Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [Y] [B]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04310 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ST

N° MINUTE : 
2/2024






JUGEMENT 
rendu le 12 janvier 2024


DEMANDERESSE
PRI-TER IMMOBILIER
Société par actions simplifiée à associé unique dont le siège social est situé[Adresse 1]n -[Localité 3]S
ayant pour mandataire la société BNP PARIBAS REAL ESTATE PROPERTY MANAGEMENT FRANCE SAS, société par actions simplifiée à associé unique dont le siège social est situé [Adresse 2] [Localité 6]

représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G 0866

DÉFENDEUR
Monsieur [Y] [B]
demeurant [Adresse 5] - [Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré


Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04310 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4ST



Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 7 septembre 2018, la SAS PRI-TER IMMOBILIER a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [B] sur des locaux situés au [Adresse 5], [Localité 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 700 euros et d’une provision pour charges de 110 euros.

Par acte de commissaire de justice du 27 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2609,18 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [B] le 1er mars 2023.

Par assignation du 10 mai 2023, la SAS PRI-TER IMMOBILIER a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [B] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,4105,97 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,la capitalisation des intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 11 mai 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 27 octobre 2023, la SAS PRI-TER IMMOBILIER maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que le locataire ayant été placé en situation de redressement personnel au terme de laquelle une partie de la dette locative a été effacée, la dette locative, actualisée au 27 octobre 2023, s'élève désormais à 3629 euros. La SAS PRI-TER IMMOBILIER considère enfin qu'il n'y a pas eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Y] [B] expose être travailleur indépendant et avoir connu une baisse importante de son activité et de ses revenus en 2022 le contraignant à déposer un dossier à la Banque de France. Il précise que son activité à repris depuis début août 2023, qu'il s'est acquitté d'un loyer au mois d'août dernier et a effectué un nouveau virement en octobre qui ne figure pas sur le décompte actualisé versé aux débats. 

Monsieur [Y] [B] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et le paiement de la somme de 200 euros par mois en plus de son loyer courant.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 jnvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La SAS PRI-TER IMMOBILIER justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 27 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2609,18 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 28 avril 2023.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite compte tenu du versement effectué au mois d’août dernier 2023.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Monsieur [Y] [B] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 200 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [Y] [B] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.


L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SAS PRI-TER IMMOBILIER verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 30 octobre 2023, Monsieur [Y] [B] lui devait la somme de 3629 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [Y] [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 2609,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l'exigibilité de cette somme en autorisant Monsieur [Y] [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

La capitalisation des intérêts est ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 880,23 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 31 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la SAS PRI-TER IMMOBILIER ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [B], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.



Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'octroi de délais de paiement, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 27 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 septembre 2018 entre la SAS PRI-TER IMMOBILIER, d’une part, et Monsieur [Y] [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 5], [Localité 4] est résilié depuis le 28 avril 2023,

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] à payer à la SAS PRI-TER IMMOBILIER la somme de 3629 euros (trois mille six cent vingt-neuf euros) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 30 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 27 février 2023 sur la somme de 2609,18 euros et à compter de l'assignation pour le surplus,

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

AUTORISE Monsieur [Y] [B] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 18 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros (deux cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Y] [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 28 avril 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Y] [B] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,
Monsieur [Y] [B] sera condamné à verser à la SAS PRI-TER IMMOBILIER une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la SAS PRI-TER IMMOBILIER de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 27 février 2023 et celui de l'assignation du 10 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommées.

Le Greffier La Juge