Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 12 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [H] [K]
 Préfecture


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Emilie ASSOUS

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/04309 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4RM

N° MINUTE : 
1/2024






JUGEMENT 
rendu le 12 janvier 2024


DEMANDERESSE
GMF VIE
Société Anonyme dont le siège social est situé [Adresse 1]
ayant pour mandataire DAUCHEZ ADB, Société Anonyme à directoire et conseil de surveillance dont le siège social est situé [Adresse 4]
représentée par Maître Emilie ASSOUS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire G 0866

DÉFENDEUR
Monsieur [H] [K]
demeurant [Adresse 2]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Juge des contentieux de la protection
assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 27 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 12 janvier 2024 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistés de Médéric CHIVOT, greffier lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,



Décision du 12 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/04309 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZ4RM


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 10 septembre 2004, la société GMF VIE a consenti un bail d’habitation à Monsieur [H] [K] et Mme [N] [K] sur des locaux situés au [Adresse 3], outre une cave n°lot 19 et un emplacement de stationnement au 3eme sous sol 19 lot n°47 [Localité 5] [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1900 euros et d’une provision pour charges de 130 euros.

Mme [N] [R] épouse [K] est décédée le 14 juin 2022.

Par acte de commissaire de justice du 24 février 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 7929,93 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [H] [K] le 27 février 2023.

Par assignation du 9 mai 2023, la société GMF VIE a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [H] [K] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,15843,06 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 mai 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,ordonner la capitalisation des intérêts,2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 10 mai 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 27 octobre 2023, la société GMF VIE maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 24 octobre 2023, s'élève désormais à 29370,18 euros. La société GMF VIE considère enfin qu'aucun paiement n'est intervenu depuis janvier 2022, qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [H] [K] reconnait le montant de la dette locative et expose ne pas être en capacité de s'acquitter du loyer en cours. Il indique être retraité de la haute fonction publique libanaise , et résider en France depuis 1999. Il précise s'être toujours acquitté de son loyer, que toutefois la crise financière actuelle au Liban a impacté le montant de sa retraite, qu'il n'a désormais aucune source de revenu hormis l'aide alimentaire de sess fils et que les banques blqouent tout transfert d'argent du Liban vers la France. Il précise avoir payé son loyer grace à ses économies mais ne plus pouvoir désormais faire face à ses charges. Il précise avoir été débouté de sa demande de minimum vieillesse en France, qu'un recours est actuellement pendant devant le tribunal judiciaire. Il ajoute avoir fait des demandes de logement social et verse une demande en date du 27 septembre 2023et rechercher un loyer moins cher dans le parc privé. Il sollicite un délai popur quitter les lieux et précise que la vente d'un bien immobilier dépendant de la succession de son épouse en cours au Liban devrait permettre d'apurer la dette.

La société GMF VIE ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire, pas plus que le locataire.



En application de l'article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Monsieur [H] [K] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 12 janvier 2024, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande
La société GMF VIE justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail
Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 24 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 7929,93 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 25 avril 2023.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser la société GMF VIE à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, il ressort des débats et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 que l'expulsion de Monsieur [H] [K], agé de 91 ans entraînera des conséquences d'une exceptionnelle dureté au sens de l'article L. 412-2 du code des procédures civiles d'exécution, compte tenu de la précarité actuelle de sa situation, de ce que M [K] ne paie pas son loyer depuis deux années, il convient donc de porter à 8 mois le délai prévu par l'article L. 412-1 du code des procédures civiles d'exécution.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société GMF VIE verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 24 octobre 2023, Monsieur [H] [K] lui devait la somme de 29162,59 euros, soustraction faite des frais de procédure (15,60+16,80+175,19).

Monsieur [H] [K] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 sur la somme de 7929,93 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 7913,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

La capitalisation des intérêts sera ordonnée.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 2724,64 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 25 octobre 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société GMF VIE ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [H] [K], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l'article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n'en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l'exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s'il estime qu'elle est incompatible avec la nature de l'affaire. Il statue, d'office ou à la demande d'une partie, par décision spécialement motivée.

En l'espèce, compte tenu du montant et de l'ancienneté de la dette et de l'absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l'assignation, il n'y a pas lieu d'écarter l'exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 24 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 10 septembre 2004 entre la société GMF VIE , d’une part, et Monsieur [H] [K], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3], outre une une cave n°lot 19 et un emplacement de stationnement au 3eme sous sol 19 lot n°47 [Localité 5] [Localité 6] est résilié depuis le 25 avril 2023,

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [H] [K], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement,

ORDONNE à Monsieur [H] [K] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 3], outre une cave n°lot 19 et un emplacement de stationnement au 3eme sous sol 19 lot n°47 [Localité 5] [Localité 6] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement au plus tard le 12 août 2025,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

DIT, en conséquence, que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant le commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à la société GMF VIE égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 2724,64 euros (deux mille sept cent vingt-quatre euros et soixante-quatre centimes) par mois,

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 25 octobre 2023, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux et remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] à payer à la société GMF VIE la somme de 29162,59 euros (vingt-neuf mille cent soixante-deux euros et cinquante neuf centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 24 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 24 février 2023 sur la somme de 7929,93 euros, à compter de l'assignation sur la somme de 7913,13 euros et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus 

ORDONNE la capitalisation des intérêts,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

DÉBOUTE la société GMF VIE de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Monsieur [H] [K] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 24 février 2023 et celui de l'assignation du 9 mai 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 12 janvier 2024, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le GreffierLa Juge