Cour d'Appel · Chambre civile 1-2 — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL

 DE 

VERSAILLES





Code nac : 51A



chambre 1 - 2



ARRET N°



PAR DEFAUT



DU 23 JANVIER 2024



N° RG 23/02428 - N° Portalis DBV3-V-B7H-VZKZ



AFFAIRE :



Mme [C] [I] épouse [N] Bénéficiaire de l'AJ



C/

S.C.I. DILEK





Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 19 Septembre 2022 par le Juge des contentieux de la protection de PONTOISE



N° RG : 11-21-001230



Expéditions exécutoires

Expéditions

Copies

délivrées le : 23/01/24

à : 



Me Alexandrine DUCLOUX









RÉPUBLIQUE FRANÇAISE



AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



LE VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE,

La cour d'appel de Versailles a rendu l'arrêt suivant dans l'affaire entre : 



Madame [C] [I] épouse [N] 

née le 04 Juillet 1990 à [Localité 6] (MAROC)

de nationalité Française

[Adresse 1]

[Localité 5]



Représentant : Maître Alexandrine DUCLOUX, Postulant et Plaidant, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 556



(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2022/011408 du 03/03/2023 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de VERSAILLES)





APPELANTE

****************



S.C.I. DILEK

Ayant son siège 

[Adresse 2]

[Localité 4]

prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège



Assignée à étude



INTIMEE DEFAILLANTE



****************



Composition de la cour :



En application des dispositions de l'article 805 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue à l'audience publique du 13 Novembre 2023 les avocats des parties ne s'y étant pas opposés, devant Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire chargé du rapport.



Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :



Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseiller,

Madame Isabelle BROGLY, Magistrat honoraire,



Greffier, lors des débats : Madame Françoise DUCAMIN,







EXPOSE DU LITIGE



Par contrat du 1er mai 2019, la SCI Dilek a donné à bail à M. [N] et Mme [I] épouse [N] un appartement à usage d'habitation sis [Adresse 3] à [Localité 7]. 



Par acte de commissaire de justice délivré le 6 mai 2021, la société Dilek a assigné M. et Mme [N] à comparaître devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Pontoise aux fins de voir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire : 

- constater la clause résolutoire acquise à son profit à l'échéance d'un commandement de payer délivré pour un montant supérieur aux sommes dues n'est pas nul, et qu'il reste valable pour la somme non contestable de la dette locative du 14 septembre 2020, 

- ordonner 1'expulsion de M. et Mme [I] épouse [N] ainsi que celle de tous occupants de leur chef, sous astreinte de 100 euros par jour de retard pour rendre les clés, 

- condamner M. et Mme [I] épouse [N] à lui verser la somme de 6 568,75 euros, somme arrêtée au 31 janvier 2021, 

- fixé l'indemnité mensuelle d'occupation à la somme de 1 130 euros, correspondant au montant du loyer et des charges, 

- débouter M. et Mme [I] épouse [N] de toutes demande de délai de paiement et de toute demande de suspension des effets de la clause résolutoire, et ce, en raison de leur mauvaise foi résultant de l'usage de documents falsifiés ou contrefaits pour convaincre la société Dilek de surseoir à l'exécution de poursuites et d'accepter leur maintien dans les lieux, 

- condamner M. et Mme [I] épouse [N] à lui verser la somme de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamner M. et Mme [I] épouse [N] aux dépens, incluant le coût du commandement de payer du 14 septembre 2020, 

- rappelle que l'exécution provisoire du présent jugement. 



Par jugement réputé contradictoire du 19 septembre 2022, le tribunal judiciaire de Pontoise a : 

- constaté que les demandes relatives à l'acquisition de la clause résolutoire du bail et à l'expulsion n'ont plus d'objet, 

- condamné M. et Mme [I] épouse [N] à verser à la somme de 5 660 euros an titre des loyers impayés, hors charges, 

- condamné M. et Mme [I] épouse [N] à verser à la société Dilek la somme de 660 euros au titre des charges mensuelles, 

- condamné M. et Mme [I] épouse [N] à verser à la société Dilek la somme de 2 500 euros au titre des réparations, 

- condamné la société Dilek à verser à Mme [I] épouse [N] la somme de 1 500 euros en réparation de son préjudice de jouissance, somme qui sera à déduire des montants auxquels elle est par ailleurs condamnée conjointement avec son co-défendeur, 

- dit qu'en conséquence, il y aura compensation entre les sommes dues de part et d'autre, mais seulement en ce qui concerne M. et Mme [I] épouse [N] à payer à la société Dilek la somme de 800 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, 

- condamné M. et Mme [I] épouse [N] aux dépens, 

- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires, 

- rappelé que l'exécution provisoire est de droit. 



Par déclaration reçue au greffe en date du 13 avril 2023, Mme [I] épouse [N] a relevé appel de ce jugement. Aux termes de ses conclusions signifiées le 12 juin 2023, elle demande à la cour de : 

- la dire recevable et bien fondée en son appel, 

- réformer le jugement rendu le 19 septembre 2022 par le juge des contentieux de la protection de Pontoise relativement aux condamnations pécuniaires de toute nature prononcées contre Mme [I] épouse [N] au profit de la société Dilek ainsi qu'au quantum fixé à la charge de la société Dilek en réparation de ses préjudices, 



statuant à nouveau : 

- dire que la dette de loyer arrêtée au 31 mai 2021 est de 5 460 euros, 

- dire qu'après compensation avec le dépôt de garantie, la dette de loyer ressort à 4 460 euros, 

- dire que les provisions sur charges mensuelles sont injustifiées et donc non dues par Mme [I] épouse [N] et subsidiairement fixer cette dette de provisions sur charges à 450 euros arrêtée au 31 mai 2021, 

- condamner la société Dilek à payer à une somme de 8 250 euros au titre de son préjudice pour trouble de jouissance, 

- condamner la société Dilek à lui payer la somme de 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour préjudice moral, 

- ordonner la compensation des sommes dues de part et d'autre, 

- mettre les dépens d'appel à la charge de la société Dilek, qui seront recouvrés comme en matière d'aide juridictionnelle. 



La société Dilek n'a pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 23 juin 2023, la déclaration d'appel et les conclusions de l'appelant lui ont été signifiées par dépôt à l'étude. 



La clôture de l'instruction a été prononcée le 13 novembre 2023. 



Conformément à l'article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée. 



MOTIFS DE LA DÉCISION. 



Il y a lieu de rappeler à titre liminaire que l'article 472 du code de procédure civile dispose que 'lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond ; il n'est alors fait droit à la demande que dans la mesure où elle est régulière, recevable et bien fondée'. 



Le jugement doit être confirmé en ses dispositions non contestées ayant débouté la SCI DILEK de ses demandes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la régularisation des charges d'eau. 



Sur l'appel de Mme [I] épouse [N]. 



- Sur le montant de la dette locative. 



* sur le montant des loyers. 



Au soutien de son appel, Mme [I] épouse [N] conteste le montant arrêté par la premier juge au 31 mai 2021 à la somme de 5 560 euros, faisant valoir qu'outre le fait qu'elle a définitivement libéré les lieux le 20 mai 2021, la somme ne correspond à ce qui est réellement dû, qu'en effet, non seulement le dépôt de garantie de 1 100 euros a été conservé par la bailleresse qui par ailleurs lui a accordé une remise de 200 euros en mai 2020. Elle ne s'estime donc plus redevable que de la somme de 4 460 euros à ce titre. 



Sur ce, 



Mme [I] épouse [N] justifie par les pièces qu'elle verse aux débats et notamment par un échange de sms avec sa bailleresse des 24 avril et 9 mai 2020 que celle-ci a accepté de réduire de 200 euros le montant du loyer de mai 2020 et que le dépôt de garantie qu'elle a versé lors de la conclusion du bail s'élevait à la somme de 1 100 euros. 



Il s'ensuit que Mme [I] épouse [N] est redevable envers la société Dilek la somme de 5 660 euros sous déduction de la somme de 200 euros et de 1 100 euros, soit en définitive la somme de 4 360 euros. 



Cependant, compte tenu de l'erreur de calcul commise par Mme [I] épouse [N] qui parvient à la somme de 4 460 euros et du fait que le juge ne peut statuer 'ultra petita', celle-ci doit être condamnée à verser à la société Dilek la somme de 4 460 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction étant faite du montant du dépôt de garantie. Le jugement déféré à la cour est donc infirmé sur ce point. 



* sur les charges locatives. 



Mme [I] épouse [N] fait grief au premier juge d'avoir fixé le montant de la somme due au titre des provisions sur charges à la somme de 660 euros, motif pris que les locataires n'auraient pas payé 22 mensualités de 30 euros chacune. Elle expose qu'elle avait pourtant produit en première instance, l'original d'une attestation établie par le gérant de la SCI Dilek le 5 février 2020 certifiant que le locataire est à jour du règlement du loyer d'un montant mensuel de 1 100 euros et des charges locatives d'un montant mensuel de 30 euros. Elle conclut que le montant de la dette au titre des provisions sur charges ne peut s'élever, tout au plus qu'à la somme de 450 euros (30 euros x 15 mois). Elle ajoute cependant que la SCI Dilek n'a jamais procédé à la moindre régularisation de charges, de sorte que les sommes qui lui sont réclamées à ce titre ne sont pas dues. 



Sur ce, 



Aux termes de l'alinéa 2 du 3° de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989, les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ces cas, faire l'objet d'une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l'immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. 

Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Durant un mois à compter de l'envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires. 



Le principe posé par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 est que les charges sont exigibles sur justification par le bailleur, étant observé que si le bailleur n'a pas justifié chaque année de sa demande de régularisation de charges, il conserve effectivement le droit de réclamer ultérieurement le paiement des charges en présentant les justificatifs dans la limite du délai de prescription applicable.



En l'espèce, il n'est pas justifié que la SCI Dilek ait procédé à un quelconque moment que ce soit, à la régularisation des charges, conformément aux règles prescrites à l'article susvisé. 



Il s'ensuit que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a condamné Mme [I] épouse [N] à verser à la SCI Dilek la somme de 660 euros au titre des provisions sur charges. 



- Sur les réparations locatives. 



Mme [I] épouse [N] conteste le montant des sommes au paiement desquelles elle a été condamnée par le premier juge au titre du coût des réparations locatives, soit la somme de 1 200 euros pour la cuisine et l'entrée et celle de 1 300 euros pour la salle de bains et le reste de l'appartement. Elle fait essentiellement valoir que la bailleresse a produit deux factures du 8 juillet 2021 d'un artisan, M. [U] [B], ayant cessé son activité deux mois plus tard, dont les montants sont démesurés et gonflés à l'excès pour les besoins de la cause, la bailleresse cherchant à remettre à neuf, selon elle, aux frais des locataires, un appartement déjà défraîchi lors de l'entrée dans les lieux. Elle tient à rappeler que le locataire n'est pas tenu des frais afférents à l'usage normal des lieux, et qu'en l'espèce, les travaux que la bailleresse souhaitent voir mis à sa charge, ne sont pas le fait d'un manquement à son obligation d'entretien ou de dégradations qui lui seraient imputables, mais résultent de désordres liés à la vétusté des locaux et des équipements, voire à des défauts structurels des bâtiments. 



Sur ce, 



L'article 1728 du code civil dispose que 'le preneur est tenu d'user de la chose louée en bon père de famille suivant la destination qui lui a été donnée par le bail'. 



L'article 1730 du même code prévoit que 's'il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, ce dernier doit rendre la chose telle qu'il l'a reçue, suivant cet état, excepté de ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure'. 



Aux termes de l'article 7 de la loi du 6 juillet 1989, 'le locataire est obligé de répondre des dégradations et pertes survenant pendant la durée du contrat dans les locaux dont il a la jouissance exclusive ainsi que de prendre en charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat, les menues réparations ainsi que les réparations locatives sauf si elles sont occasionnées par la vétusté, la malfaçon, le vice de construction, le cas fortuit ou le cas de force majeure. L'obligation légale de prise en charge des réparations locatives est reprise dans le contrat de bail'. 



Le bailleur est donc en droit, en application des articles susvisés, de solliciter la réparation intégrale du préjudice que lui cause l'inexécution par le locataire des réparations locatives et l'indemnisation à laquelle il peut prétendre n'est pas subordonnée à l'exécution de ces réparations, ni même à la justification d'un préjudice. 



Pour autant, la remise des lieux en état exigée du locataire, ne s'entend évidemment pas d'une remise à neuf. 



S'agissant de la cuisine, l'état des lieux établi lors de l'entrée en jouissance des locataires qualifie la peinture et le carrelage des murs de la cuisine 'B' soit un état moyen, le carrelage de la cuisine 'C' soit mauvais état, l'état du plafond A, de la fenêtre 'B', des placards 'C', de sorte qu'à l'évidence l'état de la cuisine lors de la sortie ne résulte pas de dégradations et d'un manque d'entretien imputables à faute au locataire. 



S'agissant de l'entrée, les peintures sont qualifiées 'A' et les boiseries 'B', que les peintures des murs sont mentionnées en mauvais état à 70% dans l'état des lieux de sortie. 



S'agissant de la salle de bains, lors de l'entrée dans les lieux : le carrelage des murs et du sol sont qualifiés de 'B', la peinture du plafond de 'B', la porte 'B', le sèche-serviette de 'C', la VMC de 'B', alors que dans l'état des lieux de sortie, le carrelage est mentionné comme étant dans un état moyen la peinture en très mauvais état, le bac à douches dans un mauvais état à 75%. 



S'agissant du reste de l'appartement, séjour et chambres, les peintures des murs sont qualifiées de 'A' et le parquet 'B' dans l'état des lieux d'entrée, alors que les peintures sont globalement mentionnées comme étant en bon état, ou mauvais état selon les murs et les chambres, et les parquets dans un état moyen. 



La comparaison entre les états des lieux d'entrée et de sortie ne fait pas ressortir de dégradations imputables à faute à la locataire, seul un léger manque d'entretien peut leur être reproché s'agissant des peintures de l'entrée, étant observé que la locataire justifie que les désordres affectant la salle de bains ne sont pas de son fait, dès lors qu'ils trouvent leur origine dans un dégât des eaux en provenance du bac à douche d'un appartement de l'étage supérieur et que le propriétaire a perçu de la MAIF la somme de 1 125,18 euros à titre d'indemnisation. Il ne peut être par ailleurs reproché à la locataire de manière certaine le mauvais état des murs du séjour et des chambres (traces d'humidité) constaté par le service d'hygiène en mars 2020 dont il n'est pas établi qu'il provient de la salle de bains qu'ils ne jouxtent pas, mais qui résulte d'avantage d'un défaut d'isolation du logement.



Il s'ensuit que le jugement doit être infirmé en ce qu'il a alloué à la bailleresse la somme totale de 2 800 euros au titre du coût des réparations locatives. Statuant à nouveau, l'ensemble des éléments du dossier permet à la cour de chiffrer à la somme de 800 euros le montant du coût des réparations locatives incombant aux locataires qu'ils doivent être condamnés à verser à la SCI Dilek. 



- Sur l'indemnisation du trouble de jouissance allégué. 



Mme [I] épouse [N] critique la décision du tribunal en ce qu'elle n'a obtenu que la somme de 1 500 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance, qu'elle estime très insuffisante. Elle fait valoir que dès le 15 mai 2019, soit 15 jours après son installation dans les lieux, elle a signalé un dégât des eaux provoquant des désordres affectant la salle de bains, que le 7 octobre 2019, a eu lieu une visite des lieux en sa présence, ainsi qu'en celle de l'expert mandaté par sa compagnie d'assurance, du gérant de la société bailleresse, et du voisin de l'appartement situé au-dessus, qu'aux termes de cette visite, il est apparu que clairement que le sinistre provenait du bac à douche de l'appartement situé au-dessus, que le 3 mars 2020, le service d'hygiène a constaté un taux d'humidité très important dans les pièces de son appartement variant entre 30 et 40% dans les chambres, 80 % sous la fenêtre du séjour, avec traces de moisissures, que le 16 juillet 2020, le même service revenu sur place a relevé un taux d'humidité égal au précédent dans une chambre et un taux en augmentation dans une autre chambre, et que les traces d'infiltrations visibles sur le plafond de la salle de bains sont toujours présentes, que ce n'est qu'au mois de décembre 2020, soit 18 mois après la déclaration de sinistre, que le bailleur s'est décidé à faire exécuter des travaux dans l'appartement du premier étage dont il est également propriétaire et ce, en dépit d'une mise en demeure adressée à la SCI Dilek tant par sa propre assurance, que par le service d'hygiène, d'avoir à remédier aux désordres et à les supprimer également dans son appartement. Elle ajoute que les désordres dont elle a été victime ont gagné l'ensemble des pièces de son appartement. 



Sur ce, 



L'article 1719 du Code civil dispose: ' le bailleur est obligé par la nature du contrat et sans qu'il soit besoin d'aucune stipulation particulière de délivrer au preneur la chose louée et, s'il s'agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d'habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l'expulsion de l'occupant'. 



L'article 6 de la loi d'ordre public du 6 juillet 1989 dispose notamment que ' le bailleur est obligé : 

a) de délivrer au locataire le logement en bon état d'usage et de réparation ainsi que les éléments mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, toutefois, les parties peuvent convenir par une clause expresse des travaux que le locataire exécutera ou fera exécuter et des modalités de leur imputation sur le loyer (.....). 

b) d'assurer au locataire la jouissance paisible du logement et sans préjudice des dispositions de l'article 1721 du Code civil, de le garantir des vices ou défauts de nature à y faire obstacle, hormis ceux qui consignés dans l'état des lieux, qui auraient fait l'objet de la clause expresse mentionnée ci-dessus. 

c) d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués. 



Il incombe, par ailleurs, au bailleur de délivrer au locataire un logement en bon état d'usage, de réparation et qui réponde aux normes de décence prescrites par les articles 1 et 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatifs aux caractéristiques du logement décent étant rappelé que cette obligation a un caractère d'ordre public. 



Il s'ensuit que le bailleur qui, a l'obligation de maintenir le logement dans cet état décent et non dangereux pour le locataire, dès lors qu'il a été informé de sa dégradation à la suite d'événements non imputables au locataire, ne peut s'exonérer de la responsabilité de plein droit qui pèse sur lui. 



Les désordres subis par les locataires caractérisent un manquement du bailleur à son obligation de résultat d'assurer à ses locataires une jouissance paisible des lieux donnés à bail. 



Compte tenu de ce qui précède et en considération de la durée du trouble indemnisable ainsi que de son intensité telle qu'elle résulte notamment des pièces versées aux débats, la cour dispose des éléments suffisants pour évaluer à la somme de 4 000 euros le montant de l'indemnisation du préjudice de jouissance des locataires. Le jugement est donc infirmé sur ce point. 



- Sur l'indemnisation du préjudice moral. 



Le préjudice moral incontestablement subi par la locataire en raison de l'humidité régnant dans l'appartement durant plusieurs mois et des désagréments qu'elle lui a occasionnés, doit être indemnisé par l'allocation de la somme de 1 000 euros. 



Sur les mesures accessoires. 



La SCI Dilek doit être condamnée aux dépens de la procédure d'appel, les dispositions du jugement contesté relatives aux dépens de première instance étant, par ailleurs, confirmées. 



Mme [I] épouse [N] qui bénéficie de l'aide juridictionnelle totale doit être déboutée de sa demande formée sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile. 



PAR CES MOTIFS. 



La cour, 



Statuant par défaut et par mise à disposition au greffe, 



Confirme le jugement rendu le 19 septembre 2022 par le tribunal de proximité de Pontoise en ses dispositions non contestées ayant débouté la SCI DILEK de ses demandes au titre de la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et de la régularisation des charges d'eau, ainsi qu'en ses dispositions relatives à l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et des dépens, 



L'infirme sur le surplus, 



Statuant à nouveau des chefs infirmés, 



Condamne Mme [I] épouse [N] à verser à la SCI Dilek la somme de 4 460 euros au titre de l'arriéré locatif, déduction étant faite du montant du dépôt de garantie, 



Déboute la SCI Dilek de sa demande en paiement des provisions sur charges, 



Condamne Mme [I] épouse [N] à verser à la société Dilek la somme de 800 euros au titre du coût des réparations locatives, 



Condamne la société Dilek à verser à Mme [I] épouse [N] la somme de 4 000 euros à titre d'indemnisation de son trouble de jouissance, ainsi que la somme de 1 000 euros à titre d'indemnisation de son préjudice moral, 



Prononce la compensation judiciaire entre les montants des condamnations respectives des parties, 



Déboute Mme [I] épouse [N] de sa demande formée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, 



Condamne la société Dilek aux dépens d'appel.









- prononcé hors la présence du public par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



- signé par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Françoise DUCAMIN, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





LE GREFFIER LE PRESIDENT