Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Natacha ANDRE


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Laure SAGET

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/05284 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FS6

N° MINUTE : 
10






JUGEMENT 
rendu le 16 janvier 2024



DEMANDEURS
Monsieur [W] [B],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197
Madame [M] [C] épouse [B],
demeurant [Adresse 1]
représentée par Me Laure SAGET, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #R0197

DÉFENDEURS
Monsieur [Z] [R] [S], 
demeurant [Adresse 2], assistée par Me Natacha ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :#D2189 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023503367 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

Madame [Y] [H] [U] épouse [S], 
demeurant [Adresse 2]
assistée par Me Natacha ANDRE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :#D2189 (bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C750562023503368 du 07/09/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier
Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05284 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FS6


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 1er octobre 2014, Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] ont consenti un bail d’habitation à Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] sur des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1125 euros et d’une provision pour charges de 90 euros.

Par actes de commissaire de justice du 6 février 2023, les bailleurs ont fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 12980 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] le 7 février 2023.

Par assignations du 7 juin 2023, Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] ont ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire du contrat, être autorisés à faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S], statuer sur le sort des meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges augmenté de 50%, à compter du 6 avril 2023 et jusqu’à libération des lieux,
- 8765 euros au titre de l’arriéré locatif terme de mai 2023 compris, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- 1500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens, y compris le coût du commandement.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 8 juin 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

À l'audience du 11 octobre 2023, Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B], représentés par leur avocat, ont déposé des conclusions auxquelles ils se sont référés. Ils maintiennent l'intégralité de leurs demandes, et précisent que la dette locative, actualisée au 10 octobre 2023, s'élève désormais à 5585,56 euros. Ils sollicitent par ailleurs le rejet des demandes des locataires et demandes qu’une clause de déchéance du terme soit prévue en cas d’octroi de délais de paiement. Ils déclarent, par ailleurs, accepter un plan d'apurement de cette dette sur 12 mois. Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] considèrent enfin qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S], assistés de leur avocat, ont déposé des conclusions auxquelles ils se sont référés. Ils demandent ainsi au juge de :
- ordonner la restitution des provisions de charges des années 2022 et 2023, 
- les autoriser à se libérer de la dette en 36 mensualités,
- ordonner la suspension de la clause résolutoire pendant le cours des délais,
- débouter Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] de leurs demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens.

Il sera référé aux écritures des parties déposées à l’audience pour un plus ample exposé de leurs moyens en application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] justifient avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Ils justifient également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié aux locataires le 6 février 2023. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 12980 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Les bailleurs sont donc bien fondés à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 7 avril 2023.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] verse aux débats un décompte arrêté à la somme de 5585,56 euros à la date du 10 octobre 2023.

Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] considèrent qu’en l’absence de régularisation annuelle et de réévaluation à la baisse suite à la régularisation de 2021, les charges appelées pour les années 2022 et 2023 ne sont pas exigibles et doivent leur être restituées.

Cependant, l’obligation du bailleur de procéder à une régularisation annuelle, prévue par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, n’est assorti d’aucune sanction et il convient de constater à la lecture du décompte que la régularisation pour l’année 2021 est intervenue au mois de décembre 2022, l’absence de régularisation des exercice 2022 et 2023 au 11 octobre 2023, date de l’audience n’est pas tardive. Par conséquent, la demande de restitution des provisions sera rejetée.

Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] seront donc solidairement condamnés à payer la somme de 5585,56 euros aux bailleurs, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 57 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil, les causes de l’assignation ayant été réglées par les paiements postérieurs.

En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’est pas remplie, il ne sera donc pas fait droit à la demande de délai de paiement sur ce fondement. Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord des bailleurs pour que soit mis en place un plan d’apurement sur 12 mois, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur l’indemnité d’occupation due en cas de résiliation du bail

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef dans l’hypothèse de la résiliation du bail, il convient de les condamner solidairement en application de l’article 220 du code civil, tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou que le propriétaire établira le caractère ménager de la dette, au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle à titre provisionnel d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des locaux, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.
 
En cas de départ en effet des lieux de l’un des époux après la résiliation du bail et sauf à ce que le propriétaire établisse que la dette présente toujours un caractère ménager, la charge de l’indemnité d’occupation pèse exclusivement sur celui qui se maintient dans les lieux, seul responsable de l’occupation illicite.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S], parties perdantes, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n'y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 1er octobre 2014 entre Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B], d’une part, et Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] est résilié depuis le 7 avril 2023,

REJETTE la demande de restitution des provisions sur charges appelées en 2022 et 2023,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] à payer à Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] la somme de 5585,56 euros (cinq mille cinq cent quatre-vingt-cinq euros et cinquante-six centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 octobre 2023, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation pour la somme de 57 euros et à compter de la date de la signification de la présente décision pour le surplus

AUTORISE Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 465,46 euros (quatre cent soixante-cinq euros et quarante-six centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

- le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 7 avril 2023,

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

- les bailleurs pourront, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

- le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

- Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] seront solidairement condamnés à verser à Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, solidairement tant qu’ils se maintiendront ensemble dans les lieux ou tant que le propriétaire prouvera le caractère ménager de la dette, l’indemnité d’occupation n’étant due en cas de départ de l’un des deux époux après la résiliation du bail et à défaut de constituer une dette ménagère que par celui qui se maintient seul dans les lieux,

DÉBOUTE Monsieur [W] [B] et Madame [M] [C] épouse [B] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement Monsieur [Z] [S] et Madame [Y] [U] épouse [S] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 6 février 2023 et celui des assignations du 7 juin 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge









Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/05284 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2FS6



Fait et jugé à Paris le 16 janvier 2024

le greffierle Président