Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 25 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024



(n° , 6 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08986 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHUS7



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 07 Avril 2023 -Président du TJ de BOBIGNY - RG n° 23/00183





APPELANTE

 

S.C.I. [Localité 4] 28, RCS de Paris sous le n°890 407 307, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



[Adresse 1]

[Localité 3]



Ayant pour avocat postulant Me Benjamin MOISAN de la SELARL BAECHLIN MOISAN Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : L34

Représentée à l'audience par Me Sylvie GOLDGRAB, avocat au barreau de PARIS, toque : P54





INTIMEE



S.A.R.L. ANNY G PARIS, RCS de Bobigny sous le n°812 551 323, agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 2]

[Localité 4]



Représentée par Me Paly TAMEGA, avocat au barreau de PARIS, toque : D0194





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition 



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Suivant acte de bail commercial en date du 7 avril 2021, la SCI [Localité 4] 28 a donné en location à la société Anny G Paris des locaux identifiés par les lots C01, C02 et C03, situés à [Localité 4], [Adresse 2].



Par acte du 13 janvier 2023, la SCI [Localité 4] 28 a assigné la société Anny G Paris devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, aux fins de voir :




faire constater la résolution du bail par l'effet d'une clause résolutoire la suite du défaut de paiement des loyers,

obtenir son expulsion, et la séquestration des meubles, hors des lots C01 et C02, le lot n°C03 ayant été restitué conformément à un avenant au contrat signé par les parties le 27 octobre 2022, emportant une réduction du montant du loyer mensuel de 6.500 euros à 5.000 euros,

qu'elle soit condamnée à lui payer une provision de 27.468 euros à valoir sur loyers impayés jusqu'au mois de janvier 2023 inclus, outre une indemnité mensuelle d'occupation de 5.000 euros,

qu'elle soit condamnée à lui verser une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer.




La société Anny G Paris a soulevé " l'incompétence " du premier juge à raison de contestations sérieuses et/ou de l'absence de trouble manifestement illicite. Elle alléguait notamment l'existence de problèmes de jouissance des locaux loués depuis son entrée dans les lieux et soutenait que l'avenant dont se prévaut la bailleresse est un faux. 



Par ordonnance contradictoire du 07 avril 2023, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny, a :



- rejeté les demandes de la SCI [Localité 4] 28 ;

- condamné la SCI [Localité 4] 28 à payer à la société Anny G Paris la somme de 1.500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné la SCI [Localité 4] 28 au paiement des dépens ;

- rappelé que la décision est exécutoire par provision. 



Par déclaration du 16 mai 2023, la SCI [Localité 4] 28 a interjeté appel de la décision. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 novembre 2023, la SCI [Localité 4] 28 demande à la cour, de : 



- infirmer l'ordonnance de référé du 7 avril 2023 en toutes ses dispositions ;

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 7 avril 2021 ;

En conséquence,

- ordonner l'expulsion de la société Anny G Paris et celle de tous occupants de son chef dans la huitaine de la signification de l'ordonnance à intervenir des locaux commerciaux situés [Adresse 2], avec l'assistance si besoin est de la force publique et d'un serrurier ;



- juger, en cas de besoin, que si des meubles se trouvaient sur les lieux, ce qui ne semble pas le cas au vu des procès-verbaux de constat, ils seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par le commissaire de justice chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans le délai d'un mois non renouvelable à compter de la signification de l'acte, à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamner la société Anny G Paris à lui régler la somme provisionnelle de 77.000 euros au titre des loyers dus jusqu'au mois de novembre 2023 inclus ;

- fixer, à titre provisionnel à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clefs, l'indemnité d'occupation à la somme de 5.000 euros TTC par mois et condamner la société Anny G Paris à la régler ;

- condamner la société Anny G Paris à lui payer la somme de 2.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner la société Anny G Paris aux entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer. 



La SCI [Localité 4] fait valoir que les causes du commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance de sorte qu'il y avait lieu de déclarer acquise la clause résolutoire du bail ; que les loyers dus s'élevaient à la somme de 32.468 euros et sont à ce jour de 77.000 euros. 



Elle soutient qu'il y avait bien un avenant au bail, versé aux débats ; que la plainte pour faux s'agissant du commandement n'a été déposée qu'au soutien des conclusions contenant des contestations sérieuses ; qu'aucune suite n'a été donnée à cette plainte. 



Elle allègue que ce n'est que 19 mois après son entrée dans les lieux et alors qu'elle ne payait plus ses loyers depuis un an, que sa locataire a adressé une lettre de mise en demeure, deux jours après la délivrance du commandement de payer du 5 décembre 2022. Elle considère qu'aucun des manquements listés dans le procès-verbal ne lui est imputable. 



Elle soutient qu'un commissaire de justice a constaté que les locaux n'étaient visiblement pas occupés ; que la porte avait été laissée ouverte ; qu'il était nécessaire de sécuriser les locaux ; qu'elle a adressé plusieurs lettres recommandées afin que la société Anny G Paris la contacte.

 

Elle considère que l'unique objectif de la locataire est d'occuper les locaux sans payer et fait valoir qu'après les avoir abandonnés, la société Anny G Paris s'y est installée de nouveau, ce qui démontre que les locaux sont exploitables. 



Elle relève qu'aucun loyer n'est réglé depuis bientôt deux ans.

 

Pour un plus ample exposé des moyens de l'appelante, il est renvoyé à ses conclusions susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



Par ordonnance du 10 octobre 2023, le président de la chambre a déclaré irrecevables les conclusions et pièces de la société Anny G Paris, intimée. 



L'ordonnance de clôture est intervenue le 14 novembre 2023.

 

SUR CE, LA COUR,

 

A titre liminaire, il doit être précisé que la société Anny G Paris, intimée dont les conclusions ont été déclarées irrecevables est assimilée à un intimé qui n'a pas conclu, de sorte que l'article 954 du code de procédure civile trouvera à s'appliquer et donc qu'elle est réputée s'approprier les motifs de la décision déférée (Cass. 2e civ., 10 janv. 2019, n° 17-20.018).







Il en résulte également, conformément à l'article 906 du code de procédure civile en son troisième alinéa, que les pièces communiquées et déposées au soutien de conclusions irrecevables sont elles-mêmes irrecevables.



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.



L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.



Il sera rappelé à cet égard :



- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.



En l'espèce, le bailleur a fait délivrer un commandement visant la clause résolutoire le 5 décembre 2022, pour paiement d'une somme de 22 468 euros en principal ; en première instance, il était fait état d'un arriéré au 1er février 2023 pour un montant de 32 468 euros, mensualités de janvier 2023. 



Le premier juge a considéré qu'il existait une contestation sérieuse sur l'exécution par la bailleresse de son obligation de délivrance issue des articles 1719 et 1720 du code civil et l'étendue des désordres ne permettait pas en l'état de déterminer si une part du loyer restait due par le locataire de manière non contestable. 



La société Anny G Paris avait versé une mise en demeure en date du 7 décembre 2022 dénonçant des désordres affectant les lieux loués et en particulier le défaut de mise aux normes de l'installation électrique et la survenance d'inondation au rez-de-chaussée, et demandant à son bailleur d'y remédier. 



Elle avait par ailleurs produit un procès-verbal de constat en date du 11 janvier 2023 et selon l'ordonnance déféré il faisait état : "d'un tableau électrique visiblement très ancien avec des fils électriques non reliés et non protégés" et notant que "au moment de mon passage, une coupure d'électricité intervient et ce pendant une quinzaine de minutes", relevant au rez-de-chaussée "une flaque d'eau très importante dans l'ensemble du local et notamment à proximité du monte-charge" ainsi qu'une odeur "nauséabonde" qui "se dégage dans l'ensemble de l'entrepôt du rez-de-chaussée" et constatant au premier étage "la présence de traces d'infiltration d'eau importantes au sol ainsi que le long des murs". Enfin, l'huissier de justice avait "dans le bureau, à l'issue de la coupure d'électricité, une partie seulement des prises est en état de fonctionnement" et que le chauffage ne fonctionnait plus.



Il doit être constaté au regard de cette chronologie que les doléances du locataire ont immédiatement suivi la délivrance d'un commandement de payer et alors que l'arriéré représentait plusieurs mois d'impayés. Il n'apparaît pas que locataire avait expliqué ses impayés par des désordres affectant les locaux. Selon décompte arrêté à novembre 2023, l'arriéré est de 77.000 euros, soit plus d'une année d'impayés. 





Le bailleur verse le contrat de bail en date du 7 avril 2021 et un avenant en date du 27 octobre 2022 stipulant un loyer mensuel de 5.000 euros au lieu de 6.500 euros TTC, au motif de la restitution d'un lot C03, "la société [faisant] face à des difficultés financières". Rien ne vient pas accréditer le fait que cet avenant serait un faux, le bailleur rappelant les allégations de sa locataire à ce titre mais ce point n'a pas été tranché par le premier juge, qui n'a retenu que les désordres. En tout état de cause, s'il n'y avait pas lieu de tenir compte de cet avenant, l'arriéré locatif serait bien supérieur. 



Le décompte annexé au commandement vise un loyer mensuel de 5.000 euros, même si le lot C03 est encore mentionné. 



S'agissant du trouble de jouissance invoqué par le locataire, la SCI [Localité 4] 28 verse un procès-verbal de constat en date du 24 avril 2023 et illustré de photographies. Me [J], commissaire de justice, s'est rendu dans les locaux C01, en présence notamment d'un électricien (société Isi-net). Il expose que les locaux ne sont manifestement pas occupés car les autres locataires laissent voir par leur fenêtre un éclairage électrique. Il indique avoir ouvert le coffret électrique, le compte est manifestement sous tension. A l'arrière du bâtiment, les moteurs de froid de la chambre de conservation sont apparemment neufs et raccordés. 



Dans un second constat en date du 3 mai 2023, le commissaire de justice est entré dans le local C01, la porte étant ouverte. Il a constaté que les locaux étaient totalement vides et inoccupés, que la boîte à lettre était pleine et un voisin lui a déclaré que les lieux n'étaient plus exploités depuis des semaines. Le commissaire de justice a requis du bailleur la fermeture des lieux et de tenir les clés à la disposition du locataire. 



Le bailleur justifie de trois lettres recommandées adressées à son locataire pour lui signifier que les installations étaient en parfait état de fonctionnement le 24 avril 2023, puis l'informant de la nécessaire sécurisation des lieux afin d'éviter une intrusion. 



Il ressort d'un nouveau procès-verbal de constat des 3 et 9 novembre 2023 que les lieux sont de nouveau occupés et ne présentent aucune trace de dégâts des eaux.



Il résulte de l'ensemble de ces éléments que la preuve de désordres de nature à justifier l'existence d'une exception d'inexécution et à constituer une contestation sérieuse de nature à faire échec aux effets de la clause résolutoire n'est pas rapportée.



La décision sera donc infirmée en ce qu'elle a rejeté les demandes de la SCI [Localité 4] 28. 



La preuve de paiements qui viendraient en déduction de la somme réclamée au titre de l'arriéré de charges n'est pas rapportée. 



Le commandement de payer détaille le montant de la créance, à savoir une somme de 22.468 euros à titre principal, terme de décembre 2022 inclus. 



Les causes de ce commandement n'ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.



Dès lors, la clause résolutoire est acquise et le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit ; l'expulsion de la société Anna G Paris et de tout occupant de son chef doit donc être ordonnée en cas de non restitution volontaire des lieux dans les 15 jours de la signification de la présente décision.



L'indemnité d'occupation due par la société Anna G Paris depuis l'acquisition de la clause résolutoire et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer contractuel, outre les charges, taxes et accessoires.



S'agissant du paiement, par provision, de l'arriéré locatif, il convient de rappeler qu'une demande en paiement de provision au titre d'une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l'existence d'une urgence.



Au vu du décompte produit par la SCI [Localité 4] 28, l'obligation de la société Anna G Paris au titre des loyers, charges, taxes, accessoires et indemnités d'occupation au 1er novembre 2023 n'est pas sérieusement contestable à hauteur de 77.000 euros, somme au paiement de laquelle il convient de condamner la société à titre provisionnel. 



Le sens de la présente décision conduit à infirmer les dispositions de la décision déférée au titre de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens. 



La société Anna G Paris sera condamnée aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du commandement et à payer la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS 



Infirme la décision déférée en ses dispositions soumises à la cour ; 



Statuant de nouveau et y ajoutant, 



Constate l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 6 janvier 2023 ; 



Ordonne, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente décision, l'expulsion de la société Anna G Paris et de tout occupant de son chef des lieux situés à [Localité 4] (93) [Adresse 2] lots C01 et C02 - rez-de-chaussée 1er étage, avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 



Dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l'expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l'exécution, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;



Fixe à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Anna G Paris, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ; 



Condamne par provision la société Anna G Paris à payer à la SCI [Localité 4] 28 la somme de 77.000 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation arriérés au 1er novembre 2023, (novembre 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ; 



Condamne la société Anny G Paris à payer à la SCI [Localité 4] 28 la somme de 2.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Condamne la société Anny G Paris aux dépens de première instance et d'appel, comprenant le coût du commandement de payer du 5 décembre 2022.



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE