Tribunal Judiciaire · 3ème Chbre Cab A3 — 11 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE
 DE MARSEILLE 

TROISIEME CHAMBRE CIVILE - SECTION A

JUGEMENT N°24/
du 11 JANVIER 2024



Enrôlement : N° RG 22/04721 - N° Portalis DBW3-W-B7G-2AMH

AFFAIRE : M. [D] [Z] (la SELARL SELARL ARNOUX-POLLAK)
C/ S.D.C. [Adresse 2] (Me VOISIN)





A l'audience Publique du 26 octobre 2023

COMPOSITION DU TRIBUNAL 

Présidente : Madame Stéphanie GIRAUD
Greffière : Madame Pauline ESPAZE

A l'issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 11 janvier 2024
selon la procédure sans audience prévu à l’article L. 212-5-1 du Code de l’organisation judiciaire

Dépôt de dossiers sans plaidoiries au plus tard le 6 novembre 2023



PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 11 janvier 2024

Par Madame Stéphanie GIRAUD
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière



NATURE DU JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort

NOM DES PARTIES



DEMANDEUR

Monsieur [D] [Z]
né le 11 février 1979 en ALGÉRIE
demeurant [Adresse 1]

représenté par Maître Delphine CASALTA de la SELARL ARNOUX-POLLAK, avocats au barreau de MARSEILLE



C O N T R E



DÉFENDEUR

Syndicat des Copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] 
représenté par son Syndic en exercice la S.A.R.L. COMPAGNIE DE GESTION ET DE SERVICES IMMOBILIERS(CGSI)
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 750 910 473 
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de sa Gérante 

représenté par Maître Jean VOISIN, avocat au barreau de MARSEILLE





















EXPOSE DU LITIGE :

Monsieur [Z] est propriétaire de locaux au sein de l’immeuble [Adresse 2], 13015.

La compagnie de gestion et de services immobiliers a été désignée en qualité de syndic professionnel suivant contrat de syndic en date du 17 mars 2021 avec prise d’effet au 15 mars 2022.

Monsieur [Z] se plaint de ne pas avoir reçu la convocation à l’assemblée générale des copropriétaires qui s’est tenue le 16 mars 2022.

A l’assemblée générale du 16 mars 2022 les copropriétaires ont approuvé les résolutions 9 et 10 qui donnaient l’autorisation au syndic d’ester en justice contre Monsieur [Z] et de faire procéder à une saisie en vue de la vente des lots de ce dernier.


Par assignation en date du 13 mai 2022, [D] [Z] a attrait le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice LA COMPAGNIE DE GESTION ET DE SERVICES IMMOBILIERS aux fins de :

Vu l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965,
Vu les dispositions de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, 
Vu la jurisprudence, 

Juger Monsieur [Z] recevable en son action, 

Juger que le syndic compagnie de gestion et de services immobiliers n’avait pas de mandat au moment de la convocation à l’assemblée générale, 

Juger que Monsieur [Z] n’a pas été convoqué régulièrement, 

Annuler la résolution 2 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022, 

Annuler la résolution 9 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022, 

Annuler la résolution 10 du procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022, 

Annuler le procès-verbal de l’assemblée générale des copropriétaires en date du 16 mars 2022 en son ensemble, 

Ordonner l’exécution provisoire, 

Condamner le syndicat des copropriétaires exception faite de Monsieur [D] [Z] outre aux entiers dépens distraits au profit de Me Delphine CASALTA, avocat sur son affirmation de droit, à lui verser la somme de 1500 euros, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La procédure a été enrôlée sous le numéro RG 22/4721.



Par conclusions signifiées au RPVA le 24 novembre 2022, auxquelles il convient de se reporter pour un plus ample exposé des moyens et prétentions, le syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] demande au tribunal de :

Débouter Monsieur [Z] de l’ensemble de ses demandes, 

A titre reconventionnel, 

Le condamner au paiement de la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

****

La procédure a été clôturée le 26 octobre 2023. Une procédure sans audience a été proposée, et acceptée par les parties.
Ces dernières devaient déposer leur dossier avant le 10 novembre 2023.
L’affaire a été mise en délibéré à la date du 11 janvier 2024.


MOTIFS 

Sur la demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires :

Aux termes de l’article 7 du décret du 17 mars 1967, le syndic doit convoquer au moins une fois par an une assemblée générale des copropriétaires. Pour que la convocation soit valable, il importe que le syndic soit en fonction au moment où celle-ci est adressée aux copropriétaires.

Monsieur [Z] fonde sa demande d’annulation de l’assemblée générale des copropriétaires dans son ensemble sur deux moyens.

S’agissant du moyen tiré du défaut de mandat du syndic, la société COMPAGNIE DE GESTION ET DE SERVICES IMMOBILIERS, il ressort des pièces produites par les parties que ce syndic a par résolution 6 de l’assemblée générale du 18 mai 2018 vu son mandat de syndic renouvelé pour une durée de 3 ans à compter du 15 mars 2019. Ce mandat qui arrivait à échéance au 15 mars 2022, a été renouvelé par la résolution 2 de l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 17 mars 2021, avec prise d’effet à l’issue du précèdent contrat à compter du 16 mars 2022.
Dès lors, la COMPAGNIE DE GESTION ET DE SERVICES IMMOBILIERS était bien mandatée pour convoquer l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022, contrairement aux allégations du demandeur. Les copropriétaires ont bien été convoqués avant l’expiration du mandat du 15 mars 2022. Il sera rappelé au demandeur qu’il importe peu que l’assemblée générale soit organisée après l’expiration du mandat dès lors que la convocation est faite par un syndic ayant un mandat.
De même que selon une jurisprudence constante l’absence de mise en concurrence ne fait plus encourir de nullité de l’assemblée générale. Il sera rappelé à Monsieur [Z] qu’il lui appartenait le cas échéant de contester l’assemblée générale du 17 mars 2021, aux termes de laquelle le mandat du syndic avait été renouvelé, or la présente procédure ne concerne que l’assemblée générale du 16 mars 2022. Dès lors cet argument est inopérant. 

S’agissant du moyen tiré du défaut de convocation de Monsieur [Z], il ressort des pièces produites par le syndicat des copropriétaires que Monsieur [Z] a bien été convoqué à l’assemblée générale des copropriétaires du 16 mars 2022 par lettre recommandée. La lettre a été déposée auprès des services de la poste le 10 février 2022. Il sera souligné que ce courrier recommandé a été retourné au syndic avec la mention « pli avisé et non réclamé ».
Le syndic n’a pas une obligation de résultat, dès lors que le syndicat des copropriétaires justifie que les diligences aux fins de convocation ont bien été accomplies ce qui est le cas en l’espèce.

En conséquence, les deux moyens tendant à voir annuler l’assemblée générale des copropriétaires tenue le 16 mars 2022 seront rejetés.

Sur les demandes d’annulation des résolutions 2, 9 et 10 de l’assemblée générale des copropriétaires : 

Monsieur [Z] réclame en outre l’annulation des résolutions 2, 9 et 10 de l’assemblée générale du 16 mars 2022, en se fondant sur les mêmes arguments que pour l’annulation de l’assemblée générale en son entier, à savoir le défaut de mandat du syndic et le défaut de convocation.

Le tribunal ne peut que renvoyer les parties aux développements précédents sur l’annulation de l’assemblée générale, pour écarter les demandes d’annulation des résolutions 2, 9 et 10.

Monsieur [Z] ne développe aucun moyen indépendant de ceux évoqués précédemment quant à l’existence d’un éventuel abus de majorité qui justifierait d’annulation ces résolutions.

En conséquence, il sera débouté de ses demandes d’annulation des résolutions 2, 9 et 10, faute de développer des moyens indépendants au soutien de ses prétentions.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.
En l’espèce, Monsieur [D] [Z] succombe, il sera condamné aux entiers dépens de l’instance. 

Sur les demandes au titre des frais irrépétibles

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. 

Dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a pas lieu à ces condamnations.

Monsieur [D] [Z], partie condamnée aux dépens, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice une somme qu’il est équitable de fixer à 2.000 euros. 




Sur l’exécution provisoire 

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile dans sa rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 applicable à l’espèce, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. 

En l’espèce, compte tenu de l’absence de motif dérogatoire, il sera rappelé que la présente décision est exécutoire de plein droit par provision. 


PAR CES MOTIFS :

Statuant en premier ressort, après accord des parties pour une procédure sans audience, par jugement contradictoire

DEBOUTE Monsieur [D] [Z] de l’ensemble de ses demandes, 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’ensemble immobilier [Adresse 2] représenté par son syndic en exercice la COMPAGNIE DE GESTION ET DE SERVICES IMMOBILIERS la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, 

CONDAMNE Monsieur [D] [Z] aux entiers dépens de l’instance, 

DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire

AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE ONZE JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE. 

LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE