Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 janvier 2024

COUR D'APPEL

DE RIOM

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE







Du 23 janvier 2024

N° RG 22/00863 - N° Portalis DBVU-V-B7G-FZRP

-LB- Arrêt n° 



[T] [M] / [M] [R] [J] [A] [X], [P] [O] [S] épouse [X], S.A.R.L. ARTHUR



Jugement Au fond, origine TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CLERMONT FERRAND, décision attaquée en date du 04 Avril 2022, enregistrée sous le n° 20/00381



Arrêt rendu le MARDI VINGT TROIS JANVIER DEUX MILLE VINGT QUATRE



COMPOSITION DE LA COUR lors du délibéré :

M. Philippe VALLEIX, Président

M. Daniel ACQUARONE, Conseiller

Mme Laurence BEDOS, Conseiller



En présence de :

Mme Marlène BERTHET, greffier lors de l'appel des causes et de Mme Céline DHOME, lors du prononcé



ENTRE :



M. [T] [M]

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représenté par Maître Jean-Michel DE ROCQUIGNY de la SCP COLLET DE ROCQUIGNY CHANTELOT BRODIEZ GOURDOU & ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



APPELANT



ET :



M. [M] [R] [J] [A] [X]

et Mme [P] [O] [S] épouse [X]

[Adresse 5]' 

[Adresse 5]

[Localité 4]

Représentés par Maître François GRANGE de la SELARL CLERLEX, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



S.A.R.L. ARTHUR

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentée par Maître Sophie VIGNANCOUR-DE-BARRUEL de la SCP VIGNANCOUR ASSOCIES, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND

Timbre fiscal acquitté



INTIMES









DÉBATS : 



L'affaire a été débattue à l'audience publique du 23 novembre 2023, en application des dispositions de l'article 786 du code de procédure civile, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Mme BEDOS, rapporteur.



ARRÊT : CONTRADICTOIRE



Prononcé publiquement le 23 janvier 2024 par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.



Signé par M. VALLEIX, président et par Mme DHOME, greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.





EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE ET DES PRÉTENTIONS DES PARTIES :



Par acte sous-seing privé signé le 25 septembre 2018, M. [T] [M] a confié à la SARL Arthur, exerçant sous l'enseigne Aumoine Immobilier- Les Dômes, un mandat de vente exclusif, conclu pour une durée de 12 mois expirant le 30 septembre 2019, concernant un appartement de type F6 situé [Adresse 2] à [Localité 4] (Puy-de-Dôme) au prix de 340'000 euros, outre la rémunération du mandataire fixée à 5 % du prix.



Cet acte prévoyait que, passé un délai de trois mois à compter de sa signature, à tout moment et avec un préavis de 15 jours, le mandat pourrait être dénoncé par chacune des parties par lettre recommandée avec demande d'avis de réception.



Par courrier du 16 avril 2019, M. [M], qui avait eu les jours précédents des échanges directs par « textos » avec Mme [I] [W] et M. [B] [K], intéressés par l'acquisition de l'immeuble, a dénoncé le mandat.



Le 18 avril 2019, M. [M] [X] et Mme [P] [S], par l'intermédiaire de l'agence Aumoine Immobilier, ont émis une offre d'achat pour le prix de 320'000 euros, outre la somme de 10'000 euros correspondant aux honoraires de négociation de l'agence.



Cette offre a été acceptée le même jour par M. [T] [M].



Par courrier du 25 avril 2019, Mme [I] [W] et M. [B] [K] ont avisé l'agence Aumoine Immobilier du fait que M. [M] avait accepté le lundi 15 avril 2019 leur offre d'achat pour l'appartement, au prix de 315'000 euros, indiquant en outre qu'à défaut d'obtenir la régularisation d'une promesse de vente, ils engageraient une action judiciaire.



Par acte sous-seing privé signé les 30 avril et 2 mai 2019, avec le concours de l'agence Aumoine Immobilier, M. [T] [M] d'une part et les époux [X] -[S] d'autre part, ont conclu une promesse synallagmatique de vente de l'appartement, au prix de 320'000 euros dont 10'000 euros pour les biens mobiliers, sous condition suspensive de l'obtention d'un prêt. L'acte prévoyait la réitération de la vente au plus tard le 15 juillet 2019 en l'étude de maître [V], notaire, avec la participation de maître [L], notaire.



Par acte d'huissier en date du 24 mai 2019, Mme [I] [W] et M. [B] [K], soutenant qu'un accord sur la chose et le prix était intervenu au cours d'échanges de « textos » avec M. [T] [M], et qu'ainsi la vente était parfaite, ont fait délivrer à ce dernier et à la SARL Arthur une assignation à jour fixe pour l'audience du 7 juin 2019, aux fins de réalisation de la vente.



Le 10 juillet 2019, M. [M] [X] et Mme [P] [S] ont adressé à M. [M] et à l'agence immobilière les justificatifs de l'obtention de leur prêt, invoquant la levée de la condition suspensive prévue par la promesse de vente. M. [M] leur a confirmé par retour de courrier son intention de poursuivre la vente.



Par jugement du 11 octobre 2019, le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand a débouté Mme [I] [W] et M. [B] [K] de toutes leurs demandes dans le cadre de l'instance introduite pour obtenir la réalisation forcée de la vente. 



Mme [I] [W] et M. [B] [K], qui avaient interjeté appel de cette décision, se sont désistés de leur recours en invoquant une transaction intervenue avec M. [M], aux termes de laquelle celui-ci acceptait de considérer le caractère parfait de la vente et s'engageait à la régulariser au prix de 320'000 euros.



La promesse de vente signée les 30 avril et 2 mai 2019 entre M. [T] [M] et les époux [X] -[S] d'autre part n'ayant pas été réitérée par acte authentique, la SARL Arthur, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2020 a mis en demeure M. [T] [M] de s'acquitter de la somme de 10'000 euros représentant le montant de la clause pénale prévue par le mandat de vente.



Par acte d'huissier du 23 janvier 2020, M. [M] [X] et Mme [P] [S] ont fait assigner devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand M. [T] [M] pour obtenir sa condamnation au paiement de la somme de 32'000 euros au titre de la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique de vente outre la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 



Par acte d'huissier en date du 10 mars 2020 , M. [M] a appelé en cause et en garantie la SARL Arthur.



Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 20 avril 2020, la SARL Arthur a mis en demeure M. [T] [M] de lui payer la somme de 10'000 euros représentant le montant de la clause pénale prévue à l'acte.



Par jugement du 4 avril 2022, le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand a statué en ces termes :



-Condamne M. [T] [M] à verser à Mme [P] [S] épouse [X] et à M. [M] [X] la somme totale de 32'000 euros au titre de la clause pénale du compromis de vente ;



-Condamne M. [T] [M] à verser à la SARL Arthur la somme de 10'000 euros au titre de la clause pénale du mandat de vente ;



-Rappelle que l'exécution provisoire est de droit ;



-Condamne M. [T] [M] à payer à Mme [P] [S] épouse [X] et à M. [M] [X] la somme totale de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamne M. [T] [M] à verser à la SARL Arthur la somme de 2500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Déboute les parties de toutes leurs demandes plus amples ou contraires ;



-Condamne M. [T] [M] aux entiers dépens de l'instance avec distraction au profit de maître Sophie Vignancour-de Barruel.



M. [T] [M] a relevé appel de cette décision par déclaration électronique du 21 avril 2022.







La clôture de l'instruction a été prononcée par ordonnance du 19 octobre 2023.





Vu les conclusions en date du 12 juillet 2022 aux termes desquelles M. [M] présente à la cour les demandes suivantes : :



« -Déclarer recevable l'appel interjeté par M. [M] ;



-Mettre à néant le jugement querellé ;



Vu les dispositions de l'article 1231-5 alinéa 2 du code civil,

Vu les dispositions des articles 1992 et suivants du code civil,



-Voir réduire à l'euro symbolique le montant des revendications présentées par les époux [X] à titre de dommages et intérêts à l'égard du concluant ;



-Dire et juger que les époux [X] devront rembourser au concluant la différence entre ladite somme et celles qu'ils ont perçues dans le cadre de l'exécution provisoire du jugement en première instance ; 



-Les débouter de toutes demandes plus amples ou contraires ;



- Déclarer le concluant fondé en son appel en garantie diligenté à l'encontre de la société Arthur ;



-Dire et juger que la société Arthur sera tenue de relever M. [M] indemne de toutes condamnations, tant en principal, intérêts et frais, qui pourraient être mises à sa charge et cela au profit des époux [X] ;



-Réformer le jugement querellé en ce qu'il a alloué une indemnité de 10'000 euros au profit de la société Arthur, ainsi qu'une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Débouter la société Arthur de toutes ses demandes dirigées à l'encontre de M.[M] ;



-Condamner la société Arthur au paiement d'une indemnité de 2000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l'instance. »





Vu les conclusions aux termes desquelles M. [M] [X] et Mme [P] [S] demandent à la cour de :



-Constater la résiliation de plein droit du compromis de vente régularisé entre les parties les 30 avril 2019 et 2 mai 2019 du fait de l'absence de réitération imputable à M. [T] [M] de la vente de l'appartement dont il est propriétaire [Adresse 6] à [Localité 4] ;



-Confirmer le jugement de première instance en ce qu'il a : 



-Condamné M. [T] [M] à leur payer la somme de 32'000 euros à titre d'indemnité forfaitaire définie au compromis ;



-Condamné M. [T] [M] à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;



Y ajoutant,



-Condamner M. [T] [M] à leur payer la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais exposés en appel ;



-Condamner M. [M] aux entiers dépens . 





Vu les conclusions en date du 12 octobre 2022 aux termes desquelles la SARL Arthur demande à la cour de :



-Confirmer le jugement dont appel en ce qu'il a condamné M. [T] [M] à lui payer la somme de 10'000 euros au titre de la clause pénale du mandat de vente et la somme de 2500 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile et mis les dépens à sa charge ;



-Rectifier l'erreur matérielle qu'il contient en ces termes : « Condamne M. [T] [M] à payer à la SARL Arthur la somme de 10'000 euros au titre de la clause pénale du mandat de vente 'avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2020, date de la mise en demeure' » ;



-Confirmer cette condamnation au titre des intérêts et de leur point de départ ;



-Infirmer le jugement en ce qu'il l'a déboutée de ses demandes plus amples ou contraires, et, ce faisant, dire que les intérêts seront capitalisés dès que dus pour une année entière en application de l'article 1343-2 du code civil, à compter du 22 avril 2021 ;



-Rejeter toutes fins, moyens et conclusions contraires ;



-Condamner M. [T] [M] à lui payer la somme de 5500 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile ;



-Condamner M. [T] [M] aux entiers dépens ;



-Dire que, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, maître Sophie Vignancour-de Barruel pourra recouvrer directement les frais dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision.



En application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions susvisées pour l'exposé complet des prétentions respectives des parties et de leurs moyens.





MOTIFS DE LA DÉCISION :



Il sera rappelé en premier lieu qu'en application des dispositions de l'article 954 du code de procédure civile la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions et qu'elle n'a pas à se prononcer sur les demandes de « constater que... » ou de « dire et juger que...» lorsque celles-ci ne correspondent pas à des prétentions au sens des articles 4, 31 et 954 du code de procédure civile, mais en réalité à des moyens ou arguments invoqués au soutien des véritables prétentions.





-Sur l'application de la clause pénale prévue par la promesse synallagmatique de vente conclue entre M. [M] d'une part M. [X] et Mme [S] d'autre part :



L'article 1231-5 du code civil prévoit que lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l'exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte ni moindre, mais que le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.



La clause pénale, sanction contractuelle du manquement d'une partie à ses obligations, s'applique du seul fait de cette inexécution sans que le créancier n'ait à démontrer l'existence du préjudice en résultant, que les parties conviennent d'évaluer par anticipation de façon forfaitaire. Il appartient au débiteur de l'obligation dont l'inexécution donne lieu à l'application de la clause pénale, de rapporter la preuve du caractère « manifestement excessif » de la sanction au regard du préjudice subi par le créancier, afin d'obtenir la réduction de son montant. Le juge ne peut modérer le montant de la clause pénale qu'en expliquant en quoi celui-ci est manifestement excessif, ce qui doit être apprécié à la date de la décision.



En l'espèce, la promesse synallagmatique de vente prévoyait, outre la réitération de la vente au plus tard le 15 juillet 2019, la possibilité pour la partie non défaillante d'invoquer en cas d'inexécution la résiliation de plein droit de l'acte et le versement par la partie défaillante d'une indemnité forfaitaire de 32'000 euros à titre de clause pénale.



Les parties s'accordent sur la résiliation de plein droit de la promesse synallagmatique de vente, sur laquelle toutefois il n'y a pas lieu de statuer, ainsi que le demandent M. [X] et Mme [S], alors que, si cette résiliation de plein droit a été évoquée par le premier juge dans la discussion du jugement, il n'a été statué que sur ses conséquences, de sorte que la cour n'est pas saisie de ce chef, étant précisé qu'il est acquis aux débats que le bien a été depuis vendu à Mme [I] [W] et M. [B] [K]



Par ailleurs, le principe de l'application de la clause pénale n'est pas discuté, l'appelant en contestant uniquement le montant. Or, M. [M] qui se limite dans ses écritures à soutenir que M.[X] et Mme [S] ne démontrent pas avoir subi un préjudice significatif, ne développe ainsi aucune argumentation permettant de considérer que la clause pénale prévue au contrat aurait un caractère manifestement excessif. 



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a condamné M. [M] à payer à M.[X] et Mme [S] la somme de 32'000 euros en application de la clause pénale.





-Sur l'appel en garantie dirigé par M. [M] à l'encontre de la SARL Arthur :



Aux termes de l'article 1991 du code civil, le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé, et répond des dommages-intérêts qui pourraient résulter de son inexécution.



M. [M] reproche à la SARL Arthur d'avoir manqué à son obligation de conseil en ne le dissuadant pas de signer la promesse synallagmatique de vente avec les époux [X]-[S] alors qu'elle était pourtant informée de la position Mme [W] et M. [K] qui revendiquaient l'engagement pris à leur égard par le vendeur et se prévalaient d'une vente parfaite.



Il sera rappelé que la SARL Arthur était titulaire pour le bien de M. [M] d'un mandat de vente exclusif interdisant notamment à ce dernier de négocier la vente directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire et l'engageant à diriger vers celui-ci toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement, ces obligations étant sanctionnées par une indemnité forfaitaire d'un montant égal à celui de l'intégralité de la rémunération qu'aurait perçue l'agence. 



En l'occurrence, la SARL Arthur a, conformément à son mandat, présenté l'offre d'achat de M.[X] et Mme [S] à M. [M], offre que celui-ci a signée dès le 18 avril 2019, sans informer son mandataire de pourparlers parallèles avec d'autres acheteurs potentiels.



Il ne peut être reproché à la SARL Arthur d'avoir, lorsqu'elle a été avisée le 29 avril 2019 par Mme [I] [W] et M. [B] [K] de leurs revendications, informé ces derniers qu'une offre d'achat, et non une promesse de vente, ainsi que l'indique à tort M. [M] dans ses écritures, avait déjà été par régularisée d'autres acheteurs.



Il ne peut davantage être fait grief à la SARL Arthur d'avoir poursuivi sa mission en préparant la promesse synallagmatique de vente avec les consorts [X]-[S], ce d'autant que M. [M] considérait lui-même n'être pas engagé vis-à-vis des consorts [W] -[K] et qu'il a adressé le 24 avril 2019 à ces derniers un courrier les avisant qu'il n'entendait pas poursuivre la vente avec eux. 



Il convient d'observer en outre qu'au moment de la régularisation de la promesse synallagmatique de vente avec M.[X] et Mme [S], acte signé le 30 avril par ces derniers et le 2 mai par M. [M], M. [W] et Mme [K] n'avaient pas encore engagé l'action judiciaire aux fins de réalisation de la vente, dont au demeurant ils ont été déboutés, l'assignation à cette fin ayant été délivrée le 24 mai 2019. 



Il apparaît ainsi qu'aucune faute ne peut être reprochée à la SARL Arthur, étant précisé encore qu'en toute hypothèse, il n'existe pas de lien de causalité entre l'action de cette dernière dans le cadre de son mandat et le préjudice allégué par M. [M], qui n'est tenu au règlement de la clause pénale que parce qu'il a lui-même failli à ses engagements à l'égard des époux [X]-[S]. Cette situation a en effet été directement provoquée par le fait que M. [M] a adopté un positionnement ambigu et évolutif, en considérant dans un premier temps qu'il n'était pas tenu vis-à-vis de M. [W] et Mme [K], et en s'engageant en conséquence vis-à-vis des époux [X]-[S], pour en définitive changer d'avis, bien après la régularisation de la promesse synallagmatique de vente, en acceptant un protocole transactionnel avec M. [W] et Mme [K], au cours de la procédure d'appel dans le cadre du recours formé contre le jugement du 11 octobre 2019 ayant débouté ces derniers de leurs prétentions.



Le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a débouté M. [M] de son appel en garantie dirigé contre la SARL Arthur.





-Sur la demande reconventionnelle présentée par la SARL Arthur à l'encontre de M. [M] :



Le mandat de vente exclusif signé entre M. [M] et la SARL Arthur le 25 septembre 2018 prévoyait une clause pénale à la charge du mandant en cas de manquement de celui-ci à l'une quelconque de ses obligations, au nombre desquelles celle de respecter la clause d'exclusivité et l'interdiction de négocier directement ou par l'intermédiaire d'un autre mandataire la vente du bien et encore de diriger vers le mandataire toutes les demandes qui lui seraient adressées personnellement, ces obligations étant sanctionnées par une indemnité forfaitaire d'un montant égal à celui de l'intégralité de la rémunération prévue au contrat.



Par ailleurs, la promesse synallagmatique de vente prévoyait expressément que dans l'hypothèse où l'une des deux parties ne régulariserait pas l'acte authentique, l'agence percevrait de la partie défaillante une indemnité d'un montant égal à la rémunération prévue, soit 10'000 euros. 



Il ressort des développements précédents que M. [M] a manqué à ses obligations envers le mandataire en négociant directement la vente du bien avec des acquéreurs qu'il n'a pas orientés vers l'agence et qu'il a par ailleurs failli aux engagements contractés dans le cadre de la promesse synallagmatique de vente signée avec M.[X] et Mme [S], la SARL Arthur étant ainsi privée de la commission qu'elle aurait perçue si la promesse de vente signée avait été réitérée.



En considération de ces explications le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné M. [M] à payer à la SARL Arthur la somme de 10'000 euros à titre d'indemnité forfaitaire, sauf à préciser sur rectification matérielle, ainsi que cela est sollicité, que cette somme sera due avec intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2020, date de la mise en demeure, conformément à ce qu'indique le premier juge dans la discussion du jugement, alors que ce point est omis dans le dispositif. 



Le jugement sera infirmé en ce qu'il a débouté la SARL Arthur de sa demande relative à la capitalisation des intérêts, étant précisé que cette demande n'a pas été évoquée par le premier juge, alors qu'elle était formulée, mais que le jugement a nécessairement rejeté cette prétention en « [déboutant] les parties de leurs demandes plus amples ou contraires ». 





- Sur les dépens et les frais irrépétibles :



Le jugement sera confirmé sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile



M. [M], qui succombe à l'instance, supportera les entiers dépens d'appel, ce qui exclut qu'il puisse bénéficier des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Il serait en revanche inéquitable de laisser les intimés supporter l'intégralité des frais qu'ils ont dû exposer pour faire assurer la défense de leurs intérêts devant la cour. M. [M] sera condamné à payer, en application de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros à M.[X] et Mme [S], pris ensemble, et la même somme à la SARL Arthur.





PAR CES MOTIFS



La cour, statuant publiquement et contradictoirement,



-Ordonne la rectification de l'omission matérielle affectant le jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand sous le numéro RG 20/00381, en ce sens que, page 8, la phrase suivante :



« Condamne M. [T] [M] à verser à la SELARL Arthur la somme de 10'000 euros (dix mille euros ) au titre de la clause pénale du mandat de vente » ;



doit être complétée et en conséquence être rédigée de la façon suivante :



« Condamne M. [T] [M] à verser à la SELARL Arthur la somme de 10'000 euros (dix mille euros ) au titre de la clause pénale du mandat de vente, cette somme portant intérêts au taux légal à compter du 22 avril 2020, date de la mise en demeure. » ; 



-Dit qu'en application des dispositions de l'article 462 du code de procédure civile, mention de la présente décision rectificative sera portée sur la minute et sur les expéditions du jugement rendu le 4 avril 2022 par le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand sous le numéro RG 20/00381, et qu'aucune expédition ne pourra être délivrée sans que la présente décision rectificative y soit annexée ; 













Infirme le jugement en ce qu'il a débouté la SARL Arthur de sa demande relative à la capitalisation des intérêts et, statuant à nouveau sur ce point,



-Dit que les intérêts sur la somme allouée à la SARL Arthur seront capitalisés dès qu'ils seront dus pour une année entière, dans les conditions prévues par l'article 1343-2 du code civil ;



Confirme le jugement entrepris pour le surplus, 



Condamne M. [T] [M] aux dépens d'appel, cette condamnation étant assortie au profit de maître [E] [F]-[U] du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont elle a fait l'avance sans avoir reçu provision, en application de l'article 699 du code de procédure civile ;



Condamne M. [T] [M] à payer, en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 3000 euros à M. [M] [X] et Mme [P] [S] épouse [X], pris ensemble, et la somme de 3000 euros à la SARL Arthur. 





Le greffier Le président