais. 



Selon décompte du 23 octobre 2023, la dette locative s'élève à la somme de 18.959,42 euros, ce qui représente près de deux ans d'arriérés de loyers et elle a doublé depuis la délivrance du commandement de payer en date du 26 janvier 2022. Le paiement dont ils justifient à hauteur de 600 euros en janvier 2023 (leur pièce 7) a bien été porté sur le décompte du bailleur. 



La situation financière très difficile des époux [F] est incontestable : Mme [F] n'a pas de revenus, M. [F] fait état d'un salaire mensuel de 1158 euros. Le couple a trois jeunes enfants à charge. 



Ils exposent avoir sollicité le fonds de solidarité logement pour permettre l'apurement d'une partie de la dette. Le succès de cette démarche n'est pas assuré et il n'est pas démontré qu'elle leur permettrait de régler l'arriéré locatif. 



En outre, leur dette est ancienne, importante et la lecture du décompte au 23 août 2023 révèle que si, au cours du premier semestre, les versements permettent de ne plus aggraver l'arriéré locatif en payant l'équivalent des loyers courants, les époux [F] ne sont pas en mesure de s'acquitter d'une somme complémentaire.



Enfin, la proposition de payer une mensualité de 20 euros, en plus du loyer courant, ne permet nullement d'apurer la dette dans un délai de 36 mois mais en de nombreuses années et elle ne recueille pas l'accord exprès du bailleur. 

 

Par conséquent, c'est à bon droit que le premier juge a rejeté la demande de délais. 



L'ordonnance déférée sera confirmée. 



Sur les demandes accessoires 



Le sens de la décision conduit à confirmer l'ordonnance déférée s'agissant des dépens et des frais irrépétibles. 



Mme et M. [F] seront condamnés in solidum aux dépens mais l'équité commande de laisser à la charge de l'intimé ses frais irrépétibles. 





PAR CES MOTIFS

 

Statuant dans les limites de la saisine, 



Confirme la décision déférée ; 



Y ajoutant,



Condamne in solidum M. et Mme [F] aux dépens d'appel ; 



Dit qu'ils seront recouvrés conformément aux règles relatives à l'aide juridictionnelle ; 



Rejette la demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE