Tribunal Judiciaire · 9ème Chambre JEX — 16 janvier 2024

MINUTE N° : 24/
DOSSIER N° : N° RG 23/10751 - N° Portalis DBW3-W-B7H-4AZI
AFFAIRE : S.A.S. MODE LITTORAL / S.A.S. KLEPIERRE GRAND LITTORAL


TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

LE JUGE DE L'EXECUTION

JUGEMENT DU 16 JANVIER 2024


COMPOSITION DU TRIBUNAL


PRESIDENT : Madame DESMOULIN, Vice-Présidente,
GREFFIER : Madame KELLER, Greffier




DEMANDERESSE

S.A.S. MODE LITTORAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 2]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Romain PIERI, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant) et Me Guillaume BERTOLINO, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat postulant)


DEFENDERESSE

S.A.S. KLEPIERRE GRAND LITTORAL, 
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal en exercice domicilié en cette qualité audit siège 

représentée par Me Sophie GUILLOT-TANTAY, avocat au barreau de PARIS (avocat plaidant ) et Me Marc PERRIMOND, avocat au barreau de MARSEILLE (avocat postulant)




NATURE DE LA DECISION : Contradictoire

Le Tribunal après avoir entendu les parties et leurs avocats en leurs conclusions à l'audience du 05 Décembre 2023 a mis l'affaire en délibéré et indiqué que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 16 Janvier 2024, date à laquelle a été rendu le jugement dont la teneur suit :


EXPOSÉ DU LITIGE :

Selon contrat dérogatoire en date du 2 mars 2020 et avenants en date des 26 juin 2021 et 2022 la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL a consenti un bail à la société MODE LITTORAL pour l’exercice d’une activité commerciale de vente de vêtements. Le bail est arrivé à échéance au 25 juin 2023. 

Par ordonnance de référé d’heure à heure réputée contradictoire en date du 4 octobre 2023 le juge des référés du tribunal judiciaire de Marseille a notamment
- constaté la résiliation du bail 
- ordonné l’expulsion de la société MODE LITTORAL 
- condamné la société MODE LITTORAL à payer à la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL la somme provisionnelle de 55.367,70 euros au titre des loyers dus au 25 mai 2023 outre une indemnité d’occupation d’un montant mensuel égal au montant du loyer, des charges et taxes qu’elle aurait du payer si le bail n’avait pas été résilié
- condamné la société MODE LITTORAL à payer à la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL la somme de 1.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
Cette décision a été signifiée le 11 octobre 2023. Aucun appel n’a été interjeté.
Selon acte d’huissier en date du 11 octobre 2023 la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL a fait signifier à la société MODE LITTORAL un commandement de payer aux fins de saisie-vente pour paiement de la somme de 81.159,81 euros.
Selon acte d’huissier en date du 11 octobre 2023 la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL a fait signifier à la société MODE LITTORAL un commandement de quitter.

Par acte d’huissier en date du 18 octobre 2023 la société MODE LITTORAL a fait assigner la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL à comparaître devant le juge de l’exécution de Marseille.

A l’audience du 5 décembre 2023, la société MODE LITTORAL a, par conclusions réitérées oralement, demandé de 
- lui accorder un délai jusqu’au 28 février 2024 pour quitter le local
- reporter l’exigibilité de toute dette jusqu’au 30 avril 2024 et par conséquent interdire toute mesure d’exécution à son encontre
- lui accorder un délai de 18 mois à compter du 1er mai 2024 pour régler sa dette avec suspension du cours des intérêts au taux légal
- laisser à la charge de chaque partie ses propres dépens.

Elle a expliqué qu’elle rencontrait depuis l’été 2022 des difficultés financières en raison du contexte sanitaire et économique défavorable et des difficultés à trouver un nouveau local commercial correspondant à ses capacités et aux nécessités de son activité. Elle a précisé toutefois que depuis le dernier trimestre 2023 elle envisageait l’avenir avec plus d’optimisme et prévoyait une sortie de crise en 2024. Elle a donc soutenu que son expulsion entraînerait des conséquences désastreuses pour elle et qu’elle serait contrainte de procéder au licenciement de deux salariés qu’elle était parvenue à conserver jusqu’ici. Elle a ajouté qu’en l’état de sa trésorerie actuelle elle ne disposait pas encore des fonds nécessaires pour retrouver des locaux (fonds servant à régler l’entrée dans de nouveaux locaux sous bail commercial : trimestre voire semestre de loyers d’avance, dépôt de garantie d’au moins 3 mois de loyers, commission du mandataire en immobilier commercial...) ce qui expliquait son maintien dans les lieux et qu’en toute hypothèse l’aménagement du règlement de sa dette lui permettrait ainsi d’atteindre un niveau de trésorerie lui permettant de régler outre les frais liés à son nouvelle installation, ses loyers courants et sa dette. 


Par conclusions réitérées oralement, la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL a demandé de 
- juger irrecevable la demande de délais pour quitter les lieux
- débouter la société MODE LITTORAL de ses demandes
- condamner la société MODE LITTORAL à lui payer la somme de 2.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur la fin de non recevoir soulevée, elle a affirmé que le juge de l’exécution ne pouvait octroyer des délais pour quitter les libérer les locaux puisqu’il ne pouvait suspendre une résiliation définitivement acquise. Sur le fond, elle a rappelé que les dispositions de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution étaient inapplicables aux locaux commerciaux et souligné qu’en l’espèce la question posée n’était pas celle du relogement exigé par ces dispositions mais celle d’une nouvelle prise à bail de locaux commerciaux. Elle a précisé qu’en toute hypothèse la société MODE LITTORAL avait déjà bénéficié de larges délais de fait et précisé qu’elle-même avait signé un nouveau bail commercial avec la société HAPPY INDEPENDANT PEOPLE, cette dernière menaçant de l’assigner et de solliciter des dommages et intérêts. Sur la demande de délais de paiement, elle a souligné que la société MODE LITTORAL n’avait procédé à aucun paiement depuis le mois de septembre 2022 et qu’aujourd’hui la dette avait considérablement augmenté pour atteindre la somme de 150.000 euros. 

MOTIFS

Il est de jurisprudence constante que « le juge de l'exécution tient des articles L. 613-1 et L. 613-2 du code de la construction et de l'habitation et de l'article 8 du décret du 31 juillet 1992 le pouvoir d'accorder un délai de grâce à l'occupant d'un local à usage commercial». (2e civ. 4 juillet 2007).

Selon l’article L. 412-3 du code des procédures civiles d’exécution “Le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l'expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales sans que ces occupants aient à justifier d'un titre à l'origine de l'occupation.
Le juge qui ordonne l'expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions.
Cette disposition n'est pas applicable lorsque le propriétaire exerce son droit de reprise dans les conditions prévues à l'article 19 de la loi no 48-1360 du 1er septembre 1948 portant modification et codification de la législation relative aux rapports des bailleurs et locataires ou occupants de locaux d'habitation ou à usage professionnel et instituant des allocations de logement lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l'article L. 442-4-1 du code de la construction et de l'habitation n'a pas été suivie d'effet du fait du locataire ou lorsque ce dernier est de mauvaise foi.
Les deux premiers alinéas du présent article ne s'appliquent pas lorsque les occupants dont l'expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l'aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte”.

L’article L412-4 du même code rappelle que “la durée des délais prévus à l'article L. 412-3 ne peut, en aucun cas, être inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l'occupant dans l'exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l'occupant, notamment en ce qui concerne l'âge, l'état de santé, la qualité de sinistré par faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d'eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l'occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. 


Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L. 441-2-3 et L. 441-2-3-1 du code de la construction et de l'habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés”. 

Selon l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. Par décision spéciale et motivée, il peut ordonner que les sommes correspondant aux échéances reportées porteront intérêt à un taux réduit au moins égal au taux légal, ou que les paiements s'imputeront d'abord sur le capital. Il peut subordonner ces mesures à l'accomplissement par le débiteur d'actes propres à faciliter ou à garantir le paiement de la dette. La décision du juge suspend les procédures d'exécution qui auraient été engagées par le créancier. Les majorations d'intérêts ou les pénalités prévues en cas de retard ne sont pas encourues pendant le délai fixé par le juge. Toute stipulation contraire est réputée non écrite. Les dispositions du présent article ne sont pas applicables aux dettes d'aliment.

Ces dispositions imposent au juge de l’exécution qui apprécie une demande de délais pour quitter les lieux et/ou de paiement de respecter un équilibre entre deux revendications contraires en veillant à ce que l’atteinte au droit du propriétaire soit proportionné.
En l’espèce, au soutien de ses demandes la société MODE LITTORAL produit ses comptes sociaux 2021 et 2022, un prévisionnel de trésorerie sur 12 mois et une situation comptable au 4 décembre 2023. 
Ces éléments financiers établis par elle-même et non certifiés par un expert-comptable apparaissent bien insuffisants à démontrer qu’elle sera en capacité de s’acquitter d’une dette d’un montant exorbitant de 146.375,30 euros au 2 décembre 2023 en l’absence de tout paiement du loyer depuis plus d’une année. En outre, la société MODE LITTORAL ne justifie ni d’une recherche d’un nouveau local ni avoir mandaté un mandataire en immobilier commercial à cette fin. 
Enfin, il ne peut être ignoré que la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL a consenti, à l’issue du bail accordé à la société MODE LITTORAL, soit le 15 mars 2023, un bail dérogatoire sous condition suspensive portant sur le local occupé à la société HAPPY INDEPENDANT PEOPLE.
Ces éléments justifient que les demandes de la société MODE LITTORAL soient rejetées. 
La société MODE LITTORAL, succombant, supportera les dépens de la procédure, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.
La société MODE LITTORAL, tenue aux dépens, sera condamnée à payer à la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL une somme, qu’il paraît équitable d’évaluer à 2.000 euros au titre des frais irrépétibles qu’il a dû exposer pour la présente procédure.
En vertu de l’article R121-21 du code des procédures civiles d’exécution, la décision du juge est exécutoire de plein droit par provision. 


PAR CES MOTIFS,
Le juge de l’exécution, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, prononcé par mise à disposition du public au greffe,
Déclare les demandes de la société MODE LITTORAL recevables mais la déboute;
Condamne la société MODE LITTORAL aux dépens ;
Condamne la société MODE LITTORAL à payer à la société KLEPIERRE GRAND LITTORAL la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
Rappelle que le présent jugement bénéficie de l’exécution provisoire de droit ;
Et le juge de l’exécution a signé avec le greffier ayant reçu la minute.  
Le greffier                                                                             Le juge de l’exécution