Cour d'Appel · 1ère Chambre civile — 23 janvier 2024

AFFAIRE : N° RG 21/01005 - 

 N° Portalis DBVC-V-B7F-GXHM

 



 ARRÊT N° 



 JB. 





 ORIGINE : Décision du TJ hors JAF, JEX, JLD, J. EXPRO, JCP de CAEN du 19 Février 2021 

 RG n° 17/02613







COUR D'APPEL DE CAEN

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

ARRÊT DU 23 JANVIER 2024

 

 

APPELANTE :



La S.E.L.A.R.L. [Localité 3] LAZARE NOTAIRES venant aux droits de la SCP [D] [R] [V] [D] [Y],

N° SIRET : 412 697 005

[Adresse 4]

[Localité 3]

prise en la personne de son représentant légal

représentée et assistée de Me Christophe VALERY, avocat au barreau de CAEN

 

INTIMÉS :

Madame [J], [M], [U] [B] épouse [G]

née le [Date naissance 1] 1973 à [Localité 8]

[Adresse 7]

[Localité 3]



Monsieur [E], [L], [N] [G]

né le [Date naissance 2] 1973 à [Localité 3]

[Adresse 7]

[Localité 3]



représentés et assistés de Me Jean DELOM DE MEZERAC, substitué par Me NAUD, avocats au barreau de CAEN



La S.A.R.L. AGENCE DU THEATRE

N° SIRET : 319 100 707

[Adresse 6]

[Localité 3]



représentée et assistée de Me Noël PRADO, avocat au barreau de LISIEUX

DÉBATS : A l'audience publique du 17 octobre 2023, sans opposition du ou des avocats, Mme VELMANS, Conseillère et Mme DELAUBIER, Conseillère, ont entendu les plaidoiries et en ont rendu compte à la cour dans son délibéré



GREFFIER : Mme LE GALL



COMPOSITION DE LA COUR LORS DU DÉLIBÉRÉ :



M. GUIGUESSON, Président de chambre,

Mme VELMANS, Conseillère,

Mme DELAUBIER, Conseillère,



ARRÊT : rendu publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile le 23 Janvier 2024 par prorogation initialement prévu le 19 Décembre 2023 et signé par M. GUIGUESSON, président, et Mme COLLET, greffier



* * *

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES 



Par acte du 18 avril 2016, M. et Mme [G] ont confié la vente d'un loft situé [Adresse 5] à [Localité 3] à la société Agence du Théâtre.



Le 12 juillet 2016, M. et Mme [G] ont signé un compromis de ventre avec M. [Z].

Me [F], notaire de M. et Mme [G], a constaté l'absence de M. [Z] à la sommation d'assister à la réitération de son engagement et a fait publier le procès-verbal de carence auprès des services de la publicité foncière.



Par acte du 4 septembre 2017, M. et Mme [G] ont fait assigner la société Agence du Théâtre et la société [R] [V] [D] et [Y] [D], notaire de M. [Z] devant le tribunal de grande instance de Caen aux fins d'être indemnisés du préjudice subi.



Par jugement du 19 février 2021 auquel il est renvoyé pour un exposé complet des prétentions en première instance, le tribunal judiciaire de Caen a :

- condamné in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires venant aux droits de la société [D] [R] [V]-[D] [Y], à verser à M. et Mme [G] la somme de 55 500 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à titre de dommages et intérêts ;

- dit que, dans les rapports entre la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires, les condamnations en paiement seront réparties dans les proportions suivantes :

* 50 % pour la société Agence du Théâtre ;

* 50 % pour la société [Localité 3] Lazare Notaires ; 

- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;

- condamné in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires à verser à M. et Mme [G] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamné in solidum la société Agence du Théâtre et la société Lazare Notaires à verser à M. et Mme [G] au paiement des dépens, avec distraction au profit de la société Derby Avocats ;

- dit que, ces condamnations aux dépens et aux frais irrépétibles, dans leurs rapports, la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires seront tenus dans les mêmes proportions que leur responsabilité ;

- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision.



Par déclaration du 8 avril 2021, la société [Localité 3] Lazare Notaires a formé appel de ce jugement.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 décembre 2021, la société [Localité 3] Lazare Notaires demande à la cour de :

- au principal, 

- réformer le jugement en toutes ses dispositions ;

- déclarer le recours en garantie de la société Agence du Théâtre à son encontre irrecevable car il s'agit d'une demande nouvelle devant la Cour ;

- en toutes hypothèses, 

- débouter M. et Mme [G] et la société Agence du Théâtre de l'intégralité de leurs demandes à son encontre ;

- à titre subsidiaire,

- dire que le préjudice s'analyse en une perte de chance ;

- dire que cette perte de chance n'a pas de caractère sérieux et débouter M. et Mme [G] de leurs demandes à son encontre ;

- à titre encore plus subsidiaire, dire que la perte de chance, si elle est reconnue en son principe, ne saurait être supérieure à 5 % de la somme de 45 000 euros ;

- en toutes hypothèses débouter M. et Mme [G] de leur demande d'une indemnité de 150 000 euros au titre de la moins-value subie ; 

- à titre infiniment subsidiaire,

pour le cas où la Cour prononcerait sa condamnation à indemniser M. et Mme [G],

- condamner la société Agence du Théâtre à la garantir de l'intégralité des condamnations prononcées contre elle au profit de M. et Mme [G] ;

- en toutes hypothèses,

- condamner solidairement M. et Mme [G] et la société Agence du Théâtre à lui payer une indemnité de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

- condamner M. et Mme [G] ou la société Agence du Théâtre aux entiers dépens. 



Aux termes de leurs dernières écritures notifiées le 13 octobre 2021, M. et Mme [G] demandent à la cour de :

- confirmer le jugement en ce qu'il a :

* retenu la responsabilité de la société Agence du Théâtre et de la société [Localité 3] Lazare Notaires ;

* débouté la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires de l'ensemble de leurs demandes ;

* condamné in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires à lui verser une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;

* condamné in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires aux entiers dépens ;

- infirmer le jugement pour le surplus ;

- y ajoutant et statuant à nouveau,

- condamner in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires à leur verser une somme de 45 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de la privation de la clause pénale insérée au compromis ;

- condamner in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires à leur verser une somme de 150 000 euros à titre de dommages et intérêts du chef de la moins-value subie ;

- débouter la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires de l'ensemble de leurs demandes ;

- condamner in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires à leur verser une indemnité de 5 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile au titre des frais irrépétibles exposés en appel ;

- condamner in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.



Aux termes de ses dernières écritures notifiées le 22 décembre 2021, la société Agence du Théâtre demande à la cour de :

à titre principal,

- réformer le jugement rendu par le tribunal judiciaire de [Localité 3] le 19 février 2021 ; 

- débouter M. et Mme [G] et la société [Localité 3] Lazare Notaires de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions formulées à son encontre ; 

- condamner solidairement M. et Mme [G] et la société [Localité 3] Lazare Notaires à lui régler une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de 2 400 euros ;

- condamner solidairement M. et Mme [G] et la société [Localité 3] Lazare Notaires aux entiers dépens de la procédure ; 

- subsidiairement et si par impossible la cour venait à retenir un principe de responsabilité à son égard,

- condamner la société [Localité 3] Lazare Notaires à la garantir de toutes condamnations pouvant être prononcées à son endroit à la requête de M. et Mme [G] ;

- condamner la société [Localité 3] Lazare Notaires à lui régler une indemnité sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile de 2 400 euros ;

- condamner la société [Localité 3] Lazare Notaires aux entiers dépens de la procédure. 



L'ordonnance de clôture de l'instruction a été prononcée le 27 septembre 2023.



Pour l'exposé complet des prétentions et de l'argumentaire des parties, il est expressément renvoyé à leurs dernières écritures susvisées conformément à l'article 455 du code de procédure civile.



MOTIFS



La cour rappellera qu'il est constant que dans le cadre de la vente projetée entre d'une part monsieur et madame [G] vendeurs et monsieur [Z] acquéreur, pour laquelle la société Agence du Théâtre était bénéficiaire d'un mandat de vente sans exclusivité et avec l'intervention de l'étude [D] notaire de l'acquéreur, le compromis de vente conclu le 12 juillet 2016 prévoyait ce que suit :

- A titre d'acompte la somme de 45000€ plus 400€ à titre de provision sur frais était déposée entre les mains du notaire maître [D] notaire à [Localité 3] dûment garanti à cet effet et que les parties le choisissaient comme séquestre, par virement bancaire du 11 juillet 2016 ;



Qu'il s'est avéré que monsieur [Z] n'a donné aucune suite au compromis signé, qu'il ne s'est pas présenté pour régulariser l'acte authentique mais que les sommes à virer comme prévues ci-dessus ne l'ont jamais été ;



A l'aune de ces éléments, il sera également noté que les 1ers juges à la demande de monsieur et madame [G] ont retenu la responsabilité du notaire de l'acquéreur ainsi que celle de l'Agence du Théâtre ;



- Sur la responsabilité délictuelle de la Selarl [Localité 3] Lazare Notaires venant aux droits de la Scp [D] [R] [V]-[D] [Y] :



La société notariée appelante conteste toute responsabilité de sa part dans le litige en cause, en expliquant que la clause précitée ci-dessus mentionnait que l'acompte de 45 000€ avait été déposé entre les mains du notaire Maître [D], mais qu'elle ne pouvait pas être tenue pour responsable de cette clause qui garantissait le paiement du dépôt de garantie avant la signature du compromis, et cela en ce que ledit compromis a été établi par l'agent immobiler qui n'a pas vérifié que le montant de 45000€ avait été effectivement versé ;



Qu'il est démontré qu'il n'y a pas eu de méconnaissance de sa part de ses obligations professionnelles, étant noté que l'agent immobilier n'a pas cru devoir attirer l'attention de maître [D] avec l'envoi du compromis, sur la nécessité de vérifier que l'acompte avait bien été encaissé et que maître [D] a agi sans tarder dés que maître [F] notaire des vendeurs l'a alerté sur la situation ;



En réponse à ces moyens et arguments, monsieur et madame [G] exposent qu'ils démontrent que c'est de manière erronée que l'appelante affirme qu'elle n'était pas informée de l'engagement de versement des fonds dans sa comptabilité, ce qui auraît dû être fait avant la signature du compromis ;



Sur ce, la cour estime au regard des éléments fournis, que les 1ers juges ont procédé à une juste appréciation du comportement de maître [D] et cela en application des dispositions de l'article 1382 ancien du code civil applicable au litige et cela en ce que :

- Maître [D] notaire de l'acheteur dans un courrier électronique du 4 juillet 2016 adressé à l'Agence du Théâtre, soit antérieurement à la date de signature du compromis du 12 juillet 2016, a s'agissant du dépôt de garantie à verser par l'acheteur, sollicité des modifications et des précisions sur ce document en réclamant que l'indemnité correspondant à ce dépôt qui était un acompte sur le prix, soit versée sur sa propre comptabilité, ce qui est contraire aux usages;

- cette correspondance démontre que maître [D] à cette date, avait bien eu connaissance du contenu et des clauses du compromis envisagé dont la clause suivante qui y est mentionnée :



- A titre d'acompte, la somme de 45000€ plus 400€ à titre de provision sur frais est déposé entre les mains du notaire, maître [Y] [D], notaire à [Localité 3], dûment garanti à cet effet que les parties choisissent comme séquestre par virement bancaire le 11 juillet 2016 ;



Ainsi dès lors que maître [D] réclamait expressément que le versement de la somme précitée devait être réalisé par son client dans sa comptabilité, le notaire dont s'agit s'engageait comme l'ont noté les 1ers juges, à vérifier et contrôler à la date utile soit celle du compromis la réalité du versement et en cas de défaut à en informer sans délai son confrère et les vendeurs ;



Les 1ers juges ont ainsi pu affirmer que maître [D] avait connaissance de l'engagement pris par monsieur [Z] son client, de la période demandée pour la signature du compromis comme en atteste le courrier électronique du 4 juillet, et en tout état de cause de la survenance d'un virement en sa comptabilité pour le 11 juillet 2016 ;



Or maître [D] n'a pas demandé pour le 11 juillet 2016 le paiement à son client, n'a pas vérifié celui-ci et de ce fait n'a pas averti son confrère et les vendeurs de cette difficulté ; 

Ces seuls constats sont caractéristiques d'un comportement fautif par une méconnaissance par le notaire, de ses obligations professionnelles de conseil dans le cadre des opérations immobilières et de celle de s'assurer que la vente projetée pourra produire ses effets ;



Si Maître [D] explique que le compromis de vente qui n'a pas été établi par son ministère, ne lui a été transmis que le 15 juillet 2016 avec un enregistrement par ses services du fait de la période estivale le 25 juillet 2016, la cour estime comme les 1ers juges l'ont fait, que ces éléments sont inopérants pour atténuer la faute commise dés lors que maître [D] devait être en attente du versement de l'indemnité d'immobilisation prévue pour le 11 juillet 2016, et se préoccuper de la date de signature du compromis, précisément en raison de cette obligation financière à la charge de son client ;

De plus dès le 20 juillet 2016, maître [F] notaire des vendeurs l'avait interrogé par un courrier de cette date sur le versement de la somme de 45000€, dont il était supposé être en possession ;

Or il n'est pas démontré une réaction immédiate de maître [D] sur la difficulté ainsi soulevée puisque maître [F] a dû réitérer sa demande de confirmation du virement de l'acompte de 45 000€ par un courrier du 9 août 2016, auquel il n'a été répondu que le 23 août 2016 ;



Et dans ce courrier du 23 août 2016, maître [D] en fait reconnaissait qu'il ne disposait même pas de l'adresse vérifiée de son client, ses deux courriers du 19 août 2016 expédiés à ce dernier étant revenus : 'n'habite pas à l'adresse indiquée' ;



Ces éléments démontrent que l'étude notariée de maître [D] comme les 1ers juges l'ont noté, n'a pas sans délai et de manière réactive avec diligence et efficacité, procédé à la vérification qui s'imposait, et c'est de manière justifiée que le tribunal a estimé que le notaire mis en cause avait mis un mois et demi et de plus sur l'insistance du notaire des vendeurs, pour réaliser quelques démarches auprès de son client qui ont été vaines et pour les transmettre au notaire des vendeurs en constatant le défaut du virement de l'acompte ;

De plus, il est rappelé par la cour qu'en ayant exigé que le virement en litige soit réalisé au profit de sa comptabilité, maître [D] a privé le notaire des vendeurs d'un contrôle qui aurait été immédiat ;



Il s'en suit que la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la Selarl [Localité 3] Lazare Notaires venant aux droits de la Scp [D] [R] [V]- [D] [Y] en raison de la faute commise au préjudice de monsieur et madame [G] ;



- Sur la responsabilité de l'Agence immobilière du Théâtre :



Monsieur et madame [G] sur ce point expliquent qu'au regard des obligations qui pèsent sur le mandataire, il est démontré que la société Agence du Théâtre a manifestement manqué à celles qui lui incombaient, puisque monsieur [Z] a disparu immédiatement après la signature du compromis sans laisser aucune adresse ;



Que de plus en se conformant aux termes du compromis, il lui incombait comme rédacteur de cet acte, de vérifier le 11 juillet 2016 que maître [D] avait bien reçu le virement de 45000€ ;

La société Agence du Théâtre répond que comme maître [D] a été à l'origine de la demande d'un virement de la somme de 45000€ au profit de sa comptabilité, il lui appartenait de s'enquérir dés le 4 juillet 2016 auprès de son client du versement par ce dernier de la somme précitée et de lui en faire part, ce dont il s'est manifestement abstenu, ce qui doit conduire en retenant la responsabilité du notaire intervenant à écarter la sienne ;



Sur ce, la cour pour ce poste et de ce chef se reportera à l'analyse des 1ers juges qui ont parfaitement apprécié la situation au regard des dispositions de l'article 1147 ancien du code civil et des obligations résultant du mandat de vente conclu entre monsieur et madame [G] et la société Agence du Théâtre sans exclusivité et portant sur le bien immobilier sis au [Adresse 5] à [Localité 3] ;



Il est constant qu'en vertu de son rôle de mandataire et d'intermédiaire entre monsieur et madame [G] et monsieur [Z], la société Agence du Théâtre a procédé à la rédaction du compromis de vente en litige, transmis ce document pour avis et information aux notaires commis par les deux parties, l'a rectifié comme sollicité et l'a fait signer le 12 juillet 2016 ;



Ce compromis a comporté la clause précédement rappelée par la cour portant sur le dépôt de garantie à verser par l'acquéreur, celui-ci ayant été déclaré comme déposé entre les mains de maître [D] désigné comme séquestre, le 11 juillet 2016 ;



D'ailleurs dans un mail adressé le 11 juillet 2016 au notaire des vendeurs l'Agence du Théâtre s'engageait en indiquant ce que suit :

- Je vous prie de bien vouloir trouver ci-joint le projet de compromis de vente [G]/[Z]. Je vous informe que l'acquéreur a déjà transféré l'indemnité d'immobilisation à Maître [D] ;





Or du fait de cette affirmation transmise au notaire des vendeurs qui ne correspondait pas à la réalité la société Agence du Théâtre a failli à l'exécution de ses obligations en :

- ne vérifiant pas en sa qualité de mandataire, la solvabilité de l'acquéreur qui prétendait acheter le bien immobilier sans contracter d'emprunt ;

- ne vérifiant en aucune manière auprès de maître [D] l'effectivité du versement de l'acompte convenu et à virer à la date du 11 juillet 2016, cela en méconnaissance de son obligation de conseil et d'information comme agent immobilier bénéficiaire d'un mandat de vente, qui exige qu'elle devait s'assurer au profit de ses mandataires de l'exécution des mesures adaptées quant aux garanties financières à prendre dans leurs intérêts, 

- en procédant à l'affirmation non vérifiée et en aucune façon y compris auprès de l'acheteur de la réalité du virement convenu ;



Il s'en suit que la cour confirmera le jugement entrepris en ce qu'il a retenu à l'encontre de la société Agence du Théâtre la commission de manquements contractuels à l'exécution de son mandat de vente, ce qui justifie que sa responsabilité contractuelle soit retenue ;



- Sur l'indemnisation des préjudices subis par monsieur et madame [G] :



S'agissant des préjudices invoqués, monsieur et madame [G] font état en 1er lieu de la privation de la clause pénale insérée dans le compromis, dont la somme de 45 000€ correspond à 50% du montant prévu à ladite clause, sachant que c'est la somme totale de 45000€ qui doit leur versée, car celle-ci aurait été récupérée en totalité si elle avait été virée ;

Les intéressés font également état de la moins-value subie par eux, car ils ont perdu la chance de vendre leur bien à hauteur de 900 000€ et cela dés juillet 2016, que leur bien au final a été vendu uniquement le 4 juin 2018 au prix de 750000€ soit avec une baisse de 150.000€, quand ils savaient au mois de juillet 2016 que d'autres acquéreurs étaient prêts à proposer un achat à 900 000€, étant rappelé qu'il appartenait à l'Agence du Théâtre de s'assurer du sérieux de l'acquéreur et de la réalité du versement annoncé ;



Monsieur et madame [G] pour ce poste se prévalent d'une somme de 150 000€ ;



La Selarl [Localité 3] Lazare Notaires répond que la somme en jeu est par sa nature un acompte s'agissant d'une promesse synallagmatique de vente, et que de toute manière, Maître [D] ne peut pas être tenu comme responsable de la clause insérée dans le compromis affirmant que le virement avait été fait le 11 juillet 2016 ;

Que concernant la moins-value subie, monsieur et madame [G] n'ont pas perdu la chance de percevoir le prix de 900.000€, puisque de toute manière, monsieur [Z] était dans l'impossibilité d'acquérir le bien en litige ; 

Que de plus monsieur et madame [G] n'apportent pas la preuve qu'ils auraient pu vendre au même moment, leur bien au prix de 900.000€, ne versant aux débats aucune offre pour ce montant ;



Que s'agissant de la perte de chance portant sur l'acompte celle-ci ne peut pas être évaluée à 44500€, car il est quasiment certain que monsieur [Z] n'aurait en tout état de cause, pas pu virer la somme en litige ;



La société Agence du Théâtre soutient quant à elle que monsieur et madame [G] n'apportent pas la démonstration de ce qu'ils auraient pu vendre leur bien immobilier à hauteur de 900.000€, que la moins-value alléguée n'est en rien démontrée et que pour ce qui concerne la perte de chance portant sur la somme de 45000€, il n'est pas établi en tout état de cause, que la vente en litige aurait pu être menée à son terme,



Sur ce, la cour comme les 1ers juges l'ont noté retient que monsieur et madame [G] justifient du fait qu'ils ont respecté leur engagement concernant l'obtention du permis de construire, ce qui conduit à affirmer que la vente aurait effectivement pu avoir lieu si l'acheteur n'avait pas fait défaut ;



S'agissant de la somme de 45000€, il est juste de relever que ce montant constitue un acompte sur le paiement du prix et non pas une indemnité d'immobilisation ; 



Que celle-ci est réclamée par monsieur et madame [G] en indiquant que le compromis comportait effectivement une clause pénale applicable au cas où l'une des parties viendrait à refuser de signer l'acte authentique, et qui aménageait une indemnité forfaitaire de 85500€ pour l'absence d'exécution, le retard d'exécution et en cas de résolution aux torts du défaillant ;

Comme les 1ers juges l'ont apprécié le préjudice supporté pour ce poste par monsieur et madame [G] est caractérisé par la perte de chance de pouvoir récupérer l'acompte versé devenu récupérable par eux du fait de la carence de l'acheteur ;

 En effet si l'agence immobilière avait effectué les vérifications nécessaires lors de la signature du compromis et si le notaire avait effectué les diligences utiles, après avoir obtenu le versement de l'acompte en litige, monsieur et madame [G] auraient pu bénéficier de cette garantie et obtenir le versement de cette somme à leur profit du fait de la non réitération de l'acte authentique en raison du comportement de l'acquéreur qui ne s'est jamais présenté ;



Sur ce point, la cour estime qu'il peut être affirmé qu'il est quasiment certain que les vendeurs auraient conservé la somme de 45000€ suite à la carence de monsieur [Z], puisque le séquestre de cette somme était étroitement lié à la signature du compromis qui l'a été par l'acquéreur, sans aucun contrôle préalable tant de la société notariée que de l'agent immobilier ;

En effet, indépendamment de la solvabilité de monsieur [Z], ce sont les manquements des sociétés [Localité 3] Lazare Notaires et Agence du Théâtre qui ont permis la signature du compromis qui devait avoir lieu, la somme de 45000€ étant préalablement virée par l'acquéreur et devenant ainsi récupérable en cas d'application de la clause pénale pour un défaut de réitération de l'acte authentique par l'acquéreur ;



Ainsi le compromis était notamment conditionné à cette opération et il est également quasi certain que les vendeurs n'auraient pas signé ce document s'ils avaient été informés de ce défaut de virement, s'agissant d'une promesse synallagmatique qui les engageait ;



Il s'en suit que la cour estime la perte de chance à retenir à hauteur de 99% puisque l'acquéreur est venu signer le compromis en acceptant et reconnaissant les clauses qu'il contenait en manifestant sa volonté de conclure, grâce au défauts de vérifications précédemment examinées ;



En conséquence le jugement sera confirmé de ce chef mais infirmé s'agissant du montant les 1ers juges ayant mentionné celui de 55500€ aux lieu et place de 44550€ ;



S'agissant de la moins-value réclamée à hauteur de 150.000€, la cour ne retiendra pas les moyens et arguments développés par monsieur et madame [G] en ce que :

- s'il est justifié que le bien immobilier en litige a été effectivement vendu le 4 juin 2018 pour la somme de 750000€ aux lieu et place des 900000€ espérés en juillet 2016, il s'avère que :

- monsieur et madame [G] ne rapportent pas la preuve qu'il existait d'autres offres faites par d'autres acquéreurs fiables à la même période à hauteur de 900000€, que le mandat de vente donné à la société Agence du Théâtre étant sans exclusivité, d'autres agences immobilières sont intervenues pour le même prix ;

- l'attestation de l'agence Espaces Atypiques qui prévoit un prix de vente de 850000€ n'est pas datée et il n'est produit aucun document sur les circonstances de la vente du 4 juin 2018, soit par quelle agence immobilière cette opération a eu lieu et sur la base de quel prix de vente annoncé ;



Il s'en suit que la cour ne peut pas retenir que la perte de l'occasion de vendre leur bien pour monsieur et madame [G] à monsieur [Z] en juillet 2016, qui n'est pas certaine puisque la solvabilité de monsieur [Z] est ignorée, ce dernier ayant précisé payer le prix sans emprunt, a provoqué pour les vendeurs une moins-value à hauteur de 150 000€ ;

En conséquence le jugement sera confirmé en ce qu'il a écarté ce poste de demande, et cela par la cour par une substitution partielle de motifs ;



- Sur les demandes de garanties présentées :



La cour confirmera le jugement entrepris s'agissant de la condamnation in solidum de la Selarl [Localité 3] Lazare Notaires et de la société Agence du Théâtre, ce qui n'est pas débattu ;



S'agissant des recours en garantie respectivement formés par chacune des parties soit de la Selarl [Localité 3] Lazare Notaires et de la société Agence du Théâtre, il doit être constaté que l'appel en garantie de la société Agence du Théâtre contre la société notariale n'est pas une demande nouvelle car ayant été déjà présentée devant les 1ers juges, comme en atteste le jugement rendu qui le mentionne expressément dans son visa du dispositif des conclusions de la société immobilière du 15 novembre 2019 et le rappelle dans sa motivation ;



Le jugement sera confirmé de ce chef en ce que les 1ers juges ont justement affirmé que les sociétés Agence du Théâtre et [Localité 3] Lazare Notaires avaient toutes les deux commis des fautes distinctes ; 

Que chacun des manquements commis avait concouru à la réalisation du préjudice et cela à parts égales, et que chacune des deux parties prendrait en charge 50% du préjudice subi en l'espèce ; 



- Sur les autres demandes :





Le jugement étant confirmé au principal il le sera également s'agissant des dépens et de l'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile.



Les solutions apportées par la cour, ainsi que l'équité permettent à la cour d'écarter les demandes présentées en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile par la Selarl [Localité 3] Lazare Notaires et par la société Agence du Théâtre ;



Ces parties devront verser à monsieur et madame [G] la somme de 5000€ en application des dispositions de l'articles 700 du code procédure civile et supporteront les dépens.





PAR CES MOTIFS



La cour statuant publiquement par arrêt contradictoire rendu en dernier ressort et par mise à disposition au greffe.



- Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a :



- Condamné in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires venant aux droits de la société [D] [R] [V]-[D] [Y], à verser à M. et Mme [G] la somme de 55.500€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision, à titre de dommages et intérêts ; 

- L'infirme de ce seul et unique chef et statuant à nouveau :

- Condamne in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires venant aux droits de la société [D] [R] [V]-[D] [Y], à verser à M. et Mme [G] la somme de 44.550€ avec intérêts au taux légal à compter de la signification du jugement entrepris, à titre de dommages et intérêts ;



- Y ajoutant :



- Condamne la Selarl [Localité 3] Lazare Notaires à garantir la société Agence du Théâtre à hauteur de 50% des condamnations prononcées contre cette dernière au profit de monsieur et madame [G] en principal, intérêts, frais, dépens et article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne la société Agence du Théâtre à garantir la Selarl [Localité 3] Lazare Notaires à hauteur de 50% des condamnations prononcées contre cette dernière au profit de monsieur et madame [G] en principal, intérêts, frais, dépens et article 700 du code de procédure civile ;



- Déboute monsieur et madame [G] de toutes leurs autres demandes;



- Rejette toutes autres demandes fins et conclusions ;



- Condamne in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires venant aux droits de la société [D] [R] [V]-[D] [Y], à verser à M. et Mme [G] la somme de 5000€ en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;



- Condamne in solidum la société Agence du Théâtre et la société [Localité 3] Lazare Notaires venant aux droits de la société [D] [R] [V]-[D] [Y], en tous les dépens qui seront recouvrés en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de l'avocat en ayant fait la demande.



LE GREFFIER LE PRÉSIDENT









M. COLLET G. GUIGUESSON