Cour d'Appel · Pôle 1 - Chambre 2 — 25 janvier 2024

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS





COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 1 - Chambre 2



ARRÊT DU 25 JANVIER 2024



(n° , 7 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 23/08741 - N° Portalis 35L7-V-B7H-CHTXY



Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 26 Avril 2023 -TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de Meaux - RG n° 23/00219





APPELANTE 



S.A.R.L. ACCELIS GESTION, RCS de Meaux sous le n°450 943 774, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège 



[Adresse 1]

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée par Me Gwenaël SAINTILAN de la SELARL GWENAEL SAINTILAN AVOCAT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1545, présent à l'audience







INTIME 



M. [C] [H]



Chez Mme [R] [H]

[Adresse 2]

[Localité 4]



Ayant pour avocat postulant Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020

Représenté à l'audience par Me Alexandre SALVIGNOL,avocat au barreau de Montpellier





COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 804, 805 et 905 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 06 Décembre 2023, en audience publique, les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Laurent NAJEM, Conseiller, chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre,

Michèle CHOPIN, Conseillère, 

Laurent NAJEM, Conseiller, 



Qui en ont délibéré,



Greffier, lors des débats : Saveria MAUREL





ARRÊT :



- CONTRADICTOIRE

- rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Marie-Hélène MASSERON, Présidente de chambre et par Saveria MAUREL, Greffière, présente lors de la mise à disposition 



*****

EXPOSÉ DU LITIGE



Par contrat en date du 26 avril 2007, M. [H] a donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Accelis gestion des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant un lover annuel de 5.266,31 euros, hors charges et hors taxes, payable trimestriellement à terme échu, ainsi que le mobilier garnissant les lieux.



Des loyers étant demeurés impayés, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail, par commissaire de justice en date du 27 décembre 2022, pour une somme de 9.773,16 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté à la date de l'acte.



Par acte du 16 février 2023, M. [H] a fait assigner la société Accelis gestion devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Meaux aux fins de, notamment :

- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail le 27 janvier 2023 ; 

- ordonner l'expulsion de la société à responsabilité limitée Accelis gestion et celle de tous occupants de son chef des lieux loués avec le concours de la force publique si besoin est ; 

- condamner la société Accelis gestion à lui payer la somme provisionnelle de 8.675,05 euros au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 janvier 2023 ; 

- condamner la société Accelis gestion à lui payer une indemnité d'occupation provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges jusqu'à la libération des locaux qui se matérialisera par la remise des clés ou l'expulsion du défendeur ; 

- condamner le société Accelis gestion à lui payer la somme de 2.500 euros à titre de dommages et intérêts ;

- condamner la société Accelis gestion à lui payer la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.



Par ordonnance contradictoire du 26 avril 2023, le juge des référés du tribunal de judiciaire de Meaux, a : 



- constaté l'acquisition de le clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 janvier 2023 ;

- ordonné, à défaut de restitution volontaire des lieux dans les quinze jours de la signification de la présente ordonnance, l'expulsion de la société Accelis gestion et de tout occupant de son chef des lieux situés [Adresse 1] à [Localité 3] avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d'un serrurier ; 

- dit, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et qu'à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation à la personne expulsée d'avoir à les retirer dans un délai de deux mois à l'expiration duquel il sera procédé à la mise en vente aux enchères publiques des biens paraissant avoir une valeur marchande, les autres biens étant réputés abandonnés, ce conformément à ce que prévoient les dispositions du code des procédures civiles d'exécution sur ce point ;

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation due par la société Accelis gestion, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

- condamné par provision la société Accelis gestion à payer à M. [H] la somme de 8.675,05 euros au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 30 janvier 2023 ;

- condamné la société Accelis gestion aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2022 ;

- condamné la société Accelis gestion à payer à M. [H] la somme de 1.200 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;

- rejeté les autres demandes des parties ;

- rappelé que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.



Par déclaration du 12 mai 2023, la société Accelis gestion a relevé appel de cette décision. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 14 novembre 2023, la société Accelis gestion demande à la cour de : 



- recevoir la société Accelis gestion en toutes ses demandes ; 

- réformer la décision du tribunal judiciaire de Meaux du 26 avril 2023 (RG 23/00219) en toutes ses dispositions ; 

En conséquence et statuant de nouveau :

- rejeter l'ensemble des demandes de M. [H] ; 

- dire que l'arriéré locatif dû par la société Accelis gestion à M. [H] a été entièrement réglé ; 

- suspendre les effets de la clause résolutoire prévue au bail commercial ; 

- condamner M. [H] à payer à la société Accelis gestion la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. [H] aux entiers dépens, de première instance et d'appel.



Elle soutient que le premier juge a violé les dispositions de l'article 1343-5 du code civil ; qu'elle n'a imposé aucune condition à M. [H] pour le règlement de sa dette puisqu'elle a elle-même des contraintes qui ne lui permettent pas de payer dans les moments où elle le souhaite ; que M. [H] n'a pas démontré de difficultés financières l'empêchant de s'opposer à un délai de 8 mois. 



Elle allègue que le montant de la condamnation est supérieur à la somme qu'elle devait ; qu'elle produit un nouvel état de compte certifié par un expert-comptable ; que la taxe foncière, taxe de parking et assurance incombent au bailleur. 



Elle considère que le bailleur ne peut réclamer des sommes antérieures au 16 février 2018, compte tenu de la prescription quinquennale mais précise qu'elle n'a pas soulevé de prescription, preuve de sa bonne foi. 



Elle soutient que l'arriéré locatif est à ce jour intégralement réglé. 



Elle fait valoir que les demandes afférentes aux loyers visés pour la période de l'article 4 de l'ordonnance n°2020-316 du 25 mars 2020 ne peuvent qu'être rejetées, la clause résolutoire ne pouvant jouer. 



Elle souligne que ses charges sont importantes, le résultat étant négatif et qu'elle est en difficulté financière. Elle rappelle qu'elle est tenue de rembourser le prêt qui lui a été alloué.



Elle relève que M. [H] ne verse aucun élément financier justifiant de sa situation. Elle fait valoir que si les griefs de l'intimé sont les mêmes qu'en première instance, la demande au titre des dommages et intérêts a doublé ; qu'il s'agit d'une demande nouvelle, irrecevable au visa de l'article 564 du code civil ; qu'il n'est pas démontré que les frais bancaires se rattachent à la présente affaire. 



Dans ses dernières conclusions remises et notifiées le 07 novembre 2023, M. [H] demande à la cour de : 



- confirmer l'ordonnance dont appel en ce qu'elle a : 

- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 27 janvier 2023 ;

- ordonné l'expulsion,

- fixé à titre provisionnel l'indemnité d'occupation au montant du loyer ;

- condamné par provision la société Accelis gestion à payer la somme de 8.675,05 euros au titre du solde des loyers ;

- condamné la société Accelis gestion à 1.200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens ;

- la réformer pour le surplus et ce faisant : 

- condamner Accelis gestion à payer à M. [H] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

- débouter la société Accelis gestion de l'intégralité de ses demandes ;

- condamner la société Accelis gestion à la somme de 3.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer du 27 décembre 2022.



M. [H] fait valoir qu'il n'est pas contesté que la société Accelis gestion a cessé de payer ses loyers ; que sa locataire ne bénéficiait pas d'une suspension des loyers en raison de la crise sanitaire, la jurisprudence ayant rejeté l'exception d'inexécution, la force majeure et le fait du prince invoqués par les locataires.



Il soutient qu'au moment du commandement et de l'assignation le solde était bien débiteur, de sorte que la demande de résolution du bail était fondée. Il conteste toute prescription. 



Il allègue que la locataire ne fournit aucun élément financier ; qu'il ressort de la chronologie des faits qu'elle n'est pas de bonne foi ; qu'elle s'est gardée de toute exécution de la décision déférée ; que les premiers juges n'ont en rien violé les dispositions de l'article 1343-5 du code civil. 



Il s'étonne de la demande de délais alors que l'appelante génère un chiffre d'affaires de plusieurs millions d'euros et considère que l'emprunt de deux millions garanti par l'Etat lui permettait de payer sa dette. Il fait valoir que la locataire n'a pas respecté ses engagements depuis 2017 et qu'elle s'est déjà octroyée des délais en ne versant pas les sommes dues.



S'agissant de sa demande de dommages et intérêts, il souligne qu'il a souscrit un crédit pour acquérir le bien, que le non-paiement des loyers l'a mis dans une situation difficile avec des frais bancaires importants. 



Conformément aux dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions des parties susvisées pour un plus ample exposé de leurs prétentions et moyens. 

 

L'ordonnance de clôture a été rendue le 21 novembre 2023. 



SUR CE,



Sur l'acquisition de la clause résolutoire 



L'article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail commercial prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.













L'expulsion d'un locataire commercial devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés du tribunal judiciaire en application des dispositions de l'article 835 du code de procédure civile, dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.



Il sera rappelé à cet égard :

- qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due ;

- qu'il n'appartient pas à la cour, statuant comme juge des référés, de prononcer la nullité d'un commandement de payer, sachant qu'il n'entre pas dans les pouvoirs du magistrat des référés de prononcer une telle nullité ; que le juge des référés ne peut que déterminer si les éventuelles irrégularités, invoquées à l'encontre du commandement, sont susceptibles de constituer un moyen de contestation sérieuse l'empêchant de constater la résolution du bail.



En outre, aux termes des dispositions de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal peut, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, allouer une provision au créancier.



L'article 1343-5 du code civil précise que le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.



Aux termes des dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.



En l'espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en cas notamment de non-paiement des loyers et charges aux termes convenus, qui se trouve acquise un mois après la délivrance d'un commandement de payer visant cette clause et demeuré infructueux.



Un commandement de payer visant cette clause résolutoire a été délivré à la société Accelis gestion le 27 décembre 2022, pour paiement d'une somme de 9.944,75 euros. 



Les ordonnances n° 2020 -306 et 2020 -316 du 25 mars 2020 ont exclu la mise en 'uvre des clauses pénales et des clauses résolutoires pendant l'état d'urgence sanitaire, sans pour autant suspendre l'exigibilité des loyers dus par les preneurs de baux commerciaux, la période dite juridiquement protégée allant du 12 mars 2020 au 23 juin 2020 inclus.



En l'espèce, le commandement de payer a été délivré plus de deux ans après la fin de cette période d'état d'urgence sanitaire de sorte qu'il ne contrevient pas à ces dispositions et cet acte pouvait valablement viser l'ensemble des loyers impayés, y compris ceux de la période en cause.



Dans un courrier en réponse au commandement, la société Accelis gestion n'a pas contesté l'existence d'un arriéré, mais uniquement son quantum, qu'elle limitait à la somme de 7.847,72 euros sollicitant des délais sur 12 mois. 













La société Accelis gestion n'a pas davantage contesté l'existence d'une dette, à hauteur de 5.231,80 euros selon elle, lors de l'audience du 12 avril 2023 devant le premier juge, de sorte que le bailleur était fondé à délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, et à se prévaloir des effets de ladite clause, puisque les causes du commandement n'avaient pas été réglées dans le mois de sa délivrance et à supposer que le commandement aurait visé une somme supérieure à la dette véritable, il restait valable pour la partie des sommes réclamées effectivement dues. 



Aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement ne pouvait être opposée au bailleur en ce que cet acte reprenait le détail des montants réclamés au preneur, contenait un décompte, reproduisait la clause résolutoire, rappelait le délai d'un mois et les dispositions de l'article L.145-17 alinéa 1er du code de commerce notamment. 



La société Accelis gestion fait valoir que l'arriéré locatif a été intégralement réglé. Elle verse en pièce 8 une attestation de son expert-comptable à laquelle sont annexés des extraits du Grand-Livre des tiers. M. [H] verse également un décompte (sa pièce 8) d'où il résulte également que la dette a été soldée, en 2023 par un versement de 5 231,84 euros intervenu le 1er mai 2023 et donc après la décision déférée. 



Il y a lieu, compte tenu de l'évolution du litige, d'infirmer la décision déférée et de rejeter la demande provisionnelle de M. [H] au titre du solde de loyers, charges accessoires et indemnités d'occupation. Si un débat s'est engagé notamment sur les charges, la cour n'est nullement saisie d'une demande de restitution d'un indu.



La société Accelis gestion demande dans le même temps que les demandes de M. [H] soient rejetées, qu'il soit dit que l'arriéré locatif a été réglé et que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, sans même préciser si ces deux dernières demandes, pour conciliables qu'elles soient, sont un subsidiaire d'une demande initiale de rejet. 



La cour observe que si la société Accelis gestion reproche au premier juge de ne pas lui avoir alloué des délais, le dispositif de ses conclusions ne comporte aucune demande de délais, même rétroactifs, alors que la dette a été payée plus d'un mois après la délivrance du commandement visant la clause résolutoire, dès lors acquise. 



La suspension n'est que la conséquence de plein droit de l'octroi de délais, conformément aux dispositions de l'article L.145-41 du code de commerce, en l'espèce, non réclamés. 



En tout état de cause, la société Accelis gestion ne justifie pas de sa situation financière et patrimoniale par des éléments récents, alors qu'une telle preuve lui incombe en premier lieu s'agissant d'une mesure à son seul bénéfice. Le bilan arrêté au 31 décembre 2021 qui fait état d'une perte de 422.144 euros ne permet pas de connaître sa situation financière actuelle, étant relevé que le bilan 2020 fait apparaître un bénéfice de 80.958 euros. Le chiffre d'affaires de la société Accelis gestion est de plusieurs millions d'euros, M. [H] est quant à lui un particulier.



En outre, ce dernier relève qu'en annexe du bilan de 2021 de la société appelante figure un emprunt PGE pour un montant de 2.000.000 euros. Une telle somme aurait dû lui permettre de faire face aux conséquences de la crise sanitaire et de payer son bailleur. L'utilisation des fonds résultant de ce prêt n'est pas au demeurant documentée. 



La cour dès lors ne peut que confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a constaté l'acquisition de la clause résolutoire, ordonné l'expulsion et ses conséquences, fixé l'indemnité d'occupation à titre provisionnel.



La décision sera confirmée également en ce qu'elle a rejeté la demande de délais, non justifiée. 







Sur les dommages et intérêts 



M. [H] réclame une somme de 5.000 euros à titre des dommages et intérêts. Il expose qu'il a souscrit un crédit pour acquérir le bien en cause et que le non-paiement des loyers l'a placé dans une situation difficile. 



Cette demande n'est pas nouvelle contrairement à ce que soutient la société Accelis gestion, seul son quantum l'est.



M. [H] justifie de frais bancaires pour un montant d'environ 1.300 euros. 



Cependant, le lien de causalité entre ces frais et le défaut de paiement des loyers n'est pas démontré avec l'évidence requise en référé, alors même que ni les autres charges, ni les revenus de M. [H] ne sont étayés. 



La décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a rejeté la demande de dommages et intérêts. 



Sur les demandes accessoires 



Le sens de la présente décision conduit à confirmer l'ordonnance de référé s'agissant de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, la société Accelis gestion ne contestait pas l'existence d'un arriéré locatif et aucune contestation sérieuse ne s'opposait au constat de l'acquisition de la clause résolutoire, la demande du bailleur était fondée en son principe. 



A hauteur d'appel, la société Accelis gestion sera condamnée aux dépens mais l'équité commande de laisser à la charge de chacune des parties ses frais irrépétibles. 



PAR CES MOTIFS



Confirme la décision déférée, sauf en ce qui concerne la condamnation provisionnelle au titre du solde des loyers, charges, accessoires et indemnités d'occupation dus au 30 janvier 2023, réglée depuis ; 



Statuant du chef infirmé et y ajoutant,



Déboute M. [H] de sa demande provisionnelle au titre de l'arriéré locatif ; 



Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts ; 



Condamne la société Accelis gestion aux dépens d'appel ; 



Rejette les demandes au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



Rejette le surplus des demandes. 



 LA GREFFIERE LA PRESIDENTE