Cour d'Appel · Pôle 5 - Chambre 3 — 25 janvier 2024

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS







COUR D'APPEL DE PARIS



Pôle 5 - Chambre 3



ARRET DU 25 JANVIER 2024



(n° , 18 pages)



Numéro d'inscription au répertoire général : 19/17166 - N° Portalis 35L7-V-B7D-CATUV



Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 juin 2019 -Tribunal de grande instance de Bobigny (chambre 5, section 3) RG n° 16/08312





APPELANTE

 

SCI BPA [Localité 6]

Immatriculée au R.C.S. de Bobigny sous le n° 438 864 738 

Agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 2]

[Localité 5]



Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP CAROLINE REGNIER AUBERT - BRUNO REGNIER, AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de Paris, toque : L0050

Assistée de Me Nathalie MAYA-AVRIL de la SELARL BRETON-MAYA, avocat au barreau de Paris, toque : L239





INTIMEE



SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE-DCF

Immatriculée au R.C.S. de Saint-Etienne sous le n° 428 268 023

Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 3]



Représentée et assistée de Me Fabien BODIN de la SELARL Ideo société d'avocats, avocat au barreau de Paris, toque : T10







COMPOSITION DE LA COUR :



En application des dispositions des articles 805 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 novembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Sandra Leroy, conseillère, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, entendu en son rapport, composée de :

Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre

Mme Sandra Leroy, conseillère

Mme Emmanuelle Lebée, magistrate honoraire exerçant des fonctions juridictionnelles,



Greffier, lors des débats : Mme Sandrine Stassi-Buscqua





ARRET :



- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Mme Nathalie Recoules, présidente de chambre, et par Mme Sandrine Stassi-Buscqua, greffière, présente lors de la mise à disposition.







FAITS ET PROCÉDURE



Suivant acte sous seing privé du 15 juin 2004, la SCI BPA [Localité 6] a donné à bail commercial à la SAS Distribution Casino France un magasin d'une surface de 244 m² et une réserve d'une surface de 47 m² ainsi que deux appartements de type F2 d'une surface d'environ 58 m2 dépendant d'un immeuble sis [Adresse 4], à usage de « commerce d'alimentation générale et autres activités annexes » et d'habitation, et pour une durée de neuf années, avec effet à compter du 1er avril 2004. Le loyer de base annuel en principal est fixé à la somme de 33.900 euros. 



Il est prévu au contrat, s'agissant des obligations générales respectives des parties, que le preneur est tenu d'entretenir les lieux et de les restituer en bon état de réparation et d'entretien, y compris les réparations prévues à l'article 606 du code civil qui seront refacturées à la société preneuse au prorata des surfaces occupées par celle-ci. Il est en outre indiqué que la preneuse ne pourra faire aucun changement de distribution, démolition ou percement sans autorisation écrite de la bailleresse, et qu'en cas d'autorisation, les travaux susceptibles d'avoir une incidence sur le gros 'uvre ou la solidité du bâtiment devront être faits sous le contrôle de l'architecte de la bailleresse et aux frais de la preneuse, en ce compris les honoraires de l'architecte. Il est par ailleurs prévu des dispositions spécifiques concernant la réalisation de travaux au niveau de la toiture, de la charpente et des poteaux la soutenant, dans la suite d'un avis sur l'état de la toiture et sur la solidité de la charpente bois existante commandé le 13 avril 2004 par la société Distribution Casino France à la société Socotec France devenue Socotec construction SAS. Il est indiqué, dans 'les charges et conditions' que :

-' le bailleur supportera à ses frais les travaux de réfection d'étanchéité (changement de l'intégralité de la couverture en bac acier) tels que prévus dans le devis de la SMAC Acieroid pour un montant total HT de 42.831,79 euros (devis annexé au bail)',

- 'le preneur supportera à ses frais les travaux de changement de l'ensemble des poteaux de bois existants qui soutiennent la charpente par des poteaux métalliques de type IPN avec reprise des fondations des poteaux en béton armé',

- 'le bailleur limitera son financement au devis initialement proposé sans qu'il puisse lui être réclamé aucun complément de prix',

- 'le preneur déclare avoir d'ores et déjà pris toutes dispositions pour s'assurer de la conformité des travaux envisagés avec les normes en vigueur notamment en matière de construction et de sécurité. Outre le remplacement des poteaux existants, il prendra à sa charge tout dépassement du prix concernant la réfection de l'étanchéité (changement de l'intégralité de la couverture en bac acier) et ce pour quelque cause que ce soit, y compris s'il s'agit de la reprise de la charpente bois pour permettre de fixer les bacs',

- 'les travaux seront menés par le preneur sous le contrôle technique du preneur et vérifiés, s'il le souhaite, par l'architecte du bailleur'.

Il est par ailleurs indiqué au 3° des 'charges et conditions' que les locaux loués résultant de la séparation d'un local commercial plus vaste, le preneur prendra à sa charge l'intégralité des frais résultant de cette séparation, ainsi que l'ensemble des travaux qui résulteront de la réunion des deux appartements devant servir de logement au gérant.



Dans le cadre des travaux concernant la couverture, la SCI BPA [Localité 6], par courrier du 30 septembre 2004 adressé à la société SMAC Acieroid, lui a indiqué qu'elle lui confirmait son accord concernant son devis pour un montant de 42.831,79 € HT pour la réfection complète de la toiture en bac acier, qu'elle lui adressait un acompte et qu'elle lui confirmait que le changement de toiture devrait se faire sur une charpente conforme à la législation en vigueur et sur des chandelles métalliques (IPE). 



Dans le cadre des travaux concernant les poteaux, la SAS Distribution Casino France a désigné l'EURL Organi'tech comme maître d'oeuvre, selon bon de commande du 25 septembre 2004, et la Socotec construction SAS comme chargée de la mission de contrôle technique des lots L (solidité des ouvrages et éléments d'équipements indissociables) et LE (solidité des existants) selon bon de commande du 18 octobre 2004.



Lors de l'exécution des travaux, la société Socotec construction a émis des avis favorables sur le plan de fondation dressé par le cabinet IDS ainsi que sur le dimensionnement de la charpente en bois. 



L'architecte de la bailleresse, la société Marco Polo, a cependant émis des réserves sur la réalisation de ces derniers dans deux courriers des 11 novembre 2004 et 18 janvier 2005. 



Les travaux pour lesquels la SAS Distribution Casino France se présente comme maître d'ouvrage sont réceptionnés sans réserve le 19 janvier 2005, à l'exception du lot froid, étant précisé qu'ils concernent l'aménagement de la supérette dans son entier, en ce compris ceux concernant la charpente et les poteaux.



Dans son rapport final de contrôle technique du 28 janvier 2005, la société Socotec construction SAS, après avoir rappelé que les parties du bâtiment non concernées par les travaux engagés par la SAS Distribution Casino France sont exclues de sa mission, a confirmé que la charpente avait été renforcée pour reprendre les charges complémentaires rapportées par le complexe d'étanchéité. 



Par courrier du 1er décembre 2005, la SCI BPA [Localité 6] a mis en demeure la société preneuse de réaliser certains travaux complémentaires recommandés par la société Marco Polo, notamment la pose de poteaux supplémentaires et le comblement de vides au niveau des maçonneries. Par courrier en réponse du 05 janvier 2006, la SAS Distribution Casino France a indiqué avoir effectué la plupart des travaux sollicités mais que la pose de poteaux supplémentaires ne s'imposait pas. Par courrier du 14 décembre 2011, après avoir été informée d'une visite de sécurité des services municipaux au cours de laquelle étaient relevées des fissures sur les façades de l'immeuble pouvant s'avérer dangereuses, la SCI BPA [Localité 6] a rappelé l'existence des fissures, notamment sur le mur de séparation entre les deux commerces, et des fuites en terrasse et dans la toiture nouvelle et a mis en demeure la SAS Distribution Casino France de remettre les lieux en conformité, de mettre en cause la responsabilité décennale des entreprises intervenues à sa demande, d'effectuer les travaux nécessaires dans l'appartement et ses combles détériorés par des travaux non autorisés. Elle a par ailleurs précisé avoir mis en demeure la société SMAC Acieroid d'intervenir pour mettre fin aux problèmes de fuite, et ce dans le cadre de sa responsabilité décennale.



Suite à ces critiques et sollicitations, la SAS Distribution Casino France a désigné la société SA Ingenierie Paris afin de procéder à un rapport de diagnostic sur la partie structurelle du rez-de-chaussée du bâtiment. Dans son rapport du 23 octobre 2014, cette société a indiqué que les désordres constatés sur le bâtiment étaient évolutifs et principalement liés à des tassements différentiels.

 

Par courrier du 17 novembre 2015, la bailleresse a mis en demeure la SAS Distribution Casino France de réaliser les travaux nécessaires, notamment ceux décrits dans les devis produits en février et avril 2015 par la preneuse pour un montant de 281.792,50 € HT.



Suivant acte d'huissier en date du 25 mars 2016, la SAS Distribution Casino France a fait délivrer congé à la SCI BPA [Localité 6]. La remise des clés a été effectuée le 24 février 2017et un état des lieux de sortie a été dressé contradictoirement le même jour selon les parties. 



Suivant exploit d'huissier des 13 et 20 juin 2016, la SCI BPA [Localité 6] a assigné la SAS Distribution Casino France devant le tribunal de grande instance de Bobigny afin, principalement, de voir celle-ci condamner à exécuter les travaux prescrits par la société SA INGENIERIE PARIS tels qu'ils sont présentés dans les devis pour un montant sous réserve d'actualisation de 281.792,50 €.



Suivant exploit d'huissier du 28 et 31 août 2017, la SAS Distribution Casino France a assigné devant le tribunal de grande instance de Bobigny l'EURL Organi-tech et la société Socotec France, devenue la Socotec construction SAS, afin principalement de les voir condamner à payer in solidum à la SCI BPA [Localité 6] les sommes de 12.900 € HT au titre des frais supplémentaires d'étude et de diagnostic et de 281.792 € HT à titre d'indemnisation des travaux préparatoires des désordres constatés sur l'ouvrage. 



Les deux procédures ont été jointes par décision du juge de la mise en état en date du 07 février 2018.



Par un jugement rendu le 25 juin 2019, le tribunal de grande instance de Bobigny a :

- mis hors de cause la société Socotec France et déclaré recevable l'intervention volontaire de la société Socotec construction en ses lieu et place,

- rejeté les exceptions de procédure soulevées par la SAS Distribution Casino France,

- déclaré recevables les demandes présentées par la SCI BPA [Localité 6] à l'encontre de la SAS Distribution Casino France,

- débouté la SCI BPA [Localité 6] et la SAS Distribution Casino France de l'ensemble de leurs demandes,

- condamné la SCI BPA [Localité 6] à verser à la SAS Distribution Casino France la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SAS Distribution Casino France à verser à la SAS Socotec construction et l'EURL Organi'tech la somme de 1.000 € chacune sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamné la SCI BPA [Localité 6] aux dépens, avec autorisation pour Maître Laurence Brosset et Maître Sandrine Draghi-Alonso, avocats, de les recouvrer directement en application de l'article 699 du code de procédure civile ; 

- ordonné l'exécution provisoire de la décision.



Par déclaration en date du 28 août 2019, la SCI BPA [Localité 6] a interjeté appel de ce jugement. 



Par conclusions du 11 juin 2020, la SCI BPA [Localité 6] a saisi le conseiller de la mise en état aux fins de désigner un expert. 



Par ordonnance du 19 octobre 2020, le conseiller de la mise en état a ordonné une expertise et commis pour y procéder M. [R] [U], qui a déposé son rapport le 30 juin 2022. 



L'ordonnance de clôture a été prononcée le 04 octobre 2023. 



Le conseiller de la mise en état a révoqué l'ordonnance de clôture le 08 novembre 2023.



L'ordonnance de clôture a été finalement prononcée le 15 novembre 2023. 



MOYENS ET PRÉTENTIONS



Vu les conclusions déposées le 09 novembre 2023, par lesquelles la SCI BPA [Localité 6], appelante, demande à la Cour de : 



- la déclarer recevable et bien fondée en ses écritures, 

Y faisant droit, 

- débouter la SAS Distribution Casino France de son appel incident et confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a à bon droit débouté la SAS Distribution Casino France de sa fin de non-recevoir, au motif que l'action en responsabilité contractuelle de la SCI BPA [Localité 6] n'était pas prescrite à la date de délivrance de son assignation à l'encontre de la SAS Distribution Casino France par acte d'huissier des 13 et 20 juin 2016, 

- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a : 

' débouté la SCI BPA [Localité 6] de ses demandes tendant à voir condamner la SAS Distribution Casino France :

* à exécuter les travaux prévus par les dossiers d'études de la SAS Ingenierie Paris s'élevant à environ 281.792,50 € H.T., plus réactualisations, 

* à lui verser à titre de dommages et intérêts le montant du préjudice de la perte de ses loyers à compter du 25 février 2017, le montant de la taxe foncière mise à sa charge dans le bail une astreinte de 100 € par jour de retard à compter du 1er octobre 2016, 

* et, à titre subsidiaire, la condamner à lui payer à titre de dommages et intérêts la somme de 281.792,50 € H.T. et la réactualisation de ce montant, les frais de remise en état de l'appartement et, en tout état de cause, la somme de 5.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux dépens, 

' et en ce qu'il a condamné la SCI BPA [Localité 6] à verser à la SAS Distribution Casino France la somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens ;

Statuant à nouveau et y ajoutant de : 

- débouter la SAS Distribution Casino France de toutes ses demandes ;

- dire et juger que la SCI BPA [Localité 6] a respecté son obligation de délivrance en mettant à disposition de la SAS Distribution Casino France un immeuble édifié sur un terrain pouvant supporter des travaux visant à transformer les lieux en moyenne surface d'alimentation générale ;

- dire et juger que la SAS Distribution Casino France est responsable contractuellement de la mauvaise exécution des travaux prévus au bail mis à sa charge aux termes de clauses expresses ;

- dire et juger que la date d'apparition des désordres est le 09 novembre 2011 ; 

- dire et juger que la SAS Distribution Casino France est responsable contractuellement de la survenance des désordres affectant l'immeuble dont l'origine provient de sa mauvaise exécution des travaux mis à sa charge ; 

- dire et juger que l'expert a pu accomplir ses opérations d'expertise en faisant procéder successivement à : 

* la définition des solutions réparatoires soumises au débat contradictoire des parties qui n'ont pas fait l'objet de contestation par aucune d'entre elles ; 

* l'évaluation du coût des travaux réparatoires après émission des devis afférents également soumis à un débat contradictoire 

Subsidiairement : 

- dire et juger que la SAS Distribution Casino France n'a pas restitué les lieux loués en bon état de toutes réparations. 

En tout cas : 

- condamner la SAS Distribution Casino France à payer à la SCI BPA [Localité 6] au titre : 

- des travaux réparatoires, la somme de 204.995,75 € H.T., soit 245.994,90 € TTC, majorée du taux de la TVA en vigueur en fonction de l'évolution de la réglementation concernant la taxe à la valeur ajoutée, au moment des travaux, afin de l'indemniser du montant des travaux réparatoires rendus nécessaires pour mettre un terme aux désordres dont elle s'est rendue responsable consécutivement à ses travaux. 

- des honoraires du maître d''uvre et éventuellement du bureau de contrôle qui devront être missionnés par la SCI BPA [Localité 6] en vue de l'étude et de la réalisation des travaux de réparation des désordres : 

* Honoraires de maîtrise d''uvre de l'opération, sur la base de 9 % à 10 % du montant des travaux, soit 20.499,57 € H.T. (24.599,48 € TTC) 

* Honoraires du bureau de contrôle de l'opération, sur la base de 2 % à 2,50 % du montant des travaux, soit 5.124,89 € H.T. (6.149,86 € TTC) 

* Frais d'une assurance dommage-ouvrage sur la base de 2,50 % du montant des travaux, soit 5.124,89 € H.T. (6.149,86 € TTC) 

* Frais d'un coordonnateur SPS sur la base de 1,50 % du montant des travaux, soit 3.074,93 euros H.T. (3.689,91 € TTC) 

Lesdits montants devant être majorés du taux de la TVA en vigueur en fonction de l'évolution de la réglementation concernant la taxe à la valeur ajoutée, au moment des travaux,

- Des frais avancés par la SCI BPA [Localité 6] à hauteur de 23.505 € H.T., soit 28.206 € TTC, afférents aux sondages et diagnostics déjà réalisés avant et pendant l'expertise pour permettre les opérations d'expertise, ladite somme majorée des intérêts de droit à compter de la date de dépôt du rapport de l'expert avec capitalisation dans les termes de l'article 1343-2 du code civil,

- De dommages intérêts en réparation de son préjudice de loyer du fait de l'impossibilité de relouer les locaux, calculés sur la base du montant équivalent au loyer hors taxes et hors charges réactualisé selon l'indice du coût de la construction applicable au bail (indice de référence du 4ème trimestre 2003 : 1214) , soit 11.441,99 € par trimestre à compter du 1er février 2017, arrêtés au 01/11/2023 et tenant compte de la durée estimée des travaux par l'expert, fixés à la somme de 353.255 € H.T., majorée du taux de la TVA en vigueur, soit 423.906 € TTC,

- de dommages intérêts en réparation de son préjudice de remboursement de la taxe foncière, mis à la charge du preneur aux termes du bail, du fait de l'impossibilité de relouer les locaux tant que les travaux réparatoires n'ont pas été réalisés, équivalent à la taxe foncière à compter du mois d'octobre 2016, arrêtés au 01/11/2023 et tenant compte de la durée estimée des travaux par l'expert, fixés à la somme de 53.644 € H.T., majorée du taux de la TVA en vigueur, soit 64.372,80 € TTC,

- du remboursement de la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et de la somme de 187,73 € au titre des dépens, qui lui ont été versés pour la procédure de première instance en vertu de l'exécution provisoire,

- condamner la SAS Distribution Casino France à payer à la SCI BPA [Localité 6] au titre de l'article 700 du code de procédure civile une somme de 8.000 € pour les frais exposés par elle en première instance,

- condamner la SAS Distribution Casino France à payer à la SCI BPA [Localité 6] la somme de 17.980€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais irrépétibles exposés par elle dans le cadre de sa défense en appel et au cours de l'expertise,

- condamner la SAS Distribution Casino France aux entiers dépens, en ce compris les frais de constats d'huissier de justice pour un montant de 1.200 € H.T. majorés du taux de la TVA en vigueur, ainsi que les frais d'expertise fixés à 13.106,16 € TTC. 



Vu les conclusions déposées le 03 octobre 2023, par lesquelles la SAS Distribution Casino France, intimée, demande à la Cour de : 



Sur la fin de non-recevoir, 

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté la fin de non-recevoir articulée par la SAS Distribution Casino France tirée de la forclusion de l'action engagée par la SCI BPA [Localité 6] tendant à voir engager sa responsabilité contractuelle à raison des travaux exécutés sous sa maîtrise d'ouvrage ; 

Statuant à nouveau : 

- constater la forclusion de l'action engagée par la SCI BPA [Localité 6] ; 

- débouter la SCI BPA [Localité 6] de toutes ses demandes ; 

Sur le fond, 

A titre principal : 

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté la SCI BPA [Localité 6] de l'ensemble de ses demandes ; 

Subsidiairement, si le jugement venait à être infirmé et les demandes de la SCI BPA [Localité 6] accueillies en tout ou partie : 

- limiter le montant des éventuelles condamnations à intervenir à de plus justes proportions, sans que celles-ci ne puissent excéder l'éventuelle part de responsabilité de la société Distribution Casino France, qui sera fixée à 30 % ; 

- constater que les sociétés Organi'tech et Socotec construction ont engagé leur responsabilité fautive dans l'exécution des missions confiées ; 

- condamner in solidum les sociétés Socotec construction et Organi'tech à payer à la SAS Distribution Casino France la somme de 281.792,00 € HT, à titre d'indemnisation des fautes commises correspondant au montant des travaux réparatoires des désordres qui lui sont réclamés ; 

- condamner in solidum les sociétés Socotec et Organi'tech à payer à la SAS Distribution Casino France la somme de 12.900 € HT, au titre des frais supplémentaires d'études et de diagnostic ;

En toute hypothèse, 

- condamner la SCI BPA [Localité 6] et tout succombant à verser à la SAS Distribution Casino France la somme de 8.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ; 

- condamner la SCI BPA [Localité 6] et tout succombant aux entiers dépens.



Par message RPVA adressé aux parties le 22 novembre 2023, la cour relève que si la SAS Distribution Casino France sollicite la condamnation in solidum des sociétés Organi'tech et Socotec à titre de dommages-intérêts et en remboursement de frais supplémentaires d'étude et de diagnostics outre sur le fondement des dispositions de l'art 700 du code de procédure civile (« tout succombant »), elle n'a cependant pas appelé en la cause par une intervention forcée ces deux sociétés, envers qui il n'est nullement justifié de la signification des conclusions de la SAS Distribution Casino France.



Elle a dès lors sollicité des parties leurs observations sur les conséquences juridiques de ces constatations quant à la régularité des demandes de la SAS Distribution Casino France et ce, avant le 07 décembre 2023 à 14h00.



Aucune des parties n'a formulé d'observations dans le délai imparti.





SUR CE,



1) Sur la fin de non recevoir soulevée par la SAS DISTRIBUTION CASINO FRANCE à l'encontre des demandes en indemnisation formulées par la SCI BPA [Localité 6]



Aux termes de l'article 2224 du code civil, les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer.



Aux termes du jugement entrepris, le premier juge a dit que l'action en responsabilité contractuelle de la SCI BPA [Localité 6] à l'encontre de la SAS Distribution Casino France n'était pas prescrite lors de la délivrance de l'assignation introductive d'instance, après avoir considéré que :

- au vu du contrat du 15 juin 2004, et plus précisément des dispositions des 2°et 3°des « charges et conditions », contrairement à ce que soutient la SAS Distribution Casino France, l'obligation relative à la réalisation des travaux an niveau de la charpente et des poteaux n'est pas préalable au contrat et au consentement mais incluse dans l'exécution dudit contrat, dont l'inexécution est susceptible d'entraîner la mise en cause de sa responsabilité contractuelle en application de l'article 1147 ancien du code civil, applicable au litige,

- la SCI BPAVGOURNAY ayant expressément et précisément visé l'ob1igation relative à la réalisation de certains travaux comme fondement de son action, et l'exécution de cette obligation contractuelle ayant été réalisée en une fois et n'ayant pas été amenée à se renouveler, à des termes successifs déterminés ou même irréguliers, il doit dès lors être considéré en application de l'article 2224 du code civil que le point de départ de l'action de la SCI BPA [Localité 6] tendant à voir réparer le préjudice résultant de la mauvaise exécution de cette obligation est le moment où elle a été à même de connaître le dommage en résultant, dans toute son ampleur et ses conséquences, 

- si les simples alertes émises par son architecte alors que les fissures sur les façades n'étaient pas apparues ne peuvent être considérées comme suffisantes pour constituer un élément d'information complet de la SCI BPA [Localité 6], il doit cependant être considéré que son courrier du 14 décembre 2011, révélant sa parfaite connaissance des fissures et le lien qu'elle fait avec des malfaçons dans les travaux effectués en début de bail, constitue le point de départ visé par l'article 2224 du code civil s'agissant de l'action fondée sur la mauvaise exécution des travaux,

- s'agissant de l'action fondée sur l'inexécution de l'obligation de restitution en bon état de réparations, elle s'apprécie au terme du bail notamment au vu de l'état des lieux de sortie lequel aurait en l'espèce été dressé le 24 février 2017.



La SCI BPA [Localité 6] sollicite la confirmation du jugement querellé de ce chef, en faisant valoir que ni le rapport de visite en date du 11 novembre 2004 ni le courrier adressé à la bailleresse par le cabinet Marco Polo le 18 janvier 2005 cités par l'expert ne permettraient d'établir la date d'apparition des désordres allégués.



Or, elle souligne n'avoir été informée pour la première fois que le 09 novembre 2011 de l'apparition de fissures importantes dans les murs de la supérette Spar Casino, par courrier du preneur, et qu'il conviendrait de distinguer l'origine des désordres, qui se trouve dans la mauvaise réalisation de ses travaux par la preneuse, de la date à laquelle la bailleresse a eu connaissance de l'apparition des désordres consécutifs à ces malfaçons.



Or, la bailleresse ne pouvait exercer son droit qu'à partir du moment où elle avait connaissance des faits pouvant lui permettre d'engager la responsabilité contractuelle de la preneuse, soit à compter du 09 novembre 2011, point de départ visé par l'article 2224 du code civil s'agissant de l'action du bailleur fondée sur la mauvaise exécution des travaux, de sorte que l'action en responsabilité contractuelle de la bailleresse n'était pas prescrite à la date de délivrance de son assignation par acte d'huissier des 13 et 20 juin 2016.



La SAS Distribution Casino France sollicite l'infirmation du jugement attaqué de ce chef et que la forclusion de l'action de la SCI BPA [Localité 6] à son encontre soit constatée, en arguant pour l'essentiel que les créances nées d'un contrat relèvent du délai de prescription de droit commun institué par l'article 2224 du code civil, les actions fondées sur ce droit se prescrivant par cinq ans.



Le point de départ du délai de prescription de l'action contractuelle est fixé au jour où l'obligation souscrite est devenue exigible et ne court qu'à compter de la découverte du vice ou du dommage par la victime s'il est établi qu'elle n'en avait pas précédemment connaissance conformément à la jurisprudence.



Or, la SAS Distribution Casino France soutient que l'assignation délivrée le 13 juin 2016 serait frappée par le jeu de la prescription quinquennale dès lors que dès le 1er décembre 2005, la SCI BPA [Localité 6] se serait rendue compte d'une mauvaise exécution des travaux par la SAS Distribution Casino France conformément aux engagements pris dans son courrier du 23 mars 2005 et l'aurait mise en demeure de les exécuter, manquements contractuels que la SAS Distribution Casino France aurait contesté par courrier du 05 janvier 2006, et qu'ainsi, il lui appartenait d'agir dans le délai de cinq ans à compter de cette date, sous peine de forclusion.



Elle ajoute enfin que l'expert judiciaire aurait retenu comme date d'apparition des désordres et, ce faisant, comme date de connaissance des faits, sinon le 11 novembre 2004, le 18 janvier 2005.



Au cas d'espèce, c'est par des motifs dont la pertinence en cause d'appel n'a pas été altérée et que la cour adopte que le premier juge a ainsi statué.



En effet, si par courriers du 11 novembre 2004 et du 18 janvier 2005 le cabinet d'études Marco Polo, architecte mandaté par la SCI BPA [Localité 6], a informé cette dernière de la non-conformité des travaux de charpente bois aux cahiers d'études, dès lors qu'ils avaient fait l'objet d'un remplacement total et non d'une consolidation comme prévu, de la nécessité d'ajouter deux poteaux en bois verticaux pour reprendre la muraille et sur limite mitoyen de propriété afin d'éviter qu'elle se fixe actuellement sur les murs porteurs du voisin et de la non conformité des hauteurs de fabrication des poteaux métalliques ne correspondant pas à la structure des charpentes en bois, conduisant la SCI BPA [Localité 6] à mettre en demeure son locataire par courrier du 1er décembre 2005, il n'en demeure pas moins que par courriers du 23 mars 2005, la SAS Distribution Casino France s'est engagée auprès de la SCI BPA [Localité 6] à rajouter le ou les poteaux nécessaires à la limite de mitoyenneté, et a contesté finalement par courrier 05 janvier 2006 la nécessité de poteaux supplémentaires, et justifié le renforcement de la charpente.



Dès lors, les éléments d'inquiétude soulevés par l'architecte de la SCI BPA [Localité 6] quant à la conformité des travaux réalisés par la SAS Distribution Casino France sur la charpente et les poteaux ne sauraient s'analyser en une information complète de la SCI BPA [Localité 6] quant à une absence de conformité des travaux, alors même que la SAS Distribution Casino France lui a adressé des éléments de nature à lever lesdites inquiétudes.



Ce faisant, il ne saurait être sérieusement soutenu que la SCI BPA [Localité 6] aurait une parfaite connaissance de l'absence de conformité des travaux avant le 9 novembre 2011, date à laquelle la SAS Distribution Casino France l'a informée de l'existence de fissures sur les façades.



En conséquence, la prescription quinquennale n'a commencé à courir qu'à compter du 9 novembre 2011, de sorte qu'en délivrant l'assignation introductive d'instance par acte d'huissier des 13 et 20 juin 2016, l'action en responsabilité de la SCI BPA [Localité 6] à l'encontre de la SAS Distribution Casino France n'était pas atteinte par la prescription.



Le jugement sera donc confirmé de ce chef.



2) Sur la demande de condamnation de la SAS Distribution Casino France à prendre en charge le coût des travaux réparatoires, des honoraires des maîtres d''uvre et du bureau de contrôle et d'assureur dommages ouvrage et des frais avancés 



Aux termes de l'article 1134 du code civil tel qu'applicable au litige dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites et doivent être exécutées de bonne foi.



En application des dispositions de l'article 1147 du code civil tel qu'applicable au litige dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016, le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts, soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part. 



Le créancier peut aussi, en cas d'inexécution, être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur, en vertu de l'article 1144 du code civil, tel qu'applicable au litige dans sa rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016 entrée en vigueur le 1er octobre 2016. 



En vertu des articles 606 et 1719 du code civil, le propriétaire bailleur est tenu des grosses réparations, qui sont celles des gros murs et des voûtes, le rétablissement des poutres et des couvertures entières, celui des digues et des murs de soutènement et de clôture aussi en entier, ainsi que d'une obligation de délivrance à son preneur de la chose louée.



Aux termes du jugement querellé, le premier juge a débouté la SCI BPA [Localité 6] de sa demande tendant à la condamnation de la SAS Distribution Casino France sous astreinte à faire exécuter les travaux prévus par le dossier d'études de la société SA Ingénierie Paris et de sa demande subsidiaire tendant à sa condamnation à lui verser 281.792,50 € HT correspondant au coût estimé des travaux, après avoir considéré que :

- à la lecture des dispositions du 2° de la rubrique « charges et conditions » du contrat de bail du 15 juin 2004, la SAS Distribution Casino France avait l'obligation de réaliser un certain nombre de travaux concernant la charpente et la structure d'une partie des lieux loués, et avait la qualité de maître d'ouvrage pour lesdits travaux, qu'elle devait faire exécuter convenablement dans le respect des règles de l'art, en s'entourant de professionnels compétents au regard des différentes tâches à réaliser,

- s'agissant des travaux de couverture d'étanchéité, la SCI BPA [Localité 6] avait commandé lesdits travaux, les a payées et était en relation contractuelle avec la société SMAC ACIEROID chargée des travaux, et revêtait donc la qualité de maître d'ouvrage de ceux-ci, et non la SAS Distribution Casino France,

- s'agissant des travaux de charpente et de structure mis contractuellement à la charge de la SAS Distribution Casino France, il ressort des pièces versées que cette dernière a réalisé les travaux prévus au bail et s'est entourée pour ce faire de professionnels à même de garantir la qualité desdits travaux, lesquels ont validé la conception des travaux et leur réalisation,

- il ne peut être déduit du courrier de l'architecte du bailleur des 11 novembre 2004 et 18 janvier 2005 que la SAS Distribution Casino France aurait manqué à son obligation contractuelle quant à la bonne réalisation des travaux dès lors que le remplacement total de la charpente a été recommandé par les sociétés Socotec Construction et EURL Organi'tech compte tenu de l'état dégradé de la charpente existante, que les observations de l'architecte quant au vide de maçonnerie ont été mises en 'uvre, ces derniers étant supprimés, que les divers documents sollicités ont été transmis, et que s'agissant de la pose de poteaux supplémentaires, les avis techniques des professionnels spécialement mandatés n'en font pas mention, le maître d''uvre présent lors d'une visite réalisée le 23 décembre 2005 en présence de la SAS Distribution Casino France et de l'architecte de la bailleresse, a confirmé l'inutilité de ces travaux complémentaires,

- il résulte du rapport de la société SA Ingénierie Paris en date du 23 octobre 2014 que si ont pu être constatées des fissures avec des ouvertures importantes au niveau de la dalle, des murs et cloisons, des désordres au niveau de la charpente bois et des assemblages, des traces d'humidité avec infiltrations d'eau en sous face de la dalle, une pente importante du sol au niveau de la zone de stockage, ces désordres ne se limitent pas à la partie des bâtiments où les travaux ont lieu, de sorte qu'ils ont visiblement des causes diverses, dont des malfaçons au niveau de la réalisation des travaux sans plus de précisions quant aux travaux concernés , mais également des problèmes de tassement différentiel dus à des phénomènes climatiques et de constitution des sols, extérieur au comportement de la SAS Distribution Casino France , de sorte qu'il n'est pas établi par la SCI BPA [Localité 6] que les désordres allégués seraient principalement la conséquence d'une mauvaise exécution par la SAS Distribution Casino France de son obligation de réaliser les travaux de charpente de structure conformes aux règles de l'art,

- il ne saurait pas davantage être reproché à la SAS Distribution Casino France de ne pas avoir procédé courant 2015 à la réalisation des travaux préconisés par la SA Ingénierie Paris ou de ne pas avoir mis en cause la responsabilité décennale des entreprises intervenues dans la conception, la réalisation et les contrôles desdits travaux dès lors que le rapport du 23 octobre 2014 ne suffit pas à établir que les désordres seraient imputables à la mauvaise réalisation desdits travaux initiés par la SAS Distribution Casino France, 

- la SCI BPA [Localité 6] ne saurait pas non plus solliciter la mise à la charge de la SAS Distribution Casino France des travaux préconisés par la SA Ingénierie Paris au visa de l'article 606 du code civil, dès lors qu'il apparaît, au vu du diagnostic géothermique et du rapport du 23 octobre 2014 ainsi que d'une note de calcul du 8 novembre 2004 et des devis relatifs aux travaux préconisés dans le rapport sus-cité qui conduisent à démolir une grande partie du bâtiment et à le reconstruire, que les désordres constatés sont notamment dus à la structure initiale de l'immeuble et le sol sur lequel il est construit, qu'il appartenait à la bailleresse de mettre à la disposition de son preneur un immeuble édifié sur un terrain pouvant supporter des travaux visant à transformer les lieux en moyenne surface d'alimentation générale, cette mise à disposition d'un bâtiment conforme à l'usage contractuel envisagé relevant de l'obligation de délivrance de la SCI BPA [Localité 6] prévue à l'article 1719 du code civil, dont elle ne saurait se décharger sous couvert d'un transfert de l'obligation de réaliser les travaux prévus à l'article 606 du code civil,

- au surplus, la SCI BPA [Localité 6] n'établit pas que la SAS Distribution Casino France n'aurait pas restitué les lieux en bon état de réparations locatives ou relevant classiquement de l'article 606 du code civil, faute de communiquer le procès-verbal d'état des lieux de sortie contradictoire qui aurait été dressé le 24 février 2017, ainsi que les photographies ou constatations effectuées dans les locaux après leur restitution, de sorte qu'aucune faute contractuelle de la SAS Distribution Casino France susceptible d'avoir entraîné des désordres relevés par la SCI BPA [Localité 6] n'est caractérisée, y compris dans son rôle de maître d'ouvrage. 



La SCI BPA [Localité 6] sollicite l'infirmation du jugement querellé de ce chef, et la condamnation de la SAS Distribution Casino France à lui verser une somme de 245.994,90 € HT au titre des travaux réparatoires, outre 40.589,11 € au titre des honoraires de maîtrise d'oeuvre et assurance, 28.206 € TTC au titre des frais avancés par elle, en contestant en substance tout manquement à son obligation de délivrance, qui s'apprécierait au moment de la conclusion du contrat en fonction de la destination des locaux conformément à la jurisprudence.



Or, l'obligation de délivrer la chose louée « en bon état de toutes réparations de toute espèces » ne pèserait pas sur le bailleur lorsqu'elle a été expressément exclue tel qu'en l'espèce dès lors qu'il a été expressément stipulé au bail que le preneur prendrait à sa charge des travaux correspondant au projet d'ouverture d'une supérette.



La SCI BPA [Localité 6] souligne que les travaux réalisés ne sont pas conformes au projet initial et aucune étude ni aucun calcul n'a été fait par la preneuse préalablement aux modifications qu'elle a apportées et le bailleur a délivré l'immeuble au preneur pour qu'il y exécute les travaux prévus et y exploite son commerce « en s'assurant de la conformité des travaux envisagés avec les normes en vigueur notamment en matière de construction et de sécurité ».



Or, concernant le gonflement des argiles sur la commune de [Localité 6], le secteur du 7 avenue du Maréchal Joffre se situerait largement dans la zone « aléa faible », excluant l'argument relevant des « phénomènes climatiques et de constitution des sols », la société Erisis relevant que les désordres trouveraient leur origine dans des erreurs de constructions et non dans la structure initiale de l'immeuble et du sol sur lequel il est construit, tel qu'en découle l'interprétation du juge sur les explications techniques des deux entreprises ayant produit un rapport.



Elle ajoute que si la preneuse avait réalisé les travaux lui incombant en respectant les études de structure établies par le bureau d'études et avait fait normalement reposer les poteaux métalliques sur 21 massifs de fondation de dimension 80 x 80 x 80 (80 cm de profondeur, 80 cm de largeur et 80 cm de longueur, plan n° 01 daté du 21/10/2004 pièce n° 20 de l'intimée), les désordres auraient été très négligeables, peu importe la nature du sol, de sorte que la responsabilité de la SAS Distribution Casino France serait parfaitement établie.



Elle relève que la SAS Distribution Casino France aurait également manqué à son obligation d'entretien du local loué pendant la durée du bail, justifiant sa demande de remise en état des lieux conformément aux normes de sécurité.



Elle observe à ce titre que l'immeuble loué n'était pas vétuste lors de la conclusion du bail et qu'aucun vice n'affectait sa structure et qu'il revenait à la preneuse de poursuivre les entreprises fautives et le maître d''uvre tant que les délais de prescription pour agir n'étaient pas expirés.



Or, si l'articulation des facteurs d'imputabilité déterminés par l'expert fixerait a minima la responsabilité de la preneuse à 80 % dans les dégradations constatées, en sa qualité de preneur, demandeur et prescripteur de travaux à réaliser dans les lieux loués, ayant accepté d'en assurer la direction technique et son rôle de maître d''uvre n'étant pas contesté, à la suite des malfaçons dont elle et ses préposés ont été les auteurs, qui ont causé des désordres à l'immeuble loué, la SAS Distribution Casino France serait responsable en tous points et à 100 % des préjudices subis par la bailleresse, sa responsabilité étant pleine et entière en ce qui concerne la survenance des désordres et des dommages subis par l'immeuble consécutivement à la réalisation de ses travaux prévus au bail en vertu de l'article 1147 du code civil, justifiant sa condamnation au titre des travaux réparatoires et des honoraires du maître d''uvre et éventuellement du bureau de contrôle.



La SAS Distribution Casino France sollicite quant à elle à titre principal la confirmation du jugement entrepris ayant débouté la SCI BPA [Localité 6] de l'intégralité de ses demandes indemnitaires et de réalisation de travaux à la charge de la SAS Distribution Casino France, en soutenant pour l'essentiel que l'ensemble des entreprises intervenantes auraient procédé à la réalisation des prestations et travaux convenus contractuellement, correspondant aux travaux mis à la charge de la preneuse par le bail, qui se serait borné à renvoyer aux règles de l'art.



Elle observe que le mode constructif retenu procédait directement de l'identification des difficultés structurelles affectant la charpente existante comme de la configuration des lieux, une fois établis une note de calcul et un plan d'exécution des fondations, dûment validés par le bureau de contrôle, et que l'exécution des travaux mis à sa charge aurait fait l'objet d'un contrôle exigeant, tant de la part du bureau de contrôle désigné à cette fin, que de l'architecte conseil de la bailleresse, dont les observations isolées datées du 19 novembre 2014 seraient contredites par l'ensemble des études et notes de calcul réalisées dans le cadre des travaux litigieux, de sorte qu'aucun manquement de la SAS Distribution Casino France à son obligation contractuelle ne serait caractérisé.



La SAS Distribution Casino France ajoute que l'intégralité des travaux exécutés par les entreprises mandatées par la preneuse aurait fait l'objet d'un rapport final de contrôle technique parfaitement satisfaisant; que ces mêmes travaux ont fait l'objet d'une réception sans réserve, sous le contrôle et l'assistance d'un maître d''uvre qualifié, attestant ainsi de leur parfaite conformité, la bailleresse ne pouvant valablement déduire de la réalisation de l'étude confiée à la société Ingénierie Paris une quelconque reconnaissance implicite de responsabilité de la SAS Distribution Casino France, alors même que celle-ci le conteste formellement.



A ce titre, la SAS Distribution Casino France observe que la zone d'implantation du local commercial, sur le territoire de la commune de [Localité 6]-Sur-Marne, présenterait une fragilité géotechnique certaine identifiée par le rapport Ingsols relevant notamment l'existence de phénomènes naturels ayant conduit à l'adoption de plusieurs arrêtés interministériels de catastrophes naturelles, de sorte que la cause déterminante des désordres serait assurément à rechercher dans ces phénomènes, ce qui serait conforté par l'apparition des premiers désordres en 2011, soit près de six années après l'exécution des travaux, mais quelques mois seulement après le dernier phénomène naturel de forte dessiccation et réhydratation du terrain d'assiette en date du 13 décembre 2011, interdisant ainsi l'établissement d'un lien de causalité entre les travaux litigieux et les désordres observés sur le local.



La SAS Distribution Casino France ajoute que la cause des désordres observés sur le local commercial litigieux ne procèderait que très partiellement des « malfaçons au niveau de la réalisation des travaux », qui ne constituerait que l'une des quatre causes identifiée, la note technique établie par la société Esiris nouvellement produite aux débats apparaissant insuffisante et parcellaire.



La SAS Distribution Casino France souligne que l'expertise judiciaire en considérant que la nature médiocre des sol ne serait à l'origine que de 20 % des désordres observés n'aurait pas tiré les conséquences de ses propres constatations, alors qu'en l'absence d'un tel phénomène géologique, les désordres ne se seraient pas manifestés, de sorte que la responsabilité de la preneuse ne saurait être engagée au-delà d'un taux d'imputabilité de 30 %.



Enfin, la SAS Distribution Casino France argue que la SCI BPA [Localité 6] aurait manqué à son obligation de délivrance, dont elle ne saurait s'exonérer par une clause contractuelle expresse mettant à la charge du preneur la réalisation de travaux rendus nécessaires par les vices affectant l'immeuble.



Or, la cause - ou l'une des causes - principale des désordres affectant le local pris à bail devrait être recherchée dans la nature même du terrain qui présentait une fragilité intrinsèque, et dont le taux d'imputabilité dans les dommages au titre de la qualité géotechnique du terrain d'assiette devrait être évalué à hauteur de 70 % à titre principal.



- Sur la responsabilité



Au cas d'espèce, il est constant qu'aux termes du bail, la SAS Distribution Casino France s'est contractuellement engagée à réaliser des travaux affectant la charpente et la structure d'une partie des lieux loués et avait la qualité de maître d'ouvrage pour lesdits travaux, dont elle devait assurer la réalisation dans le respect des règles de l'art.



Or, s'agissant de ces travaux de charpente et de structure contractuellement mis à la charge de la SAS Distribution Casino France, il résulte de la lecture des pièces versées aux débats, et notamment de la commande d'avis technique du 16 mars 2004, et du rapport d'avis technique du 20 juillet 2004 de Socotec et d'un courrier du 21 juillet 2004 d'Organi'tech que la SAS Distribution Casino France s'est entourée, avant la réalisation des plans et devis pour les travaux prévus, de professionnels de la construction afin de recueillir leurs avis sur l'état de solidité la charpente existante et sa capacité portante, ainsi que la compatibilité de celle-ci avec la couverture envisagée.



De surcroît, la SAS Distribution Casino France a ensuite, une fois les plans établis, mandaté ces deux sociétés pour les travaux dont elle avait la maîtrise d'ouvrage, en qualité de maître d''uvre, dont la mission incluait l'assistance aux opérations de réception et de contrôleur technique pour les lot L et LE concernant spécialement la solidité des ouvrages et équipements indissociables ainsi que des équipements et ouvrages existants, les lots de travaux se rapportant à la charpente, aux fondations et aux poteaux métalliques ayant par ailleurs fait l'objet de divers plans et études avant la réalisation des travaux afin de vérifier les solidité des fondations et charpentes, plans validés par le contrôleur technique qui a émis des avis favorables, la SAS Socotec Construction ayant d'ailleurs, dans son rapport final, confirmé le renforcement de la charpente, et l'ensemble des travaux afférents ayant été réceptionnés sans réserve, avec l'assistance du maître d'oeuvre.



Il s'infère par ailleurs du rapport du 23 octobre 2014 établi par Ingsols, d'une note de calculs en date du 08 novembre 2004 et de devis relatifs aux travaux préconisés du rapport du 23 octobre 2014 établi par Ingsols, qui conduisent à démolir une grande partie du bâtiment et à le reconstruire, que les désordres constatés sont notamment dus à la structure initiale de l'immeuble et au sol sur lequel il est construit, et qu'il appartenait à la bailleresse de mettre à la disposition de la SAS Distribution Casino France un immeuble édifié sur un terrain pouvant supporter les travaux visant à transformer les lieux en moyenne surface d'alimentation générale, conforme à l'usage contractuel envisagé.



Néanmoins, il résulte également de la lecture du rapport d'expertise judiciaire déposé le 30 juin 2022 que l'ensemble des fissurati