Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT 

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/62 













Rôle N° RG 23/02920 - N° Portalis DBVB-V-B7H-BK27P







[Z] [N]





C/



[S] [T]





















Copie exécutoire délivrée 

le :

à :



Me Aurelie BERENGER



Me Aurélie REYMOND 









Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par le Président du Juge des contentieux de la protection de MARSEILLE en date du 05 janvier 2023 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/03571.





APPELANT



Monsieur [Z] [N]

né le 03 novembre 1985 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]



représenté par Me Aurelie BERENGER, du cabinet BERENGER BLANC BURTEZ DOUCEDE, avocat au barreau de MARSEILLE





INTIME



Monsieur [S] [T]

né le 11 novembre 1949 à [Localité 3], ayant élu domicile chez la Société GUIS IMMOBILIER, Administrateur de Biens, dont le siège social est situé [Adresse 2]



représenté par Me Aurélie REYMOND de la SELARL DUPIELET-REYMOND, avocat au barreau de MARSEILLE













*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





L'affaire a été débattue le 05 décembre 2023 en audience publique devant la cour composée de : 





M. Gilles PACAUD, Président

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère rapporteur



qui en ont délibéré.



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 janvier 2024,



Signé par M. Gilles PACAUD, Président et Mme Julie DESHAYE, greffière auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***









EXPOSÉ DU LITIGE :



Par acte sous seing privé en date du 4 octobre 2021, à effet au 6 octobre 2021, M. [S] [T], par l'intermédiaire de son mandataire, la SAS Gus Immobilier, a consenti à M. [Z] [N], un bail à usage d'habitation pour un appartement de type T3, situé [Adresse 5], moyennant le paiement d'un loyer mensuel de 560 euros révisable annuellement, outre 90 euros, à titre de provision pour charges.



Se prévalant que les loyers n'avaient pas été réglés, M. [S] [T] a fait délivrer à M. [Z] [N] un commandement de payer visant la clause résolutoire le 8 février 2022, aux fins d'obtenir le paiement de la somme de 1 318 euros au principal.



Par acte d'huissier en date du 9 mai 2022, M. [S] [T] a fait assigner M. [Z] [N], par devant le juge des contentieux de la protection du pôle de proximité, du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, afin d'obtenir :

- le constat de la résiliation du bail par l'effet de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

- l'expulsion du locataire des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef ;

- la condamnation du locataire au paiement provisionnel de la dette locative à hauteur de 3 252,94 euros, au 30 avril 2022, outre les intérêts à taux légal à compter du commandement de payer ;

- la condamnation du locataire au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 700 euros, outre les charges locatives, jusqu'à parfaite libération des lieux ;

- la condamnation du locataire au paiement de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, incluant le coût du commandement de payer.



Par ordonnance réputée contradictoire en date du 5 janvier 2023, ce magistrat a : 

- constaté la résiliation du bail liant les parties, en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 8 avril 2022 ;

- ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] [N] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, le cas échéant, avec l'assistance de la force publique ou d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- dit que le sort des meubles serait régi par les articles L 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

- condamné M. [N] au paiement de la somme de 5 685,55 euros à titre de provision à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation impayés au 5 juillet 2022, échéance du mois de juillet 2022 incluse, outre les intérêts à taux légal à compter du 8 février 2022, sur la somme de 1 390,98 euros, et à compter de l'ordonnance pour le surplus ; 

- condamné M. [N] au paiement d'une indemnité provisionnelle d'occupation d'un montant mensuel de 560 euros par mois, jusqu'à la complète libération des lieux, matérialisée par la remise des clés ; 

- condamné M. [N] à payer M. [T] la somme de 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné M. [N], aux dépens, incluant le coût du commandement de payer et de l'assignation.



Le juge a considéré comme acquise la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers, en l'absence de comparution du locataire, et a fait droit aux demandes subséquentes en expulsion, paiements provisionnels d'une indemnité d'occupation et de l'arriéré locatif.



Selon déclaration reçue au greffe le 21 février 2023, Monsieur [N] a interjeté appel de cette décision, l'appel portant sur l'ensemble de ses dispositions dûment reprises.



Par dernières conclusions transmises le 13 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, il sollicite de la cour qu'elle réforme l'ordonnance entreprise en ce que les loyers ne sont pas exigibles en raison de l'indécence des lieux, et en ce qu'elle l'a condamné à payer à M. [T] les sommes de :

- 5 685,55 euros à titre provisionnel, arrêtée au 5 juillet 2022, échéance du mois de juillet 2022 incluse ;

- 300 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le coût du commandement de payer et de l'assignation en référé ;

- 2 125,56 euros à titre provisionnel, en remboursement du coût de remplacement de la chaudière et la reprise des désordres affectant les murs et plafonds ;

- 5 000 euros à titre provisionnel, au titre du préjudice de jouissance ;

- 2 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile outre les dépens. 

Il indique avoir restitué les clés le 8 juillet 2022. Il estime que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance et que les loyers réclamés sont inexigibles.

Il fait valoir tout d'abord, que la chaudière n'a pas fonctionné peu de temps après son entrée dans les lieux et qu'il a dû la remplacer à ses frais, en raison de l'inertie de son bailleur. 

Il ajoute avoir rencontré des problèmes de moisissures dans tout l'appartement et relève l'absence de ventilation mécanique dans le bien.

Il conclut à une indécence des lieux loués, à l'inertie du bailleur durant ses 9 mois d'occupation. Il évalue son trouble de jouissance à la somme de 5 000 euros.



Par dernières conclusions transmises le 27 octobre 2023, auxquelles il est renvoyé pour plus ample exposé des prétentions et moyens, M. [T], sollicite de la cour qu'elle confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions, et : 

- déboute M. [N] de l'ensemble des demandes ;

- condamne M. [N] à lui verser la somme de 3 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.







Sur l'indécence du logement, il fait valoir que M. [N] ne démontre pas que la chaudière ne fonctionnait pas, qu'il ne l'a pas alerté sur les désordres et que c'est de sa propre initiative qu'il l'a changée.



Sur la peinture de l'appartement et les moisissures, il fait valoir que c'est de son propre chef que M. [N] a procédé à la remise en peinture, sans l'avoir mis en demeure au préalable et avoir rapporté la preuve d'un désordre, ni avoir accepté les rendez-vous avec les entreprises qu'il avait mandatées.



L'instruction de l'affaire a été close par ordonnance en date du 21 novembre 2023.



MOTIFS DE LA DÉCISION :



Sur l'acquisition de la clause résolutoire et le constat de la résiliation du contrat :



Aux termes des dispositions de l'article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

A cet égard, l'article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer, demeuré infructueux.

En vertu de ces textes, il est possible, dans le cadre d'une procédure en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de location en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en oeuvre conformément aux dispositions d'ordre public de la loi applicable en matière de baux d'habitation.

Aux termes de l'article 7 a de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Enfin, sauf impossibilité d'exercer son droit de jouissance qui s'analyse comme une impossibilité totale d'utiliser les lieux loués, conformément à leur destination, le locataire ne peut opposer l'exception d'inexécution au bailleur qui n'exécute pas correctement ses obligations. 

En l'espèce le contrat de bail comporte à la page 5, article IX, une clause résolutoire qui stipule que le présent contrat sera résilié immédiatement et de plein droit, sans qu'il soit besoin de faire ordonner cette résiliation en justice, si bon semble au bailleur :

- deux mois après un commandement demeuré infructueux, à défaut de paiement aux termes convenus de tout ou partie du loyer et des charges ou en cas de non-versement du dépôt de garantie éventuellement prévu au contrat ;

- un mois après un commandement demeuré infructueux à défaut d'assurance contre les risques locatifs.

Une fois acquis au bailleur le bénéfice de la clause résolutoire, le locataire devra libérer immédiatement les lieux.

Les frais, droits et honoraires des actes de procédure seront répartis entre le débiteur et le créancier conformément à l'article L. 111-8 du code des procédures civiles d'exécution. Il est précisé que le locataire sera tenu de toutes les obligations découlant du présent bail jusqu'à libération effective des lieux sans préjudice des dispositions de l'article 1760 du code civil et ce, nonbstant l'expulsion.

Au cas présent, il n'est pas contesté par M. [N] qu'un commandement de payer visant la clause résolutoire lui a été délivré par acte du 8 février 2022, pour le paiement de la somme principale de 1318 euros au principal, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 2 janvier 2022, terme de janvier 2022 inclu. 

Or il résulte du décompte produit par l'intimé, que cette somme n'a pas été réglée dans les deux mois de cet acte, la dette ayant augmenté pour s'élever à la somme de 3 252,94 euros au 1er avril 2022, terme d'avril 2022 inclu, puis à la somme de 5 685,55 euros au 5 juillet 2022 ainsi que retenu par le premier juge dont la décision n'est pas contestée sur ce point.

Pour contester l'acquisition de la clause résolutoire et expliquer le non-paiement des loyers, l'appelant invoque l'exception d'inexécution soutenant que le bailleur a manqué à son obligation de lui délivrer un logement décent.



Aux termes de l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 n° 89-462 modifié par la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de mettre à disposition un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimal et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

L'article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 dispose que logement doit satisfaire aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1. Il assure le clos et le couvert. Le gros 'uvre du logement et de ses accès est en bon état d'entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d'eau. Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d'eau dans l'habitation. Pour les logements situés dans les départements d'outre-mer, il peut être tenu compte, pour l'appréciation des conditions relatives à la protection contre les infiltrations d'eau, des conditions climatiques spécifiques à ces départements ;

2. Il est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes. Ces dispositions ne sont pas applicables dans les départements situés outre-mer.

3. Les dispositifs de retenue des personnes, dans le logement et ses accès, tels que garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, sont dans un état conforme à leur usage ;

4. La nature et l'état de conservation et d'entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentent pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires ;

5. Les réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et sont en bon état d'usage et de fonctionnement ;

6. Le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements (...).

L'article 20-1 de la loi du 6 juillet 1989 susvisé énonce que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des deux premiers aliénas de l'article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité, sans qu'il soit porté atteinte à la validité du contrat en cours. 

A défaut d'accord entre les parties ou à défaut de réponse du propriétaire dans un délai de deux mois, la commission départementale de conciliation peut être saisie et rendre un avis dans les conditions fixées à l'article 20. 

La saisine de la commission ou la remise de son avis ne constitue pas un préalable à la saisine du juge. 

L'information du bailleur par l'organisme payeur de son obligation de mise en conformité du logement tient lieu de demande de mise en conformité par le locataire. Le juge saisi détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu'à l'exécution de ces travaux.

L'article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière (...) de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant.

Il est constant que, même si le bailleur n'exécute pas ses obligations, le locataire ne peut se prévaloir d'une exception d'inexécution tirée de l'article 1219 du code civil pour suspendre le paiement des loyers, à moins que le logement ne soit inhabitable ou totalement insalubre.



M. [N] est entré dans les lieux le 6 octobre 2021. Il était représenté par son père lors de l'établissement de ce dernier.



Sur la chaudière :



Il est précisé en page 19/40, de l'état des lieux, à la rubrique cuisine, que la chaudière est en état d'usage, non vérifiable. 

Une photographie en noir et blanc de la chaudière existante a été prise en page 21. Il n'en ressort aucun dysfonctionnement visible.



Le contrat de bail, précise en page 2, que le chauffage est individuel électrique par convecteur et que l'eau chaude est produite par un équipement individuel à gaz.



Ainsi M. [N] verse aux débats des échanges de courriels dans lesquels il apparaît sous l'adresse mail 'alg.renov13009". 

Par courriel du 25 octobre 2021, soit quelques jours après son entrée dans les lieux, il demandait à l'agence immobilière en charge de la gestion du bien, la date à laquelle remontait la dernière révision de la chaudière. 

Celle-ci lui répondait, par courriel du 26 octobre 2021, que le contrat d'assurance de la chaudière était à renouveler, l'appartement ayant été vacant depuis le mois de septembre 2020.

Le 26 octobre 2021, M. [N] informait l'agence que la chaudière avait une fuite et qu'Enedis devait venir l'activer le 3 novembre suivant, ajoutant qu'à son avis 'ca ne passerait pas'. Il émettait le souhait que le propriétaire pose un chauffe-eau électrique car la chaudière était assez vétuste.



Or M. [N] informait l'agence par courriel du 23 novembre 2021, qu'il avait pris l'initiative de procéder au remplacement de la chaudière, n'ayant pas d'eau chaude depuis un mois et demi, selon facture de l'entreprise VS rénovation de 1150 euros du 1er décembre 2021 produite aux débats. Hormis le fait qu'il ne paierait pas le loyer pour récupérer ses frais engagés sur la chaudière, il précisait qu'il attendait un geste commercial.



Cependant M. [N] ne rapporte pas la preuve, ni d'avoir préalablement informé le bailleur de l'absence d'eau chaude depuis un mois et demi, ni de l'avoir mis en demeure d'effectuer les travaux nécessaires ou de se voir autoriser à les réaliser. 



Par ailleurs M. [T] verse aux débats un échange de SMS entre le plombier mandaté par l'agence immobilière gestionnaire et M. [N] en date du 19 novembre 2021 dans lequel le plombier indiquait venir pour le chauffe-eau. 

Or M. [N] lui répondait le 23 novembre 2021 qu'il avait déjà procédé à son changement.



Par conséquent M. [N] a, de son propre chef, fait procéder au changement de la chaudière, sans attendre que le plombier mandaté par son bailleur puisse intervenir pour vérifier la chaudière. Il ne démontre pas avoir informé le bailleur de l'existence de désordre relatif à une absence d'eau chaude depuis un mois et demi.

Il ne rapporte pas non plus la preuve que ces prétendus désordres seraient imputables à son bailleur. 

Il sera débouté de sa demande en remboursement des frais relatifs au remplacement de cette dernière, obligation sérieusement contestable.



Sur les moisissures et la peinture :



En ce qui concerne les problèmes de moisissures, aucune mention sur l'état des lieux d'entrée n'apparaît.



M. [N] verse aux débats un courriel du 3 janvier 2022 accompagné de photographies, dans lesquelles il faisait état d'un problème d'humidité et de moisissures.

L'agence lui répondait que logement avait été rénové et qu'il n'était pas normal que le bien soit humide.

M. [N], produit une facture de l'entreprise VS Rénovation du 25 janvier 2022 d'un montant de 975,56 euros relative à une remise en peinture y compris traitement anti-moisissures sur paroi murales et plafonds. 

Par courriel du 31 mai 2022, avant son départ des lieux, il rappelait à l'agence gestionnaire que la moisissure avait envahi l'appartement, qu'il avait dû le traiter et tout faire repeindre et attendait un geste sur les loyers.



Néanmoins, M. [T] justifie avoir procédé à la rénovation du logement avant la mise en location par facture du 16 mars 2021 de la société [Localité 4] Rénovation Habitat pour un montant de 9 000 euros TTC.



Si M. [N] justifie avoir signalé ce désordre, il a également placé le bailleur devant le fait accompli ayant signalé la difficulté le 3 janvier 2022 et réclamer les travaux, dans les jours qui ont suivi, sans attendre que le bailleur puisse disposer du temps nécessaire pour exécuter ses obligations, puisque la facture date du 25 janvier 2022. 

Or l'agence lui avait répondu que l'entreprise en charge des travaux prendrait contact avec lui.

M. [N] n'a donc pas exécuté loyalement le contrat et sera donc déboute de sa demande en remboursement des travaux effectués.



Par conséquent, il ne ressort pas de l'ensemble de ces éléments, une inhabitabilité totale du bien qui justifierait que M. [N] puisse opposer l'exception d'inexécution au bailleur.



C'est dès lors par des motifs pertinents que le premier juge a constaté la résiliation du bail en raison de l'acquisition de la clause résolutoire



 Il conviendra donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail liant les parties, en raison de l'acquisition de la clause résolutoire, au 8 avril 2022, ordonné l'expulsion de Monsieur [Z] [N] des lieux occupés et de toutes personnes s'y trouvant de son chef, le cas échéant, avec l'assistance de la force publique ou d'un serrurier, passé un délai de deux mois suivant la signification d'un commandement d'avoir à quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 412-1 et suivants R. 411-1 et suivants, R. 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution. 



Sur la demande de provision portant sur les loyers, charges et indemnités d'occupation :



Par application de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.



Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Une contestation sérieuse survient lorsque l'un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n'apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.



C'est au moment où la cour statue qu'elle doit apprécier l'existence d'une contestation sérieuse, le litige n'étant pas figé par les positions initiale ou antérieures des parties dans l'articulation de ce moyen. 



Ainsi le paiement des loyers et charges aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire, ce qui résulte tant de l'article 7a de la loi du 6 juillet 1989 que du bail signé entre les parties.



En l'espèce il n'est pas contesté que M. [N] a quitté les lieux au 8 juillet 2022.



Le bailleur verse un décompte de la dette locative actualisé au 2 septembre 2022, faisant état d'une somme de 5 685,55 euros dû, au titre de la dette locative au principal.



Il n'est pas contesté par M. [N].



Par conséquent, il conviendra donc de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle l'a condamné au paiement de la somme provisionnelle de 5 685,55 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation dus, avec intérêt à taux légal à compter du 8 février 2022 sur la somme de 1 390,98 euros et à compter de l'ordonnance.



Par ailleurs, il conviendra de confirmer l'ordonnance du premier juge qui l'a condamné à payer au bailleur la somme de 560 euros à titre de provision sur les indemnités d'occupation impayés, obligation non sérieusement contestable, se substituant aux loyers et charges à compter du 9 avril 2022 jusqu'à son départ effectif des lieux, obligation non sérieusement contestable.



Sur la demande de provision pour préjudice de jouissance :



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

En vertu de l'article 6 de loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n°2000-1208 du 13 décembre 2000, le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

En l'espèce, M. [N] ne pouvait refuser de payer le loyer, faute d'établir une impossibilité totale d'occuper les lieux avant la résiliation du bail.

Cependant, il résulte de ce qui précède que les désordres relatifs à l'humidité et aux moisissures constatées par photographies s'expliquent, non pas par un usage anormal des lieux par le locataire mais par la vétusté ou un défaut du système d'isolation thermique des murs intérieurs du bien, comme l'a indiqué l'agence en charge de la gestion du bien immobilier. 

 En effet, par courriel du 3 janvier 2022, la gestionnaire écrivait à M. [N] 'ce n'est pas normal d'avoir de l'humidité, c'est certainement un problème de choc thermique entre l'extérieur et l'intérieur...j'ai demandé à l'entreprise qui a fait les travaux de prendre contact avec vous'.

Le préjudice de jouissance subi par M. [N] est établi.

Le manquement du bailleur à son obligation de remise d'un logement décent, est donc caractérisé, avec l'évidence requise en référé.

Compte tenu de ces éléments, à savoir la durée du trouble constaté, et l'importance du préjudice, la cour estime pouvoir fixer à 2 000 euros l'indemnité provisionnelle que M. [T] devra verser à M. [N] en réparation du préjudice de jouissance subi.



Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens : 



Il convient de confirmer l'ordonnance déférée en ce qu'elle a condamné M. [N] aux dépens de l'instance, incluant le coût du commandement de payer, la saisine de la CCAPEX , l'assignation en référé et sa notification et l'a condamné à payer à M. [T] la somme de 300 euros, au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



L'équité justifie que chacune des parties conserve la charge de ses propres frais et dépens en cause d'appel.







PAR CES MOTIFS : 



La cour, 



Confirme l'ordonnance entreprise en toutes ses dispositions ; 



Statuant à nouveau et y ajoutant :



Déboute M. [Z] [N] de sa demande de paiement de la somme provisionnelle de 2 125,56 euros en remboursement du coût de remplacement de la chaudière et la reprise des désordres affectant les murs et plafonds ;



Condamne M. [S] [T] à payer à M. [Z] [N] la somme de 2 000 euros à titre de provision, à valoir sur son préjudice de jouissance ;







Laisse à chacune des parties la charge de ses propres dépens ;



Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile.





La greffière Le président