Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 janvier 2024

ARRET N°15



N° RG 22/00510 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GPNV













[K]

[K]



C/



[D]

[D]

[D]



















RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS



COUR D'APPEL DE POITIERS



1ère Chambre Civile



ARRÊT DU 23 JANVIER 2024





Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 22/00510 - N° Portalis DBV5-V-B7G-GPNV



Décision déférée à la Cour : jugement du 11 janvier 2022 rendu par le TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de SAINTES. 







APPELANTS :



Madame [A] [K], 

[Adresse 13]

[Localité 5]



Monsieur [E] [K], 

[Adresse 13]

[Localité 5]



ayant tous les deux pour avocat postulant Me Charles-Emmanuel ANDRAULT de la SELARL OPTIMA AVOCATS, avocat au barreau de LA ROCHELLE-ROCHEFORT et pour avocat plaidant Me Julien FOUCHET, avocat au barreau de BORDEAUX, substitué par Me Alice BAUDORRE, avocat au barreau de BORDEAUX







INTIMES :



Madame [F] [D], venant aux droits de M. [Y] [D]

née le 22 Janvier 1969 à [Localité 12]

[Adresse 1]

[Localité 5]



Monsieur [R] [D], venant aux droits de M. [Y] [D]

 né le 08 Janvier 1970 à [Localité 15]

[Adresse 9]

[Localité 10]





ayant tous les deux pour avocat postulant Me Sylvie HAGUENIER, avocat au barreau de SAINTES et pour avocat plaidant Me Astrid DANGUY, avocat au barreau de BORDEAUX











COMPOSITION DE LA COUR :



L'affaire a été débattue le 16 Novembre 2023, en audience publique, devant la Cour composée de :



M. Thierry MONGE, Président de Chambre

Monsieur Dominique ORSINI, Conseiller

Madame Anne VERRIER, Conseiller qui a présenté son rapport



qui en ont délibéré



GREFFIER, lors des débats : Mme Elodie TISSERAUD, 





ARRÊT : 



- Contradictoire



- Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du Code de procédure civile,



- Signé par M. Thierry MONGE, Président de Chambre et par Mme Elodie TISSERAUD, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.







EXPOSÉ DES FAITS, DE LA PROCÉDURE, DES PRÉTENTIONS



Par acte du 10 décembre 1991, la SCI du [Adresse 11] à vendu à M. [D] une maison d'habitation édifiée sur les parcelles cadastrées section AE n° [Cadastre 4] et [Cadastre 8] ( issue de [Cadastre 3]).

La maison construite le 18 décembre 1978 comprenait un étage, une terrasse, un solarium.

L'acte incluait un chapitre intitulé rappel de servitudes. 



M. [D] a réalisé des travaux d'extension selon permis du 1er septembre 2003.



Les époux [E] et [A] [K] sont propriétaires d'une parcelle cadastrée section AE n°[Cadastre 2] sise [Adresse 6] à [Localité 5].

L'immeuble est entré dans leur patrimoine par fractions successives : 

-donation-partage du 29 juin 2001 pour M. [E] [K] avec réserve d'usufruit 

-acquisition le 8 octobre 2007 pour Mme [A] [K]. 



Par acte sous seing privé du 5 juillet 2018, les époux [K] ont vendu cette parcelle aux époux [Z] sous condition suspensive d'obtention d'un permis de démolir et de construire de 3 niveaux.

L'acte précise qu'il existait sur le terrain une maison dont il ne reste aujourd'hui que la dalle béton et les fondations. 



Un permis de construire était accordé le 9 octobre 2018 aux époux [Z] aux fins de construction d'une maison d'habitation à trois niveaux.



Par requête du 28 mars 2019, M. [D] a saisi le tribunal administratif aux fins d'annulation du permis de construire précité.

Le tribunal a annulé l'autorisation accordée en tant qu'elle autorisait l'implantation de la construction supportant le solarium en limite séparative.

Un permis modificatif a ensuite été obtenu.

 

Par acte du 4 septembre 2019, les époux [K] ont assigné M. [D] devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins de condamnation sous astreinte à démolir partie de sa maison au motif qu'elle méconnaissait la zone non aedificandi grevant la parcelle [Cadastre 4] . 



Par acte du 20 janvier 2021, M. [D] a assigné les époux [Z] en intervention forcée devant le tribunal judiciaire de Saintes aux fins d'indemnisation au motif que leur projet de construction était contraire à la servitude non altius tollendi limitant toute construction à 5,09 m de hauteur grevant la parcelle [Cadastre 2]. 



Les instances ont été jointes. 



Les consorts [K]-[Z] ont demandé au tribunal de requalifier les servitudes, de constater l'extinction de la servitude non altius tollendi, d'ordonner la démolition de partie de la maison de M. [D].



M. [D] a conclu au débouté, fait valoir que son immeuble avait été édifié en 1979, qu'il avait seulement couvert la terrasse d'une toiture en 2003, que la prescription trentenaire était acquise, que la procédure était abusive.

Il a demandé au tribunal de constater que la parcelle [Cadastre 2] est grevée d'une servitude non altius tollendi opposable aux consorts [K] et à tous acquéreurs de leur chef. 



Par jugement du 11 janvier 2022 , le tribunal judiciaire de Saintes a statué comme suit : 

'-dit que suivant acte notarié reçu le 02 décembre 1967 par Maître [L] [U], notaire à [Localité 14], la parcelle cadastrée sur la Commune de [Localité 5] section AE n°[Cadastre 2] est grevée d'une servitude de limite de construction en hauteur, dite non altius tollendi , en qualité de fonds servant ; 

-dit que cette servitude perpétuelle est opposable à Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] en leurs qualités de propriétaires de ladite parcelles ainsi qu'à tous acquéreurs de leur chef ; 

-rejette la demande de démolition de Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] de la construction se trouvant sur la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à Monsieur [Y] [D] sur le fondement de l'existence d'une servitude d'interdiction de construire dite non aedificandi ; 

-rejette la demande indemnitaire de Monsieur [Y] [D] ; 

-rejette le surplus des demandes ; 

-condamne Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] aux dépens de l'instance 

-condamne Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] à régler à Monsieur [Y] [D] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles ; 

-rejette la demande d'exécution provisoire de la présente décision ; 

-déclare le présent jugement opposable aux époux [W] et [O] [Z].'

 

Le premier juge a notamment retenu que : 



-sur la nature des clauses non altius tollendi et de non aedificandi prévues à l'acte notarié du 2 décembre 1967



S'agissant d'une servitude conventionnelle, il faut rechercher la volonté des parties.

Il résulte de la teneur de l'acte de donation-partage du 2 décembre 1967 que la donatrice a entendu grever les parcelles objets du partage de droits réels perpétuels de servitudes que les donataires ont tous acceptées.

L'acte a pris soin de préciser que les servitudes étaient perpétuelles, grevaient les parcelles et qu'en cas de cession de propriété ,les donataires s'engageaient à faire figurer dans tous actes de mutation les servitudes ci-dessus. 

Il est manifeste que les servitudes grèvent des biens, que l'objectif est de préserver la vue sur la mer. 

Les lots n'ont pas tous la même position.

La parcelle [Cadastre 2] ( lot 1 ) est grevée d'une impossibilité d'édifier au delà d'une certaine hauteur qui bénéficie aux deux autres lots [Cadastre 3] et [Cadastre 4] pour préserver leur vue. 

La parcelle [Cadastre 4] (lot 2) est grevée d'une impossibilité d'édifier en partie.

L'interdiction de construire est limitée à un périmètre. Elle ne concerne pas la parcelle [Cadastre 2] qui est en front de mer. L' emprise est derrière elle. 

Les fonds servants sont aisément identifiables. 

Ce sont des servitudes au sens de l'article 637 du code civil.

La demande de requalification formée par les consorts [K] et [Z] sera rejetée. 



-sur le moyen tiré de l'extinction de la servitude grevant la parcelle des époux [K] par impossibilité d'usage. 



Les époux [K] soutiennent que la construction édifiée sur la parcelle de M. [D] en violation de la servitude non aedificandi rend impossible la vue sur mer qu'entendait préserver la servitude non altius tollendi de sorte qu'elle est éteinte par impossibilité d'usage sauf à ordonner la démolition de la construction se trouvant sur la propriété de M. [D]. 

Il n'existe aucune interdépendance entre les servitudes.

De ce fait, l'éventuelle violation de la servitude grevant la parcelle [Cadastre 4] n'entraîne pas l'extinction de celle grevant la parcelle [Cadastre 2].

Il n'est pas établi que la construction érigée sur la parcelle [Cadastre 4] ait rendu inopérante la vue sur mer de la parcelle [Cadastre 3] devenue [Cadastre 7] (anciennement lot 3). 

En l'absence d'élément pertinent produit permettant d'établir l'inutilité de la servitude non altius tollendi, celle-ci demeure applicable à la parcelle [Cadastre 7]. 

Elle profite en tout état de cause au fonds de M [D] en lui préservant une vue mer côté Ouest et un horizon dégagé.

Si les constructions des parcelles [Cadastre 2] et [Cadastre 4] sont en front de mer, la parcelle des époux [K] se trouve en angle de boulevard , a une vue sur l'océan plus large que la parcelle appartenant à M. [D]. 

La terrasse de ce dernier surplombe la construction se trouvant sur la parcelle des époux [K]. Il bénéficie de la servitude non altius tollendi. La vue qu'il depuis sa terrasse vers la mer se poursuit par l'Ouest en contour de la parcelle des époux [K].

La servitude n'est pas éteinte, reste opposable aux parties.



-sur la demande de démolition de la partie de la construction se trouvant dans la zone visée par la servitude non aedificandi grevant la parcelle [Cadastre 4]



Il résulte de l'acte notarié du 20 septembre 1977 que les lots 2 et 3 portant sur les parcelles [Cadastre 4] et [Cadastre 3] ont été réunis dans la même main. La servitude non aedificandi est donc éteinte. 

La demande de démolition sera donc rejetée. 



-sur la demande de dommages et intérêts de M. [D]



La procédure administrative de contestation du permis est en cours. 

M. [D] a pu exercer ses droits.

Il résulte des demandes formées par les parties et notamment de la demande reconventionnelle de M. [D] que l'instance visait des fins plurielles. 

Il n'établit pas un dessein de nuire, sera débouté de sa demande d'indemnisation. 













LA COUR



Vu l'appel en date du 24 février 2022 interjeté par les époux [K]



Vu l'article 954 du code de procédure civile



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 27 octobre 2022, les époux [K] ont présenté les demandes suivantes : 



-REFORMER PARTIELLEMENT le jugement rendu par le Tribunal judiciaire de SAINTES le 11 janvier 2022 dans le cadre de l'instance n° RG 19/01950 en tant qu'il : 

-dit que suivant acte notarié reçu le 2 décembre 1967 par Maître [L] [U], notaire à [Localité 14], la parcelle cadastrée sur la Commune de [Localité 5] section AE n°[Cadastre 2] est grevée d'une servitude de limite de construction en hauteur, dite non altius tollendi, en qualité de fonds servant ; 

dit que cette servitude perpétuelle est opposable à Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] en leurs qualités de propriétaires de ladite parcelle ainsi qu'à tous acquéreurs de leur chef ; 

rejeté la demande de démolition des époux [K] de la construction se trouvant sur la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à M. [D] sur le fondement de l'existence d'une servitude d'interdiction se construire dite non aedificandi ; 

rejeté le surplus des demandes ; 

condamné les époux [K] aux entiers dépens d'instance ; 

condamné les époux [K] à régler à M. [D] la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles ; 

déclaré le présent jugement opposable aux époux [Z]. 



-CONFIRMER LE JUGEMENT en tant qu'il a rejeté la demande de condamnation à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et du trouble dans ses conditions d'existence d'un montant de 20 000 € présentée par M. [D] 



Statuant à nouveau 

A titre principal : 

-Constater que la clause de non aedificandi et de non altius tollendi contenue dans l'acte de partage en date du 2 décembre 1967 constitue un engagement contractuel perpétuel auquel les parties peuvent librement mettre fin sous réserve de respecter un préavis dans un délai raisonnable. 

-Débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions 

A titre subsidiaire : 

-Constater la servitude établie par acte de donation partage en date du 2 décembre 1967 éteinte 

-Ordonner la publication au service de publicité foncière compétent du jugement à intervenir à la charge de qui il plaira ; 

-Débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions 

A titre infiniment subsidiaire : 

-Condamner M. [D] à démolir la construction située dans la zone non aedificandi située sur la parcelle lui appartenant cadastrée section AE n° [Cadastre 4] et n° à [Localité 5] le tout sous astreinte de 300 € par jour de retard à compter de la date de la signification du jugement à intervenir ; 

-Débouter M. [D] de l'intégralité de ses demandes, fins et conclusions 

En tout état de cause : 

-Condamner M. [D] à verser aux époux [K] la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ; 

-Ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir 



A l'appui de leurs prétentions, les époux [K] soutiennent en substance que : 



-Les époux [K] ont conclu une promesse de vente avec M. [Z] assortie d'une condition suspensive relative à l' obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers. 

-La promesse de vente [K]-[Z] notariée ne mentionne aucune servitude. 

-Ils réitèrent leurs demandes relatives à la qualification des clauses restrictives à l'acte de construire. La servitude est une charge attachée à un immeuble, non à une personne. 

-L'acte de 1967 ne mentionne aucun fonds dominant, vise au contraire les enfants de la donatrice. 

-Il appartient au juge de restituer leur exacte qualification aux faits sans s'arrêter à la dénomination que les parties auraient proposée.

Le juge s'est senti lié par la qualification retenue par le notaire rédacteur.

-L'acte de partage ne mentionne ni fonds dominant, ni fonds servant, élément essentiel.

-Seul l'acte de vente du 1er avril 1977, acte postérieur, précise que la servitude non aedificandi profite exclusivement à la parcelle cadastrée en section AE sous le n° [Cadastre 3].

-La clause crée seulement des obligations contractuelles.

-En application de l'article 1210 du code civil, les engagements perpétuels sont prohibés. 

-Selon l'article 1211 du code civil, les parties peuvent y mettre fin sous réserve de respecter un préavis dans un délai raisonnable.

-Subsidiairement, la violation de la première interdiction (servitude non aedificandi) entraîne l'inutilité de la seconde ( servitude non altius tollendi) et donc son impossibilité d'usage.

La servitude est une charge imposée pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire. 

La restriction était logique. Le lot 3 ne pouvait disposer d'une vue sur la mer sans prévoir des restrictions de construire sur lots 1 et 2. 

A la date de l'acte de partage, les constructions des lots 1 et 2 étaient au même niveau. Chacune avait une vue directe sur l'océan.

-La servitude non altius tollendi grevant le lot 1 n'a aucune utilité pour le lot 2, n'avait d'utilité que pour le lot 3. 

-Le tribunal n'a pas tenu compte de l'existence d'une parcelle voisine construite qui empêche toute visibilité au lot 2. Le servitude est éteinte du fait de l'impossibilité d'usage. 

-Le lot 2 appartenant à M. [D] dispose d'une vue sur la mer depuis le rez de chaussée de sa maison côté Ouest. Une photographie prise chez lui le démontre. 

-La servitude de vue du lot 3 est rendue impossible par l'édification sur la zone non aedificandi de l'élévation de la construction [D]. La vue sur l'océan est désormais impossible.

La servitude non altius tollendi n'a plus d'utilité pour le lot 3 . 

-Si la cour retient que le lot 2 est fonds dominant, le lot 1 l'est aussi, faute de précision. 

-La construction actuelle de M. [D] empiète depuis le 1 octobre 2003 sur la zone non aedificandi suite à ses travaux d'extension. 

La démolition est la sanction du droit réel transgressé. 

-Il convient de confirmer le jugement qui l'a débouté de ses demandes de dommages et intérêts. 

-Il était seul à évoquer une servitude qu'il a violée, se croyant intouchable du fait de la prescription. Il a fait preuve d'une mauvaise foi stupéfiante devant le tribunal administratif. 

Ils ont saisi ensuite le tribunal judiciaire. Ils ne pouvaient vendre ou construire sans avoir purgé. 



M. [Y] [D] est décédé le 24 février 2023.



Aux termes du dispositif de leurs dernières conclusions en date du 5 juin 2023, les consorts [F] et [R] [D] ont présenté les demandes suivantes :



Vu les articles 370, 373, 374 du code de procédure civile, 



-CONSTATER que Madame [F] [D] et Monsieur [R] [D] intervenants volontaires suite au décès de leur père [Y] [D] et reprenant l'instance es qualités d'héritiers de leur père, demandent de :

 

-CONFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a : 

Dit que suivant acte notarié reçu le 02 décembre 1967 par Maître [L] [U], notaire à [Localité 14], la parcelle cadastrée sur la Commune de [Localité 5] section AE n°[Cadastre 2] est grevée d'une servitude de limite de construction en hauteur, dite non altius tollendi, en qualité de fonds servant ; 

Dit que cette servitude perpétuelle est opposable à Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] en leurs qualités de propriétaires de ladite parcelles ainsi qu'à tous acquéreurs de leur chef ; 

Rejeté la demande de démolition de Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] de la construction se trouvant sur la parcelle n°[Cadastre 4] appartenant à Monsieur [Y] [D] sur le fondement de l'existence d'une servitude d'interdiction de construire dite non aedificandi ; 

Condamné Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] aux dépens de l'instance 

Condamné Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] à régler à Monsieur [Y] [D] la somme de 5 000 euros (cinq mille euros) au titre des frais irrépétibles ; 

Rejeté la demande d'exécution provisoire de la présente décision ; 

Déclaré le présent jugement opposable aux époux [Z] ; 



-Débouter Monsieur [E] [K] et Madame [A] [K] de leur appel et de leurs demandes tant principales que subsidiaire, qu'infiniment subsidiaire et les y déclarer mal fondés ; 

-Déclarer irrecevables les époux [K] de leurs demandes de condamnation sur le fondement de l'article 700 du CPC au bénéfice des époux [Z] 



Accueillir l'appel incident de Monsieur [Y] [D] et ses héritiers, 



-INFIRMER le jugement dont appel en ce qu'il a rejeté sa demande de condamnation à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et du trouble dans ses conditions d'existence d'un montant de 20 000 € sur le fondement de l'article 1241 du code civil. 

-CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à régler à Madame [F] [D] et à Monsieur [R] [D] une somme de 20 000 € sur le fondement de l'article 1241 du code civil. 

-CONDAMNER Monsieur et Madame [K] à lui régler une somme supplémentaire de 6 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile en raison des frais irrépétibles qu'il est contraint d'engager devant la Cour et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 700 du CPC. 



A l'appui de leurs prétentions, les consorts [F] et [R] [D] soutiennent en substance que : 



-Leur père, décédé le 3 janvier 2023, avait acquis le 10 décembre 1991 un immeuble constitué d'une villa avec jardin.

-Les époux [K] ont acquis une parcelle sur laquelle était édifié un pavillon expérimental Jean Prouvé qui a été démonté et vendu.

-Ils ont décidé de vendre. Leurs acquéreurs ont déposé un permis de construire ne respectant pas la servitude précitée.

-Leur fonds bénéficie d'une servitude non altius tollendi. Aucune construction ne peut dépasser la hauteur du bâtiment Prouvé pour préserver la vue de sa villa sur la mer.

-Le permis a été en partie annulé. 

-Les époux [K] ont attrait leur père devant le tribunal judiciaire, ont exhumé une servitude non aedificandi qui est éteinte, ont demandé la démolition le 4 septembre 2019.

-La donation-partage du 2 décembre 1967 porte sur un ensemble immobilier de 2510 m2 divisé en trois lots. L' acte contient un chapitre 'servitudes' page 8. 

-Il est repris dans les actes du 1er avril 1977, 20 septembre 1977, 16 octobre 1978,10 décembre 1991.

-La servitude non altius tollendi figure dans l'acte de 1967, a été régulièrement publiée au bureau des hypothèques. Elle est opposable aux acquéreurs successifs dès lors que l'acte qui l'a institué a été publié.

-Toute nouvelle construction à édifier sur la parcelle [Cadastre 2] (attribuée initialement à Mme [K]) ne pourra dépasser la hauteur de l'immeuble type Jean Prouvé , soit 5,09 m.

Cela devait permettre à la villa de conserver la vue sur la mer.

-La servitude non altius tollendi est opposable aux époux [K] et à leurs acquéreurs. 

-La prescription de la servitude non altius tollendi commence à courir du jour où a été réalisé un acte contraire.

-C'est bien une servitude. Le plan annexé à l'acte de 1967 est un plan descriptif des servitudes annexées à l'acte. 

-Les demandeurs en avaient connaissance, avaient visé l'article 701 du code civil pour demander la démolition d'une partie de leur maison. 

-Le tribunal a bien jugé, a tenu compte des actes et de la configuration des lieux. 

-Le plan annexé est partie intégrante de l'acte .

-L'omission des termes 'fonds dominant', 'fonds servant' est sans conséquence. 

-La prohibition de l'article 1210 du code civil ne concerne pas les droits réels. 

-La servitude non altius tollendi à la différence des autres servitudes ne se prescrit pas par le non-usage. Les règles de prescription sont différentes. 

-La vue sur mer de leur père n'était pas occultée par le pavillon Prouvé avant que les époux [K] ne le démontent pour revendre. Il avait vue sur l'océan.Il est faux de dire que la parcelle voisine cache sa vue. 

-La servitude non altius tollendi n'a pas été instaurée au profit de la parcelle des époux [K] qui a une large vue directe sur mer. Elle bénéficiait au lot 3, est éteinte, ce que les notaires avaient relevé.

-Il a acquis en 1991 une maison avec étage qui existait depuis 1980.

En 2003, il a seulement aménagé une toiture sur le solarium. Les constructions sont trentenaires. 

-Ils forment un appel incident sur le préjudice dont leur père a été débouté. 

L'action en démolition non fondée lui a causé un préjudice moral alors qu'il était âgé , vivait dans la maison depuis 30 ans. 

Elle avait pour objectif de le contraindre à renoncer à son action devant le tribunal administratif. L'action exercée de mauvaise foi dégénère en abus de droit. 



Il convient de se référer aux écritures des parties pour un plus ample exposé de leurs prétentions et de leurs moyens.



Vu l'ordonnance de clôture en date du 18 septembre 2023 .















SUR CE 



-sur la nature des clauses litigieuses 

 

Les appelants soutiennent que les clauses restrictives du droit de construire convenues dans l'acte de donation-partage du 2 décembre 1967 constituent un 'engagement contractuel perpétuel' , que les parties peuvent librement y mettre fin sous réserve de respecter un préavis dans un délai raisonnable.



Ils font valoir que l'acte du 2 décembre 1967 ne mentionne ni fonds dominant, ni fonds servant mais les enfants de la donatrice.

Ils observent que la mention d'un fonds dominant n'est intervenue que dans l'acte postérieur du 1er avril 1977, acte conclu entre Mmes [V] et [C] et les époux [N].

Cet acte indique que le vendeur précise que la servitude non aedificandi profite exclusivement à la parcelle présentément vendue en section AE sous le n° [Cadastre 3].

Ils font observer que Mme [K] n'était pas partie à cet acte.



Les consorts [D] font remarquer que la demande de démolition formée le 4 septembre 2019 par les époux [K] était fondée sur la méconnaissance de la 'servitude non aedificandi ' dont l'existence n'était pas alors contestée, visait expressément l'article 701 du code civil relatif à la fixité des servitudes.

Ils demandent la confirmation du jugement qui a déduit des actes successifs, de la configuration des lieux, l'existence de servitudes. 



Il ressort des productions les éléments suivants : 



L'acte du 2 décembre 1967 s'intitule donation-partage par Madame veuve [V] à ses enfants.

Il prévoit un paragraphe intitulé en gros caractères SERVITUDES: 

'Les parties conviennent expressément de grever les parcelles ci-dessus attribuées des servitudes suivantes à titre de servitudes perpétuelles : 

-I°- Toute construction à édifier sur la parcelle attribuée à Madame [K] ne pourra dépasser la hauteur de l'immeuble type Jean Prouvé actuel, soit altitude du sommet du toit treize mètres quatre-vingt-huit centimètres (altitude de référence : sol bureau d'étude huit mètres soixante-dix-neuf centimètres) 

- 2°- Aucune construction ne pourra être édifiée sur la partie « hachurée » du plan ci-annexé, du lot attribué à Madame [C].



En cas de cession de propriété ou de jouissance, Mesdames [K] et [C] s'engagent à faire figurer dans tous actes de mutation, les servitudes ci -dessus. ' 



La teneur de l'acte de donation-partage contrairement à ce qui est soutenu ne permet pas de douter de l'intention de la donatrice, de sa volonté de grever les parcelles de droits réels perpétuels.



Le premier juge a rappelé à juste titre que les termes utilisés : servitudes 'perpétuelles' grevant les 'parcelles', l'engagement pris dans l'hypothèse d'une cession de propriété de faire figurer les servitudes précitées dans tout acte de mutation démontraient l'intention des parties d'instaurer des servitudes grevant les biens et non les personnes.



L'absence des termes fonds dominant, fonds servant dans l'acte de donation-partage n'a pas la portée que lui donnent les appelants.

Les notaires intervenus lors de la rédaction d'actes de mutation postérieurs concernant les fonds grevés ont utilisé l'expression de fonds dominant et servant.

 



Il résulte des éléments précités que les restrictions au droit de construire engagent les donataires non pas à titre personnel , mais que ce sont les fonds qui sont affectés d'une charge réelle.

A défaut, les parties n'auraient pas convenu qu'elles devaient figurer dans tout acte de mutation et n'auraient pas veillé à la publication aux hypothèques de l'acte dont l'intérêt est de rendre opposables les servitudes aux tiers et de suivre les biens en quelque main qu'ils passent. 

 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a qualifié les restrictions au droit de construire de servitudes. 



-sur la détermination des fonds servants et dominants 



Le tribunal a retenu que la détermination des fonds servants et dominants est aisée, qu'elle découle de l'objectif poursuivi par la donatrice qui est la préservation des vues sur l'océan compte tenu des situations cadastrales respectives des parcelles.



Il résulte du plan annexé à l'acte de donation-partage, des photographies produites, que les lots 1 et 2 disposaient l'un et l'autre d'une vue directe sur la mer, à la différence manifeste du lot 3, situé en retrait, derrière les lots 1 et 2. 



Les époux [K] font observer à juste titre que la mention figurant dans l'acte de vente du 1er avril 1977 selon lequel la servitude non aedificandi profite exclusivement à la parcelle présentément vendue cadastrée en section AE sous le n° [Cadastre 3] est contestable dans la mesure où elle ajoute à l'acte de donation-partage qui n'a pas identifié les fonds dominants et servants.



En l'absence de précision , il y a lieu de rechercher la volonté de la donatrice.

Les restrictions au droit de construire sont protectrices de la vue et de l'environnement des différents lots.

Elles doivent être considérées comme réciproques. 



La parcelle [Cadastre 2] (lot 1) est donc grevée de la servitude non altius tollendi, servitude qui bénéficie aux lots 2 ( [Cadastre 4]) et 3 ( [Cadastre 3]).



La parcelle [Cadastre 4] (lot 2) est grevée d'une servitude non aedificandi limitée, servitude qui bénéficie au lot 1 ([Cadastre 2]) et 3 ([Cadastre 3]). 



Le jugement sera donc infirmé en ce qu'il a retenu que la servitude non aedificandi bénéficiait au seul lot 3 à l'exclusion du lot 1 devenu propriété des époux [K].

 

-sur l'extinction de la servitude non altius tollendi grevant la parcelle [Cadastre 2]



Les époux [K] soutiennent que la servitude est éteinte, n'a plus d'utilité pour défaut d'usage.



Ils considèrent qu'elle est sans intérêt pour le lot 2 au motif qu'une parcelle voisine construite et ceinte de hauts murs empêche toute vue latérale sur la mer des lots 1 ou 2, assurent que les restrictions n'avaient vocation qu'à préserver la vue sur mer du lot 3, que la servitude bénéficiant au lot 3 est rendue impossible par l'édification sur la zone non aedificandi de la construction appartenant à M. [D], qu'enfin le lot 2 dispose d'une vue sur la mer. 



L'article 637 du code civil dispose qu'une servitude est une charge imposée sur un héritage pour l'usage et l'utilité d'un héritage appartenant à un autre propriétaire.

Selon l'article 703, les servitudes cessent lorsque les choses se trouvent en tel état qu'on ne peut plus en user. 

 

Il est constant que par acte du 1er avril 1977, les lots 2 et 3, respectivement fonds servant et fonds dominant ont été réunis dans les mêmes mains.



Cette réunion a eu un effet extinctif sur la servitude non aedificandi en tant qu'elle bénéficiait au lot 2 , nullement sur la servitude non altius tollendi qui grève le lot 1, continue de bénéficier au lot 2 ( parcelle [Cadastre 4] appartenant à M. [D]).

Le fait qu'il dispose d'une vue sur la mer (de face) ne rend pas inutile la vue sur mer à l'Ouest, vue qui est précisément sauvegardée par la servitude non altius tollendi. 

Le tribunal administratif a rappelé que M. [D] avait intérêt à demander l'annulation du permis sollicité par les époux [Z] compte tenu de l'impact de leur projet sur sa vue. 



Les époux [K] soutiennent en outre que la servitude n'a pas été mentionnée dans leur titre.



Les époux [K] ne produisent pas leur titre d'acquisition, mais seulement la promesse de vente consentie aux époux [Z] qui indique que l'acquéreur profitera ou supportera les servitudes s'il en existe.

Les consorts [D] rappellent à bon droit que la donation- partage qui a créé la servitude non altius tollendi a été publiée au bureau des hypothèques, est opposable aux époux [K].



Il est de droit constant que l'acquéreur du fonds dominant est habilité à invoquer l'existence à son profit d'une servitude conventionnelle régulièrement publiée aux hypothèques même si cette servitude a été établie au profit d'un acquéreur antérieur dont il tient ses droits.



L'allégation selon laquelle une parcelle appartenant à un tiers et dont la désignation cadastrale n'est pas indiquée repose sur une photographie inexploitable, contredite par les autres photographies produites. 



Les consorts [D] sont donc fondés à se prévaloir de la servitude conventionnelle non altius tollendi qui continue de bénéficier au lot 2. 



Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a retenu que la servitude non altius tollendi est opposable aux époux [K] et à leurs acquéreurs. 



-sur la violation de la servitude non aedificandi par M. [D] et la demande de démolition 



Les époux [K] soutiennent que la surélévation réalisée en 2003 méconnaît la servitude non aedificandi grevant le lot 2 (parcelle [Cadastre 4]).



Ils se fondent sur une photographie aérienne geoportail reproduite dans leurs conclusions en page 21, indiquent qu'il ressort manifestement de cette photographie que la construction actuelle empiéte largement sur la zone non aedificandi.

Ils précisent que la première construction de 1991 a été profondément modifiée en 2003 alors qu'a été créée une surélévation et 192 m2 de surface hors oeuvre brute supplémentaires. 



Les consorts [D] font valoir que les travaux réalisés en 2003 ont consisté à couvrir le solarium d'une toiture, à aménager le solarium en chambre.

Ils demandent la confirmation du jugement qui a débouté les époux [K] de leur demande de démolition au motif que la servitude non aedificandi est éteinte depuis le 1er avril 1977.



Il ne résulte ni de la photographie produite, ni du permis de construire accordé le 1er septembre 2003 que la maison construite le 18 décembre 1978, étendue en en 2003 soit située sur l'emprise du lot 2 grevé de la servitude non aedificandi. 

La cour constate l'absence de production de toute pièce nouvelle produite en appel, et notamment l'absence de tout constat établi par un géomètre expert alors même que les allégations d'empiétement sont formellement contestées. 

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de démolition. 



-sur la demande d'indemnisation formée par les consorts [D]

 

Les consorts [D] demandent la condamnation des époux [K] à leur payer la somme de 20 000 euros.

Ils estiment que la demande de démolition formée est fautive, a causé à leur père un préjudice moral significatif, que la procédure avait pour objet de l'empêcher de mener à bien l'action qu'il avait exercée devant la juridiction administrative.



Si l'action exercée par les époux [K] devant le tribunal judiciaire a pu être interprétée comme une réponse à l'action engagée par M. [D] devant le tribunal administratif, ce mobile n'est pas en soi fautif.

L'action exercée, tout comme l'appel interjeté n'établissent pas en eux-mêmes une faute étant rappelé que l'action exercée par M. [D] était de nature à entraîner la caducité de la vente conclue par les époux [K] qui avaient intérêt à s'y opposer.

Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [D] de sa demande d'indemnisation.

 

-sur les autres demandes 



Il résulte de l'article 696 du code de procédure civile que ' La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n'en mette la totalité ou une fraction à la charge d'une autre partie. (...).'



Compte tenu de la solution apportée au présent litige, les dépens d'appel seront fixés à la charge des époux [K].



Il est équitable de les condamner à payer aux appelants la somme fixée au dispositif du présent arrêt sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile . 





PAR CES MOTIFS



statuant publiquement, contradictoirement et en dernier ressort 

 

-reçoit l'intervention volontaire de [F] et [R] [D] venant aux droits de leur père, [Y] [D]



-dit que la parcelle cadastrée section AE n° [Cadastre 4] est grevée d'une servitude non aedificandi au profit de la parcelle section AE n° [Cadastre 2]



-confirme le jugement entrepris 



Y ajoutant : 



-déboute les parties de leurs autres demandes 



-condamne [E] et [A] [K] aux dépens d'appel avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de 









-condamne [E] et [A] [K] à payer aux consorts [F] et [R] [D] la somme de 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile. 





LE GREFFIER, LE PRÉSIDENT,