Tribunal Judiciaire · PCP JCP ACR fond — 16 janvier 2024

TRIBUNAL 
 JUDICIAIRE
 DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée
le :
à : Me Olivier BROCHARD


Copie exécutoire délivrée 
le :
à : Me Guillaume LETAILLEUR

Pôle civil de proximité
■

PCP JCP ACR fond
 
N° RG 23/01687 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF57

N° MINUTE : 
1






JUGEMENT 
rendu le 16 janvier 2024


DEMANDEUR
Monsieur [W] [R],
demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Guillaume LETAILLEUR, avocat au barreau d’ESSONNE,

DÉFENDEUR
Monsieur [M] [S] [U],
demeurant [Adresse 1]
comparant en personne assisté de Me Olivier BROCHARD, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0944

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Eloïse CLARAC, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS 
Audience publique du 11 octobre 2023

JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2024 par Eloïse CLARAC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier








Décision du 16 janvier 2024
PCP JCP ACR fond - N° RG 23/01687 - N° Portalis 352J-W-B7H-CZF57


Exposé du litige

Par acte sous seing privé du 22 mai 2020, Monsieur [W] [R] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [M] [U] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], 6e étage gauche, porte fond droite, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 617 euros et d’une provision pour charges de 23 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 octobre 2022, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1424,42 euros au titre de l'arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

Par assignation du 3 février 2023, Monsieur [W] [R] a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire ou subsidiairement prononcer la résiliation judiciaire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion, sous astreinte de 100 euros par jour de retard, de Monsieur [M] [U] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
- une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
- 2888,97 euros au titre de l’arriéré locatif quittancement du mois de décembre 2022 inclus, outre intérêts calculés conformément aux dispositions du contrat de bail et pour le surplus des sommes réclamées, à taux légal à compter du commandement de payer en date du 28 octobre 2022,
- 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 février 2023, mais aucun diagnostic social et financier n'est parvenu au greffe avant l'audience.

Appelée à l’audience du 5 juin 2023, l’affaire a fait l’objet de deux renvois, dans l’attente de la décision sur l’aide juridictionnelle.

À l'audience du 11 octobre 2023, Monsieur [W] [R], représenté par son avocat, maintient l'intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 9 octobre 2023, s'élève désormais à 8935,51 euros. Il considère qu'il n'y a pas eu de reprise du paiement intégral du loyer courant avant l'audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et s’oppose à l’octroi de délais de paiement compte tenu de l’importance de la dette qui représente plus d’un an de loyer et du fait que plusieurs plan d’apurement amiable ont été tentés. 

Monsieur [M] [U], assisté de son avocat, a déposé des conclusions auxquelles il s’est référé. Il conteste le montant de la dette qui comprend, selon lui, des frais et ne tient pas compte du versement de 700 euros effectué en espèce le 9 octobre 2023. Il demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d'une mensualité d'apurement de 100 euros pendant 36 mois, en plus du loyer courant. Il sollicite donc la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement. 

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Motifs de la décision

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

Monsieur [W] [R] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de deux mois avant l’audience.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de location a été signifié au locataire le 28 octobre 2022. Or, d’après l'historique des versements, la somme de 1424,42 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 29 décembre 2022.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L'article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, Monsieur [W] [R] verse aux débats un décompte arrêté à la somme de 8935,51 euros à la date du 9 octobre 2023.

Les frais de poursuite, dont il n'est pas démontré qu'ils sont dus contractuellement, seront retirés conformément à l'article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l'assignation sont inclus dans les dépens. La somme de 539,14 euros sera donc écartée.

Par ailleurs, il convient de déduire la somme de 700 euros, Monsieur [M] [U] produisant le reçu, du 9 octobre 2023, de la société Courcelles immobilier.

Monsieur [M] [U] sera, par conséquent, condamné à payer la somme de 7696,37 euros au bailleur avec intérêts au taux légal à compter du 28 octobre 2022 pour la somme de 869,32 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 2019,65 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus conformément aux dispositions des articles 1231-6, 1231-7, 1342-10 et 1344-1 du code civil.

Etant précisé que la clause du bail prévoyant une majoration de plein droit de 10% des intérêts sur les montants dus s'analyse en une clause pénale, laquelle est illicite au regard de l'article 4 i) de la loi du 6 juillet 1989.
En application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d'office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu'il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l'audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années. Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés

En l’espèce, Monsieur [M] [U] justifie avoir repris le paiement d'au moins un loyer courant entre l'assignation et l'audience. Cependant, il ne démontre pas être en capacité de régler sa dette locative de façon échelonnée. Il fait état de difficultés financières importantes, de plusieurs dettes et il sera relevé que malgré un emploi de quelques mois entre février et juin 2023, un seul paiement de 555,10 euros a été effectué au mois de mars 2023. Aucun autre paiement des loyers n'est intervenu depuis le mois de septembre 2022 et la dette locative ne cesse de s'aggraver. Dans ces conditions, il convient de le débouter de sa demande de délais.

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser Monsieur [W] [R] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Le recours à la force publique se révélant une mesure suffisante pour contraindre le locataire à quitter les lieux, il n'y a pas lieu d'ordonner une astreinte, le bailleur obtenant par ailleurs une indemnité d'occupation.

Monsieur [M] [U] sera aussi condamné au paiement d'une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 10 octobre 2023 à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s'était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Monsieur [M] [U], partie perdante, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n'y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l'article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 28 octobre 2022 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, 

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 mai 2020 entre Monsieur [W] [R], d’une part, et Monsieur [M] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 2], 6e étage gauche, porte fond droite, est résilié depuis le 29 décembre 2022,

REJETTE la demande de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire,

ORDONNE à Monsieur [M] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 1] à [Localité 2] ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement,

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il pourra être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique,

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d'exécution,

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux,

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [W] [R] la somme de 7696,37 euros (sept mille six cent quatre-vingt-seize euros et trente-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif et indemnité d’occupation arrêtés au 9 octobre 2023, mensualité d’octobre 2023 et paiement de 700 euros du 9/10/23 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 3 février 2023 pour la somme de 869,32 euros, à compter de l’assignation pour la somme de 2019,65 et à compter de la signification de la présente décision pour le surplus,

CONDAMNE Monsieur [M] [U] à payer à Monsieur [W] [R] une indemnité mensuelle d’occupation d'un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu'il aurait été si le contrat s'était poursuivi, à compter du 10 octobre 2023 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l'expulsion),

DÉBOUTE Monsieur [W] [R] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE le surplus des demandes des parties,

CONDAMNE Monsieur [M] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 28 octobre 2022 et celui de l'assignation du 3 février 2023,

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2024, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge