Tribunal Judiciaire · PCP JTJ proxi fond — 25 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à :

Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me [W] [Z]
Monsieur [J] [K]
Madame [F] [K]

Pôle civil de proximité
■

PCP JTJ proxi fond
 
N° RG 23/05117 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QPU

N° MINUTE : 8/TJ






JUGEMENT 
rendu le jeudi 25 janvier 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic le Cabinet [R] père, fils et F [N] dont le siège social est sis [Adresse 2]
représenté par Me Valérie GARCON, avocat au barreau de SEINE-SAINT-DENIS, vestiaire : #22

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparant, ni représenté

Madame [F] [K], demeurant [Adresse 3]
non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Domitille RENARD, Vice-présidente, statuant en juge unique
assistée de Laura DEMMER, Greffier,

DATE DES DÉBATS 

Audience publique du 09 octobre 2023

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 25 janvier 2024 par Domitille RENARD, Vice-présidente assistée de Laura DEMMER, Greffier
Décision du 25 janvier 2024
PCP JTJ proxi fond - N° RG 23/05117 - N° Portalis 352J-W-B7H-C2QPU

EXPOSE DU LITIGE

Par deux actes de commissaire de justice du 20 juillet 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1], pris en la personne de son syndic, le Cabinet [R] père, fils et F [N], a fait citer Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] devant le tribunal judiciaire de Paris, pôle de proximité, aux fins d’obtenir leur condamnation solidaire ou in solidum au paiement des sommes suivantes, avec exécution provisoire :
- 4659, 91 euros, au titre des charges arrêtées au 3ème trimestre 2023, avec intérêts de droit à compter de la mise en demeure du 15 mai 2023, 
- 221, 26 euros au titre de l'article 10-1 de la loi du 6 juillet 1965,
- 1500 euros à titre de dommages-intérêts,
- 1500 euros au titre de l’article 700 du code procédure civile,
- aux entiers dépens de l'instance.

A l’audience du 9 octobre 2023 à laquelle l’affaire a été appelée, le syndicat des copropriétaires, par la voix de son conseil, a sollicité le bénéfice de son acte introductif d'instance.

Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K], régulièrement cités en l'étude de commissaire de justice n’ont pas comparu et n’ont pas été représentés. 
Un courrier est toutefois parvenu au tribunal le 2 octobre 2023 par lequel les débiteurs ont expliqué être dans une situation financière délicate à la suite de frais de santé importants à financer, mettre en vente leur appartement pour payer leur dette, ne pas pouvoir se déplacer en raison du coût du transport. Ils sollicitent l'indulgence du tribunal et « un peu de patience ». 


MOTIFS

Sur les charges de copropriété et de travaux

En application de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 telle que modifiée, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot et aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

A l’appui de ses prétentions, le Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], verse notamment aux débats les pièces suivantes :
- la justification de la qualité de copropriétaire indivis de Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] des lots n°666, 383 et 608 de la copropriété,
- le règlement de copropriété prévoyant en son article 104 que les propriétaires indivis « seront tenus solidairement des charges vis à vis du syndicat, lequel pourra, en conséquence, exiger l'entier paiement de n'importe lequel des copropriétaires indivis »,
- les procès-verbaux et attestations de non recours s'agissant des assemblées générales du 16 juin 2021, 19 mai 2022, 24 mai 2023 ayant :
➔approuvé les comptes des exercices de 2020 à 2022 inclus,
➔voté le budget prévisionnel pour les exercices 2023 et 2024,
➔approuvé les comptes des travaux de maîtrise d’œuvre pour la réfection de la sous station CPU votés lors de l'assemblée générale du 2 juillet 2020, ratifié les travaux d'électricité sur l'extracteur de parking,
➔voté :
* la réfection des armoires électriques (fonds travaux, décaissement le 1er juillet 2021), 
*les travaux de réfection des paliers des différents bâtiments B2, 3, 4, 4E, 5, 6, 7 (5 appels entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2022 pour chaque bâtiment), 
*la mise en place d'un contrôle d'accès par badge sur l’ascenseur du bâtiment 5 (budget charges ascenseurs), 
*les travaux de création d'un local commun pour l'entreposage d'un tir poubelle électrique et autre matériel (fonds travaux), 
*les travaux de modernisation des ascenseurs des bâtiments 5 et 7 (appels les 1er juillet 2022, 1er octobre 2022, 1er janvier 2023), 
*la réfection des balcons les plus dégradés (1er juillet 2023 et 1er octobre 2023), 
*le remplacement du skydome de désenfumage au bâtiment B6,
- les justificatifs des appels de charges sur la période concernée,
- un décompte arrêté aux écritures du 3 juillet 2023 incluse, mentionnant un solde débiteur de charges de 4659, 91 euros, et de frais de 221, 26 euros,
- le contrat de syndic conclu avec [R]&[N] du 19 mai 2022 au 18 mai 2025, 
- une mise en demeure du syndic du 26 janvier 2023 pour avoir paiement de la somme de 1482, 90 euros (sans preuve d'envoi), une relance du 27 février 2023 (sans preuve d'envoi),
- une mise en demeure d'avocat du 15 mai 2023 afin d'obtenir paiement de la somme de 3769, 08 euros (avec preuve d'envoi et de réception) facturée 114 euros,
- une facture pour l'ouverture dossier contentieux de 105 euros,
- le règlement de copropriété prévoyant une clause de solidarité entre les co-propriétaires indivis.

Ces pièces justifient du principe de la réclamation formée à l’encontre de Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] au titre de l’arriéré des charges de copropriété et de travaux arrêté au 3 juillet 2023 inclus, soit une somme de 4659, 91 euros. 

Sur les frais

Concernant les frais prévus à l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, ceux-ci doivent s’entendre comme ceux exposés après la mise en demeure et strictement nécessaires au recouvrement de la créance du syndicat.
Les frais avant mise en demeure ne sont pas dus à défaut d’existence de la mise en demeure préalable. Les frais postérieurs à la mise en demeure ne sont pas nécessaires. En outre, il est sans intérêt de multiplier les relances dès lors qu’une mise en demeure suffit pour faire courir les intérêts moratoires. Enfin, le syndic doit justifier de l’envoi effectif des lettres de mise en demeure et de relance.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi d’une seule mise en demeure, celle du 15 mai 2023, facturée 114 euros. Les autres sommes sollicitées ne sont pas nécessaires ou non justifiées.

L'obligation au paiement d'une somme d'argent est en principe divisible. En application de l'article 1310 du code civil, la solidarité ne se présume pas et doit être légale ou conventionnelle. En cas d'indivision, les copropriétaires d'un lot sont tenus conjointement au paiement des charges et chacun est tenu de s'acquitter de sa quote-part à hauteur de ses droits dans l'indivision, sauf au syndicat de copropriétaires à justifier de l'existence d'une clause de solidarité insérée au règlement de copropriété.

Le syndicat des copropriétaires justifie de l'existence d'une telle clause de solidarité.

Au final, il convient de condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] au paiement de la somme de 4773, 91 euros au titre des charges et frais restant dus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

La carence de Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Le préjudice causé au syndicat des copropriétaires est justifié.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 200 euros à titre de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Compte-tenu de l’équité et de la situation économique des parties, il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les sommes exposées par lui dans la présente instance et non comprises dans les dépens. Il convient donc de condamner solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] à lui verser la somme de 600 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K], succombant, seront condamnés solidairement aux dépens.


PAR CES MOTIFS

Le tribunal judiciaire, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, mis à disposition au greffe,

Condamne solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] à payer au syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 4773, 91 euros au titre des charges de copropriété, appels de travaux et frais, somme arrêtée au 2 juillet 2023 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 20 juillet 2023,

Condamne solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] à verser au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1], la somme de 200 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] à payer au Syndicat des copropriétaires sis [Adresse 1] la somme de 600 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

Condamne solidairement Monsieur [J] [K] et Madame [F] [K] aux dépens,

Rappelle que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Ainsi jugé et mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIERLE PRESIDENT