Tribunal Judiciaire · Service des référés — 25 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


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N° RG 23/56222 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2IEM

N° : 12

Assignation du :
30 Juin 2023[1]

[1] 2 Copies exécutoires
délivrées le :


ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 25 janvier 2024



par François VARICHON, Vice-président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Larissa FERELLOC, Greffier. 
DEMANDERESSES

La S.E.L.A.R.L. 2M & ASSOCIES, prise en la personne de Maître [O] [S], commissaire à l’exécution du plan de redressement judiciaire adopté,
[Adresse 2]
[Localité 4]

La S.A.S.U. HAL’CENTER
[Adresse 1]
[Localité 5]

toutes deux représentées par Maître Omer ERDOGAN, avocat au barreau de PARIS - #C0489


DEFENDERESSE

La SCPI BUROBOUTIC
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Laurent SIMON de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocats au barreau de PARIS - #P0073 (postulant) et Maître Anabelle AUDIC-THEVENET, avocat au barreau de LYON (plaidant)


DÉBATS

A l’audience du 07 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par François VARICHON, Vice-président, assisté de Larissa FERELLOC, Greffier, 

Nous, Président, après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 29 octobre 2010, la société BUROBOUTIC a consenti à la société HAL’SHOP un bail commercial portant sur des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour une durée de neuf ans à compter du 29 octobre 2010 moyennant un loyer de 41.134 € par an HT et HC payable par trimestre et d’avance.

L’activité autorisée dans les lieux est: “supérette de produits alimentaires ou non alimentaires, consommation sur place ou à emporter de plats froids”.

Le 16 novembre 2016, la société HAL’CENTER a acquis le droit au bail.

Le 24 mai 2023, la société BUROBOUTIC a fait signifier à la société HAL’CENTER et à la société 2M & ASSOCIES, cette dernière prise ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société HAL’CENTER, un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail d’avoir à lui payer la somme de 29.701,58 € au titre des loyers et charges outre une pénalité de 5 % de arriéré, soit une créance locative totale de 31.186,68 €.

Le 30 juin 2023, la société HAL’CENTER et la société 2M & ASSOCIES, ès-qualités de commissaire à l’exécution du plan de redressement de la société HAL’CENTER, ont fait assigner la société BUROBOUTIC devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris. Aux termes de leur assignation développée oralement à l’audience, elles demandent au juge de:

- accorder à la société HAL’CENTER 24 mois pour apurer sa dette et ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire;
- laisser à la charge des parties les frais irrépétibles et les dépens exposés dans le cadre de la présente instance.

Aux termes de ses conclusions développées oralement à l’audience, la société BUROBOUTIC demande au juge de:

- constater l’acquisition de la clause résolutoire;
- ordonner l’expulsion de la société HAL’CENTER et de tous occupants de son chef;
- condamner la société HAL’CENTER à lui payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer augmenté des charges et des taxes exigibles;
- condamner la société HAL’CENTER à lui payer une provision de 41.780 € à titre d’arriéré locatif selon décompte arrêté au 30 septembre 2023 inclus;
- débouter la société HAL’CENTER et la société 2M & ASSOCIES de toutes leurs demandes;
- condamner la société HAL’CENTER et la société 2M & ASSOCIES à lui payer 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les dépens.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé, pour un plus ample exposé des faits, des prétentions et des moyens des parties, à l'assignation introductive d’instance et aux écritures déposées par les parties. 

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la note en délibéré et les pièces adressées au juge après la clôture des débats

Par courrier reçu au greffe des référés le 28 décembre 2023, le conseil de la société HAL’CENTER et de la société 2M & ASSOCIES a adressé au tribunal, outre les pièces n°1 à n°8 visées dans le bordereau joint à son assignation, une note en délibéré ainsi que des pièces additionnelles n°9 à n°12. Ces notes et pièces complémentaires ayant été transmises en méconnaissance des dispositions de l’article 445 du code de procédure civile, elles seront écartées des débats.

Sur la demande reconventionnelle de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail

Aux termes de l'article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L'expulsion d'un locataire devenu occupant sans droit ni titre en vertu du jeu d'une clause résolutoire de plein droit peut être demandée au juge des référés en application des dispositions précitées dès lors que le maintien dans les lieux de cet occupant constitue un trouble manifestement illicite ou qu'à tout le moins l'obligation de libérer les lieux correspond dans cette hypothèse à une obligation non sérieusement contestable.

Aux termes de l'article L. 145-41 du code de commerce, toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, le bail du 29 octobre 2010 comporte une clause résolutoire applicable notamment en cas de défaut de paiement à son échéance d’un seul terme de loyer ou de charges. Le commandement de payer signifié 24 mai 2023 à la société HAL’CENTER vise cette clause. Il porte sur un arriéré locatif de 29.701,58 € selon décompte figurant dans l’acte, outre une pénalité de 5 % dudit arriéré, soit une créance totale de 31.186,68 €.

Il résulte du décompte versé aux débats que la société HAL’CENTER ne s’est pas acquittée des causes du commandement du 24 mai 2023 dans le délai d’un mois à compter de la délivrance de l’acte. Il convient donc de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies à la date du 24 juin 2023 à 24h00.

Sur la demande reconventionnelle de provisions

Aux termes de l'article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

L’article 1728 du code civil énonce que le paiement du prix du bail aux termes convenus constitue l’une des deux obligations principales du locataire.

En l’espèce, la société BUROBOUTIC produit un décompte des loyers et de charges arrêté à la somme de 39.790,48 €, pénalité contractuelle de 1.989,52 € déduite.

La société HAL’CENTER, qui soutient n’être débitrice que de la somme de 19.000 €, ne démontre pas l’existence de règlements qu’elle aurait effectués et qui auraient été omis du décompte de la bailleresse.

L’obligation de la société HAL’CENTER n’étant pas sérieusement contestable, il convient de la condamner à titre provisionnel à payer la somme de 39.790,48 € à la société BUROBOUTIC à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 29.701,58 € à compter du 24 mai 2023, date du commandement précité, puis sur la somme de 39.790,48 € à compter du 7 décembre 2023, date de l’audience lors de laquelle la bailleresse a actualisé ses prétentions.

La clause pénale dont se prévaut la bailleresse à l’appui de sa demande de paiement de la somme de 1.989,52 € étant susceptible d’être modérée par le juge du fond en application des dispositions de l’article 1152 du code civil, dans sa rédaction antérieure à l’entrée en vigueur de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 s’agissant d’un bail conclu le 29 octobre 2010, il n’y a pas lieu à référé sur ce point.

Sur les demandes de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

La société HAL’CENTER sollicite le bénéfice de délais de paiement au motif qu’elle a rencontré des difficultés et qu’elle s’est vainement rapprochée de la bailleresse afin de mettre en place un échéancier de règlement de sa dette.

La société BUROBOUTIC s’oppose à l’octroi des délais sollicités. 

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, les juges saisis d'une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En application de l'article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, au vu du jugement du tribunal de commerce de Paris du 6 avril 2023 arrêtant le plan de redressement de la société HAL’CENTER, il apparaît que cette dernière a été confrontée à des difficultés économiques. Pour autant, l’examen du relevé de compte versé aux débats révèle qu’elle n’a jamais cessé d’effectuer des versements, certes insuffisants, en faveur de la bailleresse, manifestant ainsi sa bonne foi et sa volonté d’apurer l’arriéré locatif qu’elle a constitué.

Au regard de ces éléments, il y a lieu d’accorder à la société HAL’CENTER des délais de paiement pour s’acquitter du montant de la provision fixée ci-dessus, selon les termes du dispositif ci-après, lesquels tiennent compte de sa situation personnelle mais également de la nécessité de ne pas différer excessivement le versement des sommes dues à la bailleresse.

Les délais ainsi accordés auront pour effet de suspendre la clause résolutoire, étant entendu que s'ils ne sont pas respectés, l'intégralité de la dette sera immédiatement exigible, la clause résolutoire retrouvera son plein effet et la société HAL’CENTER devra quitter les lieux sous peine d’expulsion et de celle de tous les occupants de son chef, avec l'assistance de la force publique si besoin est. Dans cette hypothèse, la société HAL’CENTER sera également redevable envers la société BUROBOUTIC, à compter de la résiliation du bail et jusqu'à la libération effective des lieux, caractérisée par la restitution des clés à la société BUROBOUTIC, d'une indemnité d'occupation qui sera fixée à titre provisionnel au montant du loyer augmenté des charges et taxes, tel qu’il résulterait de la poursuite du bail. 

Sur les demandes accessoires

La société HAL’CENTER sera condamnée aux dépens de l’instance, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 mai 2023.

L’équité ne commande pas de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. La société BUROBOUTIC sera donc déboutée de sa demande de ce chef.

Par ailleurs, la société BUROBOUTIC sera également déboutée de ses demandes formées contre la société 2M & ASSOCIES ès-qualités.


PAR CES MOTIFS

Statuant par ordonnance de référé, par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Ecartons des débats la note en délibéré et les pièces complémentaires n°9 à n°12 transmises au tribunal par le conseil de la société HAL’CENTER après la clôture des débats,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail du 29 octobre 2010 portant sur les locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], avec effet à la date du 24 juin 2023 à 24h00,

Condamnons la société HAL’CENTER à payer à la société BUROBOUTIC la somme provisionnelle de 39.790,48 € à titre d’arriéré de loyers et de charges selon décompte arrêté au 30 septembre 2023, échéance du 3ème trimestre 2023 incluse, outre les intérêts au taux légal sur la somme de 29.701,58 € à compter du 24 mai 2023, puis sur la somme de 39.790,48 € à compter du 7 décembre 2023, 

Accordons à la société HAL’CENTER des délais de paiement,



Disons que la société HAL’CENTER pourra s’acquitter du paiement de la provision précitée, en sus du loyer et des charges courants, moyennant 12 mensualités successives d’un montant de 2.000 € chacune, puis 5 mensualités successives de 2.500 € et une dernière mensualité soldant la dette, étant précisé que le premier versement devra avoir lieu avant le 10 du mois suivant la signification de la présente ordonnance et que chaque versement mensuel devra intervenir avant le 10 de chaque mois,

Disons que les effets de la clause résolutoire seront suspendus durant le cours des délais ainsi accordés, 

Disons qu’en cas de paiement de la dette selon les termes de l’échéancier susvisé, la clause résolutoire sera réputée ne jamais avoir joué,

Disons qu’à défaut de paiement d’un seul loyer et des charges courants ou d’une seule mensualité à échéance, la clause résolutoire reprendra ses effets, et :

- le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
- l’expulsion de la société HAL’CENTER pourra être poursuivie ainsi que celle de tous occupants de son chef des locaux situés [Adresse 1] à [Localité 5], avec l’assistance, si besoin, de la force publique et d’un serrurier,
- le sort des meubles se trouvant dans les lieux loués sera régi conformément aux articles L. 433-1 et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, 
- la société HAL’CENTER sera condamnée à payer, à titre provisionnel, à la société BUROBOUTIC une indemnité d’occupation égale au montant du loyer tel qu’il résulterait de la poursuite du contrat outre les charges et taxes contractuelles, jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés, 

Condamnons la société HAL’CENTER au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer du 24 mai 2023, 

Disons n’y avoir lieu à référé sur les autres demandes.

Fait à Paris le 25 janvier 2024

Le Greffier, Le Président,



Larissa FERELLOC François VARICHON