Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR référé — 22 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Maître Natahlie PELARDIS


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Monsieur [B] [A]

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR référé
 
N° RG 23/03174 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZSTN

N° MINUTE : 
1/2024






ORDONNANCE DE REFERE 
INITIALEMENT EN DATE DU 06 OCTOBRE 2023 PROROGÉE EN DATE DU 22 JANVIER 2024


DEMANDEUR
Monsieur [B] [A]
demeurant [Adresse 1] - [Localité 4]
comparant en personne

DÉFENDERESSE
Madame [D] [C]
demeurant [Adresse 2] - [Localité 3]
assistée de Maître Natahlie PELARDIS, avocat au barreau de PARIS,vestiaire E 298 (bénéficie d’une aide juridictionnelle totale numéro 75101 001 2023 011551 du 24/04/2023 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de Paris)

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Frédéric GICQUEL, Juge des contentieux de la protection
assisté de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 06 juillet 2023

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 22 janvier 2024 par Frédéric GICQUEL, Juge, assisté de Christopher LEPAGE, Greffier


Décision du 22 janvier 2024
PCP JCP ACR référé - N° RG 23/03174 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZSTN


EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé du 9 avril 2016, Monsieur [B] [A] a donné à bail à Madame [D] [C] un appartement à usage d'habitation situé [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 2] pour un loyer mensuel de 785 euros outre 15 euros de provisions sur charges locatives.

Des loyers étant demeurés impayés, Monsieur [B] [A] a fait signifier par acte de commissaire de justice un commandement de payer la somme de 13 600 euros, en principal, correspondant à l'arriéré locatif et visant la clause résolutoire contractuelle, le 18 novembre 2022.

Par acte de commissaire de justice du 30 mars 2023, Monsieur [B] [A] a fait assigner Madame [D] [C] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire insérée dans le bail,
- ordonner l'expulsion de Madame [D] [C] et de tout occupant de son chef, ainsi que l'évacuation des biens meubles, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier,
- condamner Madame [D] [C] à payer la somme de 14 890 euros correspondant aux loyers et provisions sur charges impayés arrêtés au 19 janvier 2023 avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu'à une indemnité légale d'occupation égale au montant du loyer mensuel, charges et taxes incluses, soit la somme de 800 euros à compter du 19 janvier 2023,
- condamner Madame [D] [C] à payer la somme de 450 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile avec intérêts au taux légal à compter de la décision ainsi qu'aux dépens.

A l'audience du 6 juillet 2023, à laquelle l'affaire a été retenue, Monsieur [B] [A], comparant en personne, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance et a actualisé sa créance la somme de 18 710 euros selon décompte arrêté au 6 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus.

Il explique que le loyer afférent à ce logement constitue une part importante de ses revenus dont il ne peut se passer, exprime des doutes quant à l'occupation du logement et indique que la locataire a de mauvaises relations avec le voisinage. Il prétend que la locataire s'est absentée pendant quatre mois durant lesquels les occupants de l'immeuble l'ont prévenu de la présence de squatters, qu'il a alors cassé le verrou de la porte d'entrée et a pénétré dans le logement accompagné des forces de l'ordre. Toutefois, il conteste fermement le vol d'argent dont il est accusé par la locataire. Sur le montant de la dette, il déclare qu'aucun versement n'est intervenu depuis juillet 2021, qu'il a perçu l'aide personnalisée au logement (APL) pour le mois de décembre avant sa suspension. Enfin, il accepte l'octroi de délais de paiement de l'arriéré locatif. 

Madame [D] [C], assistée par son conseil, s'oppose à l'acquisition de la clause résolutoire en raison de la mauvaise foi du bailleur, en faisant valoir qu'il est à l'origine des difficultés qui l'ont empêché de payer son loyer. Elle affirme que Monsieur [B] [A] refuse les règlements par chèque ou par virement, n'accepte pas de rédiger de quittances tant que la dette n'est pas totalement payée et que le versement des allocations logement est suspendu car la CAF attend la communication de documents qu'il refuse de remplir. Elle ajoute avoir déposé plainte à l'encontre de son propriétaire lequel s'est introduit en octobre 2021 dans son logement et lui a volé une somme de 3 500 euros mise de côté pour payer les loyers.

Elle conteste le montant de la dette en faisant valoir que Monsieur [B] [A] réclame le paiement du loyer du mois de juillet 2021 pour lequel il lui a délivré et quittance, qu'il omet de déduire l'allocation logement de 490 euros perçue en décembre 2022 et affirme qu'au 30 juin 2023 une somme de 8 820 euros d'allocations logement est bloqué par la faute du bailleur.

Enfin, elle demande à pouvoir se maintenir dans les lieux en reprenant le paiement du loyer courant outre un échelonnement de sa dette locative en 36 mensualités, soulignant à cet égard disposer de revenus de 490 euros par mois et avoir deux enfants à charge dont sa fille atteinte d'un autisme sévère.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 6 octobre 2023, puis a été prorogée à ce jour.

MOTIFS 

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d'urgence, le juge du contentieux de la protection peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence d'un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l'obligation n'est pas sérieusement contestable.

Sur la recevabilité de l'action

Une copie de l'assignation a été notifiée à la préfecture de Paris par la voie électronique le 30 mars 2023, soit plus de deux mois avant l'audience, conformément aux dispositions de l'article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Monsieur [B] [A] justifie avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 21 novembre 2022, soit deux mois au moins avant la délivrance de l'assignation le 30 mars 2023, conformément aux dispositions de l'article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L'action est donc recevable.

Sur le bien-fondé de la résiliation du bail

L'une des obligations essentielles du preneur d'un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l'article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.





Aux termes de l'article 1224 du code civil, la résolution d'un contrat résulte soit de l'application d'une clause résolutoire soit, en cas d'inexécution suffisamment grave, d'une notification du créancier au débiteur ou d'une décision de justice. L'article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l'exécution réciproque du contrat, il n'y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n'ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation. 

En matière de bail, l'article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l'espèce, le bail conclu le 9 avril 2016 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 novembre 2022, pour la somme en principal de 13 600 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d'un délai de deux mois pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l'avertissement qu'à défaut de paiement ou d'avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s'expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d'expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l'article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme. 

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Faute d'avoir payé ou contesté les causes du commandement de payer dans le délai imparti, prévu au contrat du bail, le locataire ne peut remettre en cause l'acquisition de la clause résolutoire sauf à démontrer la mauvaise foi du bailleur lors de la délivrance du commandement de payer. L'existence de cette mauvaise foi doit s'apprécier lors de la délivrance de l'acte ou à une période contemporaine à celle-ci.

En l'espèce, sur la mauvaise foi de Monsieur [B] [A], Madame [D] [C] soutient que celui-ci est l'origine des difficultés l'ayant empêchée de payer son loyer dans la mesure où, d'une part, il refuse que les sommes soient versées par chèque ou par virement, d'autre part, qu'il n'accepte pas de rédiger de quittances tant que la dette n'est pas complètement apurée, qu'enfin et de troisième part il n'effectue pas les démarches nécessaires pour le versement de l'aide personnalisée au logement qui est bloquée depuis janvier 2023, de sorte qu'elle n'a pas la possibilité de reprendre le paiement du loyer courant.

Toutefois, Madame [D] [C] n'apporte aucune preuve des refus de Monsieur [B] [A] concernant la rédaction des quittances en question. En tout état de cause, la caisse d'allocations familiales ne saurait se substituer au locataire pour le paiement du loyer, de sorte que le blocage du versement de l'aide personnalisée au logement ne dispense pas Madame [D] [C] du paiement du reliquat de loyer et n'empêche pas le bailleur de signifier à celle-ci un commandement de payer l'arriéré locatif ainsi constitué. 

Ce commandement étant demeuré infructueux pendant plus de deux mois et la mauvaise foi du bailleur n'étant pas établie, il y a lieu de constater que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 18 janvier 2023.

Sur la demande en paiement au titre de l'arriéré locatif 

Madame [D] [C] est redevable des loyers impayés en application des articles 1103 du code civil et 7 de la loi du 6 juillet 1989. 

Monsieur [B] [A] produit un décompte démontrant que Madame [D] [C] reste lui devoir la somme de 19 625 euros à la date du 6 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus. A l'audience, il précise que la mensualité de juillet 2021 s'élevant à 800 euros lui avait été payée de sorte qu'il convient d'actualiser la dette locative à 18 710 euros. 

Pour la somme au principal, Madame [D] [C] ne conteste pas le principe de la dette mais soutient que le décompte ne comptabilise pas le versement de 490 euros au titre de l'aide personnalisée au logement du mois de décembre 2021. En outre, en soustrayant les sommes qui auraient dues être versées par la caisse d'allocations familiales, Madame [D] [C] estime devoir la somme de 7 130 euros au 19 janvier 2023, terme de janvier 2023 inclus. 

Cependant, le décompte produit par Monsieur [A] prend en compte le versement de 490 euros perçu au titre de l'aide personnalisée au logement de décembre 2021. De plus, l'arriéré locatif dû au bailleur est constitué de l'intégralité du loyer, peu importe qu'une partie de la somme soit versée par la caisse d'allocations familiales. Ainsi, Madame [D] [C] sera condamnée au paiement de la somme provisionnelle de 18 710 euros, avec les intérêts au taux légal de la présente ordonnance conformément à la demande.

Sur les délais de paiement

Les articles 24 V et VII de la loi du 6 juillet 1989 disposent que le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative. Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l'espèce, Madame [D] [C] propose la mise en place d'un plan d'apurement de la dette sur 36 mensualités de 30 euros, outre le paiement du loyer et des charges et Monsieur [B] [A] accepte le maintien dans les lieux moyennant un tel échelonnement de la dette locative. Par ailleurs, la reprise du paiement du loyer ainsi que le respect d'un plan d'apurement permettra la régularisation et la reprise des versements de l'aide personnalisée au logement par la caisse d'allocations familiales en vertu des articles 824-4 et suivants du code de la construction et de l'habitation. 

Compte tenu de ces éléments et des propositions de règlements formulées à l'audience, Madame [D] [C] sera autorisée à se libérer du montant de sa dette selon les modalités qui seront rappelées au dispositif. 

Il convient néanmoins de prévoir que tout défaut de paiement des loyers et charges courants d'une part, des délais de paiement d'autre part, justifiera la condamnation de Madame [D] [C] au paiement d'une indemnité mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et charges si le bail s'était poursuivi, en ce qu'aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

Sur les demandes accessoires

Madame [D] [C], partie perdante, sera condamnée aux dépens, en application de l'article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du bailleur les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 200 euros lui sera donc allouée au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par ordonnance mise à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu'elles aviseront mais, dès à présent, vu l'urgence et l'absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 9 avril 2016 entre Monsieur [B] [A] et Madame [D] [C] concernant l'appartement à usage d'habitation situé au [Adresse 2] à [Localité 3] [Adresse 2] sont réunies à la date du 18 janvier 2023,

CONDAMNONS Madame [D] [C] à verser à Monsieur [B] [A] la somme provisionnelle de 18 710 euros (décompte arrêté au 6 juillet 2023, terme de juillet 2023 inclus), avec les intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision,

RAPPELONS que les paiements intervenus postérieurement au décompte viennent s'imputer sur les sommes dues conformément à l'article 1342-10 du code civil et viennent ainsi en déduction des condamnations ci-dessus prononcées,


AUTORISONS Madame [D] [C] à s'acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en 35 mensualités de 30 euros chacune et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts,

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision,

SUSPENDONS les effets de la clause résolutoire pendant l'exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n'avoir jamais été acquise,

DISONS qu'en revanche, toute mensualité, qu'elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l'arriéré, restée impayée sept jours après l'envoi d'une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception justifiera :
* que la clause résolutoire retrouve son plein effet,
* que le solde de la dette devienne immédiatement exigible,
* qu'à défaut pour Madame [D] [C] d'avoir volontairement libéré les lieux dans les deux mois de la délivrance d'un commandement de quitter les lieux, Monsieur [B] [A] puisse faire procéder à son expulsion ainsi qu'à celle de tous les occupants de son chef, conformément à l'article L.412-1 du code des procédures civiles d'exécution, avec le concours d'un serrurier et de la force publique si besoin est, étant rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution,
* que Madame [D] [C] soit condamnée à verser à Monsieur [B] [A] une indemnité provisionnelle mensuelle d'occupation égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus en l'absence de résiliation du bail (soit à ce jour à 800 euros), jusqu'à la date de la libération effective et définitive des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire,

CONDAMNONS Madame [D] [C] à verser à Monsieur [B] [A] une somme de 200 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNONS Madame [D] [C] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l'assignation et de sa notification à la préfecture,

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés. 

Le greffier, Le juge des contentieux de la protection