Tribunal Judiciaire · 1ère CHAMBRE CIVILE — 25 janvier 2024

N° RG 21/03855 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VPO6
PREMIERE CHAMBRE
CIVILE





72A

N° RG 21/03855 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VPO6

Minute n° 2024/00



AFFAIRE :


S.D.C. RESIDENCE BELLINI

C/


[L] [D] épouse [P]




 


Exécutoires délivrées
le
à 
Avocats : Me Jérôme DIROU
la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU



TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE


JUGEMENT DU 25 Janvier 2024 


COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors des débats et du délibéré

Madame Delphine DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge
Statuant à Juge Unique

Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier

DEBATS :

A l’audience publique du 07 Décembre 2023, 

JUGEMENT :

Contradictoire
Premier ressort,
Par mise à disposition au greffe, 

DEMANDEUR :

S.D.C. RESIDENCE BELLINI, représenté par son syndic, le CABINET DEMONS sis 196 rue Fondaudège 33000 BORDEAUX
26 rue Jeanne
33000 BORDEAUX

représenté par Maître Xavier LAYDEKER de la SCP LAYDEKER - SAMMARCELLI - MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DEFENDERESSE :

Madame [L] [D] épouse [P]
née le 24 Février 1962 à PARIS (75000)
26 rue Jeanne
Immeuble Le Bellini
33200 BORDEAUX

représentée par Me Jérôme DIROU, avocat au barreau de BORDEAUX


N° RG 21/03855 - N° Portalis DBX6-W-B7F-VPO6



EXPOSE DU LITIGE

Mme [L] [D] épouse [P] est propriétaire des lots 9, 5 et 15 et de 153/1000èmes des parties communes au sein de la résidence BELLINI 26 rue Jeanne à BORDEAUX soumise au régime de la copropriété pour l’avoir acquis le 30 septembre 2002.

Un différend oppose depuis plusieurs années Mme [P] au syndicat des copropriétaires : Mme [P] reproche au syndicat des copropriétaires de ne pas avoir engagé les travaux sur les parties communes permettant de remédier aux désordres affectant son lot et refuse en conséquence de s'acquitter des charges et appel de provision sur travaux. Le syndicat des copropriétaires faisant valoir que l' assemblée générale des copropriétaires a voté l'exécution des travaux prescrits par expertise judiciaire , réplique que ces travaux ne peuvent être effectués en raison du non paiement par Mme [P] de ses charges.

Faisant grief à Mme [P] de ne pas s'être acquittée des charges et provisions dues au 14 avril 2021 malgré un commandement de payer en date du 19 avril 2021, le syndicat des copropriétaires de la résidence BELLINI représentée par son syndic, le cabinet DEMONS, l'a fait assigner par acte en date du 4 mai 2021 pour obtenir sa condamnation au paiement des sommes de :
- au titre des charges et travaux de copropriété suivant décompte du 14 avril 2021 avec intérêts de droit à compter du 19 avril 2021
-3000€ de dommages-intérêts 
-2000€ que le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.

Par ordonnance du juge de la mise en état en date du 28 novembre 2022, confirmée par arrêt en date du 30 novembre 2023, le juge de la mise en état a : 
-déclaré irrecevable la demande de Mme [L] [P] à recréditer son compte de la somme de 1.046,86 € sur son compte de copropriété pour autorité de la chose jugée
-condamné Mme [P] à payer au syndicat des copropriétaires la somme provisionnelle de 24.460,95 euros, outre 600 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.

Il n'est pas contesté que Mme [P] n'a pas exécuté cette décision.

Conformément aux dispositions de l'article 455 du code procédure civile, le tribunal renvoie aux dernières conclusions des parties pour l'exposé de leurs moyens, à savoir: 

Les conclusions en date du 2 novembre 2023 du syndicat des copropriétaires de la résidence BELLINI qui demande au tribunal de :
.condamner Mme [P] lui payer la somme de 21 458,20€ correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés, suivant décompte en date du 2 novembre 2023 avec intérêts de droit à compter du 19 avril 2021
.débouter Mme [P] à lui payer la somme de 2.500€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
.la condamner aux dépens.

Les conclusions en date du 6 avril 2023 de Mme [P] qui demande au tribunal de :
Au principal,
.débouter le syndicat des copropriétaires de son action en paiement
A titre reconventionnel,
.surseoir à statuer et ordonner la compensation avec les sommes que le tribunal prononcera à son bénéfice contre le syndicat des copropriétaires pour le défaut de jouissance de son lot privatif du fait du non entretien des parties communes
.condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 4000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens
.ordonner l'exécution provisoire.

L'ordonnance de clôture est intervenue le 2 novembre 2023.

MOTIFS

*sur le contexte

Pour une complète appréhension du litige opposant les parties il sera rappelé :

Au mois de novembre 2015 le dressing de l'appartement de Mme [P] présentait des traces d'humidité et des fuites au niveau des toilettes, tandis que le local à vélos situé sous cet appartement présentait des infiltrations au plafond, le syndicat des copropriétaires a mandaté l'entreprise BRUNA pour en trouver l'origine et les réparer. Celles-ci se poursuivant malgré ces réparations, Mme [P] a saisi son assureur qui a chargé au mois de février 2016 la société DELTA FUITES d'en rechercher l'origine. Celle-ci estimait qu'elle provenait du déplacement du chapeau de la cheminée. La société MAISONNING a été chargée de faire les travaux qui ont été réglés par la copropriété. 

Plusieurs expertises amiables ont été diligentées. 

Par ordonnance de référé en date du 5 novembre 2018, l'humidité dans son appartement persistant, Mme [P] a obtenu la désignation de M. [H], expert judiciaire, qui a déposé son rapport le 16 octobre 2019. Celui-ci, constatant l'humidité affectant plusieurs parties de l'appartement de Mme [P], et une corrosion importante des canalisations métalliques dans le local à vélos, a trouvé des fuites au niveau du complexe d'étanchéité de la toiture et une infiltration d'eau par un chapeau en béton sur une colonne de gaine technique. Il estimait qu'avant de réparer ces désordres, il convenait de faire réaliser un diagnostic général des canalisations métalliques et d'entreprendre les travaux nécessaires qui devraient être importants et coûteux.

Reprochant au syndicat des copropriétaires de manquer à son devoir de veiller à la conservation de l'immeuble elle l'a fait assigner au fond devant la présente juridiction par acte en date du 12 novembre 2019 pour obtenir sa condamnation à réaliser les travaux d'étanchéité de la toiture et à effectuer un diagnostic des canalisations de l'immeuble, et à l'indemniser de ses préjudices personnels.

Faisant état d'un nouveau désordre constitué par le bouchage de l' évacuation de ses eaux usées et vannes, malgré l'intervention de la société MULTI FERNANDES mandatée par le syndic, elle obtenait du juge de la mise en état la désignation à nouveau de M. [H] par ordonnance du 16 novembre 2020. Dans son rapport déposé le 16 octobre 2020, celui-ci mettait en évidence la vétusté, la dégradation et la mauvaise configuration du regard et de la canalisation ne permettant pas l'évacuation des eaux usées et des eaux vannes, et préconisait le remplacement du regard ainsi que le remplacement ou chemisage de la canalisation longue de 7 mètres pour un montant de 4361,50 euros.

Parallèlement : 

Ainsi qu'en témoignent les relevés de comptes de copropriété de Mme [P], celle-ci a cessé de régler régulièrement les charges de copropriété et les appels de provision pour travaux, de telle sorte que sa dette s'élevait à 11.254,87 € au 19 avril 2021, et à 24.460,95 € au mois de février 2022.

Lors de l'assemblée générale en date du 28 octobre 2021, les copropriétaires ont, entre autres décisions, adopté le devis de la SAS ASOS à hauteur de 50.057,04 € pour la réhabilitation de 9 colonnes EU et une colonne EP ainsi que le remplacement du regard et de la canalisation pour 4361,50€, le syndic informant les copropriétaires de ce qu'il ne validerait les devis auprès des sociétés retenues qu'à perception de la part des copropriétaires de l'intégralité des fonds nécessaires à son financement.
Au cours de l'assemblée générale du 15 juin 2022, le syndic avisait les copropriétaires qu'il n'était pas en mesure de valider les devis votés, faute pour Mme [P] d'avoir réglé ses appels de provisions pour travaux.
Il est à relever que les copropriétaires (hors Mme [P] et un autre copropriétaire) réunis en assemblée générale le 23 mars 2023 ont, d'une part, approuvé le budget prévisionnel pour l'exercice 2023, et souhaité pour ne pas pénaliser la trésorerie du syndicat, faire l'avance des provisions et charges courantes impayées par Mme [P] jusqu'au 31 décembre 2022 et d'autre part, après que le syndic les ait informés qu'il n'était pas en capacité de valider les devis, ont souhaité faire l'avance des provisions impayées de Mme [P] concernant la réhabilitation des descentes EP/EU/EV et le remplacement du regard et de sa canalisation, ces avances devant être remboursées par Mme [P].

Par jugement en date du 5 janvier 2023 la présente juridiction statuant sur l'assignation délivrée le 12 novembre 2019 par Mme [P] a : 
.débouté Mme [P] de sa demande au titre de l'exécution des travaux réparatoires 
.condamné le syndicat des copropriétaires à payer à madame [P] la somme de 10 000€ de dommages-intérêts sur le fondement de l'article 14 de la loi du 10 juillet 1965
.condamné le syndicat des copropriétaires aux entiers dépens
.condamné le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 1500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile 
.dit que madame [P] devra participer à la dépense commune des frais de procédure engagés par le syndicat
.rappelé que l'exécution provisoire est de droit.

Tant Mme [P] que le syndicat des copropriétaires de la résidence BELLINI ont relevé appel de ce jugement.

Mme [P] a adressé un chèque d'un montant de 10 535,12€ qui figure sur le relevé de son compte copropriétaire, le solde débiteur de celui-ci s'élevant désormais au 1er octobre 2023 à 21 458,20€.

Faisant valoir que sa créance au titre des charges est certaine, liquide et exigible, le syndicat des copropriétaires demande la condamnation de madame [P] au paiement de la somme de 21 458,20€. 

Mme [P] conclut au débouté, soutient que le décompte des charges et travaux est inexact, oppose une compensation entre les charges de copropriété qui lui sont réclamées et sa créance à l'encontre du syndicat et enfin sollicite un sursis à statuer.

*Sur l'inexactitude du décompte des charges

Mme [P] fait valoir que le décompte des charges et travaux est inexact au motif qu'une somme de 1046,86 € lui aurait été imputée par erreur au titre du changement des huisseries de sa loggia, les travaux n'ayant pas été réalisés.

Or par jugement définitif en date du 6 mai 2022 le juge de proximité du tribunal judiciaire de BORDEAUX a débouté Mme [P] de cette demande tendant à la condamnation du syndicat des copropriétaires à recréditer son compte de copropriété de la somme de 1046,86 €.

Au surplus le juge de la mise en état par ordonnance en date du 28 novembre 2022 rendue dans la présente instance a entre autres dispositions : 
-déclaré irrecevable la demande de madame [L] [P] à recréditer son compte de la somme de 1046,86 € sur son compte de copropriété pour autorité de la chose jugée.
 
Cette ordonnance a été confirmée par arrêt en date du 30 novembre 2023.

En conséquence Mme [P] ne peut de nouveau soutenir sérieusement cet argument. 

*sur la demande de compensation

Aux termes de l'article 1347-1 du code civil la compensation n'a lieu qu'entre deux obligations fongibles, certaines, liquides et exigibles.

Mme [P] fait valoir qu'elle est en droit d'opposer au syndicat des copropriétaires l'exception de compensation entre les charges dont il réclame le paiement et la créance dont elle dispose à son encontre, qu'elle évalue à 40 000€, à savoir le préjudice de jouissance qu'elle subit en raison de la non réalisation par le syndicat des copropriétaires, au mépris de ses obligations, des travaux nécessaires à la cessation des désordres affectant les parties communes et, partant, son lot.

Le syndicat des copropriétaires fait valoir à juste titre qu'il dispose d'une créance certaine, liquide et exigible.

En effet la créance de 21 458,20€ telle qu'elle figure sur le dernier relevé du compte de copropriété de Mme [P], après prise en compte du versement de la somme de 10 535,12 €, est justifiée par la production des procès-verbaux des assemblées générales ayant voté les budgets prévisionnels, approuvé les comptes et voté les travaux ainsi que par les relevés de charges versés aux débats. Mme [P] d'ailleurs ne conteste pas le montant des charges lui incombant. La seule contestation qu'elle émet porte sur l'imputation à sa charge de la somme de 1046,86 jugée infondée.

En revanche, d'une part, la créance de 40 000€ qu'invoque Mme [P] au titre du préjudice qu'elle indique avoir subi dans la jouissance de son lot du fait de la non-réalisation des travaux sur les parties communes par le syndicat a été fixée par le tribunal dans son jugement en date du 5 janvier 2023 à la somme de 10 000 €. D'autre part, Mme [P] et le syndicat des copropriétaires ont chacun relevé appel de ce jugement, ce qui est de nature à remettre en cause la somme allouée à ce titre.

Cette créance, litigieuse et incertaine, ne permet pas d'opérer une quelconque compensation avec la créance du syndicat des copropriétaires.

*sur la demande de sursis à statuer 

Madame [P] demande qu'il soit sursis à statuer sur la demande du syndicat dans l'attente de l'issue de la procédure devant la cour, ce à quoi s'oppose le syndicat des copropriétaires.

Les travaux devant être exécutés permettant de remédier aux désordres affectant les parties communes et notamment les canalisations (cf rapports de monsieur [H]) ont été votés lors de l'assemblée générale en date du 28 octobre 2021 et n'ont pu être exécutés en raison du non paiement par Mme [P] des charges lui incombant, la copropriété ne disposant pas de ce fait d'une trésorerie suffisante. Ce faisant, elle a aggravé les conséquences de ces désordres affectant les parties communes, ainsi que le préjudice de jouissance en résultant, et dont elle se plaint.

Accueillir sa demande de sursis à statuer jusqu'à ce que la cour ait statué, reviendrait à retarder l'exécution de travaux sur les parties communes, dont le caractère indispensable et urgent, est établi et reconnu, au mépris de l'intérêt de la copropriété et des autres copropriétaires dont fait pourtant partie Mme [P].

En conséquence, il n' y a pas lieu de surseoir à statuer.

*sur les demandes du syndicat des copropriétaires 

La créance du syndicat des copropriétaires étant justifiée et incontestable, il convient de condamner Mme [P] au paiement de la somme de 21 458,20€ correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés suivant décompte en date du 2 novembre 2023 avec intérêts de droit à compter du 19 avril 2021.

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit du syndicat des copropriétaires de la résidence BELLINI à hauteur de 2500 €. 

Les dépens seront supportés par Mme [P] qui échoue dans sa défense.

PAR CES MOTIFS, 

Le tribunal,

- REJETTE les demandes de Mme [L] [D] épouse [P] tendant à la rectification des sommes dont elle est redevable, à une compensation et au prononcé d'un sursis à statuer,

- CONDAMNE Mme [L] [D] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BELLINI la somme de 21 458,20€ correspondant aux charges et travaux de copropriété impayés arrêtée au 2 novembre 2023 avec intérêts de droit à compter du 19 avril 2021,

- CONDAMNE Mme [L] [D] épouse [P] à payer au syndicat des copropriétaires de la résidence BELLINI la somme de 2500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

- CONDAMNE Mme [L] [D] épouse [P] aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, 

- RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La présente décision est signée par Madame DUPUIS-DOMINGUEZ, Juge et Madame Hassna AHMAR-ERRAS, Adjoint administratif faisant fonction de greffier.

LE GREFFIERLE PRÉSIDENT