Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Monsieur [K] [Z]


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Maître Laurent ABSIL 

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/07619 - N° Portalis 352J-W-B7H-C236R

N° MINUTE : 
12






ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2024


DEMANDERESSE
Etablissement public [Localité 5] HABITAT OPH, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
représentée par Maître Laurent ABSIL de la SELARL ACTIS AVOCATS, avocats au barreau de VAL-DE-MARNE, vestiaire : #PC001

DÉFENDEUR
Monsieur [K] [Z],
demeurant [Adresse 3] 
[Localité 4]
comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, Juge, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier


Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/07619 - N° Portalis 352J-W-B7H-C236R

Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 16 décembre 2011, [Localité 5] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Monsieur [K] [Z] sur des locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 264,50 euros outre une provision sur charges.

Par acte de commissaire de justice du 20 février 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2096,20 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [K] [Z] le 21 février 2023.

Par assignation du 12 mai 2023, [Localité 5] HABITAT OPH a ensuite saisi en référé le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [Z] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2479,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 20 avril 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 2096,20 euros et à compter de la date de signification de la décision à intervenir pour le surplus,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l'audience du 11 octobre 2023, [Localité 5] HABITAT OPH, représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 7 octobre 2023, s'élève désormais à 2131,67 euros. PARIS HABITAT OPH considère enfin qu'il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.
Monsieur [K] [Z] comparait en personne, il reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 10 euros, en plus du loyer courant dans l’attente du versement d’aides du fonds solidarité logement et de la CAF. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.



Motifs de la décision

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.


Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

PARIS HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 20 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 2096,20 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire dont les conditions sont réunies depuis le 21 avril 2023.

Sur la dette locative

Le locataire est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989.

En l’espèce, [Localité 5] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 7 octobre 2023, Monsieur [K] [Z] lui devait la somme de 2131,67 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [K] [Z] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné, à titre provisoire, à payer cette somme au bailleur, avec intérêts au taux légal à compter de la date de la signification de la présente décision, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes du commandement de payer ayant été réglées par les paiements postérieurs.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. 

En l’espèce, eu égard à l'accord des parties sur ce point et conformément à l'article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l'audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de Monsieur [K] [Z] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de Monsieur [K] [Z] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi, à partir du 21 avril 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 5] HABITAT OPH ou à son mandataire.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [K] [Z], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 20 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 16 décembre 2011 entre [Localité 5] HABITAT OPH, d’une part, et Monsieur [K] [Z], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] à [Localité 6] est résilié depuis le 21 avril 2023,

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] à payer à [Localité 5] HABITAT OPH la somme de 2131,67 euros (deux mille cent trente et un euros et soixante-sept centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 7 octobre 2023, incluant la mensualité de septembre 2023 et le paiement du 05/10/23 de 380 euros, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision,

AUTORISONS Monsieur [K] [Z] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [K] [Z],

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DISONS qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 avril 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [K] [Z] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [K] [Z] sera condamné à verser à [Localité 5] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS [Localité 5] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Monsieur [K] [Z] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 20 février 2023 et celui de l'assignation du 12 mai 2023,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge