Cour d'Appel · Chambre 1-2 — 25 janvier 2024

COUR D'APPEL D'AIX-EN-PROVENCE

Chambre 1-2



ARRÊT

DU 25 JANVIER 2024



N° 2024/69 













Rôle N° RG 22/16492 - N° Portalis DBVB-V-B7G-BKO5W







[J] [Z]





C/



E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT NICE ET DES ALPES MARITIMES



























Copie exécutoire délivrée 

le :

à : 



Me Sébastien BADIE Me Marina POUSSIN

























Décision déférée à la Cour :



Ordonnance de référé rendue par Monsieur le Président du TJ de NICE en date du 21 Novembre 2022 enregistrée au répertoire général sous le n° 22/01042.





APPELANT



Monsieur [J] [Z]

(bénéficie d'une aide juridictionnelle Partielle numéro 2023/000303 du 10/02/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de AIX-EN-PROVENCE), 

né le 27 Juillet 1978 à [Localité 3] (COMORES)

demeurant [Adresse 2]



représenté par Me Sébastien BADIE de la SCP BADIE, SIMON-THIBAUD, JUSTON, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE, 

et assisté par Me Chahrnaz HECHMATI, avocat au barreau de NICE





INTIMEE



E.P.I.C. COTE D'AZUR HABITAT Office Public de l'Habitat de Nice et des Alpes Maritimes

dont le siège social est [Adresse 1]



représenté par Me Marina POUSSIN, avocat au barreau de NICE substituée par Me Marie-Monique CASTELNAU, avocat au barreau d'AIX-EN-PROVENCE











*-*-*-*-*

COMPOSITION DE LA COUR





En application des dispositions des articles 804 et 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Décembre 2023, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme Angélique NETO, Présidente, chargée du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :



Mme Angélique NETO, Présidente 

Mme Sophie LEYDIER, Conseillère

Mme Florence PERRAUT, Conseillère



Greffier lors des débats : Mme Caroline VAN-HULST.

Les parties ont été avisées que le prononcé de la décision aurait lieu par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024.







ARRÊT



Contradictoire,



Prononcé par mise à disposition au greffe le 25 Janvier 2024,



Signé par Mme Angélique NETO, Présidente et Mme Caroline VAN-HULST, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.



***

EXPOSE DU LITIGE



Aux termes d'un contrat de bail à effet au 5 juillet 2017, l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat de Nice et des Alpes Maritimes a donné à bail à M. [J] [Z] un appartement à usage d'habitation situé résidence [Adresse 4], moyennant un loyer mensuel initial de 251,58 euros, outre 108,29 euros de provisions sur charges. 



Le 3 décembre 2021, l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat a fait signifier à M. [J] [Z] un commandement de payer la somme de 10 405,02 euros en principal au titre d'un arriéré locatif arrêté au 30 novembre 2021, quittancement du mois de novembre 2021 inclus, visant la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail.



Le commandement de payer étant demeuré infructueux, l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat a, par exploit d'huissier du 15 mars 2022, assigné M. [J] [Z] devant le service de proximité du tribunal judiciaire de Nice, statuant en référé, afin d'obtenir la résiliation du bail, son expulsion et sa condamnation à lui verser diverses sommes à titre provisionnel.



Par ordonnance contradictoire du 21 novembre 2022, ce magistrat a :




dit n'y avoir lieu à prononcer la nullité de l'assignation ;

constaté l'acquisition de la clause résolutoire du bail conclu entre les parties à la date du 3 février 2022 ;

ordonné l'expulsion de M. [Z] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,  passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

dit que le sort des meubles serait réglé conformément à l'article L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 4 février 2022 à une somme d'un montant actuel du loyer et des charges ;

condamné M. [Z] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 4 février 2022, et jusqu'à libération effective des lieux ;

condamné M. [Z] à payer, à titre provisionnel, à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat la somme de 12 236,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 31 août 2022, terme d'août 2022 inclus ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

condamné M. [Z] à payer à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

condamné M. [Z] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 décembre 2021 et de l'assignation. 




Par acte transmis au greffe le 12 décembre 2022, M. [J] [Z] a interjeté appel de cette décision en toutes ses dispositions dûment reprises. 



Dans ses dernières conclusions transmises le 9 février 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, il sollicite de la cour qu'elle :




à titre principal, annule l'assignation du 15 mars 2021 et, par suite, l'ordonnance entreprise ;

à titre subsidiaire, réforme l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau qu'elle :

accepte sa demande de délais de paiement sur 36 mois et augmente le montant à 340 euros par mois du fait que des sommes supplémentaires y sont rajoutées ;

rejette la résiliation du bail et ordonne la suspension des effets de la clause résolutoire du bail ;

lui octroie des délais de paiement de 36 mois afin d'apurer le passif locatif ;

déboute l'intimé de ses demandes ; 

en tout état de cause, condamne l'intimé à lui verser la somme de 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

le condamne aux dépens.




Dans ses dernières conclusions transmises 15 novembre 2023, auxquelles il convient de se reporter pour un exposé détaillé des prétentions et moyens soulevés, l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat sollicite de la cour qu'elle :




confirme l'ordonnance entreprise sauf à porter la condamnation provisionnelle de Mr [J] [Z] au titre des arriérés locatifs à la somme de 17 004,33 euros, échéance du mois de septembre 2023 incluse, au titre de l'arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2023 ;

rejette l'appel de M. [J] [Z] ;

le condamne à lui verser la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

la condamne aux dépens d'appel. 




La clôture de l'instruction a été prononcée le 20 novembre 2023. 



MOTIFS DE LA DÉCISION



Sur la nullité de l'assignation et, partant, de l'ordonnance entreprise



En application de l'article 753 du code de procédure civile, lorsque la représentation par avocat n'est pas obligatoire, l'assignation contient, à peine de nullité, outre les mentions prescrites aux articles 54 et 56, les noms, prénoms et adresse de la personne chez qui le demandeur élit domicile en France lorsqu'il réside à l'étranger. Le cas échéant, l'assignation mentionne l'accord du demandeur pour que la procédure se déroule sans audience. L'acte introductif d'instance rappelle en outre les dispositions de l'article 832 et mentionne les conditions dans lesquelles le défendeur peut se faire assister ou représenter, ainsi que, s'il y a lieu, le nom du représentant du demandeur.



L'article 54 du même code énonce que l'assignation contient, à peine de nullité, notamment pour les personnes physiques les nom, prénom, profession, domicile, nationalité, date et lieu de naissance de chacun des demandeurs et pour les personnes morales leur forme, leur dénomination, leur siège social et l'organe qui les représente légalement.



Il résulte de l'article 114 du même code qu'aucun acte de procédure ne peut être déclaré nul pour vice de forme si la nullité n'en est pas expressément prévue par la loi, sauf en ces d'inobservation d'une formalité substantielle ou d'ordre public. La nullité ne peut être prononcée qu'à charge pour l'adversaire qui l'invoque de prouver le grief que lui cause l'irrégularité, même lorsqu'il s'agit d'une formalité substantielle.



En l'espèce, dès lors qu'il résulte de l'assignation du 15 mars 2022 que cette dernière a été délivrée à la demande de l'office public de l'habitat de Nice et des Alpes Maritimes Côte d'Azur de l'Habitat, ayant son siège social [Adresse 1], représentée par son représentant légal, et qu'il est rappelé à M. [Z] qu'il peut soit se présenter personnellement soit se faire assister ou représenter à l'audience du lundi 13 juin 2022 à 9h15 qui se tiendra au tribunal de proximité de Nice, les mentions requises par les dispositions susvisées apparaissent résulter de l'acte introductif d'instance critiqué.



En tout état de cause, même à supposer que des mentions fassent défaut, M. [Z], qui était représenté par un avocat lors de l'audience du 10 octobre 2022, a pu faire valoir ses moyens de défense, de sorte qu'il n'allègue ni ne démontre le moindre grief qui résulterait d'une irrégularité des dispositions susvisées.



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a débouté M. [Z] de sa demande tendant à l'annulation de l'assignation. Dans ces conditions, il sera également débouté de sa demande de voir annuler l'ordonnance entreprise. 



Sur la demande de constatation de la résiliation du bail



Il résulte de l'article 834 du code de procédure civile que, dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend.



L'article 835 du même code dispose que le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.



En application des articles 1728, 1741 du code civil et 15 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a pour obligation principale le paiement du loyer. Un manquement grave et répété à cette obligation justifie la résiliation du contrat ou la délivrance d'un congé pour ce motif à l'initiative du bailleur.

Aux termes de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.



L'article 24 alinéa 1 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour le non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.



En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d'un contrat de bail en application d'une clause résolutoire lorsque celle-ci est mise en 'uvre régulièrement.



En l'espèce, le contrat de bail signé par les parties comporte une clause résolutoire applicable de plein droit en cas de non-paiement des loyers et charges.



C'est ainsi qu'il est stipulé en page 7 du contrat de bail qu'en cas de non-paiement des loyers, charges ou dépôt de garantie régulièrement appelés, le contrat sera résilié de plein droit à l'initiative du bailleur deux mois après un commandement de payer resté sans effet. 



Le commandement de payer du 3 décembre 2021 visant la clause résolutoire porte sur une somme principale de 10 405,02 euros correspondant à des échéances impayées arrêtées au 30 novembre 2021, échéance du mois de novembre incluse. 



M. [Z] ne conteste pas ne pas avoir réglé les causes du commandement dans les deux mois suivant sa signification, la dette locative s'élevant à la somme non contestée de 10 795,25 euros à la date du 3 février 2022, échéance du mois de janvier 2022 incluse. 



Il y a donc lieu de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a constaté la résiliation du bail conclu entre les parties par l'effet de l'acquisition la clause résolutoire insérée dans le bail à la date du 3 février 2022. 



Sur la demande de provision au titre des loyers, charges locatives et indemnités d'occupation impayés



Par application de l'article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

Il appartient au demandeur d'établir l'existence de l'obligation qui fonde sa demande de provision tant en son principe qu'en son montant et la condamnation provisionnelle, que peut prononcer le juge des référés sans excéder ses pouvoirs, n'a d'autre limite que le montant non sérieusement contestable de la créance alléguée.



Au terme de l'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer les loyers et charges récupérables aux termes convenus.

Devenu occupant sans droit ni titre du fait de l'acquisition de la clause résolutoire, il est tenu de payer une somme équivalente au loyer augmenté des charges à titre de réparation du préjudice subi par le bailleur.

En l'espèce, à l'examen du dernier décompte actualisé au 30 septembre 2023, quittancement du mois de septembre 2023 inclus, il apparaît que M. [Z] est redevable d'un arriéré locatif d'un montant non sérieusement contestable de 16 381,58 euros, déduction faite de la somme de 622,75 euros portée au débit du compte au titre de frais de poursuite sérieusement contestable (17 004,33 euros ' 622,75 euros). 

Compte tenu de l'actualisation par l'intimée de sa créance locative, il y a lieu d'infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [Z] à payer à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat la somme provisionnelle de 12 236,34 euros arrêtée au 31 août 2022, terme du mois d'août 2022 inclus. 



M. [Z] sera condamné à lui verser la somme provisionnelle de 16 381,58 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 septembre 2023, quittancement du mois de septembre 2023 inclus.



Sur la demande de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire



L'article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, il résulte de ce qui précède que la dette locative de M. [Z] ne cesse de croître depuis la délivrance du commandement de payer pour s'établir au 30 septembre 2023 à la somme de 17 004,33 euros.

Monsieur [Z], qui ne procède qu'à des versements ponctuels depuis plusieurs années, ne règle plus ses loyers et charges courants depuis le mois de novembre 2019. En effet, après avoir effectué plusieurs paiements en espèces en novembre 2019, il apparaît que ce dernier n'a réglé que les sommes de 390,23 euros en mars 2020, 450 euros en mai 2020, 1 000 euros en avril 2022, 300 euros en janvier 2023 et 450 euros en septembre 2023, les autres sommes portées au crédit du compte faisant suite à des régularisations annuelles des charges locatives. 

Or, M. [Z], qui démontre avoir déclaré en 2021 des revenus à hauteur de 19 164 euros, soit 1 597 euros par mois, ne justifie pas de ses capacités financières actuelles à faire face à des échéances mensuelles de 398,82 euros, en plus de rembourser l'arriéré locatif de 16 381,58 euros en 36 mensualités, soit 455 euros par mois, ce qui supposerait des versements mensuels de plus de 850 euros.

Si la cour doit tenir compte des difficultés personnelles et financières rencontrées par les locataires, elle doit également tenir compte des intérêts et des besoins des bailleurs, même s'il ne s'agit pas d'un bailleur privé, comme en la cause, lequel ne peut pâtir indéfiniment des difficultés rencontrées par M. [Z].

En conséquence, il y a lieu de débouter M. [Z] de sa demande de délais de paiement et, dès lors, de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a :


ordonné l'expulsion de M. [Z] des lieux loués, ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,  passé le délai de deux mois suivant la délivrance d'un commandement d'avoir à libérer les lieux, conformément aux dispositions de l'article L 412-1 et suivants, R 411-1 et suivants, R 412-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

dit que le sort des meubles serait réglé conformément à l'article L 433-1 et suivants et R 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution ;

fixé l'indemnité mensuelle d'occupation provisionnelle à compter du 4 février 2022 à une somme d'un montant actuel du loyer et des charges ;

condamné M. [Z] au paiement, à titre provisionnel, d'une indemnité mensuelle d'occupation, à compter du 4 février 2022, et jusqu'à libération effective des lieux ;

débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, et en particulier M. [Z] de ses demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire. 




Sur l'article 700 du code de procédure civile et les dépens



Il convient de confirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [Z] à verser à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat la somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens de première instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 3 décembre 2021. 



Dès lors que M. [Z] n'obtient pas gain de cause à hauteur d'appel, il sera condamné aux entiers dépens de la procédure d'appel.



Enfin, l'équité commande de condamner M. [Z] à verser à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat la somme de 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens.



En tant que partie perdante, M. [Z] sera débouté de sa demande formée sur le même fondement.



PAR CES MOTIFS



La cour,



Infirme l'ordonnance entreprise en ce qu'elle a condamné M. [J] [Z] à payer, à titre provisionnel, à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat de Nice et des Alpes Maritimes la somme de 12 236,34 euros au titre des loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés à la date du 31 août 2022, terme d'août 2022 inclus ;



La confirme en toutes ses autres dispositions, y compris en ce qu'elle a débouté M. [J] [Z] de sa demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire ;



Statuant à nouveau et y ajoutant ;



Déboute M. [J] [Z] de sa demande tendant à l'annulation de l'ordonnance entreprise ;



Condamne M. [J] [Z] à verser à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat de Nice et des Alpes Maritimes la somme provisionnelle de 16 381,58 euros à valoir sur les loyers, charges et indemnités d'occupation arrêtés au 30 septembre 2023, quittancement du mois de septembre 2023 inclus ;



Condamne M. [J] [Z] à verser à l'office public de l'habitat Côte d'Azur Habitat de Nice et des Alpes Maritimes la somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile pour les frais exposés en appel non compris dans les dépens ;



Condamne M. [J] [Z] aux entiers dépens de la procédure d'appel.





La greffière La présidente