Tribunal Judiciaire · Service des référés — 24 janvier 2024

TRIBUNAL
 JUDICIAIRE
 DE PARIS


 ■




 
N° RG 23/58236 - N° Portalis 352J-W-B7H-C3E2J

N° :2/MC

Assignation du :
02, 03 et 06 Novembre 2023

N° Init : 23/53843

[1]

[1] 5 Copies exécutoires
 + 1 copie expert 
délivrées le :



EXPERTISE

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ 
rendue le 24 janvier 2024 



par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Marion COBOS, Greffier, 
DEMANDERESSE

Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8], représenté par son syndic bénévole, Monsieur [R] [V]
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Me Estelle DUBOIS, avocat au barreau de PARIS - #C1972

DEFENDEURS

Société 26BOULANG’
[Adresse 6]
[Localité 8]

représentée par Maître Agnès BAUVIN de la SAS CABINET DURAND CONCHEZ, avocat au barreau de PARIS - #K0086 et par Maître Arié ALIMI de la SELEURL Arié Alimi Avocat, avocat au barreau de PARIS - #E1899




Société CMC
[Adresse 2]
[Localité 9]

représentée par Maître Vincent CHAMARD-SABLIER de l’AARPI EYMARD SABLIER ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS - #L0087

Monsieur [W] [E]
[Adresse 5]
[Localité 7]

représenté par Maître Olivier BANCAUD de la SELARL ATTIQUE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS - #C0301

GENERALI IARD, en qualité d’assureur de l’immeuble
[Adresse 4]
[Localité 8]

non comparante, non constituée 

MAPA MUTUELLE D’ASSURANCE, en qualité d’assureur de la société 26BOULANG’
[Adresse 1]
[Localité 3]

représentée par Maître Yoann ALLARD de l’AARPI ABSYS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS - #D0152

DÉBATS

A l’audience du 20 Décembre 2023, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Daouia BOUTLELIS, Greffier

Nous, Président, 

Après avoir entendu les conseils des parties comparantes,

Par ordonnance de référé rendue le 18 juillet 2023 à la demande de la SAS 26BOULANG’, preneur à bail commercial d’un local situé au rez-de-chaussée, au sous-sol et au 1er étage de l’immeuble du [Adresse 6], Monsieur [K] [P] a été désigné en qualité d’expert afin d’examiner les désordres affectant le plancher haut du rez-de-chaussée.

Par exploit délivré les 2, 3 et 6 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] à [Localité 8] a fait citer en référé les défendeurs aux fins de rendre les opérations d’expertise communes à la société CMC, chargée de l’exécution de travaux au sein du local commercial, et aux fins d’extension de la mission de l’expert aux éléments suivants :
- donner son avis sur la mise en oeuvre des travaux réalisés à ce jour, notamment au sous-sol, comprenant les installations sanitaires,
- travaux de modification de la façade, 
- état de la voûte à la suite de l’ouverture de la trémie en sous-sol et incidences sur les murs de la voûte de la pose en cave de revêtements étanches au sol et sur les murs, 
- isolation phonique et thermique, plus généralement traitement de la chaleur et des vapeurs, 
- protection anti-feu,
- dispositifs relatifs au poids du four. 

A l’audience de renvoi du 20 décembre 2023, le syndicat des copropriétaires développe oralement les moyens et prétentions contenus dans ses dernières écritures visées à l’audience et ajoute comme chef de mission de l’expert celui de fournir tous avis techniques sur la réfection des fontes.

La société 26BOULANG’ conclut au rejet de la demande d’extension de mission et sollicite la condamnation du requérant à lui verser la somme de 2000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens. 

Enfin, la société CREATION MAGASINS CONSTRUCTION (ci-après CMC) formule ses protestations et réserves quant à sa mise en cause dans le cadre de la mesure d’expertise et conclut au rejet de la demande d’extension de mission. 

Monsieur [E] s’associe aux écritures déposées par la société CMC.

La société GENERALI IARD, bien que régulièrement citée, n’a pas constitué avocat.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions visées à l’audience, pour un plus ample exposé des prétentions et moyens respectifs. 

MOTIFS

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparait pas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur l’extension de mission

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires expose que la société 26BOULANG’ a entrepris de lourds travaux d’aménagement, portant notamment sur les parties communes de l’immeuble, sans s’entourer d’un maître d’oeuvre comme cela est exigé par le règlement de copropriété, sans en informer le syndicat des copropriétaires, ni a fortiori solliciter l’autorisation de l’assemblée générale ; que les spécificités techniques d’exploitation propres à une boulangerie ainsi que la réalisation de travaux privatifs “à la hussarde” sans justifier en outre d’une assurance justifient que l’expert se prononce sur leur conformité aux règles de l’art afin d’écarter tous nouveaux désordres et nuisances pour l’avenir au préjudice des parties communes. 

En réponse, la société 26BOULANG’, qui indique être assurée, conteste le fait que les travaux confiés à la société CMC portent sur des parties communes. Elle précise que :
- les installations sanitaires au sous-sol ont été uniquement déplacées, les raccordements n’ayant pas été modifiés, 
- aucune trémie n’a été ouverte, même si le devis le précisait compte tenu de la complexité de l’opération et de la découverte de la préexistence d’une trémie qu’elle a simplement réouverte ; que l’ouverture de cette trémie a été autorisée par l’assemblée générale des copropriétaires le 13 octobre 2022 et les travaux envisagés sur cette trémie ont été validés par le bureau d’études structures BEST le 12 septembre 2022,
- le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’une incidence relevant de la pose d’un revêtement sur les sols et murs des caves, 
- les travaux de modification de la façade ont été autorisés par l’assemblée générale du 13 octobre 2022 et la déclaration préalable adressée à la mairie a été acceptée le 14 janvier 2023, 
- les travaux d’isolation phonique, thermique, la protection anti-feu et les dispositifs relatifs au poids du four sont déjà inclus dans la mission de l’expert, qui a adressé aux parties plusieurs notes sur les sujets, précisant en outre qu’elle a accepté de prendre à sa charge le coût de ces différents travaux, 
- le poids du nouveau four pèse 1800 kg alors que l’ancien pesait 4100 kg,
- il est sollicité un avis juridique de l’expert en violation des dispositions de l’article 238 du code de procédure civile. 

La société CMC s’oppose à l’extension de mission en raison de l’absence de désordres invoqués par le syndicat des copropriétaires, ni apparus en cours d’expertise, alors que l’expert ne peut avoir pour mission de procéder à un audit des travaux réalisés par elle.

En vertu de l’article 145 du code de procédure civile, s’il existe un motif légitime de conserver ou d’établir avant tout procès la preuve des faits dont pourrait dépendre la solution d’un litige, les mesures d’instruction légalement admissibles peuvent être ordonnées à la demande de tout intéressé, sur requête ou en référé. 

L'article 236 du même code prévoit que le juge qui a commis le technicien ou le juge chargé du contrôle peut accroître ou restreindre la mission confiée au technicien.

En l’espèce, il résulte des termes de l’ordonnance du 18 juillet 2023 que la mesure d’expertise a été ordonnée en raison du fait que les avis des techniciens sollicités par les parties divergeaient quant aux mesure permettant de remédier aux désordres affectant le plancher haut du local commercial, certaines mesures ayant pour effet de porter atteinte à la consistance du local et dès lors, préjudiciant au propriétaire et au locataire du local commercial. 

Elle est circonscrite, dans son dispositif, aux désordres, malfaçons et inachèvements allégués dans l’assignation délivrée par la société 26 BOULANG’. Les développements de l’assignation ainsi que le “Par ces motifs” portent sur les mesures permettant la remise en état du plancher haut, l’état d’avancement des travaux effectués par la société MACAPLAME sur la poutraison au plancher haut du local commercial et les causes des désordres affectant le plancher haut.

La mission de l’expert ne s’étend donc pas aux travaux déjà réalisés par la société 26BOULANG’. 

Il résulte des écritures de cette dernière que les travaux déjà exécutés portent sur le retrait du faux plafond, qui a conduit à l’expertise ordonnée, sur le déplacement des sanitaires situés au sous-sol et sur la trémie entre le rez-de-chaussée et le sous-sol.

Le règlement de copropriété de l’immeuble définit comme partie commune la totalité du sol des bâtiments avec les servitudes actives et passives attachées, les fondations, les gros murs des façades sur rue et sur cour, les murs pignons, mitoyens et de refend et le gros oeuvre des planchers. Il exclut dans le paragraphe “partie commune”, les canalisations d’eau se trouvant à l’intérieur d’un local et le desservant exclusivement sur la propriété du propriétaire desservi. 

Il définit comme partie privative, les parquets et plafonds, les cloisons intérieures, le revêtement intérieur desdits murs et comme dit plus haut, les canalisations intérieures à usage exclusif d’un local et les installations sanitaires.

Il résulte du devis établi par la société CMC le 31 mai 2022 qu’à l’exception de la dépose de la devanture et de la création d’une trémie et d’une fosse pour le monte-fut, les autres travaux envisagés par la société 26BOULANG’ portent sur des parties privatives.

En vertu de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes.

Il a donc intérêt à agir s’agissant de la dépose de la devanture, de la trémie et de la fosse, ainsi que de tous travaux même privatifs qui porteraient atteinte aux parties communes dont il a la charge de la conservation. 

Quelles que soient les conditions dans lesquelles s’est tenue l’assemblée générale du 13 octobre 2022, il n’en demeure pas moins que celle-ci a autorisé la société 26BOULANG’ à réaliser les travaux de modification des devantures entraînant modification des façades sous réserve qu’elle obtienne l’avis favorable de la Mairie de [Localité 10], ce qu’elle justifie avoir obtenu le 14 janvier 2023. 

Dès lors, et à défaut de démontrer de façon plausible que les travaux envisagés sur la façade de l’immeuble et autorisés par l’assemblée générale sont de nature à porter atteinte aux parties communes en l’absence, à ce jour, de tout désordre, le syndicat des copropriétaires ne justifie pas d’un motif légitime à l’extension des opérations d’expertise.

En ce qui concerne la trémie, la société 26BOULANG’ indique avoir renoncé à la création d’une fosse et d’une trémie, en raison de la découverte de la préexistence d’une trémie, dont il a été procédé à la réouverture. 

L’assemblée générale du 13 octobre 2022 a autorisé la société 26 BOULANG’ à rouvrir l’ancienne trémie entre le sous-sol et le rez-de-chaussée sous réserve de la consolider selon les préconisations du Bureau d’études BEST. Aux termes d’une assemblée générale du 20 mars 2023, les copropriétaires ont voté la résolution n°5 suivante : “Suite aux diverses explications erronées et contradictoires fournies par M. [F], boulanger et par CMC (...), il apparaît que la trémie présentée comme existante (si tant est qu’elle ait jamais existé, le constat d’huissier confirmant son existence n’ayant jamais été transmis comme demandé) n’était pas fermée par l’équivalent d’une simple trappe, mais bien par un plancher maçonné porteur qui a été démoli sans autorisation de la copropriété, dès le démarrage du chantier d’aménagement du commerce, en août 2022. Une réouverture de trémie a été accordée lors de L’AGE du 13/10/2022.

Compte-tenu du caractère porteur, qui n’était pas apparu alors, l’assemblée autorise la démolition du plancher pour création d’une trémie, sous réserve d’un contrôle technique de l’exécution des travaux par un bureau de controle agréé mandaté, aux frais du propriétaire de la boulangerie.”

Il résulte du rapport de visite établi le 14 septembre 2022 par Monsieur [D], architecte, que “Une ancienne trémie visiblement existante a été réouverte dans le plancher entre le rez-de-chaussée et le sous-sol pour installation d’un monte-charges. (...) L’ingénieur structure Monsieur [J] a confirmé que la trémie était bien présente avant sa réouverture pendant les travaux. Il a indiqué qu’un renfort des éléments métalliques présents en périphérie sera nécessaire (...). Il conviendra de suivre les prescriptions du BET BEST pour le renforcement de la trémie”.

A ce sujet, le BET BEST concluait, le 12 septembre 2022, que dans la mesure où une partie seraient confortée par une portion de dalle béton de manière à reprendre une poussée de voûte éventuelle, la stabilité, la solidité et la pérennité de l’immeuble en seraient conservés. 

Dès lors, et à défaut de démontrer par quelques éléments que ce soit que la société 26BOULANG’ ne respectera pas ces préconisations ou que celles-ci sont inefficaces, le syndicat des copropriétaires ne justifie d’aucun élément rendant plausible une atteinte à la voute et ne justifie d’aucun motif légitime à l’extension de mission.

Pas plus n’est-il justifié d’un motif légitime concernant les incidences, qui ne sont pas précisées, des revêtements posés sur les sols et murs de la cave, alors que ces revêtements sont des travaux portant sur les parties privatives. Il en est de même des installations sanitaires situées au sous-sol de l’immeuble, qui sont des travaux sur parties privatives et dont aucun élément ne rend plausible le fait qu’ils auraient porté atteinte aux parties communes de l’immeuble. En tout état de cause, un expert judiciaire ne peut se voir confier une mission de maîtrise d’oeuvre. 

La remise en état du plafond haut inclut tant la reprise structurelle des poutraisons que la protection contre l’incendie de ce plafond, protection qui, selon l’expert dans son avis formulé dès sa première note, fait partie des caractéristiques normales d’un plafond. L’expert envisage, dans ses notes n°2 et 3, de mettre à la charge de la société 26BOULANG’ le coût des matériaux complémentaires (film pare vapeur et matériaux isolants et absorbants entre solives) dans la mesure où le plafond ancien en plâtre sur lattis qui assurait la protection contre l’incendie a été déposé par la société 26BOULANG’.

Les parties ont échangé des dires avec l’expert comme cela résulte des notes 8 à 10 sur la question de la nature de la protection incendie. L’expert s’est prononcé dans sa note aux parties n°6, estimant préférable, pour une bonne durabilité, d’appliquer une peinture offrant des qualités complémentaires d’isolation thermique, l’expert renvoyant aux maîtres d’oeuvre des parties la responsabilité de s’accorder sur les ouvrages à mettre en oeuvre. 

Le 16 novembre 2023, le conseil de la société 26BOULANG’ a fait part de son accord pour prendre en charge le coût des travaux relatifs à la mise en place d’un pare vapeur, d’un coupe-feu et d’une isolation phonique.

Il n’y a dès lors pas lieu d’étendre la mission de l’expert sur la question de la protection incendie que doit assurer le plafond haut du local commercial, ainsi que du pare-vapeur et de l’isolation thermique et phonique, ces chefs de mission sollicités étant déjà inclus dans la mission suivante “après avoir exposé ses observations sur la nature des travaux propres à remédier aux désordres”. 

Il appartient dès lors aux parties de suivre les préconisations de l’expert, qui s’est déjà prononcé sur ces différentes questions.

Par ailleurs, aucun élément communiqué par le syndicat des copropriétaires ne permet de rendre plausible le fait que le nouveau four commandé par la société 26BOULANG’ qui pèse 2300 kg de moins que l’ancien four qui se trouvait dans les lieux, puisse porter atteinte au plancher bas du local commercial en raison de son poids. Les inquiétudes d’une partie à la procédure ne constituent pas un motif légitime. 

Enfin, le chef de mission ajouté dans le “Par ces motifs” des écritures du syndicat des copropriétaires relatif à “la réfection des fontes” ne permet pas, à défaut d’explication de ce chef de mission dans les écritures et d’imprécision de la formule, de déterminer à quoi il correspond. Dès lors, aucune extension ne sera ordonnée sur ce point. 

Pour l’ensemble de ces raisons, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande d’extension. 

Sur l’ordonnance commune


Sur le fondement de l’article 145 du code de procédure civile, une ordonnance ayant désigné un expert peut être rendue commune à des tiers s’il existe un motif légitime qu’ils soient appelés aux opérations d’expertise, en considération de leur place probable dans le litige dont l’éventualité a justifié le prononcé de la mesure d’instruction. 

En l’espèce, l’intervention de la société CMC lors du retrait des faux-plafonds justifie que les opérations d’expertise lui soient rendues communes.

Il y a lieu, en conséquence, de proroger le délai imparti à l’expert pour déposer son rapport.

Les dépens seront laissés à la charge de la partie demanderesse. 

Il n’y a pas lieu à faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.



PAR CES MOTIFS


Statuant par mise à disposition au greffe le jour du délibéré, après débats à l’audience publique, par ordonnance réputée contradictoire et rendue en premier ressort,

Rejetons la demande d’extension de mission ; 

Donnons acte des protestations et réserves formulées par la société CMC sur sa mise en cause ;

RENDONS COMMUNE à :- la Société CMC

notre ordonnance du 18 juillet 2023 ayant commis Monsieur [K] [P] en qualité d’expert ;

Prorogeons le délai de dépôt du rapport au 18 juin 2024 ;

Disons que, dans l’hypothèse où la présente décision serait portée à la connaissance de l’expert après le dépôt de son rapport, ses dispositions seront caduques ;







Condamnons la partie demanderesse aux dépens ;

Disons n’y avoir lieu à l’application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.


FAIT A PARIS, le 24 janvier 2024

Le Greffier,Le Président,



Marion COBOSAnne-Charlotte MEIGNAN