Tribunal Judiciaire · Chambre des Référés — 23 janvier 2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
23 JANVIER 2024



N° RG 23/01293 - N° Portalis DB22-W-B7H-RRTI
Code NAC : 30B 
AFFAIRE : S.A. IMMOBILIERE 3F C/ [M] [D] [U], S.A.S. NOAM


DEMANDERESSE

S.A. IMMOBILIERE 3F, 
société anonyme d’HLM, au capital de 483 363 921,60 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° B 552 141 533, agissant poursuites et diligences de son Directeur Général domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 3]
représentée par Me Fabienne BERNERON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A 617, Me Clotilde WAGNER, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 440


DEFENDERESSES

Madame [M] [D] [U], 
prise en sa qualité de caution., demeurant [Adresse 4]
non comparante

La S.A.S. NOAM, 
au capital de 10 000 euros, immatriculée au RCS de Paris sous le n° 890 264 336 et domiciliée dans les locaux loués, [Adresse 1], prise en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège, dont le siège social est sis [Adresse 5]
non comparante


Débats tenus à l'audience du : 12 Décembre 2023

Nous, Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente au Tribunal Judiciaire de Versailles, assistée de Virginie DUMINY, Greffier,

Après avoir entendu les parties comparantes ou leur conseil, à l’audience du 12 Décembre 2023, l’affaire a été mise en délibéré au 23 Janvier 2024, date à laquelle l’ordonnance suivante a été rendue :



EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 10 mai 2022, la société IMMOBILIERE 3 F a donné à bail commercial à la société NOAM les locaux sis [Adresse 2]. Mme [M] [U] s’est portée caution solidaire.

Par acte de Commissaire de Justice en date du 7 septembre 2023, la société IMMOBILIERE 3F a fait assigner en référé la société NOAM et Mme [M] [U] devant le Tribunal judiciaire de Versailles afin de voir :
- constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail,
- ordonner l’expusion de la locataire ainsi que toute personne se trouvant dans les lieux de son chef, si besoin avec le concours de la force publique et d'un serrurier, 
- condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer la somme provisionnelle de 24 172,64 euros au titre des loyers et charges dus, augmentée de 15 % (3625,89 euros), soit la somme totale de 27 798,53 euros, arrêtée au 30 septembre 2023 inclus,
- condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer à titre de provision une indemnité d’occupation égale au montant conventionnel du loyer révisé, charges, taxes et accessoires en sus, à compter du 3 avril 2023 et jusqu' à la complète libération des locaux,
- dire que le montant du dépôt de garantie restera acquis à la bailleresse,
- condamner solidairement la locataire et la caution à lui payer la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux dépens comprenant le coût du commandement de payer. 

Les défenderesses ne sont pas représentées. 

La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2024. 


MOTIFS

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et la demande d’expulsion 

Aux termes de l’article 834 du code de procédure civile : « Dans tous les cas d'urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l'existence de différents ».

La juridiction des référés n'est toutefois pas tenue de caractériser l'urgence au sens de l'article 834, pour constater l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation d'un droit au bail.

Auxtermes de l'article L. 145-41 du code de commerce, "toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d'une demande présentées dans les formes et conditions prévues à l'article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais suspendre la réalisation et les effets de résiliation, lorsque la résiliation n'est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l'autorité de la force jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge".

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d'une seule quittance à son échéance exacte le bailleur aura a faculté de résilier de plein droit le bail un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.
La bailleresse justifie par la production du commandement de payer du 27 mars 2023, signifié à la cation par acte du 31 mai 2023, que la locataire a cessé de payer ses loyers. 

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L 145-41 du code de commerce le 27 mars 2023 étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit un mois après. 

L’obligation de la locataire ainsi que celle de tous occupants de son chef de quitter les lieux n'étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion si besoin avec le concours de la force publique. 

Les meubles se trouvant sur place devront être déposés et séquestrés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais, risques et péril de la locataire, conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution.


Sur le paiement provisionnel de la dette locative et de l’indemnité d’occupation 

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du Code de procédure civile, « Le président du tribunal judiciaire peut toujours, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. ».

L'article 1103 du Code civil dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. L'article 1104 ajoute que les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d'ordre public.

L’article 1728 du même code dispose que le preneur est tenu de deux obligations principales :
1° D'user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d'après les circonstances, à défaut de convention ;
2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la dette locative n’est pas sérieusement contestable, comme cela résulte du décompte produit. 

Il convient de condamner solidairement la société NOAM et Mme [M] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois d’avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués.

Il y a donc lieu de condamner solidairement la société NOAM et Mme [M] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 24 172,64 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance.


Sur le dépôt de garantie 

Il n'y a pas lieu au stade des référés de prévoir que le montant du dépôt de garantie versé par la locataire restera acquis à la bailleresse dès lors que ce dépôt de garantie ne peut être restitué par la bailleresse qu'à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à dommages-intérêts.


Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens 

Il convient de condamner in solidum les défenderesses, partie succombantes, à payer à la demanderesse la somme de 1500 euros, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.

Les défenderesses, qui succombent, supporteront la charge des entiers dépens, comprenant le coût du commandement de payer.


PAR CES MOTIFS

Nous, Gaële FRANCOIS-HARY, Première Vice-Présidente, statuant en référé, par mise à disposition au greffe, par décision réputée contradictoire et en premier ressort,

Constatons l’acquisition de la clause résolutoire du bail du 10 mai 2022 et la résiliation de ce bail à la date du 1er avril 2023,

Ordonnons, si besoin avec le concours de la force publique, l'expulsion de la locataire et celle de tous occupants de son chef des locaux loués, sis [Adresse 2],

Ordonnons que les meubles se trouvant sur place devront être déposés dans un lieu choisi par la bailleresse aux frais risques et péril de la locataire conformément aux dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d'exécution, 

Condamnons solidairement la société NOAM et Mme [M] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F une indemnité d'occupation d'un montant correspondant à celui d'un loyer mensuel conventionnel augmenté des charges et accessoires à compter du mois d’avril 2023 jusqu'à la libération effective des lieux loués,

Condamnons solidairement la société NOAM et Mme [M] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme provisionnelle de 24 172,64 euros correspondant aux loyers, et charges ou indemnités d’occupation impayés arrêtés au mois de septembre 2023 inclus, augmentée des intérêts de retard au taux légal à compter de la signification de la présente ordonnance,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie et le surplus des demandes,

Condamnons in solidum la société NOAM et Mme [M] [U] à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,

Condamnons in solidum la société NOAM et Mme [M] [U] au paiement des dépens comprenant le coût du commandement de payer.

Prononcé par mise à disposition au greffe le VINGT TROIS JANVIER DEUX MIL VINGT QUATRE par Gaële FRANÇOIS-HARY, Première Vice-Présidente, assistée de Virginie DUMINY, Greffier, lesquelles ont signé la minute de la présente décision.


Le GreffierLa Première Vice-Présidente


Virginie DUMINYGaële FRANÇOIS-HARY