Tribunal Judiciaire · Chambre 1/Section 5 — 24 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY
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Chambre 1/Section 5
N° du dossier : N° RG 23/01633 - N° Portalis DB3S-W-B7H-YD37

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 24 JANVIER 2024
MINUTE N° 24/00172
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Nous, Monsieur Stephane UBERTI-SORIN, Vice-président, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assisté de Madame Tiaihau TEFAFANO, Greffière,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 23 novembre 2023 avons mis l'affaire en délibéré au 18 janvier 2024 et avons prorogé ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l'article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :


ENTRE :

La Société MCF CIFA 123,
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Christophe MOUNET de l’AARPI AARPI MOUNET, HUSSON - FORTIN, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E0668


ET :

La Société CMCA,
dont le siège social est sis [Adresse 2] [Adresse 3] [Localité 4]

non comparante, ni représentée


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EXPOSE DU LITIGE

La société MDR, aux droits de laquelle vient la SCI MCF CIFA 1-2-3, a donné à bail commercial à la société DANITEX, aux droits de laquelle vient la SAS CMCA, pour une durée de neuf années à effet au 1er mars 2014, un local (lot 3008) situé [Adresse 3] et [Adresse 2] sur la commune d'[Localité 4], moyennant un loyer annuel de 47.383,25 euros hors taxes, outre 13 % du loyer hors-taxes au titre des charges mensuelles.

Suivant exploit du 25 juillet 2023, la SCI MCF CIFA 1-2-3 a fait délivrer à la SAS CMCA un commandement de payer un arriéré de loyers et charges, reproduisant la clause résolutoire stipulée au bail. 

Par acte d’huissier du 19 septembre 2023, la SCI MCF CIFA 1-2-3 a fait assigner la SAS CMCA aux fins de : 

Vu l’article 835 du Code de procédure civile, 
Vu le contrat de bail commercial du 2 décembre 2013, 
Vu l’acte de cession de droit au bail du 25 février 2014, 
Vu les actes de vente et le contrat de crédit-bail, 
Vu le commandement de payer du 25 juillet 2023, 
Vu le décompte du 5 septembre 2023, 

DECLARER la société MCF CIFA 1-2-3 recevable et bien fondée en ses demandes, CONDAMNER la société CMCA au paiement de la somme provisionnelle de 21.135,77 €, selon décompte du 9 septembre 2023 (terme de septembre 2023 inclus), somme augmentée des intérêts au taux contractuel, à savoir l'intérêt au taux légal majoré de 5 points et ce en application de l'article 30 du contrat de bail, les intérêts commençant à courir à compter du commandement de payer du 25 juillet 2023, ORDONNER la capitalisation des intérêts, le cas échéant,CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail et rappelée au commandement de payer du 25 juillet 2023, ORDONNER l’expulsion de la société CMCA ainsi que de tous occupants de son chef des lieux loués, avec le concours éventuel de la force publique et d’un serrurier, CONDAMNER la société CMCA à payer à la société MCF CIFA 1-2-3 une indemnité provisionnelle d’occupation égale à 1% du dernier loyer annuel, augmenté des charges par jour de retard en application de l’article 32 du contrat de bail, et ce jusqu’à parfaite libération des locaux,JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la société MCF CIFA 1-2-3 en application de l’article 37 du contrat de bail, CONDAMNER la société CMCA au paiement d’une somme de 3.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, CONDAMNER la société CMCA aux dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer soit la somme de 216,12 € outre le coût de la présente assignation.
L'affaire a été retenue à l'audience des référés du 23 novembre 2023 et la décision mise en délibéré au 18 janvier 2024, prorogé au 24 janvier 2024, par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées.

Bien que régulièrement assignée dans les conditions prévues par les dispositions des articles 655 et suivants du code de procédure civile, la SAS CMCA n'a pas constitué avocat. En conséquence, la présente ordonnance sera réputée contradictoire en vertu des dispositions de l'article 474 du code de procédure civile. 

A l’audience, la SCI MCF CIFA 1-2-3, représentée par son conseil, a soutenu ses demandes.

Pour un plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il y a lieu de se référer, par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, à l’assignation et aux conclusions sus-visées.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur l'absence de comparution de la SAS CMCA

Conformément aux dispositions de l'article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l'estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire et les demandes qui en découlent

Conformément aux dispositions de l’article 808 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal de grande instance peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. La juridiction des référés n’est toutefois pas tenue de caractériser l’urgence, au sens de l’article 808 du code de procédure civile, pour constater l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

La mise en jeu de plein droit de la clause résolutoire n’est pas contraire au principe de proportionnalité entre la faute et la sanction. Elle ne crée pas de déséquilibre excessif entre les parties puisque le preneur peut réclamer des délais de paiement avec suspension des effets de la clause et que l’application de la clause résolutoire peut être écartée lorsque le commandement la visant est délivré de mauvaise foi par le créancier.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :
le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif ;le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause ;la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas interprétation ; en effet, la clause résolutoire d’un bail doit s’interpréter strictement.
En l’espèce, la soumission du bail au statut des baux commerciaux ne donne lieu à aucune discussion. Il n’existe en outre aucune contestation sérieuse sur la régularité du commandement en ce qu’il correspond exactement au détail des montants réclamés préalablement au preneur par le bailleur. Le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. 

Le commandement du 25 juillet 2023 contient ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte. C’est ainsi que figure la somme représentant un arriéré de loyers et charges de 22.954,88 euros arrêtés au 11 juillet 2023, comprenant 216,12 euros au titre du coût de l’acte. 

Les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées intégralement dans le mois de sa délivrance. Dès lors, il y aura lieu de constater que la clause résolutoire est acquise et que le bail se trouve résilié de plein droit avec toutes conséquences de droit. Une indemnité provisionnelle égale au montant du loyer contractuel augmenté des charges sera mise à la charge de la SAS CMCA, en cas de maintien dans les lieux, jusqu’à libération effective des lieux par remise des clés.

Sur la demande de provision au titre des loyers

Conformément aux dispositions de l’article 809 du code de procédure civile, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire.

S’agissant du paiement par provision de l’arriéré locatif, il convient de rappeler qu’une demande en paiement de provision au titre d’une créance non sérieusement contestable relève du pouvoir du juge des référés sans condition de l’existence d’une urgence. Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Aux termes de l’article 1353 du Code civil, c’est à celui qui réclame l’exécution d’une obligation de la prouver et à celui qui se prétend libéré de justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En l’espèce, la demande de provision est étayée par les pièces versées aux débats, notamment le bail commercial, le commandement de payer du 25 juillet 2023 et le décompte actualisé au 8 septembre 2023 si bien qu’elle n’est pas contestable en ce qui concerne l’arriéré de loyers et charges à hauteur de 21.135,77 euros. Il conviendra donc d’ordonner le paiement provisionnel de cette somme, outre les intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023, date du commandement de payer. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions prévues par les dispositions de l'article 1343-2 du Code civil.

Sur la clause pénale et de la majoration de l’indemnité d’occupation

La demanderesse sollicite que la provision précitée soit augmentée de l'intérêt au taux légal majoré de 5 points en application des stipulations de l'article 30 du bail.

Cette stipulation constitue une clause pénale contractuelle laquelle est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1152 du Code civil, de sorte qu’il n’y a pas lieu à référé sur ce point. 

Tel est également le cas s’agissant de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l'acquisition par la société bailleresse du dépôt de garantie en application de l'article 37 du bail commercial.

Sur les demandes accessoires

Le 2ème alinéa de l’article 491 du code de procédure civile dispose que le juge statuant en référé statue sur les dépens. L’article 696 dudit code précise que la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En conséquence, la SAS CMCA qui succombe sera condamnée aux entiers dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer. 

En application de l'article 700 du code de procédure civile, dans toutes les instances le juge condamne la partie tenue aux dépens ou, à défaut, la partie perdante à payer à l'autre partie la somme qu'il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l'équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d'office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu'il n'y a lieu à condamnation. 

Condamné aux dépens, le preneur sera également condamné à indemniser la SCI MCF CIFA 1-2-3 au titre de ses frais irrépétibles. Celle-ci sollicite la somme de 3.500 euros à ce titre mais ne produit aucun élément de nature à justifier sa demande telle que la convention d’honoraires conclue avec son conseil. Dans ces conditions, seule la somme forfaitaire de 2.000 euros lui sera allouée.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, en premier ressort et par ordonnance réputée contradictoire mise à disposition au greffe, 

CONSTATONS que les conditions d'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies ;

ORDONNONS l’expulsion immédiate de la SAS CMCA et à celle de tous occupants de son chef des lieux loués tels que visés dans le bail du , situés , par tous moyens et voies de droit, conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, avec l’assistance si nécessaire de la force publique ; le cas échéant, les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désigné par elle et à défaut, seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans un délai de quatre semaines à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNONS la SAS CMCA à payer en deniers ou quittances à la SCI MCF CIFA 1-2-3 la somme de 21.135,77 euros à titre provisionnel, à valoir sur l'arriéré locatif arrêté au 8 septembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du 25 juillet 2023 ;

ORDONNONS la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du Code civil ;

FIXONS l'indemnité mensuelle d'occupation au montant du loyer et des charges conventionnels assortie des intérêts aux taux légal ;

CONDAMNONS la SAS CMCA à payer à la SCI MCF CIFA 1-2-3 l'indemnité mensuelle d'occupation ainsi fixée et ce à compter du 1er octobre 2023 et jusqu'à libération effective des lieux ;

DEBOUTONS les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur les demandes formées au titre de la clause pénale, de la majoration de l’indemnité d’occupation et de l'acquisition du dépôt de garantie ;

RAPPELONS que l’ordonnance de référé rendue en matière de clause résolutoire insérée dans le bail commercial a seulement autorité de chose jugée provisoire ; 

CONDAMNONS la SAS CMCA à verser à la SCI MCF CIFA 1-2-3 la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS la SAS CMCA à payer à la SCI MCF CIFA 1-2-3 aux dépens, en ce compris les frais relatifs au commandement de payer d'un montant de 216,12 euros ;

RAPPELONS que la présente ordonnance bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.


AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 24 JANVIER 2024.



LA GREFFIERE


Tiaihau TEFAFANO
LE PRÉSIDENT


Stéphane UBERTI-SORIN