Cour d'Appel · 1ère Chambre — 23 janvier 2024

HP/SL





COUR D'APPEL de CHAMBÉRY





Chambre civile - Première section 



Arrêt du Mardi 23 Janvier 2024 



 

N° RG 21/01478 - N° Portalis DBVY-V-B7F-GYDE



Décision attaquée : Jugement du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP d'ANNECY en date du 10 Juin 2021





Appelants



M. [J] [A], demeurant [Adresse 2]



M. [C] [A], demeurant [Adresse 3]



Mme [X] [U], demeurant [Adresse 3]



Représentés par Me Fabienne BUFFET, avocat au barreau d'ANNECY









Intimés



M. [D] [T], demeurant [Adresse 3]



Représenté par Me Christian BROCAS, avocat au barreau d'ANNECY





Syndicat des copropriétaires [Adresse 3]repérsenté par son syndic, la SAS NEXITY, dont le siège social est situé [Adresse 1]



Représenté par Me Grégory SEAUMAIRE, avocat au barreau d'ANNECY







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Date de l'ordonnance de clôture : 02 Octobre 2023



Date des plaidoiries tenues en audience publique : 31 octobre 2023 



Date de mise à disposition : 23 janvier 2024 





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Composition de la cour :



Audience publique des débats, tenue en rapporteur, sans opposition des avocats, par Mme Hélène PIRAT, Présidente de Chambre, qui a entendu les plaidoiries, avec l'assistance de Sylvie LAVAL, Greffier,



Et lors du délibéré, par :



- Mme Hélène PIRAT, Présidente, 



- Mme Myriam REAIDY, Conseillère,



- Mme Inès REAL DEL SARTE, Magistrate honoraire,





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Faits et procédure





MM. [J] et [C] [A] et Mme [X] [U] veuve [A] (les consorts [A]) sont propriétaires indivis d'un appartement (lot n°25), d'une cave (lot n°13) et d'un garage (lot n°1), dans un ensemble immobilier en copropriété [Adresse 3], sis [Adresse 3]). 



Suivant procès-verbal d'assemblée générale du 10 avril 2003, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' a accepté la vente d'une partie des combles à Mme [V] [O] et M. [R] [Y]. Par acte notarié du 21 août 2003, un modificatif de l'état descriptif de division et la vente du lot n°28 a été régularisé. 



Par actes authentiques des 17 et 21 août 2009, Mme [O] et M. [Y] ont vendu à M. [D] [T] leur bien au sein de la copropriété [Adresse 3]. Dans le cadre de l'aménagement des combles, M. [T] a été autorisé à effectuer des travaux sur les parties communes suivant la résolution n°23 du procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juillet 2016. 



Par acte d'huissier du 2 novembre 2016, les consorts [A] ont assigné le Syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance d'Annecy, notamment aux fins de voir annuler le procès-verbal de l'assemblée générale du 28 juillet 2016, puis par acte d'huissier du 18 octobre 2018, ils ont assigné devant le même tribunal M. [D] [T] aux fins de restitution des parties communes indûment appropriées. Les deux instances ont été jointes par ordonnance du 11 juin 2019.





Par jugement du 10 juin 2021, le tribunal de grande instance d'Annecy, devenu le tribunal judiciaire à compter du 1er janvier 2021, a : 



- Débouté MM. [J] et [C] [A] et Mme [U] de l'ensemble de leurs demandes ; 



- Débouté le syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] et M. [T] de leurs demandes reconventionnelles en indemnisation du chef de procédure abusive ;



- Condamné in solidum MM. [J] et [C] [A] et Mme [U], à verser au syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné in solidum MM. [J] et [C] [A] et Mme [U], à verser à M. [T] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamné in solidum MM. [J] et [C] [A] et Mme [U] aux dépens. 





Au visa principalement des motifs suivants : 




Le projet de la résolution 23 telle que rédigée sur la convocation et auquel était joint le croquis répond aux prescriptions réglementaires et ne peut entraîner la nullité de la résolution mentionnée ;





Aucun élément ne permet de juger que M. [T] aurait empiété de façon indiscutable sur des parties communes dont il ne serait pas propriétaire, ni a fortiori de le contraindre à remettre en état les combles situés au-dessus de l'escalier.






Par déclaration au greffe du 13 juillet 2021, MM. [J] et [C] [A] et Mme [U] ont interjeté appel de la décision en toutes ses dispositions hormis en ce qu'elle a débouté le syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] et M. [T] de leurs demandes reconventionnelles en indemnisation du chef de procédure abusive. 









Prétentions et moyens des parties





Par dernières écritures en date du 11 octobre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, les consorts [A] sollicitent l'infirmation de la décision et demandent à la cour de :



- Déclarer recevable et bien fondé leur appel ; 



En conséquence, 

A l'égard du Syndicat des Copropriétaires,



- Annuler la résolution 23 du procès-verbal de l'assemblée générale du Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété « [Adresse 3] » du 28 juillet 2016,



A l'égard de M. [T],



- Dire et juger que les combles situés au-dessus de la cage d'escalier de la copropriété constituent des parties communes ;



- Dire et juger, en conséquence, que M. [T] s'est approprié irrégulièrement lesdites parties communes, en y effectuant des travaux ;



- Condamner M. [T] à restituer au Syndicat des Copropriétaires de la Copropriété « [Adresse 3] » lesdites combles situées au-dessus de la cage d'escalier, et ce sous astreinte de 300 euros par jour de retard, à compter de l'expiration d'un délai de deux mois suivant la signification du jugement à intervenir ;



A titre subsidiaire, et avant dire droit, 



- Désigner tel géomètre-expert qu'il appartiendra avec pour mission de décrire précisément les limites de la propriété de M. [T] telle que résultant de l'acte du 21 août 2003 ;



- Dire si les travaux réalisés en 2017 par M. [T] respectent les limites telles que résultant de l'acte du 21 août 2003 et de son annexe, le plan Magnant-[G] ;



En tout état de cause, 



- Condamner in solidum M. [T] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' à leur payer à chacun, la somme de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamner encore les mêmes, in solidum, aux entiers dépens de première instance et d'appel distraits au profit de Me Fabienne Buffet, avocate, en application de l'article 699 du code de procédure civile.





Au soutien de leurs prétentions, les consorts [A] font valoir que la demande de résolution de M. [D] [T] n'était pas suffisamment précise de sorte qu'elle ne permettait pas de comprendre l'ampleur et la nature des travaux et que ce dernier a réalisé des travaux sur une partie des combles non cédée par le syndicat de copropriété à ses vendeurs.







Par dernières écritures en date du 23 décembre 2021, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, M. [T] sollicite de la cour de :



- Confirmer le jugement dont appel hormis en ce qu'il a débouté le syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] et M. [T] de leurs demandes reconventionnelles en indemnisation du chef de procédure abusive ;



Et statuant à nouveau, 



- Condamner les consorts [A] à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 

- Condamner les consorts [A] à lui payer la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ; 



- Condamner les mêmes aux dépens. 





Au soutien de ses prétentions, M. [D] [T] fait valoir que sa demande de résolution n°23 lors de l'assemblée générale de 2016 était précise en ce qu'elle était accompagnée d'un plan et qu'il n'a pas empiété sur des combles non cédées à son vendeur en 2003.









Par dernières écritures en date du 9 janvier 2022, régulièrement notifiées par voie de communication électronique, le syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] sollicite de la cour de :



- Débouter les consorts [A] en ce qu'ils demandent de voir infirmer le jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Annecy ; 



Sur l'appel incident, et statuant à nouveau,



- Infirmer le jugement rendu le 10 juin 2021 par le tribunal judiciaire d'Annecy en ce qu'il l'a débouté de sa demande reconventionnelle en indemnisation du chef de procédure abusive ;



En conséquence, 



- Dire et juger que le syndicat de copropriétaires de la copropriété [Adresse 3] est recevable et bien fondé en son appel incident ; 



- Condamner in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 5 000  euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ; 



En tout état de cause, 



- Débouter les consorts [A] du surplus de leurs demandes, fins et prétentions ;



- Condamner in solidum les consorts [A] à lui payer la somme de 4 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, laquelle somme venant s'ajouter à celle déjà prononcée par le tribunal judiciaire d'Annecy dans son jugement du 10 juin 2021 ; 



- Condamner les mêmes sous la même solidarité aux entiers dépens, dont distraction au profit de Me Grégory Seaumaire, avocat au barreau d'Annecy et ce, en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile. 





Au soutien de ses prétentions, il souligne que la nullité de la résolution n°23 de l'assemblée générale de 2016 ne peut découler du principe même de l'exécution de travaux et que seuls des travaux non autorisés pourraient être remis en cause et non pas la résolution.



Une ordonnance en date du 2 octobre 2023 a clôturé l'instruction de la procédure. L'affaire a été plaidée à l'audience du 31 octobre 2023. 



Pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des prétentions des parties, la cour se réfère à leurs conclusions visées par le greffe et développées lors de l'audience ainsi qu'à la décision entreprise.









MOTIFS ET DÉCISION







I - Sur les demandes des consorts [A]





La cour est saisie désormais par les consorts [A] de la nullité de la résolution n°23 de l'assemblée générale en date du 28 juillet 2016, prétention concernant le syndicat des copropriétaires et de la restitution des combles situées au-dessus de la cage d'escalier, prétention dirigée contre M. [D] [T].





A - Sur la nullité de la résolution n°23 de l'assemblé générale du 28 juillet 2016





Cette résolution serait nulle, selon les consorts [A], en raison de l'imprécision de la convocation la concernant, ne leur ayant pas permis d'en connaître l'ampleur et l'étendue, d'autant que la localisation des travaux sollicitée, formalisée dans le plan annexé par M. [D] [T] à la convocation n'était pas exacte.



Aux termes de l'article 10 deuxième alinéa du décret du 17 mars 1967, 'Le ou les copropriétaires ou le conseil syndical qui demandent l'inscription d'une question à l'ordre du jour notifient au syndic, avec leur demande, le projet de résolution lorsque cette notification est requise en application des 7° et 8° du I de l'article 11. Lorsque le projet de résolution porte sur l'application du troisième alinéa de l'article 24 et du b de l'article 25 de la loi du 10 juillet 1965, il est accompagné d'un document précisant l'implantation et la consistance des travaux'.



L'article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 concerne 'L'autorisation donnée à certains copropriétaires d'effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble, et conformes à la destination de celui-ci' 



En l'espèce, M. [D] [T] a fait inscrire par le syndic en exercice à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 28 juillet 2016 le projet de résolution n°23 libellé comme suit :

'Résolution N°23 : Autorisation à donner à M. [T] pour effectuer les travaux sur les parties communes tels que définis dans les documents joints', le document étant le plan matérialisant la porte dont la réalisation était projetée, permettant l'accès de l'appartement de M. [T] à la partie des combles cédées au-dessus de la cage d'escalier. 



Les moyens soutenus par les parties, notamment les consorts [A], ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation. Ainsi, les premiers juges ont retenu que :



' le plan sommaire portant mention de l'ouverture, associé à l'intitulé de la résolution 23 soumise au vote 'ouverture dans le mur séparant l'appartement des combles non aménagées'. Les copropriétaires étaient en mesure de comprendre précisément les travaux sollicités sur la partie commune concernée ;



' les copropriétaires ne pouvaient ignorer que les travaux envisagés portaient sur la création d'une porte dans le mur partie commune, puisqu'il fallait que M. [D] [T] puisse accéder à la partie des communes cédés à son prédécesseur en 2003 ;



' il n'a pas été contesté que l'étude de faisabilité diligentée à l'initiative de M. [T] a pu être évoquée au cours de l'assemblée générale ;



En conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont rejeté la demande d'annulation de cette résolution. Le jugement sera confirmé de ce chef.







B - sur la restitution des combles situées au-dessus de la cage d'escalier





Selon les consorts [A], M. [D] [T] aurait empiété sans autorisation sur les parties communes situées dans les combles au-dessus de la cage d'escalier.



Aux termes d'une assemblée générale en date du 10 avril 2003, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' a vendu à l'unanimité des copropriétaires une partie des combles à M. Mme [Y], aux droits desquels se trouve M. [D] [T] par la résolution suivante :'« - Les copropriétaires autorisent la transformation des parties communes (constituant cette partie de grenier à céder) en partie privative (partie située au-dessus des appartements F2, studio et moitié de la cage d'escalier, avec redéfinition des tantièmes de copropriété et de charges à calculer ultérieurement par un géomètre, aux frais de M. [Y]. Cette décision doit être prise à la majorité de l'article 26 (moitié des copropriétaires détenant les deux/tiers des voix) ; 

- Les copropriétaires autorisent également le changement d'affectation de ce grenier en pièces habitables, avec réalisation de 4 vélux en toiture, sous réserve de l'obtention des autorisations d'urbanisme requises. 

- Les copropriétaires acceptent la cession du lot à créer au profit de M. [Y] ou de toute personne qu'il entendrait se substituer dans cette acquisition, moyennant un prix de 10 680 euros payable comptant à la signature de l'acte notarié à intervenir après obtention 

d'un permis de travaux, définitif ». 



Selon acte authentique en date du 21 août 2003, une partie des parties communes de la copropriété, se situant essentiellement au-dessus de leur appartement, a donc été vendu par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' aux époux [Y] au prix de 10 680 euros, l'acte de cession de ce nouveau lot n°28 énonçant : 

« dans les combles, une partie du grenier transformable en pièces habitables. Telle que cette partie de grenier ainsi transformable en pièces habitables figure au plan au 1/100e établi par la Cabinet Magnan-[G], géomètres experts à [Localité 4], qui demeurera annexé aux présentes. Il résulte de ce plan que la surface habitable est de 40m² environ outre surface utile (hauteur inférieure à 1.80m) de 30 m² environ, ces surfaces étant indiquées comme étant des surfaces projet ne correspondant notamment pas à la surface habitable définie par la loi Carrez ». 



Dans l'acte de vente des 17 et 21 août 2009 des consorts [Y] à M. [D] [T], il a été précisé en son paragraphe intitulé « état descriptif de division un règlement de copropriété » : 

« L'ensemble immobilier sus-désigné a fait l'objet d'un état descriptif de division et 

règlement de copropriété établi au terme d'un acte reçu par Maître [I] [K], Notaire à 

[Localité 5], le 23 août 1965 dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques 

d'Annecy le 17 septembre 1965 volume 3010 numéro 23. 

Ledit état descriptif de division règlement de copropriété a été modifié au terme d'un acte reçu par Maître [W] [N], notaire à [Localité 5], le 21 août 2003, dont une copie authentique a été publiée au bureau des hypothèques d'Annecy le 7 octobre 2003 volume 2003 P numéro 14762 (contenant création du lot numéro 28 par privatisation d'une partie des combles des parties communes et modifications corrélatives des parties communes générales exprimer désormais en est des parties communes particulières au bâtiment principal exprimer désormais en 1.071ièmes des parties communes particulières au bâtiment principal exprimés désormais en 11.072èmes). 



Les consorts [A] agissent, pour disent-ils, s'assurer que l'actuelle partie de l'appartement de M. [D] [T] dans les combles correspond avec l'acte de vente du 21 août 2003, auquel était annexé le plan du géomètre le cabinet Magnan [G]. Selon eux, il résulte clairement de ces deux documents (acte de vente et plan annexé) que la partie des combles située au-dessus de la cage d'escalier n'a pas été vendue par la copropriété, comme l'établit, toujours selon eux, le plan qu'ils ont eux-même sollicité du géomètre [G] en date du 28 juillet 2021, M. [D] [T] ayant empiété sur une partie non vendue. Ils estiment en apporter la preuve par la différence de surface entre la surface vendue et la surface occupée, avec un empiètement de 14 m². Ils produisent en outre un constat d'huissier en date du 30 avril 2019 duquel il résulte le fait que la surface privatisée comprend la surface figurant au plan des combles annexé à l'acte de vente de 2003 et la surface existante au-dessude la cage d'escalier entre les deux murs de refend, hormis la trappe d'accès aux combles restant communes.



Certes, le plan de M. [G] produit après le jugement de première instance fait apparaître la partie située entre les deux murs de refend situés dans les combles aménagée par M. [D] [T] comme hors du champ du plan de la partie des combles cédées, plan annexé à l'acte de vente de 2003. 



Cependant, ce plan n'a pas été établi de façon contradictoire et il ne comporte aucune explication sur la façon dont il a été établi, notamment il ne donne aucune précision sur les surfaces, ni sur la surface de la cage d'escalier concernée par les aménagements. En outre, il ressort de l'acte de vente de 2003 que la partie des combles cédées par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' était d'environ 40 m² habitables, outre une surface mansardée d'environ 30,54m² et du procès-verbal d'assemblée générale de 2003 ayant autorisé la vente que cette partie vendue se trouve au-dessus notamment de la moitié de la cage d'escalier. Or la cage d'escalier a une surface d'environ 16 m comme l'a constaté l'huissier mandaté par les consorts [A] le 30 août 2018. Ainsi, la surface correspondant au-dessus de la cage d'escalier, vendue en 2003 est d'environ 8m², ce qui correspond avec la pièce mesurée par l'huissier en août 2018. Par ailleurs, M. [D] [T] a fait établir par le cabinet [P], consultant en construction immobilier copropriété, un rapport en date du 29 novembre 2017 dans lequel ce cabinet indiquait qu'il avait procédé au mesurage des locaux aménagés dans les combles par M. [D] [T] et que la surface plancher réalisée était de 65,47 m² au lieu de 70 m². Egalement, comme relevé à juste titre par le tribunal, le constat d'huissier d'avril 2019 ne comporte pas de données chiffrées. Enfin, les consorts [A] se sont abstenus lors du vote sur la demande d'autorisation de M. [D] [T] de mettre un vélux dans la partie aménagée au dessus de la cage d'escalier lors de l'assemblée générale en date du 26 juillet 2017, alors qu'ils estimaient que cette pièce résultait d'un empiétement. Il convient aussi de souligner que lors des assemblées générales de 2012, M. [D] [T] avait exposé son projet d'acheter une nouvelle parties des combles située au -dessus des paliers des trois appartements, au-dessus d'une partie de l'appartement des consorts [A] et au-dessus d'une partie de la montée d'escaliers, ce qui confirme qu'il possédait déjà une partie au dessus de la montée d'escalier. 



En conséquence, les consorts [A] échouent à établir l'empiètement de M. [D] [T] sur une surface de partie commune dans les combles non vendue en 2003 et c'est à bon droit que leurs demandes dirigées contre M. [D] [T] ont été rejetées, la cour adoptant la motivation de première instance s'agissant de la demande d'expertise formée à titre subsidiaire..







II - Sur les demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive des intimés





L'appréciation inexacte qu'une partie fait de ses droits n'est pas en soi constitutive d'une faute, et l'exercice d'une action en justice de même que la défense à une telle action ne dégénère en abus que lorsqu'elle révèle une faute ou une erreur grave dont la commission a entraîné un préjudice pour le défendeur, ce qui n'est pas établi en l'espèce. En conséquence, c'est à bon droit que les premiers juges ont débouté M. [D] [T] et le syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' de leurs demandes de dommages-intérêts pour procédure abusive.







III - Sur les mesures accessoires





Succombant, les consorts [A] seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, distraits au profit de Me grégory Seaumaire, avocat, sur son affirmation de droit.



L'équité commande de faire droit à la demande d'indemnité procédurale des intimés et de condamner in solidum les appelants à leur payer à chacun une indemnité procédurale de 4 000 euros.















PAR CES MOTIFS





La cour, statuant publiquement, contradictoirement et après en avoir délibéré conformément à la loi,



Confirme le jugement entrepris dans toutes ses dispositions,



Y ajoutant



Condamne in solidum M. [J] [A], M. [C] [A] et Mme [X] [U] veuve [A] aux dépens d'appel, distraits au profit de Me Grégory Seaumaire, avocat, sur son affirmation de droit,



Condamne in solidum M. [J] [A], M. [C] [A] et Mme [X] [U] veuve [A] à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble '[Adresse 3]' et à M. [D] [T], à chacun une indemnité procédurale de 4 000 euros en appel.





Arrêt Contradictoire rendu publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile, 



et signé par Hélène PIRAT, Présidente et Sylvie LAVAL, Greffier.





Le Greffier, La Présidente,































Copie délivrée le 23 janvier 2024 

à 

Me Fabienne BUFFET

Me Christian BROCAS

Me SEAUMAIRE











Copie exécutoire délivrée le 23 janvier 2024 

à 

Me Christian BROCAS

Me SEAUMAIRE